Siempre me he preguntado porqué los años alternantes en el antiguo Egipto eran SIETE de vacas gordas y flacas (Génesis 41).



¡Es que su economía crecía al 10%!.



Durante los 7 años de holgura, tenían que producir los alimentos que consumían y otro tanto para los 7 años de hambruna. Pues bien, la tasa de crecimiento acumulado que nos permite duplicarnos es, precisamente 10%.



(1 + 10%) ^ 7



Evidentemente, cuando decrecían, también lo hacían al -10%.



Como todo crecimiento constante, por su propia naturaleza, es insostenible (casillas del tablero de ajedrez y granos de arroz), NOS HA LLEGADO EL DÍA DE LA FECHA. La recesión es impepinable. Será en 2008.



2008 será el primer año de caída de la producción, disminución de la demanda agregada, subutilización de la capacidad instalada y desempleo (aunque el dato de crecimiento del PIB "conejochistereado" sea todavía positivo, aunque no se atreverán a ponerlo superior al tipo de interés real). El proceso ya ha comenzado en otoño, con la inflexión en el mercado de la vivienda y el reconocimiento de que los precios empiezan a rebajarse. Hablo de España, porque en EEUU van más adelantados... siempre hubo burbujas de ricos y burbujas de pobres.


Esto no tiene nada que ver con Confucio (que no me gusta mucho porque era funcionario... prefiero el Taoismo o el Sintoismo y, sobre todo, a Buda), pero es gracioso.


Enviado por pisitófilos creditófagos . 10:23 13-04-2007

http://app2.expansion.com/blogs/web/...3&categoria=12

ENTREVISTA: El fin del 'boom' inmobiliario JOSÉ GARCÍA MONTALVO Catedrático de la Pompeu Fabra

"El inmobiliario no es un sector de aterrizajes suaves"

ANDREA RIZZI - Madrid - 29/04/2007

José García Montalvo es catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra y ha publicado numerosos estudios sobre el sector de la vivienda y la burbuja inmobiliaria. En una entrevista realizada en Madrid no se muestra convencido, como otros analistas, de que el mercado inmobiliario pueda aterrizar suavemente.

Pregunta. ¿Qué ha pasado en la Bolsa esta semana?

Respuesta. Una reacción tardía a señales que se venían acumulando desde hace tiempo. El mercado todavía no había descontado que las ventas de viviendas de segunda mano estaban cayendo un 15% en el cuarto trimestre de 2006. Los notarios han dicho recientemente que en marzo de 2007 las ventas habían caído un 30% frente a marzo de 2006. Seguiremos viendo un goteo de caídas en la valoración de inmobiliarias en los próximos meses.

P. Es decir, señales de agotamiento.

R. El comportamiento de los actores del mercado ya ofrecía indicaciones significativas: entidades financieras, por ejemplo la Caixa y el Sabadell, que vendían sus divisiones inmobiliarias; constructoras que diversificaban su negocio, entrando por ejemplo en el mercado energético; inmobiliarias que, ante la caída en el volumen de ventas, empezaban a ofrecer regalos sustanciosos a los compradores; y todo eso en un mercado en el que se inició el año pasado la construcción de más de 800.000 viviendas para una sociedad cuya demanda de consumo se encuentra en torno a 500.000. Hay un claro exceso de oferta.

P. ¿Qué pasa con el excedente?

R. Se compra y vende como inversión. La evidente caída de rentabilidad de la vivienda en España hace que los inversores se vayan a otros mercados. Yo creo que en próximos años se iniciarán menos de 500.000 viviendas anuales.

P. Ese nivel representaría un frenazo notable. ¿Cree usted que el aterrizaje será suave, como han manifestado en estos días representantes de instituciones y empresas?

R. A bancos, inmobiliarias e instituciones no les queda más remedio que lanzar ese mensaje. ¿Qué van a decir? Pero éste no es un sector de aterrizajes suaves. Oscila con una intensidad muy superior al conjunto de la economía. Durante los últimos 30 años, sólo se vivió una etapa de cierta estabilidad entre 1995 y 1997. Los representantes de SEOPAN ya han advertido que 100.000 viviendas menos al año supone perder 200.000 empleos. Si se calcula que para alcanzar el equilibrio habrá probablemente un recorte mayor que ése, el aterrizaje no será muy suave.

