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  #21  
Antiguo 17-oct-2006, 11:13
korgo korgo está desconectado
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Iniciado por Especulador_inmobiliario
Si tengo 100.000 euros, quizas tu creas que lo más inteligente es comprar un piso sin financiación, y luego vender por 120.000 y sacar 20.000 ... pero ese eres tú ... alguien con un mínimo de sesera se da cuenta que con esos 100.000 euros es mejor comprar 10 pisos en vez de sólo uno, financiando al 90%, y obteniendo al final 20.000*10=200.000 euros.


No os peleeis, hombre. Ambos dos teneis razon en cuanto a lo de la rentabilidad. Lo que pasa es que no es lo mismo la rentabilidad de "mi inversion" que la rentabilidad de "la inversion".

Para saber si el negocio es rentable hay que ver la rentabilidad que da "la inversion" total, suma de lo que supone "mi inversion" y lo lo que financio. Hay que compararlo con el riesgo para ver si "la inversion" es rentable.

"Mi inversion", que es el dinero que yo he puesto, me dará una rentabilidad a mi persona ( no hablo de la rentabilidad del negocio sino de la que obtengo) amplificada por el efecto del apalancamiento financiero. Por eso mi rentabilidad, que no la de la inversion, puede ser enorme. Sin embargo mis perdidas pueden ser tambien enormes, incluso por encima del 100% del capital que he invertido.


EN cuanto a lo de los aquileres los dos últimos que he tenido no llegan al 3% del valor del inmueble, asi que actualmente el que hago negocio soy yo por vivir de alquiler. Los propietarios me estan subvencionando para que pueda tener donde vivir. No se en que entorno te moveras, pero veo dificiles las rentabilidades que comentas. EL último caso que conozco de alguien que compro para alquilar esta cobrando en la costa un 4.5% y no lo consiguen alquilar todo el año ni de coña.


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  #22  
Antiguo 17-oct-2006, 12:32
darth73 darth73 está desconectado
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hola a todos, creo que os teneis que repasar el concepto de APALANCAMIENTO FINANCIERO


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  #23  
Antiguo 17-oct-2006, 21:12
Ziggy Ziggy está desconectado
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No nos estamos entendiendo especulador (me hace gracia tener que llamar a alguien así ) Yo no digo que comprar para alquilar no sea un negocio como otro cualquiera, incluso lo veo beneficioso: contribuye a profesionalizar un poco una actividad que en este país por lo menos está en manos de mayormente de marujas y jubilados (llevo desde los 18 años viviendo de alquiler y la cantidad de caseros cenutrios que he conocido daría para escribir un libro) y hasta se podría argumentar que a mas oferta mas variedad y mejores precios en general.

Cada uno hará sus números suponiendo lo que crea conveniente y unos acertarán y otros no, yo tengo un piso alquilado y se perfectamente lo que me renta y lo que puedo esperar de el (desde luego que no es ningún chollo si miro derramas, comunidad, ibi... y sobre todo el palo que me mete hacienda todos los años). Pero bueno, esos son los números que tiene que hacer cada uno.

Lo que me revienta de esa página, y no creo que sea tan difícil de entender, es que esos números los hacen por ti, pintandote un negocio maravilloso y animando a los infelices a meterse en hipotecas monstruosas que pueden suponer la ruina de alguno si al final no es capaz de alquilar su pisito en los Pirineos los 12 meses del año a 2.000 euros al mes. Se están aprovechando del delirio ladrillil de este país para hace negocio, y si eso supone la ruina de algún incauto allá el, no es su problema. Supongo que si alguno se deja timar, no se molesta en leer la letra pequeña o no entiende el disclaimer porque está en ingles y a pesar de eso firma es culpa suya, pero también es obligación del gobierno velar para que no se den engaños así, a eso me refería con denunciarlos, nada mas.


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  #24  
Antiguo 18-oct-2006, 03:37
El_Cuervo El_Cuervo está desconectado
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Veo que el hilo va derivando hacia una discursión sobre detalles semánticos asi que intentare ser conciliador porque si no, no acabamos nunca en este debate que cada vez es más vacío.
Iniciado por Especulador_inmobiliario
Si claro, he sido arrogante y lo reconozco, pero reconoce que el primero que lo has sido fuiste tu, llamando cazurros y iletrados a los de esa empresa, bajo argumentos totalmente ridículos.

