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  #11  
Antiguo 03-oct-2006, 17:33
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Lo primero: datos mas o menos verificables.
Por favor, discute los nuestros e incluye los tuyos:

http://oferta.notlong.com
http://demanda.notlong.com

Creo que tardaremos en ver la caída real de la vivienda por varias razones. La primera es porque no va a descender el precio de la vivienda por igual ni en todas las provincias ni en toda las zonas de la provincia. Empezarán justándose los precios en las zonas más humildes, ya que son las viviendas que no compra el que ya tiene vivienda y busca cambiar, los propietarios de ellas son los que más afectados pueden verse por el alza de tipos y el inmigrante es el que tiende a adquirir.

¿Con el euribor de Marzo o el de ahora? ¿Cual es el esfuerzo financiero? ¿Por qué comprar algo que está estancado o a la baja después de 5 años de subidas? ¿Por qué no esperar a que las aguas vuelvan a su cauce, si la compra es a 30-40-50 años?

Los bancos y las grandes constructoras pueden ralentizar e incluso detener la caida de los precios con promociones a precios razonables en determinadas zonas que hacen que la demanda de los jóvenes se decante por esas nuevas zonas y no depriman zonas en expansión o con precios muy elevados. La vivienda más cara o de lujo no se resentirá especialmente porque incluso con bajadas en el precio de un 20% seguirán estando fuera del alcance de los que aspiran a la primera vivienda y mantendrá precios prohibitivos, ya que esa vivienda por lo general no se vende más que para mejorar aprovechando el alza, con lo que los propietarios se quedarán en ellas mucho tiempo esperando a que suba de nuevo para con la plusvalía comprarse el chalecito.

¿Detener caida de precio con promociones? ¿No elimina eso la demanda?
Si el mercado de primera vivienda (zulitos) se detiene, ¿que pasa con el mercado de vivienda mas cara? ¿A quien le colocamos el muerto para mejorar?

¿Cuál es el momento de comprar si empieza a bajar la vivienda? Hay mucho dinero esperando a comprar vivienda. Con un descenso ligero aumentará la demanda por si acaso vuelve el ascenso y de nuevo la demanda incrementará el precio por lo que se reajustará, pero no se desplomará.

El momento de comprar es complicado de determinar: para mi, cuando vuelvan a producirse 100000 compraventas anuales, como en un país con burbuja reconocida, como Francia, para 60 millones de habitantes, y cuando se construyan menos de 400000 nuevas al año, que es lo mas peligroso para el valor de la vivienda.

Si la caida fuese demasiado brusca sería una auténtica hecatombe pero seguirían sin poder comprar piso los jóvenes, porque ante un descenso continuado los bancos dejarán de financiar a tipos diferenciales del euribor bajos. Se acabó el Euribor + 0,50, la prima de riesgo que empezarán a cobrar será de 2 ó 3 puntos que con la subida del euribor a un 5 por ciento pondrá las hipotecas a un 7 ó un 8 por ciento, además de que se dejará inmediatamente de financiar el 80% de las viviendas. Se financiará un 50 ó un 60% por ciento, para que si el propietario deja de pagar y hay que ejecutar la hipoteca aún quede valor de la vivienda por encima del mercado que cae. Es decir que una vivienda que pase a costar en lugar de 60 millones en Madrid, pase a costar 45 le puede suponer a un joven tener que disponer para la entrada de unos veinte millones de antiguas pesetas y financiar el resto a un tipo de más de un 7% , algo impensable para la mayoría de los jóvenes, además de que si compran un piso no serán buenos clientes para otros prestamos al consumo que puedan completar la entrada o amueblar la casa dada la recesión económica con lo que amueblar y casarse se convertirá en tarea imposible

Si ese sector no puede comprar, no se vende, y baja mas. Es un razonamiento desastroso: el esfuerzo no puede ser peor que ahora. Puede que se mantenga, pero el precio de la vivienda, dificilmente, sobre todo si sube el euribor. Una subidita de nada, y ya se han parado las subidas en viviendas de segunda mano. Cuidadito, que los constructores no han parado, todavía le ven plusvalías al tema, incluso con bajadas. Pagarán el pato los de siempre.

El paro aumentaría de forma exponencial, ya que el motor de la economía dejaría sin empleo a millones de inmigrantes y por ende a sus familias, y a millones de trabajadores españoles de baja cualificación. Poca gente mantendría el servicio doméstico, y la ruina o quiebra de algún banco poco exigente para conceder hipotecas al +0,33 se llevará por delante los ahorros de millones de inversores. Habría que seguir pagando viviendas infravaloradas a un precio muy superior al de mercado que en caso de impago no servirían para cubrir las deudas contraídas con los bancos y pasarían a embargar nóminas y bienes para terminar de recibir la deuda con lo que la clase media pasaría a ser clase baja o pobres.

Para que esto no pase, tenemos que seguir construyendo 800000 al año. Alguna vez tendremos que cambiar de sector productivo. Mejor hacerlo de forma ordenada, pero con estos precios, es muy rentable construir, así que...


