Burbuja.info - Foro de economía > > > Club de la especulación.
Respuesta
 
Herramientas Desplegado
  #11  
Antiguo 15-oct-2006, 23:42
poliorcetes poliorcetes está desconectado
Burbujista obsesivo
 
Fecha de Ingreso: 31-julio-2006
Mensajes: 2.099
Gracias: 0
6 Agradecimientos de 6 mensajes
Yo hablaría del primo obtuso de lina morgan... ¿De dónde habrán salido? A lo mejor están cerca de inaugurar un nuevo género... el spam-timoinmobiliario, rollo primer ministro de camerún.


Responder Citando
  #12  
Antiguo 16-oct-2006, 00:31
El_Cuervo El_Cuervo está desconectado
Miembro del BCE
 
Fecha de Ingreso: 21-agosto-2006
Mensajes: 509
Gracias: 5
567 Agradecimientos de 143 mensajes
Iniciado por poliorcetes
Por Dios, si queréis captar inversores cambiad la web para que parezca hecha al menos después de 2000. Es troglodítica.

Jeje, mirando el codigo fuente sale:
meta name="GENERATOR" content="Microsoft FrontPage 5.0"
¿Pero a quien se le ocurre hacer paginas web con el frontpage hoy dia? Solo esto deberia echar atras a cualquiera que sepa un poco de internet...
Iniciado por ziggy
jeje, los ejemplos de rentabilidad de esa misma página son de traca http://www.casasyrentasinmobiliam.c...entabilidad.htm Resulta que si compras con hipoteca no solo no pagas intereses sino que tampoco pagas el principal (!) Así que a mas hipoteca mas rentable. Los euros de dentro de diez años valen lo mismo que los euros de hoy. Las casas en la costa y los pirineos se alquilan los doce meses del año (claro, son zonas de "alta liquidez de marcado")... En fin, un engañabobos.

Si compras con hipoteca lo que hacen es reducir la cantidad en "alquileres percibidos". Cómo está calculado este numerito escapa a mi conocimiento, (suponen que el alquiler va a ser igual a la hipoteca, cosa que nunca es cierta) pero todo esto da igual porque, como para calcular la rentabilidad dividen el supuesto "beneficio" entre la aportación inicial, pues salen esos numeros tan absurdos... (nunca se hace así) Por esa regla de tres, que en vez de financiar el 80% de la compra, financien el 99%, y entonces la rentabilidad será del 400% anual; o que financien el 100% , y entonces la rentabilidad sera será Beneficio / 0 = infinito% .

(y por supuesto, no han tenido en cuenta ni gastos de notario ni ningun gasto extra de vivienda)

La forma correcta de hacerlo seria meter los intereses de la hipoteca como gasto extra, de tal forma que a más cantidad a amortizar más intereses y por tanto menos rentabilidad, pero claro, asi los números no saldrian bien; esto es algo que hasta el pepito mas cazurro deberia ver facilmente

Para colmo, si nos creemos esos calculos de beneficio, resulta que la rentabilidad está mal calculada: para el caso del 0% :
Valor final : 898.306 , capital aportado: 403.028
Rentabilidad en 10 años : (() -1 )*100 = 122%
Y resulta que para calcular la rentabilidad anual ¡dividen entre 10!
La rentabilidad calculada correctamente es
(898 / 403)^(1/10)= 1,083, es decir , un 8,3% anual, no un 12% como dicen ellos!! (y eso aceptando sus expectativas absurdas)

Uno piensa que a lo mejor esta gente no hizo la EGB y no sabe calcular un interés, pero luego resulta que para calcular la revalorización del piso del 5% anual lo han hecho correctamente (en vez de hacer 5% * 10 = 50%) O sea que sí que saben pero se olvidan cuando les conviene.

En fin, que hay que ser bastante analfabestia para caer en esto, cualquier alumno de logse que haya dado economia veria los fallos al instante, pero me parece que el pepito medio piensa que en la vida con saber hacer una division sobra... asi nos va.

Iniciado por ziggy
¿No se pueden denunciar estas cosas?

Se podría si fuese el anuncio de una entidad financiera para un producto de inversión. Aunque la rentabilidad no este garantizada, al menos la CNMV revisa el folleto y lo rechazaria si contuviese fallos tan flagrantes como este (solo el hecho de no saber calcular bien un TAE bastaria)... Pero al ser esto al fin y al cabo una inmobiliaria que lo unico que hace es venderte un piso y no se compromete a nada, no hay nada que hacer.

La otra opcion de inversion es comprar acciones de su compañia, asi que si pierdes, nada que hacer tampoco.

Por otra parte, lo de "cuatro propietarios" me suena mucho a "multipropiedad" y en este caso creo que ya hay sentencias condenatorias por estafa, aunque no estoy seguro. Quiza algun otro forero pueda confirmar o desmentir.

Pero lo mas raro de todo es que, si lo que quieren hacer ver a la gente que la vivienda es una inversión rentable, no hacía falta inventarse los numeros y falsear las operaciones, podrian haber tirado de revalorizaciones anteriores ciertas y todos los pepitos hubiesen tragado.

Y para colmo, resulta que las advertencias de que todo lo que se dice en esa pagina es inventado ¡Estan en un disclaimer que está en inglés!
http://www.casasyrentasinmobiliam.com/disclaimer.htm
Iniciado por el disclaimer
This material was prepared by IREIT Inc. It is provided for informational purpose and does not constitute an offer to sell or a sollicitation to purchase. The information given in the 2006 Inmobiliam Real Estate Investment Trust Inc Strategic Plan ("2006 IREIT Strategic Plan")is believed to be reliable, however IREIT Inc can give no guarantee that it is exhaustive or complete. [...] The opinions, forecasts, assumptions, estimates and prices in this strategic plan are subject to change without prior notice of IREIT Inc. Investment in Real Estate [...] should therefore not be relied upon in stead of individual judgement. Neither IREIT Inc nor other persons will be liable for any (in)direct, incidental, consequential or punitive damages, including lost profits arising in all ways from the information from the 2006 IREIT Strategic Plan. The information in the 2006 IREIT Strategic Plan

Traducción: Te estan diciendo que si inviertes en ellos eres tonto (de una forma fina y en ingles, eso si). El que avisa no es traidor
Vaya chiringuito. Buen hallazgo, jorge.


