Los arrendadores blindan los contratos de alquiler para evitar inquilinos morosos

04/03/2011


Algo empieza a moverse en el mercado del alquiler en España. Esta semana se conocía que varias entidades financieras han decidido recurrir al Sociedad Pública de Alquiler (SPA) -adscrita al Ministerio de Fomento- para dar salida a través del alquiler a parte del 'stock' de viviendas de estas entidades.

Mientras éstas comienzan a mover ficha, quienes ya estaban dentro de este negocio siguen blindando sus contratos para combatir uno de sus principales temores: los inquilinos morosos.

“Los propietarios españoles siguen siendo desconfiados a la hora de alquilar sus vivienda. Temen no cobrar las rentas o sufrir destrozos en el inmueble y se han habituado a proteger sus contratos de arrendamiento. Por eso, la mayoría no se arriesga a alquilar si no es con una cobertura adicional que le dé tranquilidad como avales personales, avales bancarios, referencias, fianzas, seguros, garantías de cobro, arbitraje, etc”, explicaba recientemente en unas jornadas Carlos Ruiz, gerente de Arrenta.

Entre todas ellas, una está empezando a calar fuerte entre los propietarios de inmuebles en alquiler. La de introducir en los contratos cláusulas de sometimientos a arbitraje en los arrendamientos urbanos. Esta práctica está muy extendida en otros países europeos donde el alquiler también lo está, aunque poco a poco empieza a abrirse camino en nuestro país.

La prueba de este auge se refleja en los datos. En la Asociación Europea de Arbitraje (Aeade), los arbitrajes en arrendamientos urbanos sumaron un total de 611 en 2010, un 17,27% más que en 2009.

Resolver conflictos a través de un tercero imparcial

Ruiz lo explica. "Esta práctica, regulada por la Ley de Arbitraje 60/2003, es una vía paralela y sustitutoria de la Justicia Ordinaria por la que, en caso de conflicto entre dos o más partes, un tercero neutral e imparcial, denominado árbitro, resuelve la controversia dictando un laudo (sentencia) que es de obligado cumplimiento". Para que esto sea así, "de derecho", el árbitro tiene que ser un abogado en ejercicio, experto y el laudo deberá estar motivado aplicando el derecho, lo que garantiza su sujeción a las leyes vigentes.

El objetivo es conseguir que cualquier conflicto entre inquilino y arrendatario se resuelva mediante el arbitraje y no en los juzgados donde puede dilatarse, como en Madrid, año y medio o dos años.

"No es una herramienta unidireccional diseñada para perjudicar a quien vive de alquiler y favorecer a quien alquila, sino que lo que se pretende es favorecer a ambas partes, al que cumple el contrato", matiza Javier Íscar de Hoyos, secretario general de la Asociación Europea de Arbitraje (Aeade).

¿Qué ventajas conlleva el arbitraje?

Es rápido, económico y eficaz ya que obtiene un laudo o sentencia firme en un plazo más rápido que si se acudiera a los juzgados. Según los cálculos de Arrenta, se pueden ahorrar hasta seis meses y más de 5.000 euros en esfuerzo económico.

"El arrendador que alquila su vivienda quiere que el inquilino pague siempre. ¿Y si no paga? Lo que quiere es la posesión del inmueble lo antes posible y que le paguen las rentas que se deben. Con el arbitraje se reducen los plazos. En Aeade, por ejemplo, desde que se presenta la demanda de arbitraje hasta que se pronuncia el laudo están pasando de media treinta días", explica Íscar de Hoyos y añade que el arbitraje permite que los propietarios recuperen sus viviendas en una media de cuatro-cinco meses.

Los datos de Arrenta muestran que en los alquileres que incluyen su cláusula de arbitraje, los casos de incumplimiento se sitúan en el 2,5% frente a una morosidad media del sector en torno al 8%. "En la mayoría de los casos no hace falta llegar a que se dicte el laudo arbitral, los inquilinos pagan sus deudas antes de un mes, tras recibir la notificación de aviso", aclara Carlos Ruiz.

No obstante, no siempre la parte condenada acata el laudo. "Cuando un moroso sigue sin pagar, bien porque no puede o porque no quiere, hay que ejecutar el desahucio y llegados a este punto es el juez es el que pone la fecha para el mismo. Cuando no hay arbitraje también se puede acabar directamente en los juzgados. La principal diferencia es que es cuando sí lo hay, es menos frecuente que haya que recurrir juez para que ejecute el laudo", explican desde Arrenta. Según sus cálculos y los de Aeade, aproximadamente la mitad de los laudos acaban ejecutándose por vía judicial. Cuando esto sucede, desde la asociación calcula unos plazos medios entre cuatro y cinco meses.

