Los ajustes inmobiliarios se agudizan en EEUU, Reino Unido, Irlanda y España - elConfidencial.com

Los ajustes inmobiliarios se agudizan en EEUU, Reino Unido, Irlanda y España

@Ignacio. J. Domingo.- 06/03/2011 (06:00h)

Los cuatro jinetes del Apocalipsis inmobiliario parecen abocados a atravesar la coyuntura más dura de sus ajustes en el sector que detonó la crisis financiera global en el momento más inoportuno, en plena maniobra de despegue de su actividad. Estados Unidos, Reino Unido, España e Irlanda -las potencias industrializadas que generaron las burbujas inmobiliarias más poderosas de la etapa de bonanza previa a la caída de Lehman Brothers- vuelven a exhibir un nuevo denominador común: las operaciones de compraventa de viviendas y el precio de las propiedades siguen sin constantes vitales. Asimismo, estas naciones ponen en riesgo el repunte de sus economías -en el caso español-, el suelo de su recesión –en el supuesto del enfermo irlandés-, o la consolidación del titubeante e incipiente dinamismo mostrado en 2010 en los dos grandes centros financieros mundiales.



Martin Bernhard, analista de Real Estate en Credit Suisse, describe de esta forma tan elocuente este cuadro de mando. “Los mercados inmobiliarios globales mostraron un comportamiento dual en 2010, con la mayoría de países asiáticos -excepto Japón- y europeos -especialmente Suiza-, que se beneficiaron de las políticas monetarias laxas, de los flujos de capital exterior del renovado crecimiento económico y de la escasa destrucción de empleo -incluso de su población inmigrante-, mientras los mercados que experimentaron el boom inmobiliario, en contraste, continúan de capa caída -Estados Unidos, España e Irlanda- o se han debilitado de nuevo, como en Reino Unido”, afirma Bernhard.



Además, su pronóstico para el ejercicio actual revela incógnitas de compleja resolución. Según el analista, “los precios de las viviendas en Estados Unidos, que han retrocedido a niveles previos a la burbuja, emitirán las primeras señales de recuperación bien entrado 2011, debido a la lentitud de la creación de empleo y a la restricción del crédito, pese a la continuidad del ambiente monetario expansivo decretado por la Reserva Federal”.



Tensiones en los mercados europeos



Respecto a Reino Unido, España e Irlanda, Bernhard cree que “las correcciones proseguirán a lo largo de todo el año”. En España e Irlanda por tres razones, precisa el economista de Credit Suisse. En primer lugar, porque mantienen un exceso de oferta derivado de sus años de exuberancia constructora. En segundo lugar, porque sus sectores financieros están altamente expuestos al ladrillo, con un volumen hipotecario que saltó del 20% del PIB en 1999 al 60% en la actualidad en España, y desde niveles algo inferiores al 30% del PIB hasta el 90% en Irlanda en el mismo periodo. Y, finalmente, porque ni uno ni otro socio monetario europeo puede mejorar su competitividad vía depreciación lo que implica estancamiento o caídas de salarios, precios y rentas.



Por el contrario, en Reino Unido, la parálisis del sector se descubre, al igual que en Estados Unidos, “en la fragilidad del empleo y en la contracción de los préstamos hipotecarios, fenómenos que han generado una parálisis en la demanda del sector, certificada en la última mitad de 2010, y que conducirá a un repliegue de precios de entre el 10% y el 20% a lo largo de este año”.



Atonía norteamericana



En Estados Unidos, la consultora de análisis Core Logic, una de cuyas áreas de negocio es la industria inmobiliaria, revela en su último informe mensual, de febrero, un mapa sectorial sumamente preocupante. En dicho informe, la consultora establece la posibilidad de poder retardar la entrada de la mayor potencia mundial en su potencial de crecimiento reciente, situado entre el 3,5% y el 4%. En noviembre, mes sobre el que realizan su diagnóstico, los precios de la vivienda cayeron un 5,1% en términos interanuales, el cuarto mes consecutivo de descenso, en 45 Estados, cuando seis meses antes sólo se abarataron los inmuebles en 18 Estados.