Responder Citando
  #13  
Antiguo 16-oct-2006, 00:44
ARKETAS ARKETAS está desconectado
Porqueyolovalgoista
 
Fecha de Ingreso: 01-octubre-2006
Mensajes: 71
Gracias: 0
0 Agradecimientos de 0 mensajes
el spam-timoinmobiliario, rollo primer ministro de camerún.

jijijiji


Responder Citando
  #14  
Antiguo 16-oct-2006, 01:53
jorge jorge está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
Fecha de Ingreso: 30-septiembre-2006
Mensajes: 3.009
Gracias: 2.236
2.285 Agradecimientos de 671 mensajes
Gracias Cuervo.
Hablando de hallazgos...ayer encontré otra página que me ha encantado.
Leed el comienzo,es muy clarificador...


http://usuarios.lycos.es/burbujona/


Responder Citando
  #15  
Antiguo 16-oct-2006, 04:51
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
Supermiembro
 
Fecha de Ingreso: 08-abril-2006
Mensajes: 1.453
Gracias: 0
17 Agradecimientos de 15 mensajes
jeje, los ejemplos de rentabilidad de esa misma página son de traca http://www.casasyrentasinmobiliam.c...entabilidad.htm Resulta que si compras con hipoteca no solo no pagas intereses sino que tampoco pagas el principal (!) Así que a mas hipoteca mas rentable. Los euros de dentro de diez años valen lo mismo que los euros de hoy. Las casas en la costa y los pirineos se alquilan los doce meses del año (claro, son zonas de "alta liquidez de marcado")... En fin, un engañabobos.

¿No se pueden denunciar estas cosas?

¿De donde te sacas que no pagas intereses ni tampoco el principal? En el ejemplo de hipoteca del 80% sí te están descontando intereses y también luego te pone cuanto te queda de principal después de 10 años.

¿Y de donde te sacas que son siempre casas en la costa y pirineos? Además estas ultimas precisamente no se alquilarán todo el año, pero cuando se alquilan se hacen a tarifas vacacionales, es decir por semanas, casi a precios de hotel, lo cual a veces hace que compense. Cuando uno invierte para alquilar, busca inmuebles con potencial de alquiler, que sí los hay.

La verdad, no hablemos de lo que no sabemos y supongamos cosas que no están escritas en el ejemplo.

El ejemplo supone un alquiler del 6% del valor de inmueble, lo cual no es en absoluto descabellado.


Si compras con hipoteca lo que hacen es reducir la cantidad en "alquileres percibidos". Cómo está calculado este numerito escapa a mi conocimiento, (suponen que el alquiler va a ser igual a la hipoteca, cosa que nunca es cierta

Pues esta calculado simplemente restando el alquiler, menos la cuota hipotecaria. Vamos no es tan dificil.

Y eso de que suponen que el alquiler va a ser igual a la hipoteca, tampoco es verdad. Suponen que va a ser superior. Y eso de que "nunca es cierto", pues es otra mentira fruto de tu más absoluto desconocimiento.


pero todo esto da igual porque, como para calcular la rentabilidad dividen el supuesto "beneficio" entre la aportación inicial, pues salen esos numeros tan absurdos... (nunca se hace así) Por esa regla de tres, que en vez de financiar el 80% de la compra, financien el 99%, y entonces la rentabilidad será del 400% anual; o que financien el 100% , y entonces la rentabilidad sera será Beneficio / 0 = infinito% .

Con esto otra vez demuestras tu más absoluto desconocimiento sobre temas financieros.

La rentabilidad de una inversión se mide dependiendo del capital inicial aportado. Si pongo 1.000€ y obtengo 50.000€, eso es una inversión mucho más rentable que si pongo 10.000€ y obtengo 100.000€. Si claro, en la segunda has ganado más, pero la rentabilidad de mi dinero ha sido menor. Si los 10.000€ de la segunda opción lo hubieses invertido en diez inversiones como la primera, habrias obtenido 500.000€. Creo que no es tan dificil entender esto.

Por tanto, eso de decir que "salen numeros absurdos" es una completa memez. Y por supuesto, si puedes financiar el 99% la rentabilidad es mucho mayor. Y por supuesto, si no tienes que poner un puto duro de tu bolsillo, pues la rentabilidad es infinita. Pero eso es lo que querría poder hacer cualquier inversor, SACAR RENDIMIENTOS SIN TENER QUE PONER UN PUTO DURO DE SU BOLSILLO.

Los inversores tienen fondos limitados, y normalmente cuanto más puedas financiar, más rentabilidad, pero también más riesgo, claro. Si a base de financiar, con la misma cantidad de dinero puedes comprar diez pisos, en vez de sólo uno, entonces aunque ganes un poco menos con cada piso, la ganancia final podrá ser mucho mayor.


La forma correcta de hacerlo seria meter los intereses de la hipoteca como gasto extra, de tal forma que a más cantidad a amortizar más intereses y por tanto menos rentabilidad, pero claro, asi los números no saldrian bien; esto es algo que hasta el pepito mas cazurro deberia ver facilmente

¿la forma correcta de hacerlo? ¿a más cantidad a amortizar más intereses y por tanto menos rentabilidad? jajajajajaj ...... tú confundes la ganacia final en numeros absolutos, con la rentabilidad. Son cosas totalmente distintos. La rentabilidad se mide en porcentaje respecto al capital inicial aportado, por tanto, cuanto menos capital hayas aportado, más rentabilidad aunque ganes menos, y no lo contrario. Lee un poco antes de decir semejantes memeces joder.


