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  #11  
Antiguo 10-oct-2006, 11:35
danii danii está desconectado
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Hola Hector, yo discrepo.

Supongo que estamos hablando del mercado de 2º mano, porque el analisis de pisos nuevos seria distinto.
En el caso de 2º mano, tu dices que los precios de pisos caros bajaran, pero los pisos para la gente que se compra su primer piso (los baratos) se mantendra.

Creo que olvidas que va todo unido. Estamos poniendo en la balanza necesidades: por un lado la del que busca su 2º piso, que puede esperar y por otro lado la del que busca irse de casa y suponemos que no puede esperar.

Entonces el que busca 2º piso no compra el piso caro porque no vende el barato. Pero el que busca el 1º piso barato tampoco lo compra porque no está barato.

Es un circulo vicioso, no se vende nada.
En esta situacion, la gente se para a esperar a ve que pasa, y solo se venden los chollos. Esto hace que la media de precios este formada solo por las ventas de los chollos, por lo que el precio de las estadisticas cae bruscamente.

El tema es que realmente el precio de todos los pisos no ha caido de golpe, porque si miras ofertas de pisos veras que todo el mundo sigue en sus trece, pero cuando vean que llevan un año sin vender el piso supuestamente barato, tendran que venderlo con rebaja y entonces sera otro piso mas que ayuda a que la estadistica del precio baje.

Puede surgir la pregunta de que si el piso supuestamente barato baja de precio y se vende, entonces ese antiguo dueño pueda comprarse el piso caro, y la estadistica siga como ahora. Yo creo que no, porque para entonces, el precio del piso caro (para reposicion) habrá bajado tambien.

No se si se entiende lo que pienso al respecto.


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  #12  
Antiguo 10-oct-2006, 12:22
Mr. Guiyotinne Mr. Guiyotinne está desconectado
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Estoy con Danii.

Además, cualquier persona que aspira a un piso trata de conseguir el mejor posible; nadie se mete en un zulo a propósito. Si uno de mayor tamaño se pone a un poco más de lo que va a pagar no va a dejarse timar por una birria sea la cantidad que sea lo que pidan, con lo cual los zulos también han de caer.

Creo que la situación se parece más a un juego de dominó montado en forma de escalera. En cuanto cae uno y se queda a la altura del inferior, el inferior cae también. El problema es que cuando todo se deshaga (que ya está pasando) va a haber poca gente con animos y dinero para aprovecharse de la situación (la mayoría lo habrá gastado en el zulo a treinta años).


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  #13  
Antiguo 10-oct-2006, 12:37
hectorpereztapia hectorpereztapia está desconectado
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Buenas danii, te comento. En parte tienes razón pero fijate bien que yo no hablo de pisos baratos o caros en términos absolutos sino en relativos (más caros, más baratos).

Por otra parte tienes toda la razón en que las estadísticas se harán con los chollos que se vendan. De hecho esa es la definición exacta de precios de mercado, el precio de la última transacción de los bienes incluidos en dicho mercado (aunque en muchos casos se utilizan medias temporales). Otra cosa diferente, que yo no he mencionado, es el número de ventas que sí se reducirán simplemente por reducción de la oferta.

En cuanto al análisis, creo que es válido para todo el mercado (o mercados singulares como dicen algunos) sin discriminar entre vivienda nueva y usada. Explico mi razonamiento.

El mercado de viviendas en la teoría que expongo estaría compuesta de viviendas "pequeñas" (de 1ª o 2ª mano) y de viviendas de reposición mayores (que pueden ser de muchos y diversos tamaños pero que cuentan con la diferencia freente a las otras de que es necesario un nivel adquisitivo fuerte (adultos) y una base financiera sólida (venta de la primera casa o la 2ª si es un segundo cambio de casa, etc) que tampoco tienen diferenciación objetivo cualitativamente entre primera construcción y usada. En ambos casos y hablando en términos puramente económicos creo que las viviendas de 1ª o 2ª mano son bienes totalmente sustitutivos y por tanto no existen dos mercados separados.

