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  #1  
Antiguo 06-oct-2006, 21:27
Marai Marai está desconectado
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La intención de este post es hacer una estimación de cuanto se podrían reducir las hipotecas en España a consecuencia de la "nueva" política de los bancos de no conceder más créditos dudosos.

Según el forero willy, el Julio de este año hubo una reunión de los banqueros al más alto nivel en el que acordaron dar marcha atrás en la guerra por las hipotecas y volver a aplicar unas normas de concesión más extrictas ante el crecimiento de los créditos dudosos en el último periodo. Este cambio de rumbo de los bancos ha sido confirmado por la encuesta que realiza el Banco de España a los bancos en los que advierten de un endurecimiento del crédito a partir del tercer trimestre de 2006. Según el informe, los bancos esperarían, a partir de ahora, un crecimiento de las hipotecas "en sintonía con el resto de Europa". Bueno, señalemos que el alelao de ex-burbujista no ha encontrado nada en ese informe que ponga en peligro el eterno crecimiento de los precios de su vivienda. Es obvio que no lo ha leído, o que no sabe leer, o que simplemente se dedica a la inútil tarea de intentar hacernos creer que estamos equivocados para que le compremos su zulito a cualquier precio.

Supongamos que el 5% de los créditos que se daban en el primer semestre eran créditos dudosos (que cubrían más del 80% del valor de la vivienda y cuya cuota suponía un esfuerzo del comprador superior al 35%-40% de su renta). Si los bancos eliminaran esa clase de crédito parecería obvio que la demanda de hipotecas-vivienda bajaría un simple 5%. ¿Es así?

No lo creo. Hay efectos secundarios en el mercado. La mayoría de las ventas que se producen son de pisos de segunda mano de más de dos años de antigüedad, y la compraventa de un piso de segunda mano suele llevar emparejada otra transacción que puede ser de segunda mano o nueva. Si tenemos en cuenta, por ejemplo, las ventas de pisos del primer trimestre:
230.000 en total de los que 93.000 eran nuevos esto queda bien claro. Descartamos las ventas de segundos pisos que no llevan emparejada otra transacción. Según la encuesta del BdE, el 10% de las viviendas que se venden son segundas viviendas. Suponiendo que se distribuyen igual entre pisos nuevos y de segunda mano tenemos que las ventas de primera vivienda fueron:

Total: 207.000 Nuevas: 83.000.

Tenemos que por cada venta de vivienda nueva hay 2,4 transacciones de vivienda. Esto nos da una estimación del número medio de transacciones que se producen por cada nueva persona que se hace propietaria. Pepito I compra una casa a pepito II por €175.000 que a su vez compra una vivienda a Pepito III, por €350.000 que a su vez se compra una vivienda nueva por €525.000 y todos ellos piden una hipoteca media de €150.000.

Si esto fuera así, entonces una reducción del 5% de hipotecas podría convertirse en una reducción del 12,5% en cuanto al número de transacciones. Si a esto le añadimos el efecto disuasorio de las subidas de interés el número de transacciones podría reducirse todavía más.

El problema es que no sabemos exactamente cuantas hipotecas dejarán de dar los bancos por el endurecimiento de las condiciones de crédito.


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  #2  
Antiguo 06-oct-2006, 23:48
Bolita Bolita está desconectado
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Confirmo el recelo de los bancos...

Mi hermano es jefe de zona de un banco español, hace ya varios meses que recibieron instrucciones de que no dieran mas hipotecas, vaya solo a los buenos clientes y tal, pero es que ademas también decidieron cortar las lineas de credito dirigidas a la adquisicion del suelo.

Dicho de otro modo, este banco (el tercero en españa) ha DECIDIDO SALIR ya del mercado inmobiliario, porque entiende que ya no tiene desarrollo positivo.


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  #3  
Antiguo 07-oct-2006, 09:57
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Bolita
Confirmo el recelo de los bancos...

Mi hermano es jefe de zona de un banco español, hace ya varios meses que recibieron instrucciones de que no dieran mas hipotecas, vaya solo a los buenos clientes y tal, pero es que ademas también decidieron cortar las lineas de credito dirigidas a la adquisicion del suelo.

Dicho de otro modo, este banco (el tercero en españa) ha DECIDIDO SALIR ya del mercado inmobiliario, porque entiende que ya no tiene desarrollo positivo.

Popular lleva con esas directrices, públicamente admitidas (y recompensadas en bolsa) desde hace mas de un año...
Por otra parte, el crédito a promotores se ha duplicado en un año, creo que las cajas no están por la labor.


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  #4  
Antiguo 07-oct-2006, 11:42
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Ultimo informe de Asociación Hipotecaria Española sobre volumen credito hipotecario (Julio 06)
masduraseralacaida
Notas:

-El volumen total de credito hipotecario crece Jul05-jul06 en 170.760 millones €, un 25,27%.