Para colmo, si nos creemos esos calculos de beneficio, resulta que la rentabilidad está mal calculada: para el caso del 0% :
Valor final : 898.306 , capital aportado: 403.028
Rentabilidad en 10 años : (() -1 )*100 = 122%
Y resulta que para calcular la rentabilidad anual ¡dividen entre 10!
La rentabilidad calculada correctamente es
(898 / 403)^(1/10)= 1,083, es decir , un 8,3% anual, no un 12% como dicen ellos!! (y eso aceptando sus expectativas absurdas)

Eso también es muy discutible. Si tu hablas de porcentajes y rentabilidades, tienes que tener en cuenta tambien cuál es el periodo de pago de los intereses o beneficios. Si tu dices que un inversión da el 5% anual pagable al cabo de 10 años, eso es equivalente a decir que te dan el 50% en diez años. Por tanto no es incorrecto decir que la rentabilidad anual es del 12% siempre que se deje claro que los beneficios se recogen al final. Aunque es cierto que hay un cierto grado de trampa porque no te están dando la Tasa Anual Equivalente, T.A.E., para poder comparar mejor con otras inversiones, que en este caso sería la que has dicho tú. Ahí sí te doy la razón.

Es como cuando te dicen que el interes de la hipoteca es del 4% anual, en realidad es superior porque tienes que pagar todos los meses, y por eso están obligados a publicar el TAE tambien. Lo mismo pasa con las cuentas de ahorro, te dicen que el interés nominal es del 2.8% anual .. pero luego el TAE es del 3%, ya que te dan los intereses mensualmente.


Uno piensa que a lo mejor esta gente no hizo la EGB

Pues no sé yo quien es el que no ha hecho el EGB ....

En fin ... que decimos mucho de la baja cultura financiera de los pepitos ... o que si algunos no han hecho el EGB, pero algunos de este foro se ponen a criticarlo todo sin tener ni P.I. de lo que están hablando. Y además amenazan con denunciar ...


Responder Citando
  #16  
Antiguo 16-oct-2006, 10:01
juanluisps juanluisps está desconectado
Becario de Trichet
 
Fecha de Ingreso: 03-agosto-2006
Mensajes: 323
Gracias: 0
55 Agradecimientos de 21 mensajes
Hace tiempo vi otra por el estilo, con un nombre que recuerda al de un gran banco británico...

http://www.hbch.net/

Al parecer debe tener clientes rusos: http://www.hbch.net/ru.htm

Y contactos con la web que habeis citado. Pichad el enlace "Residencia de alto standing" que os lleva a http://www.inmobiliam.es/modules.php...article&sid=67

Estos te aseguran un 6% de rendimiento con aval bancario, te permiten comprar la vivienda sin IVA, etc...

Están centrados en "colocar" la promoción "Natura Golf" (en la web todavía dicen que está previsto que la obras finalicen en Abril de 2004), y la promoción "Benatalaya" de los amigos de Inmobiliam: http://www.hbch.net/Invertir%20en%20...upaciones1.htm

No aparece en toda la web de HBCH ningún "disclaimer", ni nota legal, ni ninguno de los datos que la LSSI española obliga a cualquier web... vamos... que dan miedo...


Responder Citando
  #17  
Antiguo 16-oct-2006, 10:15
Ziggy Ziggy está desconectado
Supermiembro
 
Fecha de Ingreso: 29-junio-2006
Ubicación: Gijón
Mensajes: 1.470
Gracias: 463
565 Agradecimientos de 180 mensajes
Iniciado por Especulador_inmobiliario
¿De donde te sacas que no pagas intereses ni tampoco el principal? En el ejemplo de hipoteca del 80% sí te están descontando intereses y también luego te pone cuanto te queda de principal después de 10 años.

Ah, no me había puesto a investigar tan maravillosa inversión en profundidad... veamos... si... rendimientos de alquileres percibidos 241.000 en 10 años, nada menos que se alquilan por 2000 al mes y claro, se alquilan los 12 meses del año, en realidad son mas de 2000 porque ahí habría que sumarle derramas, ibi, gastos de comunidad... Las "promociones seleccionadas" están todas en la costa y en los pirineos y dan "Garantía de cobro, tanto si está alquilado como vacío: INMOBILIAM le garantiza el cobro del alquiler, esté o no alquilado". Maravilloso, ¿no? que pena que en disclaimer no ponga lo mismo.

Iniciado por Especulador_inmobiliario
¿Y de donde te sacas que son siempre casas en la costa y pirineos? Además estas ultimas precisamente no se alquilarán todo el año, pero cuando se alquilan se hacen a tarifas vacacionales, es decir por semanas, casi a precios de hotel, lo cual a veces hace que compense. Cuando uno invierte para alquilar, busca inmuebles con potencial de alquiler, que sí los hay.

Lo saco de la misma página. ¿Y crees que vas a conseguir alquilar un apartamento en la costa mas de 4 meses al año en el mejor de los casos? ¿Y con eso pagas la hipoteca de todo el año mas los gastos? Quizá hace unos años eso de que el alquiler pagaba la letra era verdad, pero hoy en día no es así ni en sueños, y mucho menos si alquilas solo unos meses del año.

Iniciado por Especulador_inmobiliario
El ejemplo supone un alquiler del 6% del valor de inmueble, lo cual no es en absoluto descabellado.

¿Entonces un piso de 300.000 se alquila por 1500 al mes? Lo dudo muchísimo.