Cuando hablo de demanda cautiva frente a demanda libre estoy permitiendo una excepción a la teoría. Es decir, si la teoría se cumpliera siempre, entonces no habría ninguna venta en entornos bajistas. en cambio si las hay por la simple razón de la existencia de chollos, como tú bien dices, pero también por esa escasa demanda cautiva que no puede esperar a comprar y que paga precios incluso por encima de mercado por imperiosa necesidad.

En cuanto a lo que dices de la balanza de necesidades, esta demanda cautiva creo que está compuesta por una mayor proporción de gente que necesita acceder a su primera vivienda que a los que ya la tienen y que pueden esperar para cambiar "a mejor", aunque esto es sólo una percepción personal y no puedo sustentarla con datos concretos. En cualquier caso, fijate que la demanda cautiva puede serlo por diversos factores, no sólo económicos sino también psicológicos (alguien con 35 años en casa de sus padres...)

Por tanto la demanda cautiva paga los precios que "imponga" el vendedor, mientras que la otra demanda no cautiva, en un mercado bajista, "es la que impone los precios" al vendedor.

Siguiendo con esta lógica hay que ampliar un poco el tema de la oferta puesto que aquí sólo desarrollamos la composición de la demanda.

La oferta estará compuesta por diversas proporciones de:

1. Promotores. En muchos casos pillados por el coste creciente de la financiación que han utilizado para la construcción de los pisos. El coste para el promotor como hemos visto en otros hilos es desproporcionado, pudiendo en cualquier caso hacer grandes rebajas y conservando buena parte de su margen operativo.

2. Especuladores/inversores. En este apartado (para muchos con connotaciones peyorativas) están todos los que han comprado para revender con ganancia. Algunos tendrán mayor margen de actuación para bajar el precio (no es lo mismo comprar en el 2000 que en el 2005) pero en general podrán colocar sus inmuebles y pasar su actividad especualtiva/inversora a otros sectores con mayor rentabilidad (bolsa p. ej.)

3. Bancos. Por ahora y posiblemente en el futuro una minoría en porcentaje de la oferta, aún aumentado los índices de morosidad y las adjudicaciones de las viviendas en pago, pero que serán los que mantengan el dinamismo en el mercado puesto que prefieren recuperar parte del monto de la deuda que no quedarse con la vivienda.

4. Vendedores particulares para compra de reposición. La oferta de este tipo caera puesto que esperarán mas para comprar y por lo tanto tb para vender.

Esto indica a mi modo de ver que en un mercado bajista tras una burbuja, la oferta pueda contribuir a la explosión sin por ello en la generalidad de los casos tener rentabilidades negativas.

Espero más comentarios. Un saludo,

Héctor


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  #14  
Antiguo 10-oct-2006, 12:44
hectorpereztapia hectorpereztapia está desconectado
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Un saludo Guiyotine. Ten cuidado con lo que lees porque yo en ningún caso hablo de zulos, sino de los pisos más pequeños y más grandes en términos puramente relativos. Por poner un ejemplo, un piso pequeño para mis padres fue su primer piso en 1985, con 65 m2. Después compraron en 1995 uno de 110m2. a eso me refiero con 1a demanda y demanda de reposición.

En lo que si estoy de acuerdo en que los "zulos" no tendrán salida ninguna. de hecho su precio no se derrumbará sino que simplemente no se venderán. La existencia de mercancias con calidad inferior a precios evidentemente inferirores sólo se produce en mercados alcistas puesto que la capacidad e compra tiene un fuerte influjo.

De hecho no se me había ocurrido siguiendo ese razonamiento que es posible que la bajada provoque un aumento en la calidad de las viviendas. Como los vendedores tendrán dificil la competencia en precios tendrán que competir en calidades para dar salida a su producto. Mmmmm, tengo que madurarlo.

En cualquier caso, un saludo y muchas gracias por las aportaciones,

Héctor Pérez

p.s. edito para incluir el enlace a otro hilo con un dato que no había tenido en cuenta a la hora de decir que la demanda de reposición caería y por tanto los precios de los pisos "más grandes" tendría que caer en gran medida.:

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=20907

en cuanto a la demanda cautiva, mi apreciación de se compone mayoritariamente de jovenes creo que viene avalada por la existencia de muchos con cuenta-vivienda (entre los que me encuentro) los cuales llegado el momento, o compran o devuelven, sin tener en cuenta si serán más baratos seis o nueve meses más tarde. Un saludo.