Es decir que la catástrofe que algunos esperan, los burbujistas desean, sería la ruina de un país, sería pasar a ser Argentina, con depósitos embargados, imposibilidad de sacar moneda del país y de disponer de los ahorros. Esa situacion en un país como España con millones de extranjeros podría desencadenar un conflicto civil de consecuencias imprevisibles y por ello nadie va a dejar que ocurra. Las grandes constructoras cuentan con descensos en las ventas y en los precios, los bancos asumen el riesgo con notable tranquilidad. En otros países ha habido explosiones de burbujas y no ha ocurrido nada al situarse los descensos en el 10 ó el 15%. Occidente ya ha aprendido de Japón, la UE tiene capacidad suficiente para levantar el mercado con su propia demanda interna, y Trichet puede enfriar la economía vía tipo de interes que fomentará que se siga engordando el endeudamiento por encima de lo razonable.

¿Quien no va a dejar que ocurra? ¿El Gobierno? ¿Obligando a comprar? ¿Financiando las hipotecas? ¿De donde sale el dinero para pagar los intereses? ¿Que pasa con las cédulas hipotecarias? ¿Qué rentabilidad tendrían?
Explicanos un poco mas este punto, que parece muy interesante tu opinión.
No va a explotar nada. En unos cuantos años veremos ascensos y descensos muy moderados, tal vez los descensos sean mayores que los incrementos, pero la propiedad en España es fundamental y si no se gana con la venta se aguanta el piso sin depreciarlo sacándolo al mercado. Tal vez algunos especuladores pierdan o tengan que recurrir al alquiler, pero al ciudadano de a pie todo esto le huele a quemado pero ya tendrá cuidado de no quemarse, al menos en la clase media y media-alta, motor de la economía del país.

¿Y los constructores, ponen en alquiler los pisitos sin vender? ¿Ni una rebaja? Pueden bajar márgenes un 20% sin problemas, según algunos estudios...
La clase media-alta ya vendió y compró eléctricas.
Quedan solamente clases medias, palilleros y pepitos.


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  #12  
Antiguo 04-oct-2006, 08:56
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Yalodeciayoista
 
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De acuerdo en alguno de tus planteamientos Deadzoner , pero al final llegas a admitir que las constructoras tienen margen para hacer descender el precio final de las viviendas en un 20%.
Estoy absolutamente convencido de que es así, pero también estos años han acumulado plusvalías que les permitirían aguantar el ritmo de los descensos durante meses o años. Con simplemente mantener el precio sin incrementarlo durante todo el proceso constructivo, desde el momento que se compra sobre plano hasta que se entrega, sin repercutir la inflación se estaría bajando el precio real en más de un 12% en tres años más o menos. Los que pagarían el pato serían los compradores ya que lo que harán las constructoras será ir tomando el dinero a cuenta de los clientes y no comenzar a construir hasta que la promoción esté vendida en más de un 80% e invertir a buenos tipos esos fondos para rentabilizar vía tipo de interés de inversión lo que dejan de ganar con las ventas y con los incrementos de precio. La entrega de viviendas se ralentizará y se demorará en el tiempo con el consiguiente problema para los compradores que verán cómo se incrementa su perspectiva hipotecaria sin haber empezado a construir sus viviendas. Los bancos, tranquilos, en cualquier caso tendrán la pasta, si no por financiar la construcción, sí por los depósitos que les efectuarán las constructoras mientras empiezan la construcción de los clientes que aprovechan que la vivienda no sube o baja en términos reales para entrar en el mundo de los propietarios.

Y por supuesto se endurecerán considerablemente debido a esa situación las condiciones para ser propietario hipotecado. Mucho menos capital financiado sobre el valor de tasación, ya que la depreciación hará desfasar esas tasaciones ya de por sí a la baja, y diferenciales mucho mayores. Podríamos volver a hipotecas de los 80, menos capital financiado pero a tipos superiores al 10 ó el 12%. Los jóvenes de nuevo excluidos.

El gobierno tiene margen para evitar ese hundimiento del mercado eliminando el IVA de las primeras viviendas o reduciéndolo al 4%, disminuyendo el IAJD y los costes de inscripción y demás añadidos que se llevan cerca del 5% del precio de la vivienda. Los europeos seguirán comprando en España, por supuesto en zonas de sol y playa, con lo que la oferta se trasladará a la costa y se dejará de construir en las grandes ciudades mientras pasa el temporal, con lo que, al descender la oferta de vivienda nueva en las grandes ciudades se mantiene o incrementa la oferta de vivienda de segunda mano, la más vendida en España con ligeros retoques del precio en función de la prisa que se tenga en vender, pero no se quedarían miles de viviendas sin vender por las constructoras porque sencillamente no se empezarán a construir para no depreciarlas antes de ponerlas a la venta.
Las comunidades autónomas pueden acometer la construcción de vivienda protegida para evitar la caida de los precios, manteniendo activas a las constructoras adjudicatarias de esas promociones, con lo que se hundirían las pequeñas y los pequeños propietarios de terrenos especuladores que son los que no pueden optar a ser adjudicatarios de grandes obras de interés social. Ellos y los bancos pequeños que son los que financian a esos pequeños promotores serían los que lo pasarán muy mal. Los grandes bancos no entran a financiar a esos pequeños especuladores ni forman parte de su accionariado pero sí de los grandes, con lo que todo va a la misma cuenta de resultados, ya construyan vivienda libre o vivienda protegida.

