"Decir que la vivienda está sobrevalorada en un 40% es una salvajada"

¿Es el momento de comprar un piso? ¿Y de venderlo? Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com recomienda no dejar pasar las buenas oportunidades que hay en el mercado porque éstas solo permanecen disponibles durante tres o cuatro semanas. Gandarias reconoce que aunque puede que los precios bajen un poco más “no vale la pena esperar si la casa te gusta”.

¿En qué estado se encuentra ahora el mercado de la vivienda?

Hay que tener en cuenta que en la coyuntura actual pesan muchos factores. El más reciente es la recapitalización de las cajas de ahorros con sus correspondientes fusiones, ampliaciones de capital, etc. Por otro lado, está la situación del mercado laboral donde se prevé que el paro se mantenga por encima del 20% y la evolución de la economía para la que se calcula una leve mejoría a partir del tercer trimestre de 2011.

¿Habrá entonces más caídas en los precios de los pisos?

La evolución de los precios dependerá mucho de la zona donde se localicen las viviendas. Ahora mismo estamos viendo descensos intermensuales de entre el 0,5% y el 1% en lo que va de año, lo que supone una caída relativamente moderada. Mientras que capitales de provincia como Madrid, Palencia, Santander, Jaén o Cádiz ya registran una tendencia positiva en los precios, según los últimos datos que manejamos correspondientes a febrero. Por el contrario en Ourense, Ávila, Teruel, Cáceres, Guadalajara, Pamplona, Cuenca, Pontevedra, Alicante y Tarragona los precios de los pisos registran caídas superiores al 3%.

¿Y no podría presionar sobre los precios una subida anticipada del Euríbor?

No tiene porque impactar en una bajada de los precios de las casas porque para quien se encarece es para el comprador.

Hace unos días “The Economist” publicaba que la vivienda en España sigue sobrevalorada en más de un 40%

Esa afirmación es una salvajada. La vivienda en España ha perdido desde finales de 2007 un 20% y es imposible que baje otro 40% adicional. Esa caída es excesiva en términos generales. Por supuesto que existen casas, y determinadas zonas, en la que los pisos sí tienen que registrar ese descenso pero no de forma generalizada.

¿Cómo ha influido el fin de la deducción para las rentas superiores a 24.000 euros?

Este cambio fiscal elevó la compraventa de viviendas pero no tanto como se esperaba porque el tramo de los 24.000 euros no es mayoritario entre la población española. Curiosamente en las regiones donde más aumentaron las transacciones el año pasado, Madrid y País Vasco, son las que han mantenido la deducción. Además, se notó un mayor empuje antes del verano como consecuencia de la subida del IVA. En cualquier caso, no podemos pensar que el cambio supondrá una sequía de operaciones en 2011 porque la deducción no es un factor decisivo para la demanda. Muchos expertos abogaban por eliminar esta ayuda ya que a su juicio, alentaba la especulación y encarecía artificialmente el precio de las casas. Al final lo que determina la compra es la situación financiera presente y futura de los particulares.

¿Cuándo llegará la estabilidad al mercado inmobiliario?

La normalización inmobiliaria será un proceso lento pero en ningún caso creo que se prologue en un plazo de 15 años como apuntan algunos informes. Esa estimación es una barbaridad y creo que podríamos ver estabilidad en un plazo de entre 3 ó 5 años. Respecto al negocio, los promotores van a analizar todas las variables antes de desarrollar una promoción; los riesgos se van a reducir y se dará más prioridad a otros negocios antes que al inmobiliario.

¿Qué futuro le augura el ladrillo español?

El futuro inmediato pasa por una limpieza de las empresas del sector, tanto constructoras como promotoras e inmobiliarias. En la época del boom surgieron empresas en el negocio como setas. Así que el sector se caracterizará por una profesionalización profunda con precios más ajustados. Las cosas se hará con mayor calidad y otorgando un valor añadido. Por ejemplo, dando llave en mano las viviendas; amueblando los pisos; con mayor calidad de materiales; ofreciendo domótica…
La deducción por vivienda no es un factor decisivo para la demanda. Muchos expertos abogaban por eliminarla ya que a su juicio, alentaba la especulación y encarecía artificialmente el precio. Al final lo que determina la compra es la situación financiera presente y futura de los particulares

¿Y en términos de compraventas? Fomento comunicó el lunes que se habían vendido 491.000 viviendas en 2010, un 5,9% más.

Creemos que se mantendrá la tendencia al alza y estimamos que las transacciones se situarán en la media de las 400.000 viviendas para este año.

¿Qué consejo le daría a un particular que quiere comprar un piso y a otro que lo quiere vender?

Al comprador le diría que existen grandes oportunidades en el mercado. Le recomiendo que negocie precios y que analice al vendedor para conocer cuál es su situación financiera con el fin de lograr un acuerdo mejor. Y sobre todo que no deje pasar las buenas oportunidades porque éstas solo duran tres o cuatro semanas en el mercado. Puede que los precios bajen un poquito más pero no vale la pena esperar si la casa te gusta. La venta es una cuestión de precios y las viviendas que se rebajan un 20% se venden. Mi recomendación es que anuncie su casa en portales para darle publicidad al inmueble.

¿Cómo se puede reducir el stock de pisos sin vender?

Apostando por canales de comercialización online; celebrando ferias inmobiliarias tanto en España como en el extranjero; buscando nuevas fórmulas de especialización como las cooperativas o las viviendas para solteros, etc.

¿Cómo valora el papel de la banca?

El papel de las entidades es fundamental desde el punto de vista de la financiación hipotecaria porque sino no se pueden cerrar las transacciones. Pese a que se esté desarrollando un proceso de reestructuración, las entidades no pueden discriminar entre las viviendas que les pertenecen y las que no son suyas. Debe de haber un proceso equitativo del crédito y la banca tiene que adaptar también sus productos al nuevo mercado.

¿Y no podría presionar sobre los precios una subida anticipada del Euríbor?

No tiene porque impactar en una bajada de los precios de las casas porque para quien se encarece es para el comprador.