Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿como TASAN las viviendas?
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  #1  
Antiguo 12-oct-2006, 16:32
Marina Marina está desconectado
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A raíz del enlace de tasaciones online me viene a la cabeza que criterio siguen para tasar.
¿Hay algún tasador por aquí?

Eso de los testigos suena a cachondeo, ¿Qué testigos? En un mercado tan opaco ¿De donde sacan la informacion de las ultimas operaciones en esa zona? ¿O no se basan en las operaciones "reales" de ventas sino en las tasaciones que ellos mismo hicieron anteriormente?

Esto último sería un cachondeo padre:
"digo que algo vale X y eso que digo sirve luego para justificar los nuevos precios"

x=y+2
y=x+2
despeja la incognita.

¿Hay algún tasador por aquí que de luz a esta paradoja?


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  #2  
Antiguo 12-oct-2006, 18:39
globo globo está desconectado
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te mando un ejemplo y más o menos te puedes dar una idea.
Archivos Adjuntos
Tipo de Archivo: doc VALORACION USUFRUCTO.doc (16,0 KB (Kilobytes), 141 visitas)


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  #3  
Antiguo 12-oct-2006, 19:03
Marina Marina está desconectado
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oks, muchas gracias,

Ahora tengo una idea clara de lo que valoran. Es un buen punto de partida cuando vamos a ver un piso , tener en cuenta todos esos factores.

Pero la duda continua ¿de donde sacan esos precios medios de la zona?


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  #4  
Antiguo 12-oct-2006, 20:48
Chester Chester está desconectado
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Se valoran por un método llamado residual, que se tiene que ajustar forzosamente a unas directrices establecidas por el Banco de España.

Básicamente el tasador hace lo siguiente

1.- Analiza la situación y calidades de la vivienda
2.- Busca precios de inmuebles análogos (es lo que se llama muestras)
3.- Determina el valor de mercado
4.- Descompone el precio (valor mercado - valor construcción - gastos promoción - beneficio promotor = valor suelo)

Todo ello lo va escribiendo en un informe muy exhaustivo, que es lo que se denomina tasación, que consta de planos, memoria de calidades, muestras, valoraciones, etc. El método persigue que el tasador no se deje llevar por criterios subjetivos, es decir,ser lo más científico posible, aunque obviamente se mueve dentro de una horquilla dependiendo de la cantidad de muestras que maneje en esa tasación, se puede ir a la parte alta o a la parte baja de la banda.

He conocido a muchos (siempre son aparejadores o arquitectos) y son gente rigurosa.


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  #5  
Antiguo 12-oct-2006, 20:58
pableras pableras está desconectado
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Teoricamente:
un tasador debe informar al banco sobre lo que puede prestar a un individuo/pepito para conseguir el sueño de su vida, sin arriesgarse (¿?) a palmar pasta en caso de que el pepito huya.
El valor del piso no es otro que el dinero que una persona humana real estaría dispuesta a pagar por él. Es decir, que si tu tienes una pedazo de casa de 2000 metros cuadrados con solarium y grifería de oro en Villaperales del río seco, tu piso vale lo que este dispuesto a pagar el tipo más rico del pueblo, no más.
Es triste pero los testigos se toman de una manera muy simple: te compras el segundamano, coges los telefonos de los cartelitos, entras en las promociones de nueva construcción, etc. y preguntas cuanto valen los pisos. Lo apuntas pa que no se te olvide y ya tienes testigos.