Es decir que una bajada brusca de los precios es muy complicada porque todos los sectores económicos están demasiado implicados en la construcción, las sinergias entre bancos, constructoras y propietarios de terrenos (ayuntamientos) son cada vez mayores y son los que decidirán qué se construye y a qué precio para manterner activas a las grandes inmobiliarias y constructoras y pagarán el pato los jóvenes que esperan el milagro porque los retrasos en las entregas de los pisos que ya no serán de fecha cerrada, los mayores diferenciales aplicados por los bancos, la estabilización del euríbor en el entorno del 5,5%, la menor cantidad financiada y la bancarrota de algún banco endurecerán tanto las condiciones para acceder a la compra que de nuevo quedarian excluidos.

No olvidemos que el BCE tiene margen para evitar la bancarrota de Europa que conllevaría una explosión de una burbuja en uno de los países grandes como España que debería ser asumida por el resto, vía tipos de interés. De nuevo se podrían rebajar tipos en el medio plazo aunque eso calentase la economía, pero ello unido a un endurecimiento en Europa por acuerdo de las condiciones para acceder a los créditos haría que bajase paulatinamente el endeudamiento de las familias y que los precios dejasen de bajar o subiesen ligeramente. Hay que tener en cuenta que el petróleo que es quien más ha pesado en Europa a la subida de tipos y de precios ha comenzado el descenso y ya cotiza por debajo de los 59 dólares el barril cuando hace un años se echaban cuentas con el barril a 150 USD. Eso dá margen para ralentizar la subida de tipos o incluso detenerla, se detienen los movimientos especulativos en la Eurozona favoreciendo a USA ya que los tipos son más atractivos allí que aquí y se ha evitado el hundimiento económico de una economía que al final tendría que asumir Alemania.

Difícil una explosión, fácil una ralentización o un descenso real vía no adecuación a la inflación e incluso si las cosas se ponen feas, nuevos descensos de tipos que conllevaría la bajada del euríbor, que siempre se adelanta unos meses al precio oficial del dinero, y se acabó el pánico, la bancarrota de las economías domésticas y el hundimiento de la economía nacional.

A lo mejor me equivoco, pero hoy, en economías globalizadas unos cuantos velan por la seguridad de Europa, por interés, no porque les importemos un pimiento, pero a la locomotora de Europa no le interesa que esto cruja porque sus fondos servirían para sacar a España del problema y eso ya no les interesa porque hay otros mercados mejores para construir e invertir, los nuevos socios recién incorporados adonde acudirán en breve a construir las constructoras españolas si el mercado nacional se pone feo, con lo que se acabó la oferta de nuevas viviendas en España y la sobreoferta.

Salu2


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  #13  
Antiguo 04-oct-2006, 09:53
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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De acuerdo en alguno de tus planteamientos Deadzoner , pero al final llegas a admitir que las constructoras tienen margen para hacer descender el precio final de las viviendas en un 20%.
Estoy absolutamente convencido de que es así, pero también estos años han acumulado plusvalías que les permitirían aguantar el ritmo de los descensos durante meses o años. Con simplemente mantener el precio sin incrementarlo durante todo el proceso constructivo, desde el momento que se compra sobre plano hasta que se entrega, sin repercutir la inflación se estaría bajando el precio real en más de un 12% en tres años más o menos. Los que pagarían el pato serían los compradores ya que lo que harán las constructoras será ir tomando el dinero a cuenta de los clientes y no comenzar a construir hasta que la promoción esté vendida en más de un 80% e invertir a buenos tipos esos fondos para rentabilizar vía tipo de interés de inversión lo que dejan de ganar con las ventas y con los incrementos de precio. La entrega de viviendas se ralentizará y se demorará en el tiempo con el consiguiente problema para los compradores que verán cómo se incrementa su perspectiva hipotecaria sin haber empezado a construir sus viviendas.

Veo que compartimos la misma perspectiva sobre quien marca la pauta en el mercado.
Tu sostienes que las constructoras, en su conjunto, van a mantener los precios, dejando que se deprecie el bien hasta que alcance el valor del mercado.
Me parece una buena idea... pero no creo que vaya a ser así.
La razón es simple: un sobreexceso capaz de cubrir años de demanda de nueva. Las razones vienen contrastadas en este hilo: http://oferta.notlong.com. Resumen: en pleno boom inmobiliario, en este año, hay entre 300000 y 400000 compraventas de nueva, con al menos 600000 finalizadas. Y esta situación se ha repetido en los 3 años anteriores. Y este año va a ser record en inicio de nueva.
En general, se considera que una sobreproducción causa hundimiento de los precios.
Por otra parte, hay una forma muy sencilla para las constructoras de rentabilizar aún mas el negocio: sacar al mercado de alquiler todo o parte de lo no vendido, sobre todo si no se revaloriza. Eso puede hundir los precios del alquiler también.

