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  #1  
Antiguo 04-oct-2006, 18:55
inadgomez inadgomez está desconectado
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Un amigo me ha enviado la siguiente reflexión. A ver qué opináis.

"¿Estás seguro de que todavía siguen subiendo los precios de la vivienda como los medios de comunicación se empeñan en mantener? El siguiente argumento, si no tiene algún fallo de base, puede explicar por qué, a pesar de que siguen diciendo que el precio de la vivienda sigue subiendo, en realidad está bajando. Nadie miente. Simplemente se analiza mal.

Pongamos un ejemplo fácil y simple.
Suponemos que hay 10 pisos en venta. Todos valen 200.000 Euros. Precio medio: 200.000 Euros.

A los 3 meses, resulta que de los 10 pisos, a 2 les urgía vender, por lo que vendieron en 180.000. Los 8 restantes siguen a 200.000 euros y 2 nuevos vendedores, que escuchan que la vivienda sigue subiendo, pues ponen a la venta 2 pisos a un precio de 220.000 euros ("chicos, esto sigue subiendo! voy a venderlo por un poco más") . Precio promedio: 204.000 Euros. Efectivamente, los precios promedios son un 2% más caros en 3 meses, pero en realidad, los pisos que se han vendido, lo han hecho rebajando su precio en un 10%.

Este pequeño ejemplo, puede ampliarse y hacerse más complejo, pero creo que en esencia se entiende. En realidad los precios bajan, pero las estadísticas no lo reflejan porque se hacen en base al precio de los pisos que están en venta, no en base a los vendidos.

¿Cuando realmente las estadísticas mostrarán que empiezan a bajar los precios? Cuando casi nadie compre y los que venden empiecen a ver que pasa el tiempo y no hay venta.La urgencia hará que los antiguos vendedores pongan en venta más barato y los nuevos vendedores pongan a la venta (al principio) al precio promedio.

¿Cuando realmente cundirá el pánico? Cuando la gente vea que empieza a haber pequeñas bajadas, con tipos de interés crecientes. En ese momento, nadie comprará y quien quiera vender se pondrá nervioso. Entonces, ya nadie parará esto. Puede sonar exagerado, pero en 5 o 6 años, los pisos puede que estén incluso por debajo del precio de equilibrio. ¿Cual es, estadísticamente hablando, el precio de equilibiro en una ciduad más o menos grande? Aproximadamente 4 veces el sueldo bruto promedio. En España: 4 * 27.000 = 108.000 Euros para un piso promedio (85 m2, 3 habitaciones). Parece increible ¿no? Pues ya lo veremos".


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  #2  
Antiguo 04-oct-2006, 20:36
pulpitus pulpitus está desconectado
Forobodero
 
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Iniciado por inadgomez
En España: 4 * 27.000 = 108.000 Euros para un piso promedio (85 m2, 3 habitaciones). Parece increible ¿no? Pues ya lo veremos".

Joder que desgraciado que soy


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  #3  
Antiguo 04-oct-2006, 23:00
idilos idilos está desconectado
Secretario/a adjunto/a al viceministro/a tercero/a de vivienda/o
 
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La pena es que para entonces el 90% de los españoles estemos tan endeudados que no tendremos liquidez ni para comprar pisos a 100.000 e


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  #4  
Antiguo 05-oct-2006, 00:17
Marai Marai está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo y grandísimo miembro de élite de los gurús burbujistas
 
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Este pequeño ejemplo, puede ampliarse y hacerse más complejo, pero creo que en esencia se entiende. En realidad los precios bajan, pero las estadísticas no lo reflejan porque se hacen en base al precio de los pisos que están en venta, no en base a los vendidos.

Por esta razón, nunca me intereso por los datos que se publican basados en los análisis de las tasadoras. Es mejor fijarse en los datos oficiales aunque estos vengan con mucho retraso y no reflejen el valor real: son mejores indicadores de la evolución del mercado. La evolución del precio medio del m2 basado en las ventas registradas o la evolución del importe medio de las hipotecas concedidas son mejores indicadores de la evolución de los precios. Esto es porque a mí no me interesa conocer el precio real ya que no busco piso ahora mismo afortunadamente. Está claro que el valor real de los pisos se mide pateando las construcciones y negociando con los vendedores de segunda mano. Las estadísticas reflejarán las bajadas a su debido tiempo teniendo en cuenta que las curvas de precios de la vivienda no son como las montañas alpinas sino como las colinas galesas. Muy romas en la cima.

