Burbuja.info - Foro de economía > > > Pues ahora si que es verdad que no se que hacer.
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  #31  
Antiguo 05-oct-2006, 11:41
Tordovolador Tordovolador está desconectado
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Te transcribo la "Paradoja del propietario". Lo saqué de www.viviendadigna.org pero ahora mismo no encuentro el enlace

Te has comprado un piso, han pasado tres años y ahora su valor de mercado es un 40% más. Estás contento porque ahora, en vez de venderlo por los 120.000 euros que te costó lo venderías por unos ¡168.000!. Pero, ¿sabías que si lo vendes para financiar la compra de a otro más caro estás perdiendo dinero?. A veces mucho dinero.

Una evolución frecuente de alguien que ha comprado un piso en los últimos años es que al cabo de un tiempo (pongamos, por ejemplo, 5 años) decida adquirir algo más grande. Las razones son varias, aumento de renta, querer vivir con más amplitud, o una muy chillona: los críos.

Imaginemos una pareja que compró un piso en el año 2000. Les llamaremos los Pérez. Pagaron por el piso 120.000 euros, pero en el año 2005 esa pareja tiene ya dos chavalines y decide mudarse a un piso mayor, haciendo lo que la mayoría de las familias hacen: Vender el piso actual para financiar parcialmente la compra del nuevo.

Debido a una excepcional época de incrementos del precio de la vivienda el piso que compraron en el 2000 ha tenido un incremento del 50%, y por él les dan nada menos que ¡180.000 euros!. Los Pérez están muy contentos. Ahora bien, el piso que quieren comprar costaba en el año 2000 unos 200.000 euros, y, al tener un incremento similar, del 50%, ahora piden por él 300.000.

El dinero contante y sonante que tienen que aportar (bien sea en efectivo o con hipoteca) en el 2005 por la diferencia de precio entre un piso y otro es: 300.000 - 180.000= 120.000 euros. Sin embargo, si el precio de la vivienda se hubiera mantenido estable durante esos años aportarían: 200.000 - 120.000= 80.000 euros.

Conclusión: debido al alza de precios, los Pérez deben aportar nada menos que (120.000-80.000) ¡¡40.000 euros más!!.

No hace falta decir que éste es un caso de lo más frecuente. Es decir, siempre que se venda una propiedad para poder comprar otra de mayor valor financiada parcialmente con la primera que se adquirió, la subida del precio de la vivienda es perjudicial (los porcentajes de subida de precios lógicamente no serían iguales para las dos viviendas, pero sí aproximados, por lo que el ejemplo sirve igual).

La paradoja es que en este caso (llamémosle "mejora de vivienda"), lo que realmente sería interesante como propietario es: ¡Que la vivienda BAJE!

Es decir, supongamos que el piso de los Pérez se ha depreciado un 25%, y consiguen venderlo en el 2005 sólamente por 90.000 euros. Uff, vaya palo. Pero si aplicamos la misma depreciación al piso nuevo, resulta que puede comprarse en vez de por 200.000 euros por (-25%): 150.000. En otras palabras, los Pérez pierden en su venta 30.000 euros, pero se benefician en su compra de un "descuento" de ¡¡50.000 euros!!. En un clima de estabilidad de precios tendrían que aportar para su nuevo piso al vender el primero (200.000 - 120.000) 80.000 euros. Mientras que tras unos años de descenso de precios de un 25% aportarían (150.000 - 90.000) 60.000 euros. O lo que es lo mismo, se ahorrarían 20.000 euros al cambiar de domicilio (¡A lo mejor podrían llevar a los críos a una universidad privada y todo!).

Y todo esto sin contar los intereses de la hipoteca, ya que la vivienda que compras por digamos 120.000 euros al final no te cuesta 120.000 euros, sino que te cuesta ese dinero más los intereses de la hipoteca, lo que vendría a ser unos 187.000 euros a 30 años, o sea, más de un 50% adiccional que se lleva el banco al 3,25% (y los tipos están subiendo). En viviendas más caras, por ejemplo de 300.000 euros, los intereses pueden llegar a ser más del 80% del valor del piso dependiendo de años de hipoteca, tipos, etc. Ten en cuenta que cuanto más largo el plazo de amortización, más intereses pagas y por eso son tan poco recomendables las hipotecas a 40 y 50 años.