Los bancos, tranquilos, en cualquier caso tendrán la pasta, si no por financiar la construcción, sí por los depósitos que les efectuarán las constructoras mientras empiezan la construcción de los clientes que aprovechan que la vivienda no sube o baja en términos reales para entrar en el mundo de los propietarios.
Y por supuesto se endurecerán considerablemente debido a esa situación las condiciones para ser propietario hipotecado. Mucho menos capital financiado sobre el valor de tasación, ya que la depreciación hará desfasar esas tasaciones ya de por sí a la baja, y diferenciales mucho mayores. Podríamos volver a hipotecas de los 80, menos capital financiado pero a tipos superiores al 10 ó el 12%. Los jóvenes de nuevo excluidos.

Volvemos a estar de acuerdo en la acción, pero no en la reacción.
Los bancos pueden estar tranquilos, pero los compradores de bonos y cédulas no. De hecho, las "cédulas hispánicas" empiezan a tener una fuerte penalización por la situación de burbuja.
En caso de cierre de grifo financiero, los constructores van a tener prisa por colocar stock, ya sea para tener buenas ganancias o evitar pérdidas si no las han cubierto con las ventas iniciales.
La exclusión implica, directamente, ausencia de ventas en el mercado mas dinámico (Mayayo dixit). En ese caso, el valor potencial es cero, y volvemos a tener un mercado solamente de inversores, sin posibilidad de dar otra rentabilidad que el alquiler, y un circulo "virtuoso" según los burbujistas, en el que el exceso de alquileres frena todavía mas las ventas, generando mas alquileres.
Me sorprende que pienses que la oferta marca los precios. El precio de venta es el cruce entre las lineas de las expectativas de la oferta y las posibilidades de la demanda.
Si mañana los bancos dan hipotecas solamente a 10 años, a estos tipos, el esfuerzo financiero sería exactamente el mismo que ahora, pero el precio muchísimo menor.
Podemos calcularlo:
Pago 900 euros:
3,75% 0,33% 4,08%
900 50 -230.167,21 € -207.150,49 €
900 10 -88.560,21 € -79.704,18 €
Pasamos de un precio de 207150 a 79704, de un día para otro, en caso de bajar los años de 50 a 10.

El gobierno tiene margen para evitar ese hundimiento del mercado eliminando el IVA de las primeras viviendas o reduciéndolo al 4%, disminuyendo el IAJD y los costes de inscripción y demás añadidos que se llevan cerca del 5% del precio de la vivienda. Los europeos seguirán comprando en España, por supuesto en zonas de sol y playa, con lo que la oferta se trasladará a la costa y se dejará de construir en las grandes ciudades mientras pasa el temporal, con lo que, al descender la oferta de vivienda nueva en las grandes ciudades se mantiene o incrementa la oferta de vivienda de segunda mano, la más vendida en España con ligeros retoques del precio en función de la prisa que se tenga en vender, pero no se quedarían miles de viviendas sin vender por las constructoras porque sencillamente no se empezarán a construir para no depreciarlas antes de ponerlas a la venta.

Creo que te equivocas: la supresión/reducción del iva no compensaría ni siquiera la subida del euribor marzo 06-octubre 06. Es el mayor coste de financiación lo que está frenando el mercado.
La oferta en las grandes ciudades es enorme, y además, aumenta: tenemos un increible aumento en la construcción en la periferia de las ciudades, y queda muchísimo suelo para construir en radios de 40 a 60 km de Madrid, Valencia y Barcelona. Los pequeños municipios duplican y triplican su población en los PGUs, y nadie les puede quitar esas competencias, salvo corrupción descarada.
Insisto: las constructoras tienen muchísimo margen, y algunas puede que empiecen a frenar, pero otras se conformarán con menos margen y reinvertirán los beneficios en nuevas construcciones, adelantándose a las que frenaron. Con estos precios, y los costes manteniendose (ya está el suelo comprado y pagado, y el nuevo reglamento de edificiación no encarece mas de un 5%), se puede incluso ganar mas bajando precios e incrementando volumen. No hay una "conspiración" para mantener los pisos sin vender, sino competencia por vender.

Las comunidades autónomas pueden acometer la construcción de vivienda protegida para evitar la caida de los precios, manteniendo activas a las constructoras adjudicatarias de esas promociones, con lo que se hundirían las pequeñas y los pequeños propietarios de terrenos especuladores que son los que no pueden optar a ser adjudicatarios de grandes obras de interés social. Ellos y los bancos pequeños que son los que financian a esos pequeños promotores serían los que lo pasarán muy mal. Los grandes bancos no entran a financiar a esos pequeños especuladores ni forman parte de su accionariado pero sí de los grandes, con lo que todo va a la misma cuenta de resultados, ya construyan vivienda libre o vivienda protegida.

Las CCAA pueden construir VPP/VPO para evitar cifras de paro, pero no para evitar un desplome de precios. Si aumenta la oferta, y la gente se va a VPP/VPO, ¿que pasa con los precios de vivienda libre? Tienen menos compradores potenciales todavía, y se empeora el problema. Entonces si que saldrían masivamente al mercado con rebajas...