Saber esto es de gran importancia para los que están buscando piso y desean hacerse un criterio para negociar. Estamos empezando a pasar de un mercado "controlado" por los vendedores (si no compras hoy, mañana será más caro) a un mercado donde los compradores tendrán la sartén por el mango (si no vendes hoy te lo compraré mañana más barato). Pero eso requiere tiempo. Ahora estamos en tierra de nadie y si uno quiere conseguir descuentos se lo tiene que currar, pero el año que viene quizás sea más fácil, y al otro más todavía. Si tuviera interés en comprarme una casa empezaría a curiosear pero forzándome a no tomar ninguna decisión antes de marzo o junio de 2007. Ahora se corre el riesgo de comprar al precio más alto, con costes crecientes de financiación, y con incertidumbres respecto a la evolución futura de los precios y de las condiciones financieras. ¿Que necesidad hay de lanzarse a comprar una vivienda en esas condiciones? Especialmente, teniendo en cuenta toda la oferta que hay. Señores, tenemos casas para comprar durante varios años. No hay ninguna carestía de vivienda. ¿Quien tiene prisa?

- ¿Divorciados? El peor momento de la vida para tomar decisiones trascendentes. Seguro que me equivoco.

-¿Independizandome? Busco alquiler que se empieza a promocionar desde las instituciones. Me queda toda la vida por delante y no voy a cagarla desde el principio.

- ¿Preparando el nidito? Si a los gastos de hipoteca le añadimos los pañales, leche, guardería, coche y "valiums" apaga y vámonos.

- ¿emigrante?: ¡si yo le que quiero es volverme!

¿Quien tiene prisas?


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  #5  
Antiguo 05-oct-2006, 00:25
Leone510 Leone510 está desconectado
Madmaxista
 
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Iniciado por inadgomez
Puede sonar exagerado, pero en 5 o 6 años, los pisos puede que estén incluso por debajo del precio de equilibrio. ¿Cual es, estadísticamente hablando, el precio de equilibiro en una ciduad más o menos grande? Aproximadamente 4 veces el sueldo bruto promedio. En España: 4 * 27.000 = 108.000 Euros para un piso promedio (85 m2, 3 habitaciones). Parece increible ¿no? Pues ya lo veremos".

No. A mí no me parece exagerado que bajen del precio "equilibrio". De hecho, creo que sería lo natural extrapolar lo ocurrido en otra burbuja reciente: la de las punto com.

Una vez fui a una conferencia de e-commerce que explicó las causas de la burbuja punto com y el futuro que esperaba en base a un análisis hecho un año antes de la explosión de aquella burbuja.

El análisis decía que hasta el año 2002 aproximadamente la burbuja crecería muy por encima del crecimiento normal de negocio a causa de unas "expectativas exageradas". El pico de esta burbuja estaba exageradamente por encima del crecimiento normal esperado y se explicaba porque la gente invertía a lo burro esperando grandes beneficios en un periodo medio-largo de tiempo (1-2 años máximo). Todos los que trabajabamos en ello sabíamos que era absurdo.

Después vaticinó que las inversiones bajarían en picado incluso por debajo de lo que hubiera sido su crecimiento normal para el año 2002. A partir de ahi el crecimiento fluctuaría por encima y por debajo del valor normal acercándose a él a medida que pasaran los meses.

Calculaba que para el 2007 el crecimiento del mercado sería normal ya que poco a poco los inversores volverían a confiar en una tecnología que irremediablemente sería de importancia en el futuro.

No soy ningún experto en economía, pero creo que la naturaleza de esta burbuja es perfectamente extrapolable a la inmobiliaria, sólo que sus consecuencias podrían ser mucho más graves que las que sufrimos los informáticos (despidos y bajadas de salario).


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  #6  
Antiguo 05-oct-2006, 09:34
Neutron_Mortgages Neutron_Mortgages está desconectado
Burbujista obsesivo
 
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Iniciado por inadgomez
Pongamos un ejemplo fácil y simple.
Suponemos que hay 10 pisos en venta. Todos valen 200.000 Euros. Precio medio: 200.000 Euros.

