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  #1  
Antiguo 19-oct-2006, 01:59
Andreas Katsulas Andreas Katsulas está desconectado
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Hola a todos,

Bueno, lo primero es que no se mucho de economia.

Ahora, ahi va mi pregunta:

Por lo que creo para que una inversion inmobiliaria sea rentable (sobre todo para los especuladores) no es suficiente que revalorice algo mas que el ipc de ese año, sino que, como es un especulador y va saltando de piso en piso todo lo rapido que le permite el mercado, necesita al menos cubrir los gastos que conlleva, es decir, escrituracion, traspaso, etc etc etc, que por lo que se vienen a ser del 10%.

Si esto es cierto, y quiere vender en pongamos 3 años maximo (que me parece mucho para un especulador), hacemos la cuenta de la vieja en plan basto y nos sale que los pisos deben subir nominalmente:

mas de un 10%-13% si vende dentro del mismo año
mas de un 8% por año si vende en 2 años
mas de un 7% por año si vende en 3 años
etc...

Es decir, que para un especulador un "aterrizaje suave" que lleve a revalorizaciones del ipc (p.e. 3-4%) le supone tener que salir del mercado porque no puede hacer rentable la inversion. Incluso con revalorizaciones supuestamente decentes de en torno al 10% le iria justo para amortizar la inversion y los gastos si quiere vender en el mismo año.

Bueno, no se que opinais, ya os digo que de economia no entiendo, son elucubraciones mias en ratos libres, jejeje

¿alguien que arroje luz sobre esto y que me tire de la oreja por cazurro?


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  #2  
Antiguo 19-oct-2006, 04:38
burbufilia burbufilia está desconectado
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El pasapisero puro y duro no escritura, de ahí la tajada. En realidad está a caballo entre un especulador y un comercial de Tecnoguasa, Pufo 90, etc. No estoy metido en el tema, ni conozco los detalles, pero se me ocurre una promoción en que al principio de la obra, el especulata le paga una señal mínima al promotoh, pongamos de 3k€. Si en ese tiempo encuentra alguien que le recompre a un 5% más, (por ejemplo, sube el precio en 10k€ sobre 200k€), se escritura al precio de la promoción y el 5% en B. El IVA se lo come el comprador final y repercute en el promotoh, con lo que el especulata no necesita declararle IVA a Hacienda. Total, que para una inversión de 3 mil leurus (suponemos que pierde la señal al no haber escriturado), ha obtenido un 233% de rentabilidad en pocos meses. Esto en los "buenos tiempos" de la burbufilia era factible, ahora es hacer el kamikaze, claro.

Sobre inversión en la costa es la leche. He conocido de empresas que se dedicaban a negociar con los promotoreh una comisión por ventas,y la empresa buscaba el mercado en guiris británicos. Y nada, un kilete por zulo intermediado.

De todas formas, estaría bien saber cómo funciona el tema con más detalles, la verdad.


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  #3  
Antiguo 19-oct-2006, 07:18
Bolita Bolita está desconectado
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Al margen del los pasapiseros, lo que dice andreas es muy logico.

Yo de hecho lo utilizo como gran argumento, hoy nadie dice a que los pisos seguiran subiendo 10-15 % anual, todo el mundo apuesta por ateriizaje suave, y por lo tanto efectivamente el inversor ya no tiene rentabilidad al menos tan clara como antes, y se sale.... lo que redunda en bajada de demanda y .... cataclas.


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  #4  
Antiguo 19-oct-2006, 08:28
Eddy Eddy está desconectado
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Eso es lo que mucha gente no entiende, que los gastos de transacción en la compraventa de viviendas son altísimos, comparados por ejemplo con las acciones. Es decir, si compras a 100, con impuestos y otros te sale a 110, con lo que NO GANAS HASTA QUE EL PRECIO SUBA POR ENCIMA DE 110, dado que al próximo comprador le va a costar 110+impuestos y gastos.

La única forma de evitar este efecto es funcionar con "opciones sobre pisos", que es lo que hace el especulador duro. Es decir, vende derechos (contratos de compraventa no elevados a escritura pública) sobre futuras viviendas. De esta forma se evita el tema de los gastos. El problema es que esto sólo funciona hasta que se acaba la construcción y el promotor exige la escrituración.