Asimismo, los expertos de Core Logic predicen un parque de 3,6 millones de viviendas en venta para el conjunto de 2010, por lo que la salida de este stock a lo largo del pasado ejercicio, en el que había 4,1 millones de propiedades con el cartel de 'se vende', fue del 12%. El informe advierte que esta baja intensidad de operaciones de compraventa no tiene parangón en la última década. Además, constata unos precios de venta un 50% más bajos que en 2005 y un 33% inferiores a los del año 2000.



David Wyss, economista jefe de Standard & Poor’s, tampoco ve alzas en las operaciones inmobiliarias en suelo estadounidense “hasta finales de este año”, una vez se solvente el proceso generalizado de “ejecuciones hipotecarias” iniciado en el último trimestre de 2010 por las entidades financieras para hacer frente a los impagos y se supere la distorsión geográfica entre ciudades donde domina la segunda residencia, vacacionales o en las que se instaló la especulación, como Las Vegas o Phoenix, que lideran las caídas, y capitales como Los Ángeles, San Diego o San Francisco, donde la vivienda suele ser la habitual y en propiedad, y que ya han iniciado la senda alcista.



Las tensiones en los sectores inmobiliarios de estos países en el último tramo de 2010 son una de las cumbres borrascosas internas que aún deben sortear sus economías. Al margen de riesgos externos derivados de la escalada del petróleo, su traslación a los precios y, por consiguiente, el peligro de un adelanto de subidas de tipos de interés en las tres zonas monetarias.



El 'enfermo irlandés'



Así, Irlanda, cuyo afán constructor superó hasta cuatro veces la demanda en algunos condados del Tigre Celta, registrará, según Ernst & Young, el tercer ejercicio consecutivo de contracción, con un receso de nada menos que del 2,3% en 2011. Entre otras cuestiones por el urgente saneamiento de su sistema financiero -debilitado, en gran medida, por su alta exposición a los activos inmobiliarios-, y al que el más que presumible nuevo Gobierno del Fine Gael, vencedor de las elecciones del pasado 25 de febrero, en coalición con los laboristas, deberá destinar, al menos, 35.000 millones de euros los 85.000 en los que se cifró el plan de rescate de la UE y el FMI.



Esta circunstancia limita el margen de maniobra de Enda Kenny, líder del Fine Gael, sobre el que podría recaer las responsabilidades del nuevo Ejecutivo irlandés, para reducir una deuda que concluyó 2010 en el 99% del PIB. A menos que consiga superar las reticencias alemanas a su promesa electoral de reestructurar los pagos de la deuda irlandesa -y de socios europeos sometidos a la presión inversora-, algo que, para Frank Gill, de S&P, “serviría para reducir los efectos financieros y políticos perversos que penden sobre la coyuntura y mantener el grado de inversor internacional del país” y que, para su colega en FitchRatings, Chris Pryce, mejoraría el clima de negocios y ayudaría a su mercado inmobiliario a salir del colapso.



Los tipos de interés aparecen en escena



La economía británica, entretanto, no pudo sortear una sorprendente recaída hacia los números rojos, de medio punto, entre octubre y diciembre. Para más inri, la dureza del ajuste fiscal emprendido por el Ejecutivo de David Cameron, una de las causas del parón de actividad, deja al gobernador del Banco de Inglaterra en una difícil encrucijada, Mervyn King. En su habitual carta trimestral al ministro de Hacienda, George Osborne, King admite que la inflación británica, espoleada por los precios del crudo y la subida del IVA, no volverá a situarse por debajo del 2% hasta 2012. Para Ethan Harris, de Bank of America Merrill Lynch, el Discurso del Rey, en alusión a la misiva y el apellido de la máxima autoridad monetaria británica, “deja clara su predisposición a encarecer el precio del dinero” y, en consecuencia, a elevar el coste de las hipotecas con el consiguiente recorte de estímulos a la construcción.



Sin embargo, Ethan no observa el mismo movimiento en Estados Unidos. A su juicio, la Reserva Federal “ha puesto como prioridad en las decisiones de política monetaria el riesgo de crecimiento antes que las tensiones inflacionistas”, lo que ofrece un balón de oxígeno temporal a la Administración Obama y su plan de ajuste fiscal. A pesar de la voz discrepante del reciente informe del Congreso americano en el que culpa, en gran medida, de la crisis subprime a la gestión de tipos de interés bajos de la Fed y en el que se recuerda que Lehman Brothers “había amasado, en 2007, algo más de 111.000 millones de dólares en activos y firmas inmobiliarias, dos veces la cantidad invertida en este sector, tan sólo dos años antes y cuatro veces el volumen total de su cartera de inversiones”.