Yo no he llamado ignorantes a los de la empresa, mas bien todo lo contrario, he dicho que son unos 'listos' (en el sentido negativo de la palabra, en el de inteligencia unida a pocos escrúpulos) He dicho que los que tienen poca cultura en general son los que caen en el engaño. Y lo de que los argumentos son ridiculos prefiero dejarlo como 'ejercicio para el lector'.
Reconozco en cambio que quiza me he excedido al responderte a ti, pero todo lo he argumentado, y es que a nadie le gusta que le acusen de desconocimiento en algo que hace dia a dia. (y aún a riesgo de quedar a nivel 'patio de colegio' recuerda que el que empezo con las descalificaciones fuiste tu )
Iniciado por Especulador_inmobiliario
Tu dirás lo que quieras. Pero si yo compro un piso de 100.000 euros, financiado al 90%, y poniendo 10.000, y cuyo alquiler paga los intereses de la hipoteca. Si al cabo de un año lo vendo por 120.000 euros., HE TRIPLICADO MI INVERSIÓN Tu te pondrás como te pongas, y nos querrás hacer creer que sólo he conseguido un 20% de rentabilidad, pero lo cierto es que he triplicado, es decir, la rentabilidad de mi inversión de 10.000 euros ha sido del 200%

Vale. Tu llamarás rentabilidad a eso, yo a lo mejor lo llamo retorno del capital propio, por decir algo. Mejor te lo explico con un ejemplo mas sencillo para que veas a qué me estoy refiriendo cuando digo que lo que tu llamas rentabilidad no me sirve para nada, porque a lo mejor me he explicado mal anteriormente.

Suponte que vas a un banco con tu ejemplo y les dices: "Mira, he encontrado una inversión que me da rentabilidades del 200% con riesgo casi nulo, déjame todo el dinero que tengas que nos vamos a hacer ricos, no te preocupes si quieres cobrarme intereses altos porque como voy a triplicar lo que me des, compensa".

Entonces el del banco te dirá "¡estoy interesadisimo! dime los detalles de la inversión" . Tu le cuentas tu plan, y entonces el del banco te dice: "Ahhh, pero me estas haciendo trampa, me estás metiendo la financiación en el cálculo. La rentabilidad economica real es solo del 20%. No te doy un duro, porque no me fio y por haber querido engañarme"

Pero ahora suponte que el del banco en vez de ser economista es palillero amigo de los especuladores inmobiliarios y ve el negocio redondo. Te financia el 90% de esa "inversión" de 10000 euros por lo del riesgo y tal. Entonces tú ya solo necesitas 1000 euros, pero resulta que tu nueva "inversion" ya no tiene una rentabilidad del 200% sino del 2900%, con lo cual puedes ir al banco B, repetir el proceso, con tu capital inicial ahora puedes tener 800 casas en lugar de 80, y hacer un do-while hasta que te has hecho con todo el parque de alquiler de españa por 1 euro.

¿Ves lo que intento decir? La razon por la que los bancos no proceden asi no es porque las segundas "inversiones" tengan mas riesgos que las primeras (aunque sea el caso) ni porque el ratio de endeudamiento suba (que también). A lo que voy es que la parte de inversión y financiación deben estar totalmente separadas.

Yo en mi empresa, si analizo una nueva linea o mejora o lo que sea, calculo lo que me va a costar ponerlo en marcha sin preocuparme de donde viene el dinero y los flujos de caja (en beneficio o en ahorro) que me dara en el futuro. Con eso tengo la rentabilidad, que es un numero de entre los muchos que me sirven para ver que inversiones son buenas o malas. Entonces mando los estudios al departamento financiero, que se encargara de buscar el dinero por ahi sacandolo de acciones, prestamos, emprestitos, capital propio o vaya usted a saber. Si yo ya he metido la amortizacion en el calculo, entonces todo el procedimiento es absurdo:

Repito por tercera vez que la rentabilidad sirve para comparar inversiones; si tu me vienes con tu numerito del 200% a mi eso no me sirve de nada por mucho que hayas triplicado, no la puedo comparar con el numerito que me saldria a mi porque mis condiciones de financiación no se parecen en nada a las tuyas, a lo mejor tu tienes mas activo, o conoces al del banco, o yo puedo sacarlo de otro lado, o lo que sea. En cambio si me das el 20% con eso ya puedo hacer mis calculos y comparar con mis otras alternativas.

