La descomposición de las expectativas de los hipotecaditos ya la hace el propio mercado.

La "medidas alquiler" ya estaban decididas desde 2003.

El problema es que nunca había "condiciones subjetivas" para adoptarlas.

Con los 210, evidentemente, se busca el voto de los veinteañeros, pero, ¡ojo!, si, indirectamente, se moviliza ese segmento durmiente de la demanda, miel sobre hojuelas; si, además, se crean falsas expectativas entre los titulares de las 4 millones de viviendas vacías, pues, mejor que mejor; si, finalmente, se crea una dinámica de gestión política de la medida que deja en evidencia al adversario electoral o al adversarioi mediático, ya ni te cuento.

Nosotros, como inmobajistas, no vamos a repetir el discursito crítico sociopolítico lineal, que al final solo sirve para reforzar las posiciones del enemigo. A nosotros, lo que nos interesa es la oportundidad que nos brindan par salir con fuerza diciendo:

"Lo véis, tiernas criaturillas, EL CRASH INMOBILIARIO ES YA UNA REALIDAD: el Gobierno ya está adoptando medidas para administrarlo; ¡a chincharse!".

O sea, por donde lo mires, hay que defender la medida y, por supuesto, a nuestra adorada "Femme Fatale Agreste", que ganaba más como Tenienta de Alcalde de Esplugues de Llobregat, que de Ministra del "Gobierno de Madrit".

http://www.elpais.com/recorte/200508...lpviavje_1.jpg

Para que no quepa duda de nuestras rectas intenciones, les dejo un enlace donde se relata la "biogafía inmobiliaria" (concepto del Prof. Naredo) de nuestra superwoman:

http://www.elmundo.es/suplementos/cr...184450415.html

ppcc

22 de septiembre de 2007 11:47

Presidente de la Caja General de Ahorros de Granada

LOSS AVERSION.-

Daniel Kahneman lo ha expuesto magistralmente.

El ser humano es así. No es una cuestión privativa del mercado inmobiliario. Los bolsistas lo sabemos muy bien. Pregúntense porqué todos los reclutadores bolsistas siempre repiten como autómatas que los particulares nos debemos de imponer niveles STOP LOSS y ejecutarlos con disciplina prusiana... evidentemente, saben que piden un imposible, el ser humano es incapaz de hacerlo; los dueños de la industria de las acciones lo explotan divinamente, estimulando la avaricia durante el alza, colocando todo el papel en ampliaciones, OPSs,... en un ambiente orgiástico, y metiendo el recorte súbitamente (las fases bajistas consumen mucho menos tiempo que las alcistas.
), dejando a los particulares "comprados" allá arriba, a la espera del "próximo ciclo" (así lo dicen siempre).

Big wheel keep on turning!.

Por las mismas razones, solo valoramos la salud cuando la perdemos.

A mi, lo que me interesa es:

- el deslinde entre expectativas, valoraciones, "precios de salida" y precios; y

- el deslinde entre "rigidez (inelasticidad), histéresis, homeostasis y simple resistencia psicológica.

Los inmobajistas, lo único que podemos hacer es mofarnos de los que no dan su brazo a torcer, haciéndoles ver que son como ese nacionalista iraquí que fué el Ministro de Saddam Hussein (Mohammed Saeed al Sahaf):

http://www.youtube.com/watch?v=xV7E_tzxdNs

"They are trapped everywhere in the country"

Precisamente, la crisis financiera que padecemos puede definirse también como el proceso mediante el cual las autoridades están llevando el "GET REAL" a los balances del sistema, para dejarlos magros, obligando a provisionar o llevar a Resultados el envilecimiento de la inversión creciticio hipotecaria como consecuencia de la desvalorización de los colaterales.

Pero, lo que está clarísimo es que "Marujita" (y si tiene una familia que habita la vivienda y, encima, está muy orgullosa de tierra), nunca reconocerá que ha metido la pata y se morirá con las siguientes últimas palabras:

"No malvendáis".

POr este tipo de cosas es por lo que digo que la crisis es administrable.

ppcc

23 de septiembre de 2007 21:37

¡NO, NO y NO!

El problema del alquiler no es que haya poca oferta.

El problema del alquiler es que no ha interesado, estructuralmente hablando, porque el patrón de crecimiento ha tenido dos patas: la construcción residencial y la inversión crediticio hipotecaria. Precisamente, de lo que hemos vivido en España ha sido de colocarle vivienda nueva a los jóvenes haciéndoles ver que la renta del inquilinato era sustituible por la hipotecaria, "y al final tienes algo tuyo". El problema del alquiler no ha sido el de su falta de estímulo sino el de su represión.