Los seguros contra impagos

Otra de las medidas preventivas que empiezan a calar entre los arrendatarios son los seguros de impago. Algunas aseguradoras cubren el impago del alquiler, el desahucio y los desperfectos de las viviendas, pero normalmente se exige que el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino, explican desde la OCU.

Arrenta por ejemplo, ofrece una garantía de cobro de rentas que proporciona una cobertura de los alquileres a partir del segundo mes de impago. Con ella se benefician las dos partes del contrato ya elimina otros trámites complicados como los avales bancarios. A empresa también cuenta con una cobertura de actor vandálicos de hasta 3.000 euros o defensa jurídica gratuita cuando, por ejemplo, el condenado no cumple el laudo y éste tenga que ejecutarse en el juzgado de primera instancia y el arrendatario necesite los servicios de un bogado o procurador.

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A mi los de arrenta me llaman cada dos por tres para que les incluya como arbitros en los contratos de arrendamiento que firmo.

No lo hago por que esta medida tiene poca efectividad practica ya que la tutela judicial efectiva es irrenunciable en el ordenamiento juridico español, es decir, que si hay un laudo desfavorable al inquilino y este decide acudir a los tribunales ordinarios al final el laudo es papel mojado.

Segun mi mujer que es procurador de los tribunales la unica ventaja es que el lanzamiento podria ser algo mas rapido en teoria, no asi en la practica, ya que en los casos concretos que lleva mi mujer se esta tardando mas que si fuera un procedimiento de desahucio, no se si sera asi en todos los casos eh, me refiero a casos concretos conocidos de primera mano.

En resumen, no le veo ninguna ventaja al arbitraje en este momento. El el caso concreto de arrenta, la unica ventaja es que asumen algunas funciones de un seguro de alquiler ( pago de rentas, abogados y procuradores etc ), aunque hay compañias de seguros que ofrecen estos servicios mejorados ( pago de rentas desde el primer dia, mayor cobertura para actos de vandalismo etc ).

Lo que habria que hacer y hasta ahora ningun gobierno se ha atrevido por que es impopular es reformar la ley de arrendamientos urbanos, como minimo, en lo referente a los morosos profesionales, los que sistematicamente alquilan pisos y no pagan, muy distintos del moroso ocasional que es el que siempre paga pero que por circunstancias puntuales no puede pagar.

aqui se explican las diferencias entre unos morosos y otros, que son muy importantes y algunos consejos a tener en cuenta a la hora de alquilar con garantias

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Salvo con un aval bancario, que como comento en el articulo puede suponer que sea muy dificil alquilar el piso, solo se puede garantizar que el inquilino que pretende alquilar nuestro piso PUEDE pagar, es decir, que tiene capacidad economica para afrontar las rentas del alquiler.

Segun mi experiencia la gran mayoria de la gente paga los alquileres con toda normalidad, salvo los morosos profesionales que son un cancer que no solo fastidian al propietario sino a los inquilinos buenos pagadores que tienen que soportar una desconfianza a priori muy elevada.

Solo pedimos aval bancario en muy pocos casos ( enumerados en el articulo ) y os aseguro que en 20 años de experiencia hemos tenido un numero ridiculo de impagos que no llega ni a un cinco por mil, osea casi inexistente. Esto se debe a que si pedimos un informe de solvencia ( nominas, otros ingresos etc ) que nos garantiza que el inquilino PUEDE pagar y como veis el resultado es que son minoria los que NO QUIEREN pagar, es contra estos los que la ley deberia ser mucho mas dura.

El tema da para escribir un libro, ya que no siempre la culpa es del inquilino, en muchas ocasiones el propietario no asume sus obligaciones, como por ejemplo no ejecutar las obras necesarias que la ley de arrendamientos urbanos le obliga y el inquilino deja de pagar como medida de presion.

Otra cosa que no suele fallar es no poner un precio de alquiler muy alto, ya que a los morosos profesionales no les importa que sea caro o barato, no piensan pagar, asi que un precio alto es como sangre en el agua para los tiburones, atrae a los morosos profesionales hacia nuestro piso de alquiler.

Todas las normas explicadas en el articulo me las aplico a mi mismo ( incluidas estas ultimas de cumplir con mis obligaciones de propietario y poner un precio ligeramente inferior a la media) y el resultado es que JAMAS he tenido un inquilino moroso.

