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  #1  
Antiguo 21-feb-2011, 20:52
azkunaveteya azkunaveteya está desconectado
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Madrid. La pasada semana se hacía público uno de los múltiples informes de RR de Acuña & Asociados sobre nuestro sector inmobiliario, en el que se concedía especial atención al problema del suelo en España. En dicho informe se afirma que “El mayor riesgo para las entidades financieras procede del crédito concedido a las empresas promotoras inmobiliarias para la adquisición de suelo”, ya que la consultora entiende que dicho suelo tiene pocos visos de desarrollarse o venderse, principalmente debido al alto precio de adquisición del mismo y a la poca calidad de su emplazamiento. Incluso se llega a afirmar que gran parte del suelo en stock "por su tiempo de gestación como por encontrarse en áreas regresivas, tiene un precio simbólico o nulo”, lo que no deja de ser una afirmación sorprendente, ya que independientemente de que se puedan producir caídas de precios en el suelo, su valor nunca es nulo.

En el informe se dice también que el mercado de vivienda residencial en España seguirá cayendo hasta el 2020, ya que la demanda estimada se calcula en un millón de viviendas para los próximos diez años. Pero en el 2010, año de profunda crisis en nuestra economía y de restricción crediticia, se han vendido más de 440.000 viviendas; ¿en base a qué se supone que se venderán unas 100.000 viviendas anuales en los próximos años? ¿Y por qué se afirma que el suelo que actualmente acumulan Bancos y Promotoras es invendible, cuando en realidad el problema de base de los mismos es la inseguridad jurídica en que se encuentran y la falta de perspectivas y financiación para su desarrollo debido, por un lado, a la vigente Ley del Suelo, y por otro, a la restricción crediticia que impide el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios?

El corazón del sobrecalentamiento de precios de nuestro sector inmobiliario, como venimos diciendo, se debe fundamentalmente a un único factor: el suelo. El actual Gobierno no ha querido ver la especulación principal del sector, que ejercen los propietarios del suelo y que ha sido posible en estos últimos diez años debido a la pésima aplicación de la mejor Ley del Suelo que hemos tenido, (La Ley de Suelo 6/1998), elaborada por el Gobierno de Jose María Aznar. En estos últimos diez años el precio del suelo se ha multiplicado más de un 500% a nivel nacional, con la consiguiente repercusión en el precio de la vivienda. Y de cara a los próximos años, en previsión de una mejoría de nuestra economía, toda la vivienda de obra nueva que se desarrolle se hará sobre los suelos comprados en los últimos cinco años, que recordemos que soportan hipotecas, a nivel general, de un 80% del valor de tasación en el momento de la compra. Esto quiere decir que, aunque se produzcan recortes de precios básicamente porque muchos Bancos se van a quedar con los suelos de promotores por falta de pago, y por tanto, podrán reducir el margen de beneficio del promotor, el valor de repercusión sobre la vivienda seguirá siendo extremadamente elevado, lo que imposibilitará descensos mayores en el precio de la vivienda de cara a los próximos años. Y si además tenemos en cuenta el escaso desarrollo de nuevos proyectos durante los últimos tres años, los precios irán en aumento a medida que el stock existente se vaya reduciendo, para lo cual es prioritaria la apertura del crédito al comprador, algo que la Banca está haciendo ya con financiaciones de hasta el 100% para los pisos que gestionan sus divisiones inmobiliarias y que se irá consolidando a lo largo del presente año. Por ello es imprescindible que se modifique la actual Ley del Suelo, ya que actualmente se estrangula la oferta de suelo susceptible de ser urbanizado en base al sistema de clasificación de ésta, y por tanto, se impide dar salida comercial a todo el suelo acumulado por promotores y Bancos, independientemente de la ausencia de crédito para nuevos desarrollos en los últimos años.

Pero mientras se sigue acusando a los promotores inmobiliarios de ser los causantes de especulaciones y burbujas en nuestro sector inmobiliario, se omite mencionar el problema de base, que es la especulación de los propietarios del suelo. En los últimos años el valor de repercusión del suelo sobre la vivienda, a nivel general, ha sido mayor del 50% del precio de coste de ésta. Ésta ha sido la causa principal que ha hecho crecer el precio de la vivienda de manera exorbitada. Y no se puede pretender que con bajadas del 14% del suelo se elimine el problema, cuando éste ha crecido un 500% en los últimos diez años.


La especulación del suelo - Inmodiario


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  #2  
Antiguo 21-feb-2011, 21:03
Topdown Topdown está desconectado
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Pole ya lo decía yo.

Empiezan a caer del guindo, pero ni la cabeza de un solo responsable.

Me conozco a unas 118.000 familias que cogerían a los políticos de turno...