En 1985, el llamado Decreto-Ley Boyer, con la coartada liberal, desincentivó intencionalmente la demanda de inquilinato, un negocio en el que no hay apenas recaudación tributaria ni ganancias para el sistema financiero. Se humilló a los inquilinos, ya bastante maltratados culturalmente (cosa de pobres), limitando los contratos a ¡3 años! (hoy está en 5), despojándoles de derechos que inmemorialmente tenían, como en la subrogación, y castigándoles con la indexación automática de la renta según el IPC. Por contra, los que optaran por comprar disfrutarían de generosísima desgravación en IRPF, ¡incluso para la segunda residencia!.

Además, en las burbujas inmobiliarias, ¿quién es el "guapo" que va a tirar el dinero en un alquiler pudiendo adquirir el superactivo de moda?.

Durante las fases alcistas de los ciclos inmobiliarios, los inquilinos se reclutan mayoritariamente, entre los pobres desgraciados que no tienen acceso al crédito.

Veámoslo por el lado de la oferta.

Actualmente, hay 4 millones de viviendas vacías, o sea, ni principales ni secundarias, que podrían perfectamente estar en el mercado, tanto en venta como en oferta de inquilinato.

Sin embargo, los propietarios-almacenistas las tienen retenidas. ¿Qué mecanismos posibilitan la retención?. Muy sencillo:

"Todos los bichos son unos morosos destrozapisitos; le saco más vacío por la plusvalía... dejémosla correr; y, además, están los inspectores de Hacienda".

O sea, en las burbujas inmobiliarias (y, en general, en las fases alcistas de los ciclos inmobiliarios), ¿quién es el "guapo" que va quedarse sin la disponibilidad para la venta de su superactivo de moda, sólo por sacarle una despreciable rentita que se la queda Hacienda?.

Todo el planteamiento cambia en la fase bajista del ciclo. Alquilar deja de ser tirar el dinero y los propietarios rompen a ver el inquilinato como una fuente modesta de renta pero relativamente segura. Hay un desfase peligroso que puede estropear el dato de inflación, porque los precios de alquiler sí están en la cesta del IPC, a diferencia de los precios de venta. Pero, no hay más cera que la que arde y los alquileres no pueden desviarse del avance de los salarios, como está demostrado estadísticamente en todas situaciones y en todo el mundo.

La "medida 210" (los 210,- euros que les vamos a dar de nuestros impuestos a los veinteañeros cada mes para que se la gasten en alquilar) es una medida de administración del crash inmobiliario que estamos viviendo. Se trata de obtener votos de veinteañeros, claro está, pero, desde el punto de vista económico, lo que se pretende es movilizar una parte de la demanda de cobijo que está dormida (esperando ilusamente a comprar, en casa de papá y mamá) e impedir durante unos meses que los "almacenistas" saquen en tropel sus pisitos a la venta con rebajas importantes, haciéndoles creer que pueden sacarles una rentita equiparable a la de la deuda pública, ahora que parece que no hay crédito "mientras duran estas extrañas turbulencias financieras".

Es una medida todavía tímida. Vendrán medidas más fuertes.

El discursito de usureros ese que he puesto entrecomillado más arriba, ya no toca. Ellos lo saben, porque, lo peor que podría ocurrir es que los políticos hicieran caso y en efecto, endurecieran todavía más la situación del inquilino, ahora que ya no se va a vender una escoba, no porque la gente no quiera comprar, sino porque no va a haber tanto crédito. Los ideólogos del sector han elaborado la doctrina del "negocio patrimonial" como fórmula de recambio. ¡No les chafemos!.

En suma, si quieres tener inquilinos, tendrás que hacer del inquilinato una forma válida de resolver la vivienda de las familias. Todo lo que sea garantizar a los particulares que puedan explotar su patrimonio inmobiliario mediante el inquilinato como si de un capital financiero se tratara, es tirar piedras contra el propio tejado del sistema, que, recordémoslo, es "capitalista", de "capital", y no ladrillista, por mucho enamoramiento del ladrillo que haya en las clases medias y bajas. Y es que la actividad consistente en comprar un pisito y meter en él un "bicho" para exprimirlo, no es, en puridad, un rendimiento del capital, sino una actividad económica cuyo beneficio es igual de "residual" (lo que queda de los ingresos después de los gastos) que en toda otra actividad empresarial.

Finalmente, una pregunta, ¿qué tiene la actividad económica de alquilar pisos, que se "revalorizan" tanto, que merezca medidas antimorosos tan cualificadas, a diferencia, p.e., de la fabricación de calzado, la industria del mueble, los talleres de reparación de vehículos, la abogacía, incluso, la recaudación tributaria y la actividad bancaria?.

Vienen épocas gloriosas para los que quieren alquilar, porque todos los "se vende" están pasando a "se alquila".

Aunque, desgraciadamente (para los caseros), cada vez que salga alguien "credit worthy" será inmediatamente reclutado como deudor hipotecario, y morirá para el mercado de alquiler... y, ¡atención!, también para el de compra, como cuando te casas, que dejas de ser soltero. Cada nueva hipoteca, es un inquilino menos, pero, también, un hipotecable menos. Esta es la cosa.


+ el 24/09/2007 00:04:05