(Y esto me da una idea. Pocero: ve retrasando las obras de Residencial Francisco Hernando y montas allí una bolsa inmobiliaria de cojones. Y en el folleto dices : no entrego las viviendas hasta dentro de siete años. Puedes montar allí uno garitos que ni Wall Street)


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  #5  
Antiguo 19-oct-2006, 10:04
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por burbufilia
El pasapisero puro y duro no escritura, de ahí la tajada. En realidad está a caballo entre un especulador y un comercial de Tecnoguasa, Pufo 90, etc. No estoy metido en el tema, ni conozco los detalles, pero se me ocurre una promoción en que al principio de la obra, el especulata le paga una señal mínima al promotoh, pongamos de 3k€. Si en ese tiempo encuentra alguien que le recompre a un 5% más, (por ejemplo, sube el precio en 10k€ sobre 200k€), se escritura al precio de la promoción y el 5% en B. El IVA se lo come el comprador final y repercute en el promotoh, con lo que el especulata no necesita declararle IVA a Hacienda. Total, que para una inversión de 3 mil leurus (suponemos que pierde la señal al no haber escriturado), ha obtenido un 233% de rentabilidad en pocos meses. Esto en los "buenos tiempos" de la burbufilia era factible, ahora es hacer el kamikaze, claro.

Sobre inversión en la costa es la leche. He conocido de empresas que se dedicaban a negociar con los promotoreh una comisión por ventas,y la empresa buscaba el mercado en guiris británicos. Y nada, un kilete por zulo intermediado.

De todas formas, estaría bien saber cómo funciona el tema con más detalles, la verdad.

Perfecta definicion de pasapisismo.
Hay otro vericueto: un pepito se hipoteca, un especulata puede comprar en cash. Los gastos disminuyen, y la rentabilidad aumenta.
¿Alguien piensa, como yo, que el pasapisismo no es mas que una "opción de venta" sobre futuros? Además, ilegal.
Lo gracioso es que la percepción del riesgo es mínima.


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  #6  
Antiguo 19-oct-2006, 10:21
UNTROLL UNTROLL está desconectado
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Por lo que creo para que una inversion inmobiliaria sea rentable (sobre todo para los especuladores) no es suficiente que revalorice algo mas que el ipc de ese año, sino que, como es un especulador y va saltando de piso en piso todo lo rapido que le permite el mercado, necesita al menos cubrir los gastos que conlleva, es decir, escrituracion, traspaso, etc etc etc, que por lo que se vienen a ser del 10%.

Si esto es cierto, y quiere vender en pongamos 3 años maximo (que me parece mucho para un especulador), hacemos la cuenta de la vieja en plan basto y nos sale que los pisos deben subir nominalmente:

Haber muchos usan la formula de contrato de compraventa con cesión de escrituras, hasta ahora han vendido el contrato y no el piso antes de escriturar, parece ser que lo que se paga es la parte proporcional de IVA, pero las plusvalias no las controlaba ni dios.

Si no mirate todos los pisos que se venden en Seseña Residencial Francisco Hernando, no hay entregado ni uno.

Última edición por UNTROLL; 19-oct-2006 a las 15:45


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  #7  
Antiguo 19-oct-2006, 10:25
RANGER RANGER está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
¿Alguien piensa, como yo, que el pasapisismo no es mas que una "opción de venta" sobre futuros? Además, ilegal.

Lo has clavado. A ver si lo lee alguien de la Real Academia de la Lengua e introduce el término "pasapisismo" con tu definición.

El pasapisero (no el forero, sinó el real ) adelanta una cantidad al constructor con lo que adquiere una opción de compra sobre el inmueble, que en momentos de demanda desbocada (principalmente demanda especulativa)se convierte a su vez en una opción de venta, puede vender a un tercero algo que aún no es suyo, incrementando su precio, y lo "mejor" de todo es que obteniendo grandes beneficios en dinero negro , por lo que esos ingresos son limpios, sin ninguna obligación de declaración al fisco, ya que una vez escriturada la vivienda a nombre de un tercero, el pasapisero desaparece con ese dinero sin constar en ningún sitio, es como si nunca hubiese intervenido en la operación de compraventa. El problema lo tienen ahora (en realidad desde hace unos meses), ya que si no hay un tercero al que colocarle la "inversión" lo que tienen es una obligación, tienen un compromiso de comprar, y pueden pasar dos cosas, que compre efectivemente, o que pierda lo entregado a cuenta. Seguramente este escenario no se lo imaginaban hace un tiempo (he podido comprobar en conversaciones con alguno de ellos que son más nuncabajistas que el pepito más kamikaze), pero la realidad es tozuda, y la "inversión sin riesgo" no existe.