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  #6  
Antiguo 12-oct-2006, 21:50
Dolmen Dolmen está desconectado
Idealisto
 
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Se supone que es muy objetivo: metros, calidad... Pero ya escribí hace días en el foro que he sido testigo de una tasación reciente por el 125% de lo efectivamente pagado por la vivienda (o sea que permitía una financiación del 100% de la vivienda y todavía quedaba algo más para los gastos), y eso que lo realmente pagado estaba muy ajustado, puesto que se habían vendido 3 pisos en la misma finca recientemente y aproximadamente por la misma cantidad. Preguntaba al foro por una razón que explicara lo ocurrido y alguien me contestó que el secreto estaba en el aval del joven comprador. Lo que no expliqué entonces es algo que sucedió días más tarde, preguntado el jefe de la inmobiliaria por qué había sido tan alta la tasación, me contestaron que el banco era el que la trabaja normalmente con la agencia y, que o lo tasaban “bien” (o sea, de modo que permitiera la venta: el comprador compraba sin un duro) o cambiaban de banco, pues al fin y al cabo el comprador iba a ser un buen cliente, puesto que era un joven profesional. (Yo no sé si ayudó también el hecho de que vendían en la misma finca hay un letrero de un particular que vende uno prácticamente igual por la cantidad tasada, aunque el precio sea delirante respecto a los efectivamente vendidos).
Explico esto porque creo que no hay modo de saber lo que cuestan los pisos. Si las estadísticas se hacen en función de las tasaciones, es lógico que en un periodo en que los bancos quieren conceder hipotecas y cuantas más mejor, y en que los precios son tan altos, las tasaciones sean exageradamente todavía más altas. Es la única manera de captar a jóvenes sin ahorros (naturalmente, ¿quién a los vaintitantos va a tener a tener ahorrado el 25% de 500000 euros?), pero con muy buenos salarios y futuro asegurado.
Otro factor a tener en cuenta es lo hablado con otra inmobiliaria: parón general, pero venta rápida de los poquísimos pisos que se ofrecen a precios realistas (“de mercado”). Lo que quiero decir es que los anuncios no dan una idea de los precios: son anuncios de pisos invendibles... ¿no os habéis fijado lo poco que se renuevan los anuncios de los escaparates de las inmobiliarias? No todo el mundo pone precios abusivos, a ver si pica alguien, el primer mes a 500000, el siguiente a 480000... hay siempre unos pocos que ponen el precios de lo que considera que valen considerando precios reales de venta que conocen o no. Los anuncios en un momento de parón (y “tímidas" bajadas de precios) no dan una idea del precio al que se vende efectivamente lo que se vende; solamente cuando caigan, es decir, en el momento en que los propietarios sean conscientes de que esperar es contraproducente y que si venden mañana sacarán menos de lo que saquen hoy, la bajada se hará evidente en los anuncios.
Quiero decir que ni las tasaciones, sobre todo, ni los anuncios, dan una idea real de los precios, muy difícil de conocer, puesto que además hay que considerar una posible parte en dinero negro cuando se vende para comprar de nuevo e inmediatamente. El precio real de las ventas que se están realizando los conocen vendedor y comprador, bancos e inmobiliarias, y no forman parte de estadísticas ni de deducciones que se puedan hacer sobre los anuncios todavía.


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  #7  
Antiguo 13-oct-2006, 12:59
gussman gussman está desconectado
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Iniciado por Chester
4.- Descompone el precio (valor mercado - valor construcción - gastos promoción - beneficio promotor = valor suelo)

¿Como calculan el beneficio del promotor?


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  #8  
Antiguo 13-oct-2006, 16:35
LoboDeMar LoboDeMar está desconectado
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Iniciado por gussman
¿Como calculan el beneficio del promotor?

He aquí la parte más compleja de todo el proceso dado el elevado número de variables complejas y otros imponderables que intervienen: cuántos kg de carabinero come el promotor al mes, cuantos litros de <pon aquí el vino más caro que se te ocurra> caen por semana, cuántas veces va al mes a degustar coñito jugoso de putita-de-lujo-de-sácala-primero-a-cenar-y-luego-como-mucho-osea-solo-la-puntita, cuánto paga por el renting de los cayennes/tuaregs/X5 de toda la familia, cuánto debe ahorrar para las siguientes ejem ejem gestiones en los hay untamientos y/o concejalías de urbanismo, cuánto vale cada hora de eficiente y ejem ejem productivo tiempo...

Ay Señor, qué dura y cuán poco valorada es en este país la vida del abnegado promotor inmobialiario...


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