Burbuja.info - Foro de economía > > > Banco de Valencia entra en la guerra de las hipotecas para jóvenes
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  #11  
Antiguo 02-oct-2006, 16:12
Mojarra Mojarra está desconectado
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Iniciado por Jean Baptiste Grenouille
Yo creo que no. No son hipotecas pensadas para evitar la crisis si no para funcionar durante la misma.
Pueden captar clientes ya hipotecados para los que 200 eurillos de diferencia signifique supervivencia o ruina, los bancos no quieren las casas para nada, quieren dinero y punto. Además las crisis como las bonanzas no duran eternamente y al final amortizarán poco o mucho, por otro lado, mientras paguen intereses el riesgo es más o menos bajo; los precios actuales dentro de 35 años igual no son baratos, pero seguramente si sean lo suficientemente competitivos para ser vendibles las casas por la deuda pendiente.

Chapó, no lo había pensado de esa manera, tiene mucho sentido.

Saludos.


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  #12  
Antiguo 02-oct-2006, 16:21
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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280000e al 4.5% 35a
-> Cuota francesa 1325.12
-> Sólo interés 1050
Penetración ninguna, la que marque el mercado pero puede salvar algun culo.

Si lo haces a 50 (en plan pepitil bbk) son 1174,3...
Por eso no le veía demasiada diferencia.
Te refieres a cubrir el riesgo?. Si es así no te van a pedir nada, sólo provocas la caida del deudor. La clausulas de cobertura en la práctica no sirven para nada, o se llega al embargo o no se llega, mientras tanto mejor que pague.

¡Ah!, ¿así que si el valor de mercado baja de lo prestado, ejecutan la hipoteca?
Realmente el riesgo es menor, si entiendes riesgo como la probabilidad de no pagar por el importe de la deuda, seguramente la probabilidad de no pagar baja considerablemente por cada euro que quitas a la cuota mucho más deprisa de lo que baja el importe con la amort. francesa por ejemplo.

No estoy de acuerdo: a los 35 años, si no hay mucha inflación, es muy probable que te comas el piso con patatas. Entre tanto, no tienes nada mas a lo que agarrarte que el piso, ni una mísera amortización... No pueden bajar de precio, es mucho mas riesgo para la entidad que una amortización aunque sea mínima. Por eso en Europa se suele hacer la amortización francesa...


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  #13  
Antiguo 02-oct-2006, 16:41
Jean Baptiste Grenouille Jean Baptiste Grenouille está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
Si lo haces a 50 (en plan pepitil bbk) son 1174,3...
Por eso no le veía demasiada diferencia.

Bueno, es que una hipoteca a 50 años es otra solución novedosa. Es como esta, creo que sirve para capear temporales, pero como opción seria de financiación tanto para la banca como para el hipotecado, mejor no hablar.

Iniciado por Deadzoner
¡Ah!, ¿así que si el valor de mercado baja de lo prestado, ejecutan la hipoteca?

No me has entendido, no ejecutan nada, miran para el cielo silbando y te dejan que pagues. Por ellos hasta procuran que no te enteres que el valor de mercado de tu piso ha bajado. Incluso antes del embargo, seguro que te proponen alguna solución 'novedosa'. Piensa en una cosa, la banca quiere tu dinero, nada más, te van a facilitar todo lo posible que pagues, unicamente van a llegar al embargo si saben que si no lo hacen hoy mañana vas a deber más.

Iniciado por Deadzoner
No estoy de acuerdo: a los 35 años, si no hay mucha inflación, es muy probable que te comas el piso con patatas. Entre tanto, no tienes nada mas a lo que agarrarte que el piso, ni una mísera amortización... No pueden bajar de precio, es mucho mas riesgo para la entidad que una amortización aunque sea mínima. Por eso en Europa se suele hacer la amortización francesa...