En resumen: Si sólo venderías tu propiedad para comprar una de mayor valor la subida del precio de la vivienda te perjudica.

Hay otra práctica habitual en las personas que deciden cambiar a una casa mejor: alquilar la primera vivienda para financiar la compra de una más cara. En este caso se puede decir que, en general, la subida de precios también es perjudicial. Es decir, la diferencia entre la cuota de la hipoteca de la nueva propiedad y lo que se ingrese por el alquiler de la primera, tenderá a ser mayor tras una subida importante de precios que en un clima de estabilidad o de bajada.

Por eso antes de alegrarte porque tu piso valga más, pregúntate para qué harías efectiva esa plusvalía. En muchos casos la subida generalizada de precios te perjudica. Si eres propietario no especulativo y sólo venderías o alquilarías tu actual propiedad para financiar una nueva sólo hay un caso en el que la subida de precios te beneficia: cuando la nueva propiedad sea de menor valor.

¿Quiere decir ésto que, en general, los beneficiados por el incesante incremento del precio de la vivienda sólo son aquellos que participan activamente en la vivienda como negocio o fuente de ingresos (inmobiliarias, propietarios de suelo, bancos, ayuntamientos, especuladores, etc.) pero no los propietarios que sólo compran para vivir?. Sí.

Otras razones por las que a un propietario no le interesa que suba la vivienda:

1. Los impuestos municipales se calculan según el valor estimado de la casa. A mayor valor, más se paga.

2. La prima del seguro hogar también sube por la misma razón: se asegura un bien que vale más.

3. A la hora de vender y comprar de nuevo, los impuestos y otros gastos se suelen calcular según un porcentaje. A mayor valor, más se paga por "extras".

4. Tus hijos algún día tendrán que irse de tu casa y tendrán que afrontar el problema de acceder una vivienda. Piensa en la papeleta que tendrán si los precios siguen subiendo y en la ayuda que les podrás prestar.

EN DEFINITIVA, SI COMPRAS TU CASA PARA VIVIR Y SÓLO LA VENDERÍAS PARA MEJORAR DE VIVIENDA, QUE LOS PRECIOS SUBAN TE PERJUDICA.



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  #32  
Antiguo 05-oct-2006, 12:27
Juan Naja Juan Naja está desconectado
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Iniciado por Tordovolador
EN DEFINITIVA, SI COMPRAS TU CASA PARA VIVIR Y SÓLO LA VENDERÍAS PARA MEJORAR DE VIVIENDA, QUE LOS PRECIOS SUBAN TE PERJUDICA.

Sí, si estamos de acuerdo, pero que los precios bajen también me perjudica, no? con lo cual en mi caso particular tengo que vender cuanto antes.


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  #33  
Antiguo 05-oct-2006, 12:35
Tordovolador Tordovolador está desconectado
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No, al contrario. No te perjudica ya que la casa que vas a comprar valdrá menos.

Los porcentajes son tus amigos:

Un piso de 1000 pestas baja un 10% y se queda en 900 ptas (100 ptas de rebaja)
Un piso de 5000 ptas baja un 10% y se queda en 4500 ptas (500 ptas de rebaja)

Lo realmente interesante sería que el piso barato no bajase de precio y el caro sí. Por eso lo de irse de alquiler un tiempo y esperar por si bajan. Pero yo en tu situación me iba a comprarlo sin pensármelo dos veces.

Saludos.


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  #34  
Antiguo 05-oct-2006, 14:37
Nico Nico está desconectado
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Juan:

Si bien yo en lo personal (y muchos de este foro) se irían de alquiler y aprovecharían financieramente el dinero hasta que los precios de la vivienda en España se vuelvan coherentes -y lo harán-, por otro lado tu eres cabeza de familia.

No des tantas vueltas. Compra tu nueva casa (te gusta, lo malo sería si NO te gustase). Achica tu cuota total cancelando el auto y los muebles.

Eso si... al cancelar la cuota del auto y los muebles, te parecerá que tienes "más" dinero que antes, cuando en realidad tienes una DEUDA MAYOR que antes... a partir de aqui AHORRA e INVIERTE con el sobrante.

Lo malo sería, que en tres años nos cuentes que, además de la hipoteca -que ahora es mayor por culpa de la suba del euribor-, tienes OTRA cuota de auto y OTRA cuota del viaje a Disney con los chicos y OTRA cuota de...