P. ¿Qué diferencia puede haber entre crisis anteriores y la situación actual?

R. Una muy importante. Si el mercado tuviera problemas ahora, ya no sería posible reaccionar actuando sobre el tipo de interés o el tipo de cambio.

P. Las entidades financieras ya están aplicando mayores restricciones a la concesión de créditos.

R. Eso contribuirá decisivamente a que se desinflen los precios. Esto es una señal más de que la fiesta inmobiliaria se ha acabado.



Enviado por PROFETAS APROFESIONALES . 03:16 30-04-2007

Buenos días,



Totalmente de acuerdo en que faltan profesionales y sobre todo analistas con rigor. Respecto a sus preguntas sobre el resto de líneas de negocio comentar lo siguiente:



+Respecto a los alquileres: España no es un mercado dinámico con respecto al alquiler, no obstante es evidente que con la planta de viviendas desocupadas lo razonable sería un paso de la demanda latente al alquiler, con lo que se podría dar una salida digna a esa planta de viviendas. El problema de esto es que es totalmente inviable por el precio a repercutir al consumidor final, en primer lugar porque esta demostrado que lo que se debe a destinar a vivienda no debe superar el 30% de la renta disponible (este en un país de sueldos mileuristas y alquileres de 900 ? son ese nivel de renta son de lujo cuando la vivienda es un bien de primera necesidad) y en segundo lugar debido a que la mayoría de las viviendas están apalancadas (es decir se alquila el dinero) y resulta que el importe de alquilar el dinero roza el límite de vivir de alquiler y además el propietario debe de intentar amortizar el valor de la vivienda.



+Respecto a las rehabilitaciones comentar que depende de la demanda de la segunda vivienda. Las viviendas de segunda mano compradas hasta la fecha por lo general llevaban asociada la reforma, el problema radica en que ese mercado va a la baja y por otro lado y esto es lo mas importante y es que con la subida de tipos de interés y los niveles de ahorro va a ser muy difícil que exista una demanda real en los años venideros para esa materia, no solo en reformas, sino que además para sustituir electrodomésticos.



+Respecto al sector hotelero las inversiones dependen de la marcha del turismo, actualmente mantenemos un nivel de estancamientos, pero lo mas importante radica en que se ha producido un efecto sustitutivo por parte de los extranjeros de plazas hoteleras por viviendas en propiedad, además nuestro turismo y no hay que olvidarlo tiene un alto componente de turismo interno. Una crisis global tendría un impacto directo en el turismo y por ende en el sector hotelero, ya que las vacaciones son una de las cosas que primero se recorta en el presupuesto.



+Oficinas: Podríamos hablar de los niveles de ocupación de oficinas, pero lo mas importante es focalizarse en el grado de distribución de la micropyme española por sector de actividad, si partimos que una crisis en el sector inmobiliario puede hacer quebrar entorno a medio millón de pymes (tirando muy a la baja) pues el negocio de las oficinas no tiene un futuro muy prometedor.



+Centros comerciales: Es evidente que el desarrollo de los centros comerciales ha sido espectacular, pero volvemos al mismo problema que con el turismo, en caso de crisis el consumo de ocio en centros comerciales se verá afectado con lo que los inversores se plantearían muy en serio realizar nuevas inversiones.



+Logística: Los servicios de almacén y archivo están supeditados a los niveles de actividad económica de manera que un parón en el consumo tendría unos efectos importantes en los procesos de almacén.



+aparcamientos: Es evidente que en caso de recesión económica la gente empieza a prescindir del coche como medio de locomoción y además eso tiene un reflejo en los niveles de utilidad del mismo con lo que pasa a considerarse una remora (seguro, tasas municipales, itv etc) y mas aun mantener una plaza de aparcamiento con lo que la demanda se debe resentir.



Al sr. Hodar: Si fuera tan amable esto a la espera de una respuesta suya.



Un cordial saludo



Enviado por dr.knife . 09:14 30-04-2007

Profesionalidad...