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  #3  
Antiguo 21-feb-2011, 21:09
zumbido zumbido está desconectado
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El artículo es puro márketing.

No hay ni una sola estadística fiable sobre los precios del suelo. Lo único que existe es la estadística del ministerio que viene expresada en € m2 suelo (sin tener en cuenta edificabilidades) y además basándose en documentos registrales (lo cual ya es para cagarse)


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  #4  
Antiguo 21-feb-2011, 21:24
ronald29780 ronald29780 está desconectado
Mercutio
 
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...ya que independientemente de que se puedan producir caídas de precios en el suelo, su valor nunca es nulo.

Solamente el necio

confunde valor y precio...

O, lo que quiero decir, los precios muy bién se pueden asemejar a una cantidad simbolica o al cero mismo...


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  #5  
Antiguo 21-feb-2011, 21:26
midway midway está desconectado
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Iniciado por ronald29780 Ver Mensaje
...ya que independientemente de que se puedan producir caídas de precios en el suelo, su valor nunca es nulo.

Solamente el necio

confunde valor y precio...

O, lo que quiero decir, los precios muy bién se pueden asemejar a una cantidad simbolica o al cero mismo...

de hecho,en un suelo en el que sabes que no vas a poder vender lo que hagas,el valor y el precio pueden coincidir en 0


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  #6  
Antiguo 21-feb-2011, 23:38
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JajaJAJAJAjajaja...

O sea, que porque les costó caro, van a tener que cobrar caros los pisos... hummm.... pues yo diría que el único precio de suelo que van a poder repercutir es EL ACTUAL y no el que pagaron.

Por cierto, hablando de precio de suelo, la media durante la burbuja anduvo en los 250 euros metro cuadrado en ciudades. De ahí a los 2500 o 3000 euros yo diría que hay algo más que los 500 euros de coste de construccion total (mano de obra incluída). Vamos, que desglosando:

Estafadores vendiendo suelo: 250 euros metro
Coste de construcción: 500 euros metro
Beneficio jugoso: 250 euros metro (33% sobre 750 de inversión)

De 1000 euros a los 2500-3000 de venta, se deduce lo que han estafado promotores e inmobiliarias: nada menos que entre 1500 y 2000 euros por metro. Así que señores promotores, no le echen la culpa a los estafadores de suelo, por favor.


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  #7  
Antiguo 21-feb-2011, 23:55
mcd mcd está desconectado
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ahora mismo el suelo vale cero y no hay ningun insider que lo ignore, como asi mismo que va a ser asi muchos años; otra cosa es lo que publiquen o cuenten de cara a la galeria;

en suelo es donde se ganaba la parte gorda de la burbuja -nada de 250€-; y donde esta el gran pufo de la banca, por el que se han dejado encalomar por gente avispada o con enchufe, o por el que tienen pendiente de recoger (que un solar no es un pisito; y un especulador no es una visillera)


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  #8  
Antiguo 21-feb-2011, 23:57
sirpask sirpask esta en línea ahora
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Yo una cosa que no entiendo.. no se a que politico oí una vez decir: "El problema de la burbuja ha sido que en España hay una ley en la que no se puede construir en ningun sitio y son los ayuntamientos los que liberan el suelo dando la orden para edificar cuando haciendo lo contrario es decir permitiendo construir en cualquier sitio excepto donde diga el gobierno (parques naturales, zonas con interes turistico, monumentos etcc) la burbuja no hubiera aparecido"

¿creeis que es asi?


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  #9  
Antiguo 22-feb-2011, 00:08
keli keli está desconectado
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El valor del suelo nunca es cero, pero el valor como negocio inmobiliario sí lo es en muchos solares, que a la larga volverán a ser lo que nunca debieron dejar de ser: melonares.

Antes de desacreditar el artículo por ese detalle, dénse cuenta de la frase con que acaba:

no se puede pretender que con bajadas del 14% del suelo se elimine el problema, cuando éste ha crecido un 500% en los últimos diez años.

Se puede decir más alto pero no más claro: al precio del suelo (el que se han quedado los bancos a razón de millones y millones de metros cuadrados) le queda muchísimo por bajar. Un buen aviso para los banqueros testarudos.


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  #10  
Antiguo 22-feb-2011, 00:14
mcd mcd está desconectado
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conforme avanzo la burbuja hasta el mas ignorante en el tema aprendio a hechar cuentas:
- lo que sacaran de lo que hagan (2000?? 3000? €/m2)
- menos lo que cuesta hacerlo(400?? 1000? €/m2)
- lo que resta es beneficio y a repartir

lo disponible no contaba, menos aun construyendo a esa velocidad; la liberacion de suelo solo contribuyo a que el pastor o agricultor tomara menos parte en el beneficio


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