Iniciado por Especulador_inmobiliario
Por tanto, eso de decir que "salen numeros absurdos" es una completa memez. Y por supuesto, si puedes financiar el 99% la rentabilidad es mucho mayor. Y por supuesto, si no tienes que poner un puto duro de tu bolsillo, pues la rentabilidad es infinita. Pero eso es lo que querría poder hacer cualquier inversor, SACAR RENDIMIENTOS SIN TENER QUE PONER UN PUTO DURO DE SU BOLSILLO.

Es absurdo suponer que todo el mundo se puede hacer millonario sin poner un duro de tu bolsillo, que el dinero invertido no tiene un coste de oportunidad y un coste financiero, que los bancos son hermanitas de la caridad, es absudo pensar que una deuda de 200.000 sin un buen pulmón financiero no supone un riesgo enorme, una soga al cuello y una locura.


Iniciado por Especulador_inmobiliario
Los inversores tienen fondos limitados, y normalmente cuanto más puedas financiar, más rentabilidad, pero también más riesgo, claro. Si a base de financiar, con la misma cantidad de dinero puedes comprar diez pisos, en vez de sólo uno, entonces aunque ganes un poco menos con cada piso, la ganancia final podrá ser mucho mayor.

Y el riesgo infinitamente mayor, ya que no estás especulando con tu dinero sino con el del banco, lo cual en caso de que te salga mal la jugada puede destrozarte la vida, no solo tus ahorros. Además, eso de que cuanto mas puedas financiar mejor, depende del coste de oprotunidad de tu capital y del tipo de interés que te apliquen.

Iniciado por Especulador_inmobiliario
En fin ... que decimos mucho de la baja cultura financiera de los pepitos ... o que si algunos no han hecho el EGB, pero algunos de este foro se ponen a criticarlo todo sin tener ni P.I. de lo que están hablando. Y además amenazan con denunciar ...

Pues yo veo una forma bastante cutre de jugar con la avaricia de la gente, veo información que se oculta y peligrosas suposiciones que pueden llevar a mas de un inversor a la ruina, veo que el disclaimer no está en español (y eso si que es denunciable). Si tan seguro estás, ¿porque no compras unos cuantos chalecitos de esos con hipotecas al 100%?


Responder Citando
  #18  
Antiguo 16-oct-2006, 18:28
El_Cuervo El_Cuervo está desconectado
Miembro del BCE
 
Fecha de Ingreso: 21-agosto-2006
Mensajes: 509
Gracias: 5
567 Agradecimientos de 143 mensajes
Iniciado por Especulador_inmobiliario
Con esto otra vez demuestras tu más absoluto desconocimiento sobre temas financieros.

La rentabilidad de una inversión se mide dependiendo del capital inicial aportado. Si pongo 1.000€ y obtengo 50.000€, eso es una inversión mucho más rentable que si pongo 10.000€ y obtengo 100.000€. Si claro, en la segunda has ganado más, pero la rentabilidad de mi dinero ha sido menor. Si los 10.000€ de la segunda opción lo hubieses invertido en diez inversiones como la primera, habrias obtenido 500.000€. Creo que no es tan dificil entender esto.

Por tanto, eso de decir que "salen numeros absurdos" es una completa memez. Y por supuesto, si puedes financiar el 99% la rentabilidad es mucho mayor. Y por supuesto, si no tienes que poner un puto duro de tu bolsillo, pues la rentabilidad es infinita. Pero eso es lo que querría poder hacer cualquier inversor, SACAR RENDIMIENTOS SIN TENER QUE PONER UN PUTO DURO DE SU BOLSILLO.

Veo que no has resuelto un problema de inversión-financiación en tu vida.

Esto no es malo, no todo el mundo tiene porqué saber calcular la rentabilidad de una inversión. Pero es que en tu caso la ignorancia va unida a la arrogancia.

Al calcular la rentabilidad, en el capital inicial se mete todo el capital necesario, independientemente de que se vaya a financiar o no. Luego se calculan los flujos de caja (en este caso los alquileres), los valores residuales con las amortizaciones si las hay (en este caso el valor final del piso, menos lo que queda de pagar de hipoteca), y se termina el problema de inversión. A continuación se calcula el coste de capital de las fuentes de financiación (en este caso dos: capital propio e hipoteca) . Puede ocurrir, y de hecho ocurre muchas veces, que una inversión que parece viable en valores absolutos deja de serlo cuando se tiene en cuenta el coste del capital.

(Luego estan los temas de viabilidad financiera con flujos diferenciales, expectativas de inflación, costes de oportunidad, costes del capital propio... pero esto ya se sale del ambito de este foro) ¿Restar la financiacion del capital inicial? Jamas lo he visto hacer asi salvo en los peores timos. Ni los de afinsa hacian esto.

Esto no lo digo yo, lo dicen en todas las facultades del mundo y en todos los manuales. Como veo que no te lo vas a querer creer te pego un par de referencias bibliograficas:

Suárez Suárez, A. S. (1993): Decisiones óptimas de inversión y financiación en la empresa. Ed. Pirámide. Madrid.
Brealey, R. y Myers, S. (1998). Principios de finanzas corporativas. McGraw Hill.
Contreras, J.I., Durban, S., Palación, M.J. y Ruiz, R.J (1996): Casos prácticos de finanzas corporativas. McGraw Hill. Madrid.

Pero bueno, si vas a la biblioteca cualquier libro que esté en el mismo estante que éstos te va a servir, que todos dicen más o menos lo mismo. Lee, que es bueno. (yo tenia el contreras fotocopiao, porque era de donde sacaban los problemas de examen; Me resulta gracioso por tanto que me acuses de desconocimiento )

De verdad que no es extraño que baje el nivel del foro si hay que empezar a justificar cosas tan básicas como ésta. ¿que sera lo siguente, tener que tirar de calculadora si nos dices que una subida del 1% en los tipos es una subida del 1% en la cuota?