Portada de hoy de Expansion y pagina 3: "Caida del 206% del valor de Astroc"...se puede caer mas del 100%??

"Los activos de las inmobiliarias duplican su valor en bolsa"..."del GAV"...que pasa que la deuda no hay que repagarla??

Es profesional animar a los inversores con las inmobiliarias con estos argumentos...??...como se hacen las valoraciones??

Enviado por Espiritu Critico . 12:59 30-04-2007

En el artículo de Expansión sobre el GAV, según el cual, las inmos estarían infravaloradas en Bolsa (!?) tomando precios de mercado, aunque sobrevaloradas en proporciones asumibles tomando valores contables, se dice una cosa muy errónea: que el NAV es el valor según libros, o sea, el valor neto contable. ¡No!.
EL NAV ES EL PRECIO DE MERCADO MINORADO EN LA DEUDA IMPUTABLE al activo en cuestión.

El próximo paso será el "ya nos estamos recuperando".

Enviado por . 13:21 30-04-2007

Bla, Bla, Bla, Astroc, el ladrillo, el precio de la vivienda, bah; de modo que un grupo de señores se despiera el martes de la semana pasada y dice, "vamos a meterle 500 puntos al Ibex por que mira como cae Astroc, y de paso le metemos un 7% a POP, etc...", ¿y que pasó el martes para que tomasen esa decisión, o el lunes, o el fin de semana? Nada.
Todo el rollo de la desacelarción el la vivienda es cierto y biene coleando desde hace tiempo, como en EEUU (bueno allí realmente la cosa pinta peor) que esta marcando estos días un máximo tras otro.
De manera que el Ibex se ha dejado en dos o tres semanas un diferencial del 7% respecto al Eurostoxx, por la ralentización en el crecimiento del precio de la vivienda (porque los precios siguen subiendo), que parece que es cosa sólo de España.
¿O es que habrá habido otras noticias el susodicho martes?, pues miren sí; por un lado las inmobiliarias con mayor caída del Ibex ese día fueron Sacyr e Inmocaral metidas una directamente y otra indirectamente en la aventura de Eiffage (entre otras), con declaraciones "poco favorables" del presidente de la francesa sobre el mercado inmobiliario español (por aquello de que la OPA pretende hacerse con un canje de títulos) y resaltando la conveniencia de que en todo caso la oferta se hiciese en efectivo ... Por otro lado tenemos al señor Conthe, de muy buenas maneras, poniendo a caer de un burro a la CNMV y al gobierno, vamos trasladando buena imagen al inversor extranjero, ¿y quien mueve 9000 millones de euros en un día en el IBEX?.
¿Alquien se imagina algo similar en EEUU? la SEC contra el ejecutivo pidiendo dimisiones o, forzando la comparación, Bernanke poniendo de vuelta y media a Bush, esa si que sería una buena galleta en los mercados.
Aquí lo que a pasado es que ha habido inversores extranjeros que han desecho posiciones en España al percibir un mayor riesgo país y se han largado, para el caso, a Turquía, que crecen más y son igual de serios y formales (sic). Un diez para nuestras autoridades económicas.
Y ahora lo que estaría bien para rematar la faena es que el Dow Jones corrija parte del 6% que lleva en la última subida y nos mande de nuevo el Ibex a mínimos anuales, de propina.
Ah, y los profesionales están esperando que pase la tormenta para tomar posiciones y ,depués, nos dirán que, claro, el castigo del Ibex había sido excesivo, que Santander cotiza con un per de 9 veces 2008, con los resultados creciendo al 20% anual, y a 13 euros es una ganga y que la morosidad de los promotores, que son el 7% del balance del banco, sólo llega al 0,04%, que Acciona tiene unas plusvalías que se sale, y ACS, y a FCC se le va a disparar la obra pública en los dos próximos años, que Telefónica es la caña y va a tener una sinergias de 2000 millones por las compras de Vivo y TI, sin incumplir los objetivos financieros, etc, etc...
Sobre los profetas, un último comentario, ya sabemos que cuando cae la bolsa hay "recogida de beneficios, si es que los periódicos hay que llenarlos.
En España no faltan profesionales, pero falta liderazgo, y mientras no vuelva a haber flujos de allende los mares el Ibex no sube, que aquí nadie mete un duro hasta que empiezan a llegar las ordenes de compra de Londres.