Es decir que una bajada brusca de los precios es muy complicada porque todos los sectores económicos están demasiado implicados en la construcción, las sinergias entre bancos, constructoras y propietarios de terrenos (ayuntamientos) son cada vez mayores y son los que decidirán qué se construye y a qué precio para manterner activas a las grandes inmobiliarias y constructoras y pagarán el pato los jóvenes que esperan el milagro porque los retrasos en las entregas de los pisos que ya no serán de fecha cerrada, los mayores diferenciales aplicados por los bancos, la estabilización del euríbor en el entorno del 5,5%, la menor cantidad financiada y la bancarrota de algún banco endurecerán tanto las condiciones para acceder a la compra que de nuevo quedarian excluidos.

Insisto, vuelves a determinar que el precio lo marca la oferta, cuando realmente el pago lo hace la demanda...
A la primera bajada, ¿quien compra sabiendo que probablemente el mes que viene el precio será menor?
Realmente da igual que los bancos endurezcan las condiciones: cada uno puede hacer el esfuerzo que le permite su salario, y eso no va a cambiar.
La banca hace un favor a la demanda si endurece las condiciones de acceso. Eso es una puñalada para la oferta, por otra parte.
No olvidemos que el BCE tiene margen para evitar la bancarrota de Europa que conllevaría una explosión de una burbuja en uno de los países grandes como España que debería ser asumida por el resto, vía tipos de interés. De nuevo se podrían rebajar tipos en el medio plazo aunque eso calentase la economía, pero ello unido a un endurecimiento en Europa por acuerdo de las condiciones para acceder a los créditos haría que bajase paulatinamente el endeudamiento de las familias y que los precios dejasen de bajar o subiesen ligeramente. Hay que tener en cuenta que el petróleo que es quien más ha pesado en Europa a la subida de tipos y de precios ha comenzado el descenso y ya cotiza por debajo de los 59 dólares el barril cuando hace un años se echaban cuentas con el barril a 150 USD. Eso dá margen para ralentizar la subida de tipos o incluso detenerla, se detienen los movimientos especulativos en la Eurozona favoreciendo a USA ya que los tipos son más atractivos allí que aquí y se ha evitado el hundimiento económico de una economía que al final tendría que asumir Alemania.

Ahora mismo los tipos estan bajos, ni siquiera neutros. El margen de que hablas es mínimo: a pesar de rebaja en tensiones inflacionistas, tenemos la M3 creciendo al 8% con un objetivo del 4%.
El petroleo ha bajado porque se prevee ralentización y crisis mas o menos mundial, entre otras razones.

Difícil una explosión, fácil una ralentización o un descenso real vía no adecuación a la inflación e incluso si las cosas se ponen feas, nuevos descensos de tipos que conllevaría la bajada del euríbor, que siempre se adelanta unos meses al precio oficial del dinero, y se acabó el pánico, la bancarrota de las economías domésticas y el hundimiento de la economía nacional.

No marcamos la pauta monetaria: al BCE le ha dado igual nuestra inflación por encima de tipos, y le va a dar igual también una fuerte brecha a la baja entre inflación y tipos.
A nivel UE no hay el problema de burbuja de aquí, y nos han avisado durante 3 años seguidos.
La meseta nominal de la que hablas es complicada: todos los inversores de los últimos 3 años, un 40% según estimaciones, saldrán del mercado. Simplemente eso provoca ya una fuerte bajada de precio, una competencia entre promotores e inversores, y un recorte del valor tasado, un endurecimiento de las condiciones hipotecarias, una reducción en la demanda... No se puede crecer a 2 dígitos durante 5 años y pretender un aterrizaje suave.
En Francia hay burbuja reconocida, y 100000 compraventas nueva. Imaginate que pasaría si pasamos de 300000 a 100000, o menos...

A lo mejor me equivoco, pero hoy, en economías globalizadas unos cuantos velan por la seguridad de Europa, por interés, no porque les importemos un pimiento, pero a la locomotora de Europa no le interesa que esto cruja porque sus fondos servirían para sacar a España del problema y eso ya no les interesa porque hay otros mercados mejores para construir e invertir, los nuevos socios recién incorporados adonde acudirán en breve a construir las constructoras españolas si el mercado nacional se pone feo, con lo que se acabó la oferta de nuevas viviendas en España y la sobreoferta.

Insisto, ¿quien compra? Esa es la clave. No veo a la UE financiando compras, y salvando el tejido industrial...
Tenemos una máquina constructora/inmobiliaria en España que genera el 30% del PIB. O continuamos construyendo y vendiendo 600000 viviendas al año o reconvertimos nuestra economía. Y eso es como mínimo complicado. Que además, los precios de la vivienda se mantengan, me parece imposible.


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  #14  
Antiguo 04-oct-2006, 09:59
amadeus amadeus está desconectado
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Yo no creo que el BCE baje los tipos porque en España ha subido el paro y los pisos bajan mucho. Máxime cuando se ha estado avisando desde meses o años. El BCE pondrá los tipos que convengan a Alemania y/o Francia. Luego mientras su inflación no baje (ahora creo que ronda el 2,5%, y con el barril de crudo a 50 debería seguir subiendo, no olvidemos que su "precio razonable" rondaba los 30) los tipos no deberían bajar de ese 3,5% al que parece acercarse, y por ende, el euribor a un año debería "estancarse" por encima del 4%).