Vamos a ver, 35 años es muchiiiiisimo tiempo. A corto y medio plazo (incluso 10 años te doy así a bote pronto), el riesgo es claramente menor, ya que la cuota es inferior y la posibilidad de impago es más baja que con el método francés. Bien, como no amortizas, tu esperas que el señor de turno decida que el banco se coma la casa con patatas, pero eso te digo que es un error, al señor no sólo le van a quitar la casa sino que le van a meter en todo un lío judicial que al final va a pagar él.
Por cierto, para que veas que 35 años son muchos y el banco no corre demasiados riesgos.
1.- Supongo casa de 300000e.
2.- Estallido de burbuja, deja valor en 150000e.
3.- 35 años con subida de 2% a partir del valor post-estallido -> Valor final 299981e. Prácticamente cubre el préstamo de 300000e de hoy


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  #14  
Antiguo 02-oct-2006, 16:46
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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No me has entendido, no ejecutan nada, miran para el cielo silbando y te dejan que pagues. Por ellos hasta procuran que no te enteres que el valor de mercado de tu piso ha bajado. Incluso antes del embargo, seguro que te proponen alguna solución 'novedosa'. Piensa en una cosa, la banca quiere tu dinero, nada más, te van a facilitar todo lo posible que pagues, unicamente van a llegar al embargo si saben que si no lo hacen hoy mañana vas a deber más.

Ah, vale, ahora si... Pero ¿que pasa con las cédulas y títulos, y su rating? Creo que no es tan facil titulizar algo sobrevalorado. Sobre todo si el que tiene la titulización puede llamar al tasador. No se, ando verde en el tema, igual me puedes informar...

Vamos a ver, 35 años es muchiiiiisimo tiempo. A corto y medio plazo (incluso 10 años te doy así a bote pronto), el riesgo es claramente menor, ya que la cuota es inferior y la posibilidad de impago es más baja que con el método francés. Bien, como no amortizas, tu esperas que el señor de turno decida que el banco se coma la casa con patatas, pero eso te digo que es un error, al señor no sólo le van a quitar la casa sino que le van a meter en todo un lío judicial que al final va a pagar él.
Por cierto, para que veas que 35 años son muchos y el banco no corre demasiados riesgos.
1.- Supongo casa de 300000e.
2.- Estallido de burbuja, deja valor en 150000e.
3.- 35 años con subida de 2% a partir del valor post-estallido -> Valor final 299981e. Prácticamente cubre el préstamo de 300000e de hoy

Si asumimos que el banco/título/cédula "tolere" que el respaldo sea un bien que no tiene tanto valor como lo prestado, si. Si no, no. Creo que eso que comentas convierte al bono en un "bono basura" y hay que cobrar mucho mas diferencial.
Además, el francés disminuye el riesgo con el tiempo, y el otro no, por amortizar parte del capital.


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  #15  
Antiguo 02-oct-2006, 17:43
Jean Baptiste Grenouille Jean Baptiste Grenouille está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
Ah, vale, ahora si... Pero ¿que pasa con las cédulas y títulos, y su rating? Creo que no es tan facil titulizar algo sobrevalorado. Sobre todo si el que tiene la titulización puede llamar al tasador. No se, ando verde en el tema, igual me puedes informar...


Si asumimos que el banco/título/cédula "tolere" que el respaldo sea un bien que no tiene tanto valor como lo prestado, si. Si no, no. Creo que eso que comentas convierte al bono en un "bono basura" y hay que cobrar mucho mas diferencial.
Además, el francés disminuye el riesgo con el tiempo, y el otro no, por amortizar parte del capital.

La cédulas hipotecarias son con garantía del total del emisor. Son muy diferentes a un bono basura, si una empresa castaña, emite bonos para financiarse, tú los compras y la empresa se hunde en un charco pues la has cagao. Sin embargo, con las cédulas hipotecarias te conviertes en acreedor prioritario, es decir tiene que petar todo el sistema hipotecario de esa entidad, más complicado, no?.
Desconozco los criterios para establecer el rating de emisiones de cédulas, pero de lógica, si el valor del activo que garantiza la emisión baja pues te van a corregir tu rating a la baja y si te quieres desprender de las tuyas te va a costar un poco más, no? Sinceramente, yo ahora no compraria muchas cédulas hipotecarias.

Te admito que el sistema francés presenta menos riesgo de impago al final de la vida del préstamo, pero para pasar una crisis de 2 ó 3 años, el americano es bastante mejor y es lo que se ha propuesto aquí.


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