Iniciado por Especulador_inmobiliario
¿la forma correcta de hacerlo? ¿a más cantidad a amortizar más intereses y por tanto menos rentabilidad? jajajajajaj ...... tú confundes la ganacia final en numeros absolutos, con la rentabilidad. Son cosas totalmente distintos. La rentabilidad se mide en porcentaje respecto al capital inicial aportado, por tanto, cuanto menos capital hayas aportado, más rentabilidad aunque ganes menos, y no lo contrario. Lee un poco antes de decir semejantes memeces joder.

Sí, es la forma correcta de hacerlo. En el capital inicial se mete todo tanto si es tuyo como si es del banco. Simplemente queria remarcar en mi post anterior la lógica subyacente al proceder así, que es que de esa forma se vea claramente que cuanto mas dinero pagues al banco menos dinero y por tanto menos rentabilidad para ti.

Pero claro, si hacemos los numeros como nos da la gana, pues sale lo que queremos que salga. Nunca verás a una institución seria calcular ninguna rentabilidad de la forma falaz en la que ese chiringuito, y tú con ellos, haces.

Bueno, pues a partir de ahora, si los pisos se revalorizan un 20%, sabemos que tú en vez de decir como todos los pasapiseros dice "mi inversion se ha revalorizado un 20%" , tu dices "mi inversion se ha revalorizado un 4000% (porque financié el 90%)". Ya sabemos a que atenernos cuando vengas a hablarnos de tus ganancias en el mercado inmobiliario. Y si cuanto más pagas al banco más feliz eres, pues nada, en vez de cancelar principal en cuanto puedas como hace todo el mundo, ve al banco a que te hagan segundas y terceras hipotecas sobre el piso, ¡porque cuanto mas principal pague menos rentabilidad!

¿Y por qué se hace así? Porque el objetivo final de calcular una rentabilidad es poder comparar inversiones entre sí. Inversiones que pueden ser muy distintas en plazo de tiempo , en tipo de dividendos, en formas de pago, en fuentes de financiación... pero que gracias al calculo de la rentabilidad anual equivalente podemos comparar. Si empezasemos a hacer las cosas a tu modo, esto deja de ser una herramienta útil de análisis económico y se convertiría en un número vacío, sin utilidad ninguna, aparte de presumir ante los colegas en el bar: "¡Metí un euro y conseguí mil!". Por eso digo que es un numero absurdo.

Y ahora, a los detalles:
Iniciado por Especulador_inmobiliario
Y eso de que suponen que el alquiler va a ser igual a la hipoteca, tampoco es verdad. Suponen que va a ser superior. Y eso de que "nunca es cierto", pues es otra mentira fruto de tu más absoluto desconocimiento.

Mmmm... efectivamente tengo un absoluto desconocimiento de alquileres superiores a la cuota de la hipoteca. En cambio tengo un muy amplio conocimiento del caso contrario, de alquileres inferiores a la hipoteca, por lo que veo en mi entorno. No dudo que serías capaz de darme ejemplos del primer caso, por tanto permíteme corregir y cambiar por "casi nunca es cierto". Porque es lo que dice ziggy, si es zona interior nadie va a alquilar sabiendo que hipotecandose pagaria menos, y si es zona turistica los alquileres pueden ser superiores, pero solo durante los 4 o 5 meses que este ocupado; pero aqui hablamos de rentabilidad anual.

Y sobre lo de la rentabilidad:
Iniciado por Especulador_inmobiliario
Eso también es muy discutible. Si tú hablas de porcentajes y rentabilidades, tienes que tener en cuenta tambien cuál es el periodo de pago de los intereses o beneficios. Si tu dices que un inversión da el 5% anual pagable al cabo de 10 años, eso es equivalente a decir que te dan el 50% en diez años.

Cieeeerto... si metes 100, cada año da 5, y esos 5 en vez de reinvertirles les vas metiendo en una caja de zapatos donde no rentúan nada y no se pueden tocar, y a los 10 años devuelves los 100 y la caja de zapatos, entonces si... pero tienes que avisar , "pagable a 10 años" significa "tus beneficios de hoy no te les doy hoy, me quedo con ellos en vez de reinvertirles y ya te les daré"
Iniciado por Especulador_inmobiliario
Por tanto no es incorrecto decir que la rentabilidad anual es del 12% siempre que se deje claro que los beneficios se recogen al final.

Error. deberia decir: "Por tanto es correcto decir que la rentabilidad anual es del 12% siempre que se deje claro que los beneficios se recogen anualmente pero se pagan al final" Lo cual es muy distinto. El ejemplo de la pagina esta calculado con los beneficios recogidos al final, no anualmente.

Ademas tú mismo confirmas esto con tus ejemplos de las hipotecas y las cuentas de ahorro. Me parece que tienes un cacao economico montado en la cabeza.

Para ser justos, un analisis riguroso de la inversion-financiacion tendría en cuenta que los alquileres son flujos de caja mientras que el beneficio de la venta es valor residual, asi que la rentabilidad bien calculada seria un poco mayor al 8% que he calculado yo. Es muy facil en realidad si comparas con los casos empresariales de emision de acciones, reparto de beneficios, ect. Pero que aqui la 'rigurosidad' brilla por su ausencia, yo simplemente me he limitado a señalar los errores de bulto en su análisis sin entrar en tecnicismos, y demostrar que esos errores no son de ignorancia sino de malicia, ya que siempre barren para casa.

Iniciado por Especulador_inmobiliario
Pues no sé yo quien es el que no ha hecho el EGB ....