Por otro lado:

Yo no creo que una caida en el precio de los pisos hunda al BBVA o al Santander o la La Caixa. Su incremento de morosidad y su cartera de bienes embargados se supondrá un problema de corto o medio plazo.

Evidentemente las grandes constructoras tampoco se hundirán (llevan años diversificando, por no decir nada de su irupción en el mercado energético)

Y además:

No sé si se puede seguir construyendo mucho en la costa (falta de agua, espacio físico, y presión de hacienda creciente contra la corrupción), además llevamos dos años con descenso de inversores extranjeros.

Es decir, me mojo:

Apuesto por una bajada de muy señor mío (20-30%) en uno o dos años...y el pais...pues seguirá chutando "a trancas y barrancas"....y los desgraciados de turno pues .."que cada palo...."

Abrazo


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  #15  
Antiguo 04-oct-2006, 10:12
Tathar Tathar está desconectado
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Este es uno de los mejores hilos, por los comentarios y explicaciones ( de Voceras y DeadZoner ), que he visto en el foro......

creo que debe estar siempre por arriba

saludos


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  #16  
Antiguo 04-oct-2006, 11:20
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Yalodeciayoista
 
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Gracias Tathar por lo que me toca, pero simplemente trato de plasmar un pensamiento con mis modestos conocimientos económicos y de flujo y movimiento de capitales. Me alegro de que te guste el hilo.

Volviendo a Deadzoner, creo que hay algo que no estás teniendo en cuenta y que mueve gran parte del movimiento de capital de los pequeños inversores, la ilusión monetaria. El hecho de pensar que algo es más barato porque se incrementa por debajo del IPC mientras que los salarios crecen al mismo ritmo, implica pensar que la capacidad de endeudamiento posible es mayor, es por ello por lo que siempre los españoles tendemos a endeudarnos más de lo razonable.
En el momento en que las viviendas rompan la tendencia alcista se producirá un "efecto ilusión monetaria" (menudo palabro) con el que los que aspiraban a comprarse el piso de su calle que valía 40 millones el año pasado con sus sueldos de 300.000 pts/mes y ahora vale sólo 38 millones (descenso real del 5% más la inflación) y sus nóminas de 310.000 (ascenso del 3%) implicará que ellos vean como accesible esa vivienda por un descenso en términos reales del precio de la vivienda, al menos estadísticamente, de casi un 10% si nos basamos en su renta familiar. Esa pequeña bajada que implica un descenso grande para el que está dispuesto a comprar conlleva la inversión, ya que su ilusión monetaria implica que a la hora de echar cuentas sobre la hipoteca que puede pagar le sale que puede comprar esa vivienda. Con un descenso del 5% sobre PVP hemos conseguido que alguien la considere como una bajada del 10 y entre en el mercado inmobiliario. Realmente su capacidad de endeudamiento no es mayor, puesto que su mayor sueldo es menor en términos reales que el año pasado puesto que la inflación se ha comido el incremento, pero las tablas bancarias le dicen que con ese sueldo mayor en términos absolutos puede pagar más hipoteca al calcularse sobre ingresos brutos, sin tener en cuenta que la vida está más cara y lo que le queda para vivir le da para menos que el año pasado.
Creo que me he explicado.
Vamos, que una subida sobre su sueldo de 10.000 pesetas al mes sobre el sueldo del año pasado le hace 1.000 pesetas más pobre que el año pasado ya que la inflación real del 3,7% sobre su sueldo supondría que para mantener su nivel de vida habría tenido que recibir una subida de 11.000 frente a las diez mil que ha recibido. Sin embargo, curiosamente, los bancos le dicen que con esos ingresos mayores puede pagar una letra mayor cada mes sobre su sueldo del año pasado sin decirle que realmente es más pobre y debería poder pagar una letra menor para no mermar mucho el dinero destinado a vivir frente al destinado a invertir en vivienda. Con esa ilusión juegan también los estadísticos, que no descuentan la inflación de las subidas o bajadas de precios en operaciones inmobiliarias.
La Ministra de vivienda hace poco decía que las viviendas habían subido menos este año que el pasado porque este año sólo habían subido el 9% frente al 10% del año pasado, sin tener en cuenta que la inflación el año pasado fué mayor que en este, con lo que la subida fué atenuada y que el incremento de este año es sobre el precio del año pasado, en lugar de compararlo con un precio origen sin incremento real como calcula el Ministerio que ella dice que administra.

Por ello, la inflación afecta positivamente a la compra de viviendas, ya que incrementa considerablemente los sueldos de los posibles compradores poco informados, les hace creer erroneamente que ganan más que el año pasado y los bancos les ofrecen más capital a financiar porque sus ingresos son mayores en términos absolutos.