Última edición por hectorpereztapia; 10-oct-2006 a las 13:09


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  #15  
Antiguo 10-oct-2006, 13:10
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Siento el comentario de los zulos, pero es la imagen que tengo ahora de primera demanda y no creo que sea el único, me temo.

Una pregunta Hector, ¿cómo piensas que un propietario de esa clase de pisos (“zulos") podría mejorar la calidad de esa vivienda? Por muchas chorradas de cable e bombillitas que se enciendan a palmadas no veo cómo se puede mejorar el nivel de vida en uno de esos pisos. ¿Quizás los acaben convirtiendo en despachos de pequeño tamaño al estilo de la oficina de Mike Hammer?


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  #16  
Antiguo 10-oct-2006, 16:10
Roco39 Roco39 está desconectado
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Al hilo del primer mensaje , por primera vez leo un mensaje nuncabajista con cierta lógica (porque para mi la tiene ), pero evidentemente yo nunca describiría una pelicula sin ver el final ,este es su error ...hasta ahora todo ha sido bonito pero falta el desenlace.
Saludos.


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  #17  
Antiguo 10-oct-2006, 16:14
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Por lo que he oido la mayoría de los "zulos" son viviendas antiguas segregadas, es decir, divididas. Me da que al final muchas se volverán a unir para formar apartamentos pequeños.

Por otra parte con respecto a la calidad a la que hacía referencia antes, era más bién a la calidad de la construcción de 1ª mano. Es decir la construcción no se va a parar en España de la noche a la mañana, pero los que queden, es muy posible que si quieran vender tengan que esmerarse con las calidades de construcción, y posiblemente nos encontremos dentro de unos años que los pisos construidos y/o reformados entre 2000 y 2006 no los quiera nadie, vamos como si tuvieran "defectos de fabrica".

Saludos,

Héctor


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  #18  
Antiguo 10-oct-2006, 21:30
hormiguita hormiguita está desconectado
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Iniciado por hectorpereztapia
en cuanto a la demanda cautiva, mi apreciación de se compone mayoritariamente de jovenes creo que viene avalada por la existencia de muchos con cuenta-vivienda (entre los que me encuentro) los cuales llegado el momento, o compran o devuelven, sin tener en cuenta si serán más baratos seis o nueve meses más tarde. Un saludo.


¿Qué problema hay en devolver el dinero? ¿Acaso era tuyo? Tienes unos impuestos que el Estado te ha devuelto por si te comprabas una vivienda.

1.- No era dinero tuyo, por tanto no tienes que devolver nada.
2.- Si quieres puedes abrir una cuenta nueva, y a volver a empezar.

Yo en noviembre tengo que comprarme un piso o pagar 5000 euros a hacienda. Evidentemente pagaré, abriré otra cuenta-vivienda nueva y a ver si en un par de años puedo comparme un piso que pueda pagar. Si no, de alquiler que se vive muy bien. Prefiero vivir de alquiler que morir hipotecado.


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  #19  
Antiguo 10-oct-2006, 22:44
danii danii está desconectado
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Cierto, se devuelve el dinero y punto. Pero eso lo vas a hacer tu que sabes hacer la O con un canuto, la mayoria de chavales con cuenta vivienda no saben.

Por cierto, me dijo un amigo que la cuenta-vivienda es un timo, que te dan un 15% pero solo una vez, y en cuatro años realmente es un 3,5% anual. Si esto es verdad, compensa mas meterlo en un deposito o algo en bolsa no?


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  #20  
Antiguo 10-oct-2006, 22:46
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Hector, totalmente de acuerdo con la calidad.
Ademas, eso ya esta publicado en el mismisimo BOE, es el Codigo Tecnico de Edificacion, CTE, que establece mejoras en las calidades creo que en temas acusticos, termicos y de generacion de energia limpia.


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