En fin ... que decimos mucho de la baja cultura financiera de los pepitos ... o que si algunos no han hecho el EGB, pero algunos de este foro se ponen a criticarlo todo sin tener ni P.I. de lo que están hablando. Y además amenazan con denunciar ...

Mira, manuel toharia decia: "siempre que haya bobos habra engañabobos". Con tu defensa draconiana del chiringuito este no sé a cual de los dos grupos perteneces. El primero es disculpable y se arregla con educación. Pero por tu nick creo que perteneces al segundo grupo, junto con el que haya creado la página esa. Juegas con las cifras y las manipulas a tu manera. Lo que no tengo claro es si quieres convencer a los demás o a ti mismo.

Ojo, que yo no digo que la compra de vivienda para alquilar sea una mala inversión. De hecho, en estos últimos 10 años ha sido la mejor inversión con diferencia que un hogar podía hacer, con retornos grandes y riesgo casi nulo. Eso se acabó y ahora hay mas riesgo y menos retorno, y hay alternativas que cobran fuerza.

Pero lo que estamos discutiendo aquí no es eso, sino un engaño hecho por un chiringuito, con datos inventados o manipulados, con expectativas absurdas y condiciones opacas, y no se que interes tienes tu en defenderlo, aparte de que el razonamiento que ellos hacen sea la que vienes haciendo tu a tus 'clientes' todos estos años.


Responder Citando
  #19  
Antiguo 17-oct-2006, 05:41
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
Supermiembro
 
Fecha de Ingreso: 08-abril-2006
Mensajes: 1.453
Gracias: 0
17 Agradecimientos de 15 mensajes
Ziggy

No me meto si en los pisos concretos se pueden alquilar o no se pueden alquilar ni por cuanto. Pero que hay pisos que se pueden alquilar permanentemente por un 6% de su valor. ESO SI ES CIERTO. Aunque en España ahora mismo es dificil encontrarlos ya que los precios han subido en mucha más proporción que los alquileres y por tanto las rentabilidades del alquiler han bajado.

Y te pongo un ejemplo. Yo tengo un piso en la costa, en un pueblo a 4 km de la playa. Tasado en 140.000 euros el pasado mes de junio. Comprado por 132.000 euros. El zulito tiene 145 m2 construidos, en cuatro dormitorios enormes, cocina, salon y dos cuartos de baño. Tú crees que un piso así no se podría alquilar por un 6% de su precio? es decir por 800 euros al mes? Yo creo que sí.

Y claro que se puede alquilar más de cuatro meses al año ¿o es que en la costa no vive nadie de alquiler? ¿no hay inmigrantes en Alicante y Murcia que necesitan un sitio donde vivir? Y los que se alquilan 4 meses al año .. ¿por cuento se alquilan? porque hay pisos que efectivamente solo se alquilan en verano, pero es que se alquilan por quincenas o por semanas a un precio muy superior al precio normal.

Es absurdo suponer que todo el mundo se puede hacer millonario sin poner un duro de tu bolsillo, que el dinero invertido no tiene un coste de oportunidad y un coste financiero, que los bancos son hermanitas de la caridad, es absudo pensar que una deuda de 200.000 sin un buen pulmón financiero no supone un riesgo enorme, una soga al cuello y una locura.

Nadie a dicho que no haya riesgo. Cuanto más financies más riesgo. Pero de ahi a afirmar que una deuda de 200.000 es una locura y una soga al cuello, es mucho afirmar, porque no tienes ni puñetera idea cual es el retorno que da esa deuda. Si la deuda me cuesta X/mes, pero el retorno es 2X/mes ... tú de verdad crees que eso es una soga al cuello ??

Además, eso de que cuanto mas puedas financiar mejor, depende del coste de oprotunidad de tu capital y del tipo de interés que te apliquen

Por supuesto .. nadie lo niega .. pero si tomo prestado dinero al 4% y con eso dinero produzco un 10% ¿hago negocio o no?


Si tan seguro estás, ¿porque no compras unos cuantos chalecitos de esos con hipotecas al 100%?

Para empezar, yo no he dicho que este seguro de nada, ni tampoco he dicho que esta empresa sea seria o que sus ofertas sean creibles. Solo dije que muchas de las cosas que se han dicho son meras suposiciones y muchos de los argumentos que se han dicho para criticarlo son falsos.

Yo no necesito una empresa de esta, porque yo me busco los pisitos yo mismo, y me gusta tener el control yo mismo de lo que hago, y no que una empresa me diga que me lo gestiona todo, con promesas que luego no se sabe si van a ser verdad o no. Pero que lo que dicen en esa página se puede hacer, ESO SI ES VERDAD, vamos, yo lo hago. Y no alquilo al 6% sino a mucho más porque busco pisos de bajo valor pero en sitios con fuerte demanda de alquiler. Vamos, de los pisos que tengo todos se alquilan entre el 8% y 12% de lo que han costado. Y los compré el año pasado, aunque no en España, claro, porque en España a ver quién es el listo que alquila. Luego no te pagan y pueden pasar siglos hasta que los echas.


Veo que no has resuelto un problema de inversión-financiación en tu vida.

Esto no es malo, no todo el mundo tiene porqué saber calcular la rentabilidad de una inversión. Pero es que en tu caso la ignorancia va unida a la arrogancia.

Si claro, he sido arrogante y lo reconozco, pero reconoce que el primero que lo has sido fuiste tu, llamando cazurros y iletrados a los de esa empresa, bajo argumentos totalmente ridículos.

Al calcular la rentabilidad, en el capital inicial se mete todo el capital necesario, independientemente de que se vaya a financiar o no. Luego se calculan los flujos de caja (en este caso los alquileres), los valores residuales con las amortizaciones si las hay (en este caso el valor final del piso, menos lo que queda de pagar de hipoteca), y se termina el problema de inversión. A continuación se calcula el coste de capital de las fuentes de financiación (en este caso dos: capital propio e hipoteca) . Puede ocurrir, y de hecho ocurre muchas veces, que una inversión que parece viable en valores absolutos deja de serlo cuando se tiene en cuenta el coste del capital.