EL BCE puede mantener los tipos mucho más bajos que los que tiene, que no digo que sean altos, pero un descenso o una tendencia bajista de los mismos arrastraría al Euribor y terminaría durante meses con la incertidumbre de las familias que están asustadas por la subida constante, que parará, antes o después se estabilizará en un tipo razonable porque es una exigencia de la eurozona y no va a incrementarse indefinidamente porque la ampliación hacia el Este supondría unos costes inasumibles. En cuanto se detenga el incremento en niveles del 5% las familias se apretarán el cinturón y seguirán pagando vivienda, lo que ocurre es que se ralentizará el ritmo de cambio de vivienda, de mudanzas y la gente se quedará en sus casas sin aspirar a mejorar como ocurre ahora. Eso supondrá también un descenso en el número de viviendas ofertadas que harán que las que salgan a la venta no tengan que reducir el precio porque no habrá sobreoferta.
Con respecto a las viviendas nuevas, tampoco habrá sobreoferta porque debemos tener en cuenta que las constructoras venden con dos o tres años de adelanto sobre la entrega. Si se ralentiza la venta de obra nueva se ralentiza también la construcción y se dedicarán durante unos años a construir Marinad´ores o viviendas para jubilados centroeuropeos, o primeras viviendas en Polonia o Chequia para llevar a cabo el mismo efecto de subida de precios como en España durante unos cuantos años que les reporte buenos beneficios.

Por todo ello yo creo que los precios se van a adecuar durante dos o tres años y ahí se parará el descenso, quizás un 12, un 15% no más, algo asumible por mucha gente aún, que lo que hará será hundir cines, restaurantes y centros de ocio, ya que la vivienda se pagará a costa de tener que pasar encerrado en ella todo el tiempo libre disponible, con tele, peli y palomitas, mucho más barato que cine y cena.


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  #17  
Antiguo 04-oct-2006, 12:34
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Gracias Tathar por lo que me toca, pero simplemente trato de plasmar un pensamiento con mis modestos conocimientos económicos y de flujo y movimiento de capitales. Me alegro de que te guste el hilo.

Igualmente, yo os doy las gracias a los 2! Yo tampoco tengo buenos conocimientos, pero sigo el tema con bastante interés.
Volviendo a Deadzoner, creo que hay algo que no estás teniendo en cuenta y que mueve gran parte del movimiento de capital de los pequeños inversores, la ilusión monetaria. El hecho de pensar que algo es más barato porque se incrementa por debajo del IPC mientras que los salarios crecen al mismo ritmo, implica pensar que la capacidad de endeudamiento posible es mayor, es por ello por lo que siempre los españoles tendemos a endeudarnos más de lo razonable.
En el momento en que las viviendas rompan la tendencia alcista se producirá un "efecto ilusión monetaria" (menudo palabro) con el que los que aspiraban a comprarse el piso de su calle que valía 40 millones el año pasado con sus sueldos de 300.000 pts/mes y ahora vale sólo 38 millones (descenso real del 5% más la inflación) y sus nóminas de 310.000 (ascenso del 3%) implicará que ellos vean como accesible esa vivienda por un descenso en términos reales del precio de la vivienda, al menos estadísticamente, de casi un 10% si nos basamos en su renta familiar. Esa pequeña bajada que implica un descenso grande para el que está dispuesto a comprar conlleva la inversión, ya que su ilusión monetaria implica que a la hora de echar cuentas sobre la hipoteca que puede pagar le sale que puede comprar esa vivienda. Con un descenso del 5% sobre PVP hemos conseguido que alguien la considere como una bajada del 10 y entre en el mercado inmobiliario. Realmente su capacidad de endeudamiento no es mayor, puesto que su mayor sueldo es menor en términos reales que el año pasado puesto que la inflación se ha comido el incremento, pero las tablas bancarias le dicen que con ese sueldo mayor en términos absolutos puede pagar más hipoteca al calcularse sobre ingresos brutos, sin tener en cuenta que la vida está más cara y lo que le queda para vivir le da para menos que el año pasado.
Creo que me he explicado.

Te has explicado muy claramente. No comparto tu razonamiento.
Muchas veces hemos hablado en el foro del "esfuerzo". Los precios son muy altos, pero es que al español medio lo que le importa es lo que paga al mes. Y eso es lo que ha cambiado este año profundamente.
Voy por partes:
1. La idea de comprar algo que está bajando tiene una componente de "espera a que baje del todo" bastante fuerte. Hemos tenido muchas compraventas, y en general, todo el mundo cree en la sobrevaloración, y paradójicamente en que no puede bajar. Lo segundo ya ha cambiado con las primeras bajadas.
2. El esfuerzo se ha incrementado. La razón es que el ahorro está en mínimos: gran parte de familias tiene como único bien el pisito. No hay efectivo. Eso implica que el esfuerzo se incremente de manera no lineal y no inflacionista con la subida de tipos.
Con tu ejemplo (acepto las subidas de sueldo, pero las discuto en el punto siguiente):
Euribor Octubre 05: 2.414
Euribor Octubre 06: 3.715
Diferencial 05: 0,45%
Diferencial 06: 0,33%
Precio Octubre 05: 40Kpts = 240400 euros.
Precio Octubre 06: 38Kpts = 228380 euros.
Costes asociados 05: 24040 euros
Costes asociados 06: 22838 euros
Coste total 05: 264440
Coste total 06: 251218
Nomina 05: 300000 = 1803
Nomina 06: 1857
Ahora, el esfuerzo. Como máximo debería ser el 33% de la nómina: 601 euros del 05. No lo conseguimos con 50 años de hipoteca.
05: 264.440,00 € 2,41% 0,45% 2,86% 50 -829,60 €
06: 251.218,00 € 3,72% 0,33% 4,05% 50 -976,46 €
En porcentaje sobre la nómina:
05: 46%
06: 53%
Por tanto, es mayor el esfuerzo en el 2006, a pesar de la bajada de precio. Tienen que bajar mas para que el esfuerzo sea el mismo, o si lo prefieres, está mas sobrevalorado en el 2006, por el sobrecoste financiero, a pesar de la bajada.
2. La subida de salarios no está indexada al IPC, como puede hacer creer. Es el salario base, que en la mayoría de nóminas no es mas del 33% del salario... En realidad, según algunos informes, llevamos deflactando salarios 10 años.