Por tanto ésta es la forma en la que te enseñan a calcular en los manuales, el que se da en las clases y el que usan los bancos.
Iniciado por Especulador_inmobiliario
Si tengo 100.000 euros, quizas tu creas que lo más inteligente es comprar un piso sin financiación, y luego vender por 120.000 y sacar 20.000 ... pero ese eres tú ... alguien con un mínimo de sesera se da cuenta que con esos 100.000 euros es mejor comprar 10 pisos en vez de sólo uno, financiando al 90%, y obteniendo al final 20.000*10=200.000 euros.

¿quien es el ignorante? ¿tu que ganas 20 o el que gana 200 poniendo la misma cantidad de dinero inicial? Y si, por supuesto la opción B tiene más riesgo, claro que sí, pero es que algo quiere algo le cuesta. El que no se quiera arriesgar que meta sus ahorros en ING. No te jode.

Tu harías lo primero ya que según tú .. a menos financiación más rentabilidad .. pero te digo que no conozco a nadie que se dedique a estas cosas profesionalmente y siga tus consejos.
[...]
Mira, la definición de rentabilidad "Es la remuneración al capital invertido. Se expresa en porcentaje sobre dicho capital". Por tanto, si se expresa en porcentaje sobre el capital invertido, cuanto más capital inicial tengas que invertir de tu bolsillo ... MENOS rentabilidad. ( a no ser que la financiación te cueste más que lo que obtienes por ese dinero) Por tanto, ES TODO LO CONTRARIO QUE DICES, y eso lo puede ver cualquier sin tener que leer ochenta libros.

En todos estos 14 parrafos te recreas pensando que yo estoy en contra de amortizar. Ya sé que a la hora de la verdad cuanto más amortizes mejor, que el coste de capital propio es el mas elevado de todos, que no soy nuevo joder. Lo que pones en mi boca de "a menos amortizacion menos dinero ganas" reconozco que ha sido culpa mia por no haber dejado clara la frase "más cantidad a amortizar más intereses y por tanto menos rentabilidad", que induce a error porque obviamente lo que tu entiendiste por rentabilidad al leer no es lo que entiendia yo al escribir, y tenia en mente que pueden haber otras fuentes mejores que los prestamos y que en general cuanto mas pagues de intereses peor. Entono por tanto el mea culpa para terminar con esto de una vez.

Resumiendo: En la definicion que pones diferimos en "capital invertido". Para ti es solo el capital propio, y para mi invertido=propio+ajeno tal y como me enseñaron en su dia, como viene en los manuales y como deje claro en posts anteriores. No veo sentido seguir dando vueltas a esto.

Vamos a recapitular sobre que nos ha llevado a estar perdiendo tiempo escribiendo esto. Yo di una serie de argumentos para desconfiar de la pagina: el diseño, que la empresa sea extranjera y tenga partes en ingles, que los calculos esten a veces mal hechos y a veces bien pero siempre de la forma que les beneficia, ect. Uno de los que di fue que en la pagina de promesas de enriquecimiento del chiringuito ese, meter la amortizacion para sacar el % de beneficio induce a error y no se hace nunca al anunciar una inversión.

Es como si tu te metes en la pagina de ING y en vez de poner:

"deposito 8% a un mes, resto 4%, 5% tae"

pusiese, siendo el mismo depósito siempre:

"deposito 30%(*) o 80%(**) o 600%(***) "

y luego en letra pequeña al final de la pagina:
"(*)uponiendo que consigas financiar al euribor +0.1 el 90% de lo que deposites, metiendolo como hipoteca
(**)uponiendo que un banco japones te de un prestamo al 2% y financies el 98%"
(***)uponiendo que puedas sablarle el dinero para financiar a tus padres al 0%"


No pueden hacerlo así porque son una entidad seria y estan controlados, aunque estrictamente esos supuestos podrian ser ciertos... o no, porque no a todos nos financian igual... pero tienen que dar las condiciones reales , la rentabilidad economica y el tae bien calculado, cosa que el chiringuito ese no hace ni por asomo y lo cual es motivo para desconfiar. Ahora, si tu estas acostumbrado al mercado inmobiliario y dar las rentabilidades asi te parece normal, pues de acuerdo. Pero no digas que el raro soy yo cuando la bibliografía y las instituciones de inversion nunca lo hacen asi.

El argumento no es muy fuerte de todas maneras comparado con los demás (tae mal hecho aposta, el disclaimer) y no se merece la cantidad de discusion al que le hemos sometido.