Tu dirás lo que quieras. Pero si yo compro un piso de 100.000 euros, financiado al 90%, y poniendo 10.000, y cuyo alquiler paga los intereses de la hipoteca. Si al cabo de un año lo vendo por 120.000 euros., HE TRIPLICADO MI INVERSIÓN Tu te pondrás como te pongas, y nos querrás hacer creer que sólo he conseguido un 20% de rentabilidad, pero lo cierto es que he triplicado, es decir, la rentabilidad de mi inversión de 10.000 euros ha sido del 200%

Si tengo 100.000 euros, quizas tu creas que lo más inteligente es comprar un piso sin financiación, y luego vender por 120.000 y sacar 20.000 ... pero ese eres tú ... alguien con un mínimo de sesera se da cuenta que con esos 100.000 euros es mejor comprar 10 pisos en vez de sólo uno, financiando al 90%, y obteniendo al final 20.000*10=200.000 euros.

¿quien es el ignorante? ¿tu que ganas 20 o el que gana 200 poniendo la misma cantidad de dinero inicial? Y si, por supuesto la opción B tiene más riesgo, claro que sí, pero es que algo quiere algo le cuesta. El que no se quiera arriesgar que meta sus ahorros en ING. No te jode.

Tu harías lo primero ya que según tú .. a menos financiación más rentabilidad .. pero te digo que no conozco a nadie que se dedique a estas cosas profesionalmente y siga tus consejos.

Veo que lo tuyo es mucho libro y mucha teoría que te habrán enseñado en no sé que universidad, pero lo cierto es que me da la impresión que no sabes poner esa teoría en práctica.

Y te digo que tú no has sido el unico que has ido a la universidad. Yo soy informático, y si recuerdo que tuvimos una asignatura de economía. Recuerdo que hicimos un simulador de empresas. Todos los parámetros iniciales eran a elegir por cada alumno, capital inicial de la empresa, etc. Al final del simulacro de varios ejemplo, el profesor nos dejó muy claro cómo las empresas que habían optado por financiar buena parte de sus operaciones, habían obtenido rentabilidades muchísimo mayores con respecto al capital inicial aportado. Pero según tú, "eso no se enseña así en ninguna facultad" Debe ser que mi profesor de economía era tan ignorante como yo.


De verdad que no es extraño que baje el nivel del foro si hay que empezar a justificar cosas tan básicas como ésta. ¿que sera lo siguente, tener que tirar de calculadora si nos dices que una subida del 1% en los tipos es una subida del 1% en la cuota?

No perdona, lo siguiente es que tú nos digas que gente que poniendo una inversión inicial de 15.000 euros, han logrado comprarse 20 o 30 pisos que se alquilan por mucho más de lo que cuesta la hipoteca, tu nos quieras hacer creer que la rentabilidad que han conseguido de su dinero es muy pequeña ya que todo lo han hecho mediante financiación.

Según tú, que eres muy listo, lo mejor es tener que tener no 15.000 euros, sino un millon y medio de euros y comprarse los pisos a pelo, y entonces la rentabilidad será mucho mayor.

Que sí hombre que sí .... que tu eres el listo, y los ignorantes son los que se han hecho millonarios invirtiendo cuatro duros.


Pero bueno, si vas a la biblioteca cualquier libro que esté en el mismo estante que éstos te va a servir, que todos dicen más o menos lo mismo. Lee, que es bueno

Te dije que leyeses ... veo que me equivocado. Lo que tienes que hacer es leer menos y entender mejor lo que lees y sobre todo cómo se puede poner en práctica.


Sí, es la forma correcta de hacerlo. En el capital inicial se mete todo tanto si es tuyo como si es del banco. Simplemente queria remarcar en mi post anterior la lógica subyacente al proceder así, que es que de esa forma se vea claramente que cuanto mas dinero pagues al banco menos dinero y por tanto menos rentabilidad para ti.

Mira, la definición de rentabilidad "Es la remuneración al capital invertido. Se expresa en porcentaje sobre dicho capital". Por tanto, si se expresa en porcentaje sobre el capital invertido, cuanto más capital inicial tengas que invertir de tu bolsillo ... MENOS rentabilidad. ( a no ser que la financiación te cueste más que lo que obtienes por ese dinero) Por tanto, ES TODO LO CONTRARIO QUE DICES, y eso lo puede ver cualquier sin tener que leer ochenta libros.


Bueno, pues a partir de ahora, si los pisos se revalorizan un 20%, sabemos que tú en vez de decir como todos los pasapiseros dice "mi inversion se ha revalorizado un 20%" , tu dices "mi inversion se ha revalorizado un 4000% (porque financié el 90%)". Ya sabemos a que atenernos cuando vengas a hablarnos de tus ganancias en el mercado inmobiliario. Y si cuanto más pagas al banco más feliz eres, pues nada, en vez de cancelar principal en cuanto puedas como hace todo el mundo, ve al banco a que te hagan segundas y terceras hipotecas sobre el piso, ¡porque cuanto mas principal pague menos rentabilidad!

Exactamente, veo que lo vas entiendo, aunque hables con ironia. Precisamente eso es lo que hacen los inversores profesionales. Financiar cuanto más mejor. Porque el dinero que me ahorro al financiar al 4%, se reinvierte en otro piso y da más del 4%, por tanto hay beneficio. ¿Lo entiendes ahora?

Precismante lo que hacen los inversores profesionales, es refinanciar todos sus pisos una vez han aumentado de precio y con ese capital, comprar más, y más, y más y más ... a ver si enteras joder, en vez de decir memeces y insultar a los demás.