Enviado por Artusminor (isidro@parga.name). 19:50 30-04-2007

o que hay en la bolsa y los mercados (incluido el inmobiliario) son tendencias, desde el 2000 diversos organismos oficiales e internacionales llevan advirtiendo que los precios inmobiliarios en España están sobrevalorados, esto es, estamos en la fase especulativa del ciclo. Desde la última racha que empezó en el 98 llevamos 8 años de subidones de 15-20-25% anuales, justificados por el baby boom, por la reducción drástica de los tipos de interés, por la entrada del euro y por los fondos europeos recibidos. Ahora, a corto y medio plazo no hay nada que lo aguante, que justifique las auténticas barbaridades de los precios. A corto plazo, la tendencia es de subida de los tipos (¿hasta el 6%?), hay recorte de fondos europeos (de 40 a 10), la demografía está a la baja (en el 2015 quebrará las pensiones), la productividad sigue bajando. En esta ultima fase del ciclo, la inversión se ha destinado ha vivienda en lugar a I+D, o productos con alto valor tecnológico -porque el de bajo ya se fabricará en China-, y la realidad es que por pura especulación (se obtiene más rentabilidad vendiendo ladrillos, y la falacia de que los pisos nunca bajan) la mayoría de los españolitos están endeudados hasta las cejas, y también las cajas y bancos. Al final de este proceso, se verá que no ha habido un crack (salvo que la cosa se desmadre), pero sí un cambio de tendencia en todos los índices (empleo, precios, productividad, ahorro, crédito, etc.), y estoy seguro que a más de uno se le quitan las ganas de comprar y sí de alquilar (que es lo que se hace en Europa desde hace mucho tiempo).


Enviado por Torpedo . 21:12 30-04-2007

Estimado Sr. Hodar:

1-Me gustaria saber porque hacen falta dos personas para escribir media cara de blog.

2-Como encontró este chollo de trabajo y cuales son sus méritos para opinar de la bolsa al mas puro estilo "Segurola"

Segurola: dicese de persona que sienta cátedra al hablar y que se queda en el plano teórico de las cosas.


Enviado por harlot (harlotphantom@hotmail.com). 21:30 30-04-2007

NOTA: PRETENDEMOS QUE ESTE SEA UN BLOG SERIO Y CON APORTACIONES DE CALIDAD. MEJOR 10 COMENTARIOS VÁLIDOS QUE 90 EN LOS QUE EL INSULTO Y EL DESPRÓPOSITO SEAN UNA CONSTANTE.


Pues siendo coherente deberían cerrar el blog, por qué esa obcecación en negar lo evidente y tomarlo como algo personal? por qué son uds tan tremendamente obtusos? Pues nada la realidad es mas tozuda y ud Hódar no acierta ni una, el IBEX un desastre comparado con las bolsas de referencia y cayendo siendo arrastrado hacia el abismo de los 9000 por las promotoras. Nos estamos hundiendo en la mierda y a uds lo que parece molestarle es que los demás nos quejemos de estar tragando la mierda que han creado la gentuza que uds defienden.


Enviado por aprofesional antihodar . 21:38 30-04-2007

hódar, estarás contentísimo, no.

TU, CON TU FALSA VIRTUD...
PERO, ASEGURANDOTE QUE ESCRIBIMOS EN EL FORO TODAS LAS IDEAS PINCHABURBUJISTAS que son las que de verdad piensas y, además, te atraen al personal.

Enviado por . 23:14 30-04-2007

Cuando las barbas de tu vecino veas cortar...

http://lta.today.reuters.com/News/ne...EDADES-SOL.XML

Enviado por Barbero (assa@gmail.com). 23:34 30-04-2007

http://lta.today.reuters.com/News/ne...EDADES-SOL.XML

Economista de grupo bienes raíces EEUU renunciará en mayo
Lunes 30 de Abril, 2007 4:50 GMT

Por Patrick Rucker

WASHINGTON (Reuters) - Un importante economista del área de bienes raíces dejará su cargo en la principal asociación de agentes inmobiliarios, tras haber instado a los inversores a colocar dinero en el sector durante los años de auge y recibir críticas durante la desaceleración del mercado.