Abandona el CONSUMISMO. Ahorra. Invierte.

Pero, esta casa NO LA PIERDAS. Cómprala. No es una locura para nada.

Dejarás tranquila a tu señora (y eso vale muchos $$$), te quedarás tranquilo tú.

Deja de dudar.


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  #35  
Antiguo 05-oct-2006, 14:55
proto-economista proto-economista está desconectado
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Iniciado por Tordovolador
No, al contrario. No te perjudica ya que la casa que vas a comprar valdrá menos.

Depende, si su barrio está lleno de inmigrantes puede significar que esa vivienda baje un 75% y que la que va a comprar baje sólo un 25. LA VIVIENDA NO ES UN BIEN HOMOGENEO. En Alemania hay barrios donde sólo vivien turcos, eso sí, vivir allí es muy barato.

Yo creo que lo que tienes en mente es lo mejor, yo no creo que la vivienda empiece a bajar hasta dentro de un par de años. Tal vez pagues de más por algo, pero puede que signifique ahorrarse 2 ó 3 años de alquiler, una mudanza y que igual dentro de un año te reconcoma la conciencia y cometas un error.

De todos modos eso es tu elección.


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  #36  
Antiguo 05-oct-2006, 18:45
Juan Naja Juan Naja está desconectado
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Señores, muchas gracias a todos por vuestras sugerencias y respuestas. Al final me temo que me voy a liar la manta a la cabeza (no al estilo hindú, eh?)y voy a tirar "palante". Es arriesgado si, y me da que de aquí a un tiempo me direis: "Te dije que...", pero no tengo valor suficiente como para vender e irme de alquiler. Otra sería si viviera solo o a lo sumo mi mujer y yo, pero en mi situación no me atrevo.

Lo dicho, muchas gracias a todos... y si algún día pasais por Cartagena para lo que sea, aquí teneis a un amigo.



Saludos.


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  #37  
Antiguo 05-oct-2006, 20:07
Bender Bender está desconectado
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En la situación que describes clarísimamente yo tiraría adelante.

Cuando uno vende su casa y se compra otra, hay dos riesgos asociados a una bajada del precio de la vivienda:

1- Tardar mucho en vender.
2- Sobreprecio.

Tú no tienes problema con lo primero. Según comentas ya tienes apalabradas tanto la compra como la venta.

En cuando a lo segundo, y suponiendo que has vendido y comprado a precio de mercado, sólo te afecta por la diferencia, unos 16000€. Estás pagando 16000€ por cambiar de casa (más gastos, pero simplifiquemos):

Supongamos que decides esperar y cambiarte de casa dentro de cuatro años. y nos hemos dado la gran ostia y las casas valen la mitad. Por la tuya ahora te dan 93000, y la nueva cuesta 101000. Para cambiar tienes que gastarte 8000, justo la mitad que antes.

Por lo tanto, esperando a que esto pete sólo ahorras 8000, sin contar otros riesgos como que no encajes la venta->compra tan bién en el futuro como has conseguido ahora. ¿Te merece la pena pasarte cuatro años más viviendo en un sitio que NO te gusta por 8000 (en el mejor de los casos)?. Yo creo que clarísimamente no.

Si le das la vuelta a la cosa (las casas valen un 50% más), verás que la diferencia siguen siendo 8000.


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  #38  
Antiguo 05-oct-2006, 21:02
GaBrI GaBrI está desconectado
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Iniciado por Juan Naja
Señores, muchas gracias a todos por vuestras sugerencias y respuestas. Al final me temo que me voy a liar la manta a la cabeza (no al estilo hindú, eh?)y voy a tirar "palante". Es arriesgado si, y me da que de aquí a un tiempo me direis: "Te dije que...", pero no tengo valor suficiente como para vender e irme de alquiler. Otra sería si viviera solo o a lo sumo mi mujer y yo, pero en mi situación no me atrevo.

Lo dicho, muchas gracias a todos... y si algún día pasais por Cartagena para lo que sea, aquí teneis a un amigo.



Saludos.

El valor y el miedo son estados mentales a los que no hay que hacer caso. Lo que hay que hacer es sopesar todas las opciones posibles punto por punto y quedarte con la que consideres mejor tras dicho análisis. Basarte en datos y en hechos, y no en sentimientos.
En cualquier caso suerte con lo que hagas.


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