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  #8  
Antiguo 19-oct-2006, 10:57
laduda laduda está desconectado
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... tema que puede que haya salido otras veces pero que pocas reparamos.
Caso SUPERcercano. Compañero de trabajo lleva unos meses y le hacen fijo, estamos hablando de final del 98. Yo empecé con él pero tenía en mente otra cosa. No casarme y comprar piso. Bueno, adosado minúsculo 14M Una salvajada de la época. a punto de escriturar lo vende. demasiado chico. le saca 6M sin mover un músculo. Super contento se compra una casa de 8M totalmente echa polvo. Como es manitas la deja super nueva con los 6M que se ha ganado. Ahora la tiene pagada claro y mola porque podría venderla, si encuentra al pardillo adecuado por 45M mínimo según él. Y me pregunto: con una revalorización de casi el 100% anual, de la cantidad original, en estos 6 años. (recordemos que compró en el 98 el primero y cuando se lo iban a entregar en el 2000 vendió con plusvalía, sin escriturar) qué es lo que puede uno pensar?

Pues eso que durante los años de trabajo he ganado algo más de 3M limpios al año y con la casa sin pegar palo al agua soy millonario. Más que trabajando de ingeniero.

Bueno claramente la bueniiiiiiisima jugada del 98 no tiene porqué repetirse en 2006. (cómo pasa el tiempo, en 8 años hay que ver la de vueltas que ha dado la vida).

Se me olvidaba el origen del tema. Cada vez que se hace de pasapisa al siguiente tonto hay que endosarle el 10% para empezar y luego ya que todos somos avariciosos nuestro porcentaje de ganancia. Que como escuchamos que es del 17% anual, pues eso. Pero nadie se para a pensar que el 10% de un piso medio de hace 5 años era 1,7M y ahora pueden llegar fácilmente a más del doble y eso comienza a ser una cantidad respetable.

Además de como comentábamos el otro día: si ganas 600 y te suben a 700 al mes, contento porque te da para no morir de inanición pero si te suben de 1900 a 2000 muuuucho mejor porque al principio ya ibas sobrao, así que los 100 extras como si los quieres gastar en cromos de la liga.

Lo mismo con los pisos. de 40 a 50M te pueden sangrar pero habrá pardillos que compren pero si le añades otros 10 más, el número de posibles decrecerá exponencialmente.

Disfrutad de las primeras lluvias los que estéis en el sur.

Última edición por laduda; 19-oct-2006 a las 11:03


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  #9  
Antiguo 19-oct-2006, 11:14
charliness charliness está desconectado
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Iniciado por Bolita
Al margen del los pasapiseros, lo que dice andreas es muy logico.

Yo de hecho lo utilizo como gran argumento, hoy nadie dice a que los pisos seguiran subiendo 10-15 % anual, todo el mundo apuesta por ateriizaje suave, y por lo tanto efectivamente el inversor ya no tiene rentabilidad al menos tan clara como antes, y se sale.... lo que redunda en bajada de demanda y .... cataclas.

Y no olvidemos que sin esas sobrevaloraciones anuales también desaparece el "efecto adosado" (vendo zulo comprado hace 3-4 años, gano un 60% o más y compro adosadito) Y las hipotecas puente. Todo un bajón de la demanda. Lo que vendrá despues solo Dios lo sabe.


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  #10  
Antiguo 19-oct-2006, 11:38
Eddy Eddy está desconectado
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En realidad un pasapisero trabaja con márgenes MINIMOS del 50%-100% (del dinero que el invierte, por supuesto)

Los pasapiseros sin embargo, corren graves riesgos.

Para empezar una gran parte de ellos no pueden escriturar (no tienen suficientes ingresos), por lo que su opción tiene un límite temporal.

Para otros, aunque si pueden escriturar, el hacerlo le supondría perder sus ganancias.

Y finalmente, salvo que en el contrato esté muy bien estipulado, están en manos del promotor, que puede negarse a cambiar el nombre del titular del contrato o imponer un pago por hacerlo (caso de que las ventas vayan mal,=ahora)

El efecto de los pasapiseros es que abultan la demanda cuando las cosas van bien (para ellos). PERO ESTO TAMBIEN FUNCIONA AL REVES. Cuando las cosas van mal (precio no sube), la oferta se dispara, y lo mismo pasa con las cancelaciones (pasapisero renuncia y pierde lo pagado).

Es decir el efecto del Pasapisero es ampliar las fluctuaciones del mercado. Y cuanto más porcentajes de pasapiseros haya en el mercado, más "salvaje" se volverá este, tanto hacia arriba como hacia abajo. En jerga economisch, constituye un caso de especulación desestabilizante.

En USA están creciendo disparatadamente las cancelaciones de contratos, y esto en un entorno económico bueno. Y es que en realidad los pasapisos constituían un volumen desproporcionado de la demanda final.

Lo mismo creo pasa aquí. Lo que girará el mercado no será el pepito arruinándose por las subidas del mibor, o por una crisis económica (esto sería lento).

Lo que tumbará el mercado serán los especuladores despareciendo del mercado unos, y tratando de descargar inventario otros.


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