"Las ventas de pisos que se producen ahora registran caídas en el precio que rondan el 25% respecto a 2008"

José Luis Polo sustituye a Jenaro Kortajarena al frente de los agentes inmobiliarios de Gipuzkoa, un colectivo que lleva "un año y medio en esa labor callada de hallar un difícil punto de encuentro entre compradores y vendedores", viviendo la crisis inmobiliaria "a pie de calle"

Donostia. Está el mercado inmobiliario en vías de recuperación, o no?

Podemos vestirlo como queramos, pero seguimos en una tendencia bajista en la que, quien tiene que vender, está perdiendo patrimonio. Los agentes inmobiliarios somos mediadores que intentan casar las necesidades de uno con las ofertas de otro. Estamos en el medio del mercado, a pie de calle, y llevamos un año y medio haciendo una labor callada de convencer a unos y a otros para que confluyan en un punto de encuentro difícil. De hacer ver a quien antes quería 50 millones por su casa, que ahora deben ser 40 si quiere vender. Somos los que mejor podemos opinar sobre lo que está sucediendo.

¿Y qué es lo que ven en la calle?

Pues gente que está queriendo acceder y se está dando cuenta de que no llega, de que va al banco y no le financian, de que para comprarse una vivienda que se ajuste a sus nuevas necesidades, un piso de tres habitaciones, por ejemplo, no consigue vender el suyo anterior y, por tanto, no se puede meter en otro.

¿Dónde está el atasco?

Cuando un mercado está relativamente estable, las cosas tienen un precio que son referencia, pero en este momento, cuando una persona pone a la venta una vivienda no sabe cuánto va a cobrar por ella; por su parte, quien va a comprar, ni siquiera sabe si lo va a poder pagar. En este momento, el mercado es un mercado de circulación.

Explíquemelo para que lo entienda.

(Dibuja un gráfico). El mercado de la vivienda es como una pirámide en la que arriba están los inmuebles de alto standing, luego los de tipo medio-alto, medio-bajo y finalmente bajo -la base de la pirámide-, que es donde se dinamiza el mercado. El que vende abajo del todo, accede a otra capa superior, y así sucesivamente. Lo que ocurre es que en el estrato último está la gente joven, la que accede a su primera vivienda. Y son mileuristas... El mercado está estrangulado por el mundo financiero y el mundo laboral.

Está estrangulada la base...

Claro, que es lo que ha ocurrido ahora. Había una demanda estancada en las capas medias de la pirámide, donde se mueve gente que ya tiene unos años, una solvencia económica, y que, en una tendencia a la baja, no quiere comprar porque no quiere que la vivienda pierda valor después. Esa gente puede cansarse de esperar y terminar comprando, pero mientras no se alimente la base, volveremos al estancamiento. Eso es equilibrio de mercado. A esa base acude la gente más joven y los estratos más maltratados por la crisis.

Ahí podríamos hablar del paro juvenil, la subida de tipos de interés...

Si trazamos la curva del precio en el tiempo, la crisis tiene una campana de Gauss, que probablemente saldrá aquí abajo -traza el fin de la curva y la recuperación-. Pero, ¿qué ocurre? Que no sabemos dónde estamos. Desde mi punto de vista podemos estar hacia el final de la caída, un equivalente a 2005, a efectos de valor. Es decir, que toda la gente que ha comprado de 2005 en adelante está perdiendo dinero, sin contar impuestos. Pero, ¿dónde saldremos? ¿Aquí, o más abajo? Eso no se sabe.

¿Se veía venir este escenario?

Algunos profesionales del sector ya comentábamos que no era necesaria una crisis como la que hemos tenido para estar mal; simplemente un estancamiento habría sido suficiente. No era necesario que el valor de la vivienda decreciese, como ha sucedido, con un parón durante tres meses, ya la habríamos jodido, porque muchas inversiones se realizaban bajo la expectativa de un 15% de revalorización anual.

Sin embargo, parece que ahora remite la crisis.

Desde mi punto de vista, lo que ha pasado es que nos hemos acostumbrado a vivir en esta crisis, en un momento de austeridad, de inseguridad. Hemos hecho la digestión.

¿Y qué puede ocurrir ahora?

Pues si Moody"s sigue rebajando la calificación crediticia de España y el paro no se controla, esto seguirá cayendo. Que conseguimos que el paro se controle, que los bancos empiecen a tener liquidez, pues saldremos aquí (indica un punto de la curva en el gráfico). Pero seguimos en una tendencia bajista y esto ya no depende del mercado de la vivienda, sino de agentes externos.

Algunas estadísticas, sin embargo, no reflejan grandes caídas en los precios de vivienda en Gipuzkoa.

Las estadísticas están viciadas. Lo que se hace habitualmente en los periódicos es trabajar con las estadísticas de oferta. Eso significa que la oferta la estáis basando en lo que un propietario pide por su casa, no en el valor de realización, que es la cantidad que realmente está pagando una persona y recibiendo la otra, y ese valor puede estar muy por encima del 10% de caída. Las ventas que se están haciendo hoy en día se producen con negociaciones importantísimas.

¿En cuánto cifraría esa caída?

Estamos rondando medias del 25% de caída en el precio de transacción, con respecto a la cumbre, entre noviembre de 2007 y enero de 2008.