A los 3 meses, resulta que de los 10 pisos, a 2 les urgía vender, por lo que vendieron en 180.000. Los 8 restantes siguen a 200.000 euros y 2 nuevos vendedores, que escuchan que la vivienda sigue subiendo, pues ponen a la venta 2 pisos a un precio de 220.000 euros ("chicos, esto sigue subiendo! voy a venderlo por un poco más") . Precio promedio: 204.000 Euros. Efectivamente, los precios promedios son un 2% más caros en 3 meses, pero en realidad, los pisos que se han vendido, lo han hecho rebajando su precio en un 10%.

Puede sonar exagerado, pero en 5 o 6 años, los pisos puede que estén incluso por debajo del precio de equilibrio. ¿Cual es, estadísticamente hablando, el precio de equilibiro en una ciduad más o menos grande? Aproximadamente 4 veces el sueldo bruto promedio. En España: 4 * 27.000 = 108.000 Euros para un piso promedio (85 m2, 3 habitaciones). Parece increible ¿no? Pues ya lo veremos".

Estoy de acuerdo. Aunque no haya cifras oficiales, lo que se intuye de la situación del mercado es la que describes.
Y no creo que se necesiten 5-6 años. Si ves las gráficas de cómo evolucionó en Japón verás que el mayor desplome se produjo en los 2 primeros años, y luego aún siguió bajando lentamente durante muchos más.

Saludos


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  #7  
Antiguo 05-oct-2006, 10:44
redbullsevilla2005 redbullsevilla2005 está desconectado
Decorador estilista
 
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La pena es que para entonces el 90% de los españoles estemos tan endeudados que no tendremos liquidez ni para comprar pisos a 100.000 e


Mejor, que se endeuden los demas yo no lo hare


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  #8  
Antiguo 05-oct-2006, 11:06
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Marai
Por esta razón, nunca me intereso por los datos que se publican basados en los análisis de las tasadoras. Es mejor fijarse en los datos oficiales aunque estos vengan con mucho retraso y no reflejen el valor real: son mejores indicadores de la evolución del mercado. La evolución del precio medio del m2 basado en las ventas registradas o la evolución del importe medio de las hipotecas concedidas son mejores indicadores de la evolución de los precios. Esto es porque a mí no me interesa conocer el precio real ya que no busco piso ahora mismo afortunadamente. Está claro que el valor real de los pisos se mide pateando las construcciones y negociando con los vendedores de segunda mano. Las estadísticas reflejarán las bajadas a su debido tiempo teniendo en cuenta que las curvas de precios de la vivienda no son como las montañas alpinas sino como las colinas galesas. Muy romas en la cima.

Saber esto es de gran importancia para los que están buscando piso y desean hacerse un criterio para negociar. Estamos empezando a pasar de un mercado "controlado" por los vendedores (si no compras hoy, mañana será más caro) a un mercado donde los compradores tendrán la sartén por el mango (si no vendes hoy te lo compraré mañana más barato). Pero eso requiere tiempo. Ahora estamos en tierra de nadie y si uno quiere conseguir descuentos se lo tiene que currar, pero el año que viene quizás sea más fácil, y al otro más todavía. Si tuviera interés en comprarme una casa empezaría a curiosear pero forzándome a no tomar ninguna decisión antes de marzo o junio de 2007. Ahora se corre el riesgo de comprar al precio más alto, con costes crecientes de financiación, y con incertidumbres respecto a la evolución futura de los precios y de las condiciones financieras. ¿Que necesidad hay de lanzarse a comprar una vivienda en esas condiciones? Especialmente, teniendo en cuenta toda la oferta que hay. Señores, tenemos casas para comprar durante varios años. No hay ninguna carestía de vivienda. ¿Quien tiene prisa?

- ¿Divorciados? El peor momento de la vida para tomar decisiones trascendentes. Seguro que me equivoco.

-¿Independizandome? Busco alquiler que se empieza a promocionar desde las instituciones. Me queda toda la vida por delante y no voy a cagarla desde el principio.

- ¿Preparando el nidito? Si a los gastos de hipoteca le añadimos los pañales, leche, guardería, coche y "valiums" apaga y vámonos.

- ¿emigrante?: ¡si yo le que quiero es volverme!

¿Quien tiene prisas?

Que bueno es esto.
Resumen perfecto de la situación de mercado actual.


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