Encrucijada española



El panorama en España también ofrece sobradas muestras de incertidumbre. El ligero aumento de las compraventas en el tránsito entre 2010 y 2011, por primera vez en casi cuatro años, contrasta con el descenso del 1,1% del metro cuadrado de vivienda usada en febrero, según los cálculos de idealista.com, las pérdidas superiores a los 2.000 millones de euros acumuladas por las inmobiliarias y el acelerado proceso de recapitalización de las cajas de ahorro, que tienen una exposición en esta industria de 217.000 millones de euros, de los que 100.000 millones, según el gobernador, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, son inversiones “potencialmente problemáticas”.



Por si fuera poco, en esta prolongada limpieza de activos inmobiliarios del sector financiero español, que el secretario general de la OCDE, Ángel Gurría, ya calificó “la toxicidad hispana” al comienzo de la crisis, aparecen otros dos factores de riesgo. Por un lado, en el lado monetario, la amenaza de subidas de tipos por parte del BCE, que no descarta Jean Claude Trichet para próximas reuniones de la autoridad emisora europea.



No obsante, analistas como Jürgen Michels, de Citi, relegan hasta la publicación de los nuevos test de estrés a la banca europea, prevista para junio o julio y, por otro, la preocupación añadida que ha creado la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra a favor del pago por dación para solventar deudas crediticias a unos inversores que mantienen 300.000 millones de euros en bonos vinculados al valor hipotecario, según afirma Moody’s.

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Pues a ver si es verdad y vemos desplomes es España, como los que están sucediendo en USA. Porque hasta ahora...

noooooooo aun NO
nivel tocatejista al 30% y subiendo
q no pete na hasta q tenga lo menos el 70%
yo se q el govierno hace y hara lo posible

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Están sosteniendo el precio a toda costa, sabén lo que ocurrió en USA y tienen pánico de que aquí ocurra lo mismo.
Es cuestión de tiempo que el ajuste sea mas duro, entonces veremos de verdad como están nuestros bancos y cajas.

Además, constata unos precios de venta un 50% más bajos que en 2005 y un 33% inferiores a los del año 2000.

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"los expertos de Core Logic predicen un parque de 3,6 millones de viviendas en venta para el conjunto de 2010"

joder, pero si tenemos más parque de vivienda a la venta nosotros que todo EEUU, es simplemente acojonante, y que todavía haya gente que niegue que vaya a haber grandes caídas.

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al final sera a la japonesa para todos -aqui un poco mas-, entre otras cosas porque no se sabe donde va a acabar; por ejemplo, la movida de los poderes mundiales o la espada de damocles de la "industria" financiera -la de los 600b especulativos-;

otra cosa es el mercado real que haya, cuatro despistados y algun gran especulador y poco mas;

aqui lo peor es la socializacion del suelo y de los edificios sin acabar; y peor aun que el suelo de empleo en el sector aun esta muy lejos de alcanzarse;

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Este es un recordatorio para que despues no se pueda decir que nadie lo vio venir:

Cuando el BdE habla de la exposicion del sector bancario al ladrillo, solo tiene en cuenta los creditos a los promotores y las carteras de suelo y vivienda de las entidades bancarias. Ni se cuentan las hipotecas concedidas a los particulares, ni se ponen en duda las tasaciones a precio del pico de la burbuja. Y eso que, en las ejecuciones hipotecarias, estas mismas entidades bancarias acaben adjudicandose las viviendas hipotecadas al 50% del valor de tasacion porque nadie mas las quiere.

El tamaño del agujero negro ladrillil en España es varias veces el reconocido por el BdE.

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Ergo aquí veremos precios de hace veinte años, y no tardando mucho. O eso o

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Mañana salen los datos del Ministerio de Fomento (notarios) de compraventa de viviendas en el 4º trimestre de 2010. Al final sabremos cuanto repuntaron las compraventas por el fin de la deducción por compra de vivienda. El problema es que tardaremos otros 3 meses en saber cuanto han caído después por el mismo motivo

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