¿Y por qué se hace así? Porque el objetivo final de calcular una rentabilidad es poder comparar inversiones entre sí. Inversiones que pueden ser muy distintas en plazo de tiempo , en tipo de dividendos, en formas de pago, en fuentes de financiación... pero que gracias al calculo de la rentabilidad anual equivalente podemos comparar. Si empezasemos a hacer las cosas a tu modo, esto deja de ser una herramienta útil de análisis económico y se convertiría en un número vacío, sin utilidad ninguna, aparte de presumir ante los colegas en el bar: "¡Metí un euro y conseguí mil!". Por eso digo que es un numero absurdo.

No es ningun numero absurdo. Es LA PUTA REALIDAD. Compre un piso con 10.000 euros .... y al cabo de un año tengo 30.000.

A tí quizás te parezca solamente un 20% de rentabilidad, pero la realidad es otra muy distinta. Tu quizás preferirias meter tus 10.000 euros en una cuenta de banco que te garantice el 30% (si existiese), pero alguien con un poco de cabeza preferiría triplicar su inversión. Según tus calculos "matematico-financieros", estas dos cosas son lo mismo. Pero si en vez de mirar tanto libro que no entiendes te miras el bolsillo, veras que no es así.


efectivamente tengo un absoluto desconocimiento de alquileres superiores a la cuota de la hipoteca. En cambio tengo un muy amplio conocimiento del caso contrario, de alquileres inferiores a la hipoteca, por lo que veo en mi entorno. No dudo que serías capaz de darme ejemplos del primer caso, por tanto permíteme corregir y cambiar por "casi nunca es cierto".

Mira .. ejemplos ... yo tengo 8 pisos que se alquilan por el DOBLE de lo que me cuesta la hipoteca. Algunos por casi el triple, como ya dije arriba.

PEro te daré más ejemplos. El el Reino Unido existen las hipotecas de inversor, es decir, para alquilar .. ¿sabes cual es el criterio de concesión de la hipoteca? Pues el criterio es que el alquiler sea como mínimo un 125% de los intereses de la cuota hipotecaria, muchos bancos usando tipos de interes del 6 y pico por ciento. Sabes cuantas de estas hipotecas se conceden en el Reino Unido cada año? Miles y miles todos los años.

Porque es lo que dice ziggy, si es zona interior nadie va a alquilar sabiendo que hipotecandose pagaria menos, y si es zona turistica los alquileres pueden ser superiores, pero solo durante los 4 o 5 meses que este ocupado; pero aqui hablamos de rentabilidad anual

Tu te crees que toda la gente alquila como alternativa a comprar, por tanto es absurdo que no compren si la hipoteca les sale más barata. Ese argumento es ridículo. Porque lo que tú parece que no sabes es que mucha gente tiene que alquilar pisos bien porque solo lo necesita temporalmente, bien porque no tiene dinero para el capital inicial, estudiantes, inmigrantes, o gente que no se quiere atar a una vivienda.

En alemania muchísima gente alquila, sin embargo el precio del alquiler respecto al precio del piso suele andar entre un 5% y un 10%. Si una hipoteca ha estado costando un 3% o ahora 4% comprenderás que alquilar es más caro que la hipoteca. Sin embardo alli mucha gente alquila.


Pero lo que estamos discutiendo aquí no es eso, sino un engaño hecho por un chiringuito, con datos inventados o manipulados, con expectativas absurdas y condiciones opacas, y no se que interes tienes tu en defenderlo, aparte de que el razonamiento que ellos hacen sea la que vienes haciendo tu a tus 'clientes' todos estos años.

No tengo ningún interes en defenderlo. Es solo que tus acusaciones de que todo está inventado y manipulado me parece absurdo, y principalmente fruto de que tú no estás metido en el tema y no sabes como funciona

A mi ese tipo de empresas me suelen parecer un engañabobos, pero no por ninguna de las razones que has dicho tú, sino porque por lo general suelen ofrecer inversiones de muy alto riesgo, que ni luego es tan facil alquilar, ni tampoco se van a revalorizar lo que ellos dicen, ni tampoco hay un margen claro de beneficio con el alquiler respecto a la cuota de alquiler. Y de lo que se nutren es de cobrarte una "comisión" por haberte buscado la oportunidad de inversión. No se exactamente si esta lo hace así porque no he mirado exactamente como trabajan, pero lo que sí sé es que los ejemplos que ponen puede pasan en la vida real si se buscan los pisos adecuados. Otra cosa es que vayan a pasar con los pisos que te ofrecen ellos .... pero eso está por ver.

Última edición por Especulador_inmobiliario; 17-oct-2006 a las 08:07


Responder Citando
  #20  
Antiguo 17-oct-2006, 07:37
jmfer jmfer está desconectado
Idealisto
 
Fecha de Ingreso: 27-septiembre-2006
Mensajes: 728
Gracias: 0
5 Agradecimientos de 5 mensajes
Iniciado por jorge
-Comprar una habitación.

Yo me compraría el cuarto de baño y cobraría peaje al resto por usarlo


Responder Citando
Respuesta

Herramientas
Desplegado


Temas Similares
Tema Autor Foro Respuestas Último mensaje
El Club de la Lucha filo_de_papel Política 1 23-oct-2009 20:20
El Club de los Estrellados Frank Einstein Burbuja Inmobiliaria 4 23-jun-2009 13:18
El Club de la triple A Great Dictator Burbuja Inmobiliaria 2 21-may-2009 13:29
El Club Bildelberg No Registrado Guardería 1 05-jun-2008 18:23
Club de autores???? No Registrado Burbuja Inmobiliaria 4 28-abr-2006 18:34


La franja horaria es GMT +1. Ahora son las 21:19.