David Lereah fue el economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR por sus siglas en inglés) por siete años y dejará la agrupación a mediados del próximo mes, dijo un portavoz del grupo.

Lereah fue el analista de la Asociación a lo largo de los cinco años de esplendor del mercado inmobiliario, los cuales terminaron en el 2005. Desde su cargo fue el responsable de los panoramas de la agrupación durante la actual desaceleración del sector.

Tras dejar la NAR, Lereah asumirá un importante cargo ejecutivo en Move, Inc., un servicio online de bienes raíces, dijo Lucien Salvant de la NAR.

"David ha sido un experto en este tema, es ampliamente respetado y ha sido un portavoz excelente de la NAR," agregó Salvant.

Pero otros dicen que el ex regulador bancario y economista de la Corporación Federal de Seguros de los Depósitos no es un observador parcial del mercado inmobiliario.

El veterano economista, que escribió "¿Se está perdiendo el auge de los bienes raíces?," recibió duras críticas en distintos "blogs" de algunos expertos por mantener un panorama optimista sobre el sector cuando la demanda por viviendas se estaba evaporando.

Un blog, David Lereah Watch, que cita pasajes de libros de Lereah y sus declaraciones optimistas sobre el mercado inmobiliario, le pide que "admita que alentó esta destructiva burbuja inmobiliaria."

En octubre del año pasado, Lereah dijo que esperaba que "las ventas repunten a comienzos del próximo año." Pero en los últimos meses, llevó sus previsiones de una recuperación hacia más adelante en el 2007 y redujo sus estimaciones sobre ventas de casas para el año.

Salvant dijo que Lereah estaba de viaje el lunes y que no podría ser contactado para realizar comentarios, pero señaló que el economista "trabaja para una asociación de agentes inmobiliarios y que la gente no debería sorprenderse porque adopte el punto de vista del sector."

Enviado por barbero (assa@gmail.com). 23:37 30-04-2007

¿por que habeis censurado esto?

Buenas tardes a todos los lectores, al sr. Hódar y a la sra. Ramos. Espero, sr. Hódar, que el titular que usted ha elegido para esta ocasión " sobran profetas y faltan profesionales ", sea más acertado que el elegido hace algunos días por su colega C. Ramos de " caidas excesivas e injustificadas ", sobre el cual, por razones obvias, no me pienso pronunciar más, ya que cualquier observador imparcial e informado podrá concluir, no sin rubor, cómo los "profesionales" que "faltan", según usted, cometen y persisten en sostener opiniones contrarias a toda lógica. Sólo deseo indicarle en este momento y con la mayor brevedad de palabras que mis escasas luces intelectuales me lo permitan que, una vez más, estoy en desacuerdo con usted.Hacen falta "profetas", si por tales entendemos personas libres e independientes de toda atadura económica e ideológica, que puedan expresar sus opiniones en este modesto areópago de la manera más objetiva e imparcial posible y sin tener que someter su juicio a nadie más que a su propia conciencia, como es mi caso.Le reitero que el sector inmobiliario en la bolsa española se encuentra herido de muerte. Pero como usted a mi no tiene por qué creerme, sólo me permito sugerirle que usted y yo nos esperemos hasta final de este año para confrontar nuestras respectivas "posiciones". Bien entendido que si mi modesta persona estuviera en lo cierto, usted escribiera un artículo en este mismo blog que se intitulara "sobran profesionales y faltan profetas". Gracias por leerme y prestar su atención.

Enviado por pisitófilos creditófagos . 158 30-04-2007

Enviado por Anticensura . 00:45 01-05-2007

"P R O F E T A S" . . . ¿Y TÚ QUÉ ERES, MENTECATO?.

TÚ ERES "P O F E S I O N A H", ¿NO?.

EN MI PUEBLO A LOS QUE SON COMO TÚ SE LES LLAMA:

P E D A N T E S

¿DE QUÉ ME TIENES QUE DAR CLASE TÚ A MI, MEMBRILLO?.