Iniciado por Especulador_inmobiliario
Mira .. ejemplos ... yo tengo 8 pisos que se alquilan por el DOBLE de lo que me cuesta la hipoteca. Algunos por casi el triple, como ya dije arriba.

No dudo que esto sea posible, sobre todo si suscribiste la hipoteca hace tiempo, o se den otras condiciones que desconozco. Lo que digo es que si para ti el negocio es rentable no implica necesariamente que para un recien llegado vaya a serlo, sobre todo si recurre a una empresa de estas, y que inversiones importantes requieren un analisis mas riguroso que hacer una simple división. Enhorabuena por tus beneficios, de todas formas
Iniciado por Especulador_inmobiliario
No tengo ningún interes en defenderlo. Es solo que tus acusaciones de que todo está inventado y manipulado me parece absurdo, y principalmente fruto de que tú no estás metido en el tema y no sabes como funciona

El hecho de que los cálculos estan hechos sin cuidado y beneficiando 'a la casa' no es una opinión ni una acusación, es una verdad comprobable. El que las expectativas de beneficio y revalorizacion sean inventadas queda abierto a la opinión de cada uno, a ti te parecen correctas, a mi me parecen como en las peliculas, 'basadas en hechos reales' pero bastante lejos de lo que veo dia a dia.
Iniciado por Especulador_inmobiliario
A mi ese tipo de empresas me suelen parecer un engañabobos, pero no por ninguna de las razones que has dicho tú,[...]

Bueno, por lo menos estamos de acuerdo en que es un engaño. Creo que en el fondo cuando nos recriminas la idea de denunciar, es porque inconscientemente ves justo y normal que la gente saque beneficio aprovechandose de los que piensan menos las cosas, quizá porque en el fondo esa es la base de todo negocio rentable en general y del inmobiliario en particular.

En fin, que yo no pienso añadir mas a lo dicho y por mi parte te cedo el derecho a la ultima palabra para rebatirme lo que quieras, porque este ultimo tocho ya se ha salido de madre suficientemente.

Última edición por El_Cuervo; 18-oct-2006 a las 03:46


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  #25  
Antiguo 18-oct-2006, 08:56
jmfer jmfer está desconectado
Idealisto
 
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Interesante repaso de economía financiera pero hay una cosa que creo que os olvidais.

Este "negocio" no parece estar orientado a empresas o a gente que pueda hacer este tipo de cálculos y que lo harían por medio de una empresa o sociedad anónima que pudiera declararse en quiebra si las cosas salen mal (cosa que puede pasar todos los días) sino al pobre "inversor" que lo que va a hacer es comprar la casa a su nombre y va correr con toda la responsabilidad. Si la casa no la alquila o se le mete un inquilino insolvente o el precio de la casa baja y la tiene que vender, el "inversor" va a ser quien se coma su inversión con patatas y quien se responsabilice de la misma. Esto no es como la bolsa que puedes perder tu dinero. Aqui puedes perder tu dinero y bastante mas dinero que no tienes. Te garantizan el alquiler, pero no te dicen por cuanto tiempo (tampoco he mirado en profundidad) Lo que si está garantizado es que tú se lo vas a devolver todo al banco.

Aparte de que tiene unos supuestos a largo plazo que ponen los pelos de punta a alguien que se lo piense friamente.

Saludos

Última edición por jmfer; 18-oct-2006 a las 09:03


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  #26  
Antiguo 18-oct-2006, 23:34
burbufilia burbufilia está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
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11.555 Agradecimientos de 4.713 mensajes
Macho, le estás siguiendo el juego al chiringuito este con lo de la medida de la rentabilidad.

Lo propio es medir la rentabilidad al riesgo asociado, no al capital propio. ¿Qué empresa mide su margen de beneficios respecto de su capital social, que suele ser casi nada?

Mejor utiliza un parámetro que no habéis utilizado. ¿Cuál es la esperanza matemática o rendimiento esperado de invertir 100.000 euros de prestado y la de invertir 10000 propios en un negocio? Dado de que la probabilidad de ganar y perder es la misma, de prestado pagas una prima adicional (el interés al banco) que te hace menos atractivo el juego, ya que hay que arriesgar un poco más para ganar lo mismo (o ganas menos arriesgando lo mismo).

Sí, sabemos que hay nuevos ricos pasapiseros gracias a su apalancamiento. Pero también ha habido casos de gestores que arruinaron su vida por especular en futuros con sus empresas, de los cuales no sé si derivaría responsabilidad penal de su ludopatía. Los "juegos" son así.


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