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gracias por la información, queremos poner un piso en alquiler pero el miedo a los inquilinos morosos nos preocupa y mucho

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¿De verdad tenéis intención de seguir pidiendo un aval bancario en el futuro?

Porque lo que es yo, que puedo tener un un buen perfil económico y bancario, en el momento que me piden que inmovilice un capital, o que aporte algo que perjudique mi perfil crediticio, la respuesta es directamente, "ni en broma".


No creo que lo de los avales sea sostenible en el futuro. Es una mala practica de la época del crédito fácil, que ya se ha comentado varias veces en el foro, y el riesgo que supone para el inquilino en primer requerimiento y lo que cuesta que se restituya por vía judicial.

Eso suponiendo que algún banco admita esta practica sin un deposito de por medio.

Y en cuanto a nominas... ¿Sin contrato indefinido? ¿Renovables a tres meses, o 6 que es lo máximo que voy a hacer contratos yo, y pago un 50% más que el resto del mercado laboral?

El laudo es una estupenda excusa para los morosos profesionales.

Donde exista un contrato público, quítate de acuerdos de arbitraje. En otras épocas los caseros no querían ni hablar del tema, ni aunque lo pagase el inquilino.

Hay que asumir un riesgo en cualquier negocio. Y en el alquiler no va a ser menos.

Tendría que haber algún documento oficial que demostrará que el inquilino no es un moroso, algo parecido a un certificado de penales.

Según la ley, cualquier registro de esa clase estaría sujeto a la AGPD y el particular podría solicitar su borrado del mismo, bajo pena de multa para quien crease ese registro.

Exactamente igual que en el ASNEF Etc. Solicitud de cancelación del registro y se acabó. La cesión de datos está sujeta a la LOPD.

lo de poner un alquiler inferior a los demas, yo lo pongo en practica, llevo alquilando años un piso que compre para el futuro (por el 2004 no era burbujista........ya sabeis, nadie es perfecto), pero en el que creo que ya nunca vivire (cosas del trabajo y la vida) y siempre lo he puesto mas barato que el resto de pisos de alrededor, pues bien desde 2005 lo he tenido alquilado primero a chicas que lo compartian, durante cuatro años que me dejaron el piso totalmente nuevo (todavia no ha necesitado ni una mano de pintura, y digo que no la ha necesitado, no que la necesite y no se de) ahora vive una mujer viuda y su hija, la señora solo tiene la paga de viudedad y la hija trabaja de dependienta, asi que os imaginais que no tienen grandes ingresos, pues bien, cada vez que entro a la casa para hacer pequeñas reparaciones, la verdad es que me dejan sorprendido de lo cuidada que tienen la vivienda, se ve que estas personas viven en SU casa y la cuidan como si la tuvieran en propiedad, aparte de que se percibe una clara intencion de quedarse en la casa por mucho tiempo.

pd. solo una vez no pudieron pagarme el alquiler de un mes, y en cuanto pudieron me lo fueron abonando poco a poco,


Perdonar si tanto hablar de MI PISO os recuerda a animosa.

Como inquilino que paga fielmente y que ha estado en unos cuantos pisos, consejos:

1. Pon un precio razonablemente bajo, y negocia. Los precios altos solo los pagan los morosos, los desesperados o los que realquilan. El que alguien negocie el precio es síntoma de que piensa pagar.

2. Alquila sin muebles. Ese es el alquiler profesional de larga duración. Nadie que tenga intención de permanecer largo tiempo en un piso quiere los muebles de la abuela del propietario: quiere los suyos. Por otro lado, los morosos profesionales van a pisos amueblados siempre, porque como mucho estaran año y pico, y no quieren tener sus posesiones "secuestradas", cosa que podría pasar.

3. Se profesional. Obtendrás seriedad a cambio.

4. Evalua bien a la gente cuando les enseñes el piso. Nada sustituye el factor humano. No se puede llevar un negocio sin evaluar a tus clientes correctamente. Si no sabes, aprende, porque no te engañes: ser casero es un negocio, y tienes que tomártelo como tal.


Yo ahora mismo estoy viendo pisos para cambiarme, y no veas la cantidad de catetos que me encuentro. Que acabaran alquilando a alguien que les dará problemas, pero que de momento tragará con sus tonterías. No falla.

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Esa es la idea. Da seguridad y facilidades a tus inquilinos, y tendrás a alguien que cuida la casa, porque ve perspectivas de quedarse muchos años.

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Que bajen los precios, así habrá menos impagos.

El 95% de personas que no pagan es por que no pueden ,no porque no quieran.

Saludos,

P.D. : "quien tiene un inquilino tiene un tesoro"

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