¿Y puede seguir bajando más?

Pues no lo sé, porque estamos en un límite de mucho riesgo. Imagínate que un ahorrador pierde el 25% del valor de su patrimonio acumulado en años, que es su vivienda o su casa del pueblo... Algunos dicen que la vivienda tiene que bajar muchísimo más, pero mucho más no puede ser porque ahí están depositados los ahorros de mucha gente que si pierde mucho, se volatiliza el ahorro de toda su vida, su seguro de vejez.

¿Y qué ha fallado para llegar hasta aquí, solo los agentes externos?

Por darte algún esquema novedoso y arriesgado, incluso... El mercado de la vivienda está tratado como cualquier otro mercado liberal que se autorregula en ese juego de oferta y demanda. Pero para que ese esquema funcione tiene que darse el componente prueba-error. Es decir, si yo me compro unos zapatos caros y malos, al día siguiente me puedo permitir aparcarlos y comprar otros. Esto funciona solo cuando hay una recurrencia al mercado diaria, cada mes, o cada año. La recurrencia al mercado de la vivienda es una, dos, o como mucho tres veces en la vida. Si cometo un error, lo asumo de por vida y quien ha comprado en 2005, 2006 o 2007, las consecuencias está pagándolas en años.

Entonces, habría que rehacer todo.

Ya hay quien cree que estamos ante uno de los sectores que habrá que reestructurar. Lo que pasa es que nadie lo ha acometido.

¿Y cómo se hace eso?

Pues yo tampoco lo sé, pero deberíamos empezar, no por los agentes externos que han influido, sino en pensar por qué han influido. Han liberalizado un mercado que depende de un producto básico, tanto en la necesidad de las personas, como en su propia consideración, porque vivimos en una sociedad que promulga el tanto tienes, tanto vales, y sospecha de aquellas personas que viven toda su vida de alquiler.

¿El alquiler podría ser un aliviadero para desbloquear el mercado?

Creo que sí es una solución. El problema es que mientras no modifiquemos ciertas conciencias de economía social y nuestro propio modelo, el alquiler es un elemento transitorio. Únicamente se pueden permitir vivir de alquiler las personas de alto poder adquisitivo.

¿Por qué lo dice?

Porque nadie duda de la solvencia social de una persona que gana millones. Sin embargo, si tú y yo vivimos de alquiler, somos sospechosos. Ese modelo está ahí. Desde ese punto de vista, o hacemos algo, o la solución del alquiler seguirá siendo una solución transitoria.

También es cierto que los propietarios son remisos a alquilar...

Evidentemente, hay una desconfianza, muchas veces, hacia quién está alquilando. Para alquilar, hoy en día es necesario que le gustes al propietario, que te presten la fianza ordinaria y la adicional, es decir, un aval bancario. Y siempre, bajo una óptica de solución transitoria.

¿Y cómo evoluciona el mercado del alquiler, despega algo?

Se mantiene estable. Los que alquilan son ciertos grupos: emancipaciones de gente joven que no puede acceder a la vivienda, inmigrantes, que tienen muchos problemas porque la desconfianza hacia ellos es terrible... Pero el alquiler sigue siendo caro. Y después está la política que quiera hacer el Gobierno Vasco. Yo pregunto: ¿La vocación de esa política de alquiler que se promueve es como alternativa de vida o como elemento provisional? Esa es la duda.

El mercado de la vivienda es como una pirámide en la que arriba están los inmuebles de alto standing, luego los de tipo medio-alto, medio-bajo y finalmente bajo -la base de la pirámide-

Iniciado por Pre-economist

¿Y puede seguir bajando más?

Pues no lo sé, porque estamos en un límite de mucho riesgo. Imagínate que un ahorrador pierde el 25% del valor de su patrimonio acumulado en años, que es su vivienda o su casa del pueblo... Algunos dicen que la vivienda tiene que bajar muchísimo más, pero mucho más no puede ser porque ahí están depositados los ahorros de mucha gente que si pierde mucho, se volatiliza el ahorro de toda su vida, su seguro de vejez.

Iniciado por DosBastos

Un argumento de peso. Es lo que le pasó a las acciones de Terra, que la gente no la compró con los ahorros de su vida, sinó que las compró con dinero, y por eso bajaron. Si las hubieran comprado con los ahorros de su vida, no hubiesen bajado nunca, por que hubiesen perdido el seguro de su vejez.

Si trazamos la curva del precio en el tiempo, la crisis tiene una campana de Gauss, que probablemente saldrá aquí abajo -traza el fin de la curva y la recuperación-. Pero, ¿qué ocurre? Que no sabemos dónde estamos. Desde mi punto de vista podemos estar hacia el final de la caída, un equivalente a 2005, a efectos de valor. Es decir, que toda la gente que ha comprado de 2005 en adelante está perdiendo dinero, sin contar impuestos. Pero, ¿dónde saldremos? ¿Aquí, o más abajo? Eso no se sabe.

Iniciado por DosBastos

Un argumento de peso. Es lo que le pasó a las acciones de Terra, que la gente no la compró con los ahorros de su vida, sinó que las compró con dinero, y por eso bajaron. Si las hubieran comprado con los ahorros de su vida, no hubiesen bajado nunca, por que hubiesen perdido el seguro de su vejez.