-El volumen concedido por los bancos crece un 22%,y el de cajas, un 31%.

-El saldo de títulos hipotecarios en circulación crece un 34%, hasta 295.863 millones €. Según indicha dicho informe estos títulos son "adquiridos mayoritariamente por extranjeros"

-Si se pueden extrapolar tendencias, las cajas expanden sus créditos mucho más que los bancos, y cada vez se recurre más a la titulización.

Conclusiones:

-El boom inmobiliario español está financiado crecientemente mediante endeudamiento externo.

-Las cajas expanden su crédito a tasas mayores que los bancos (hipótesis consecuente con los confusos derechos de propiedad de las mismas), tendencia similiar a la crisis de los S&L yanquis de finales de los 80

-De mantenerse esta tasa de crecimiento, el saldo hipotecario vivo superará el PIB español en 2007, y será el doble del mismo en 2012.


Una crisis de confianza externa motivada por acontecimientos políticos/sociales/económicos (por ejemplo, quiebra fraudulenta de alguna caja de ahorros, escándalos políticos) puede hacer que esa financiación externa se vea interrumpida de forma brusca. La consiguiente contracción o incluso estabilización del volumen del crédito hipotecario sería catastrófica para la economía española.

Es de señalar que esta dificultad de financiación exterior puede venir ocasionada por la simple reevaluación, por parte de los inversores/prestamistas externos, del riesgo asociado a la absorcion de un número mayor de títulos, sin que intervengan acontecimientos exógenos.


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  #5  
Antiguo 07-oct-2006, 21:32
korgo korgo está desconectado
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Iniciado por Marai
Supongamos que el 5% de los créditos que se daban en el primer semestre eran créditos dudosos (que cubrían más del 80% del valor de la vivienda y cuya cuota suponía un esfuerzo del comprador superior al 35%-40% de su renta). Si los bancos eliminaran esa clase de crédito parecería obvio que la demanda de hipotecas-vivienda bajaría un simple 5%. ¿Es así?


Se te ha caido un 0, ¿no?. Me parece que mas bien el tema de creditos dudosos andara por el 50%. ¿O conoces mucha gente que aporte 60.000 euros a la hora de comprar su casa?


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  #6  
Antiguo 07-oct-2006, 22:56
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por korgo
Se te ha caido un 0, ¿no?. Me parece que mas bien el tema de creditos dudosos andara por el 50%. ¿O conoces mucha gente que aporte 60.000 euros a la hora de comprar su casa?

Mucha gente sí. Fundamentalmente los que llevan unos años pagando la hipoteca de su casa (que se ha revalorizado mucho desde la compra) y la venden para comprarse una nueva. Probablemente la mayoría de los créditos arriesgados corresponden a los que compran por primera vez. No todos los créditos que no tienen una entrada grande son arriesgados. Depende también del salario y de la estabilidad del empleo. Algún banco dió una estimación de que el 3% de los créditos concedidos en el último año son de alto riesgo.


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  #7  
Antiguo 08-oct-2006, 20:45
korgo korgo está desconectado
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Iniciado por Marai
Mucha gente sí. Fundamentalmente los que llevan unos años pagando la hipoteca de su casa (que se ha revalorizado mucho desde la compra) y la venden para comprarse una nueva. Probablemente la mayoría de los créditos arriesgados corresponden a los que compran por primera vez. No todos los créditos que no tienen una entrada grande son arriesgados. Depende también del salario y de la estabilidad del empleo. Algún banco dió una estimación de que el 3% de los créditos concedidos en el último año son de alto riesgo.


Lo siento pero sigo considerando que el 3% es una cifra ridicula. Solo dicen el 3% porque inflando tasaciones, metiendo avalistas, considerando supuestos ingresos en negro y demas las estadisticas de los creditos son menos dudosos, pero la realidad es que una parte muy importante de la gente no aporta casi ni un duro y no ganan lo suficiente por ellos mismos para que el credito se considere seguro.


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  #8  
Antiguo 08-oct-2006, 21:07
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por korgo
Lo siento pero sigo considerando que el 3% es una cifra ridicula. Solo dicen el 3% porque inflando tasaciones, metiendo avalistas, considerando supuestos ingresos en negro y demas las estadisticas de los creditos son menos dudosos, pero la realidad es que una parte muy importante de la gente no aporta casi ni un duro y no ganan lo suficiente por ellos mismos para que el credito se considere seguro.

Yo también creo que ese 3% es una cifra muy corta por eso puse un 5%. Cualquiera sabe cual es la realidad de los préstamos arriesgados. Ya se irá viendo.


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