La Ministra de vivienda hace poco decía que las viviendas habían subido menos este año que el pasado porque este año sólo habían subido el 9% frente al 10% del año pasado, sin tener en cuenta que la inflación el año pasado fué mayor que en este, con lo que la subida fué atenuada y que el incremento de este año es sobre el precio del año pasado, en lugar de compararlo con un precio origen sin incremento real como calcula el Ministerio que ella dice que administra.

Por ello, la inflación afecta positivamente a la compra de viviendas, ya que incrementa considerablemente los sueldos de los posibles compradores poco informados, les hace creer erroneamente que ganan más que el año pasado y los bancos les ofrecen más capital a financiar porque sus ingresos son mayores en términos absolutos.

Insisto en que tanto mayor coste de la financiación como falta de asociación de salarios al IPC incrementan el esfuerzo y diluyen la demanda, incluso bajando precios.

EL BCE puede mantener los tipos mucho más bajos que los que tiene, que no digo que sean altos, pero un descenso o una tendencia bajista de los mismos arrastraría al Euribor y terminaría durante meses con la incertidumbre de las familias que están asustadas por la subida constante, que parará, antes o después se estabilizará en un tipo razonable porque es una exigencia de la eurozona y no va a incrementarse indefinidamente porque la ampliación hacia el Este supondría unos costes inasumibles. En cuanto se detenga el incremento en niveles del 5% las familias se apretarán el cinturón y seguirán pagando vivienda, lo que ocurre es que se ralentizará el ritmo de cambio de vivienda, de mudanzas y la gente se quedará en sus casas sin aspirar a mejorar como ocurre ahora. Eso supondrá también un descenso en el número de viviendas ofertadas que harán que las que salgan a la venta no tengan que reducir el precio porque no habrá sobreoferta.

España tiene una economía anticíclica con el resto de la UE. Tenemos inflaciones muy altas mientras Alemania las tiene bajas y viceversa. Creo que vamos a tener tipos altos e inflaciones bajas... Igual que hemos tenido inflaciones altas y tipos bajos. No influimos demasiado en la política del BCE.
Insisto en mis argumentos: el mercado de segunda mano no va a marcar el precio de la nueva, sino al contrario. La sobreoferta de nueva es mas significativa que las posibles mudanzas, a mi entender, claro, esencialmente porque es mayor, y además porque marca el precio de la de segunda mano.

Con respecto a las viviendas nuevas, tampoco habrá sobreoferta porque debemos tener en cuenta que las constructoras venden con dos o tres años de adelanto sobre la entrega. Si se ralentiza la venta de obra nueva se ralentiza también la construcción y se dedicarán durante unos años a construir Marinad´ores o viviendas para jubilados centroeuropeos, o primeras viviendas en Polonia o Chequia para llevar a cabo el mismo efecto de subida de precios como en España durante unos cuantos años que les reporte buenos beneficios.

No estoy de acuerdo. En este hilo: http://oferta.notlong.com vemos que queda muchísimo sin vender. Tienen el 50% vendido y no han tenido prisa hasta ahora por vender, porque se revalorizaba. Ahora la cosa cambia, el valor no sube, e interesa vender a buen precio. Todo lo obtenido es ganancia.
Por todo ello yo creo que los precios se van a adecuar durante dos o tres años y ahí se parará el descenso, quizás un 12, un 15% no más, algo asumible por mucha gente aún, que lo que hará será hundir cines, restaurantes y centros de ocio, ya que la vivienda se pagará a costa de tener que pasar encerrado en ella todo el tiempo libre disponible, con tele, peli y palomitas, mucho más barato que cine y cena.

El descenso creo que va a ser mucho mayor: tenemos que llegar a un equilibrio precios/salarios con el resto de Europa, y la vivienda ya está dejando de ser un bien de inversión para convertirse en un bien industrial mas, con un margen menor que en Europa (mas competencia, mas eficiencia ...) de construcción.
Esta bajada del consumo ya se está produciendo, y puede provocar impagos y ejecuciones.
Gracias por tus comentarios.


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