Enviado por . 02:26 01-05-2007

¡Diossss!, ¿cómo es posible que, en el mejor periódico económico de España, los temas bursátiles estén en estas manos?.

¿QUÉ INGLÉS HABLA hÓDAR?

¿QUÉ FUENTES TIENE hÓDAR?.

NUNCA CITA NADA. ESTA ENAMORADO DE KOSTOLANY, que es como decir, si te gusta el automovilismo, que no hay nadie como... Paco Costas (que me perdone Paco Costas).

¿QUÉ DINERO TIENE hÓDAR?.

hÓDAR ES UN INDIGENTE EN TODOS LOS SENTIDOS Y LO ESTÁ DEMOSTRANDO EN TODA ESTA CRISIS QUE ESTA TENIENDO EN ESTE BLOG Y QUE NO HA HECHO MÁS QUE COMENZAR, PORQUE LA SITUACIÓN VA A IR EMPERORANDO CONFORME NOS VAYAMOS METIENDO EN LA RECESIÓN.

¡NOS VAMOS A DIVERTIR CON EL "TRIUNFADOR" ESTE, SEÑORES!.

Enviado por . 02:40 01-05-2007

PREFIERO SER UN PROFETA AMATEUR QUE UN USURERO EMBUSTERO

Enviado por . 03:06 01-05-2007

hódar cree que "juega" con nosotros.

Se lo monta de virtuoso nuncabajista, sensato, responsable... LA FALSA VIRTUD...

¡HIPÓCRITA!.

Pero,

1) PIENSA COMO NOSOTROS, QUE LA SITUACIÓN INMOBILIARIA QUE TENEMOS EN ESPAÑA ES ABSURDA (aunque le duele cuando mira a chicos treintañeros de su entorno más cercano hipotecados de por vida); y

2) NOS PINCHA PARA QUE NOS ENGANCHEMOS Y ASEGUREMOS QUE SU MIERDA DE BLOG TIENE ESTADÍSTICAS DE ENTRADAS PRESENTABLES CARA A SUS JEFES.

... Y, NOSOTROS, COMO SOMOS MUY BUENOS CHICOS, NO DEFRAUDAMOS AL PROFE Y A LA SEÑO Y SOMOS M A L Í S I M O S Y NOS REGODEAMOS EN, ¿CÓMO ES, QUE NO ME ACUERDO?, ¡AH, SÍ!, EL CATASTROFISMO, ETC.

¡Diosss!, ¡cómo nos vamos a divertir con el triunfador este, conforme nos vayamos metiendo en el crash!.

Enviado por . 03:18 01-05-2007

http://www.inverforo.com/precio-vivienda/
http://www.ine.es/***-bin/calcula

1986 - 366 euros/m2 - actualizado 846 e/m2
Un piso de 90m2 - 76140 euros.

1998 - 1058 euros/m2 - actualizado 1390 e/m2
Un piso de 90m2 - 125100 euros.

2007 - 2.832 euros/m2
Un piso de 90m2 - 254880 euros.

No es que esté de acuerdo contigo errozate (ni en desacuerdo), pero ya que me he puesto a hacer los calculos los copio en el foro para ahorrarselos al siguiente.

Los precios del 98 actualizados supondrían un 50% de los actuales.

12.-LOS FILATÉLICOS SE HAN HARTADO DE NINGUNEARNOS A LOS TENEDORES DE DEUDA PUBLICA. Los jefes provinciales de la filatelia financiera tenían sueldos de 40 millones de pesetas anuales. ¿Porqué salvar a los filatélicos y no a los PERDEDORES INMOBILIARIOS?. La burbuja inmobiliaria también es un negocio piramidal mixto (vinculado a un tangible) que ha sido inflado por la banca pública (las Cajas y sus tasadoras) y los Ministerios de Fomento y Vivienda que han hecho buenas las tasaciones falsas o falseadas (el equivalente a los precios de catálogo filatélicos). Recordemos que en una pirámide: 1) el dinero de los que entran sirve para liquidar con ganancias a los que salen; 2) se crea la sensación de recompra garantizada; y 3) tiene límite límite cierto pero indeterminado