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  #61  
Antiguo 01-oct-2006, 21:35
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por Chester
Os iba a contestar que debe tratarse de un error.

La vivienda nueva se hipoteca tan pronto el promotor obtiene la licencia y efectúa la División Horizontal. Esto quiere decir que mientras el dato de los visados en colegio de arquitectos o de las licencias de obra no baje, las hipotecas tampoco bajarán. Hoy por hoy no es así, los visados y las licencias se incrementan, los promotores desean realizar los solares que ya tienen comprados, entre otros motivos porque en algunos hay compromisos de entrega de obra por la compra de solar.

A falta de organismos españoles que fiscalicen las ventas de vivienda de segunda mano, lo interesante sería conocer el indicador de hipotecas en vivienda de segunda mano, dato que es manejado "en tiempo real" por la AHE y por TINSA, pero nunca lo facilitan.

Este dato de la caída en las ventas o hipotecas de las viviendas de segunda mano es el único que nos puede avanzar un frenazo en las ventas del mercado inmobiliario en general.

Saludos.

Esto que tú dices si que es un completo error. Por dos razones. Primero, y más importante, que las hipotecas no se formalizan hasta la entrega de las llaves, después de que el constructor recibe el Certificado de final de obra. Segundo, porque no se pueden hacer contratos de venta hasta DESPUES de que el constructor recibe la licencia y el visado. Es obvio que los contratos de venta (que no las hipotecas) se van realizando desde ese momento y a medida que se construye, y muchas veces no se completan (más ahora) hasta después de la finalización de la obra (vete a visitar unas cuantas promociones terminadas y verás como la promotora todavía tiene pisos en venta).

Incluso algunos de los que firman contratos de venta sobre plano luego no formalizan la compra. Este acoplamiento que tu mencionas entre visados o licencias e hipotecas no existe. Es más, es absurdo.

Última edición por Marai; 01-oct-2006 a las 21:37


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  #62  
Antiguo 01-oct-2006, 21:43
revellin revellin está desconectado
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...que cerca de donde escribo esto hay unos cuantos bloques en manos de constructor con una alta proporcion de pisos acabados hace muchos meses esperando comprador.

Unos son de ferrovial, que segun su pagina web te financian ellos mismos el 80% sin pedirte nomina, ni avales ni nada de nada. Tambien dicen que tienes un ahorro de costes en notario, registro, etc. ¿¿¿???

http://www.ferrovialinmobiliaria.com...economicas.asp


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  #63  
Antiguo 02-oct-2006, 09:33
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Vamos que nos vamos:
Ya lo vió Miss Marple:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ighlight=BBerg
Ahora lo oficializa 5 días:
http://www.cincodias.com/articulo/me...scdimer_2/Tes/
Deuda
El parón inmobiliario enfría el pujante mercado de cédulas hipotecarias

Bloomberg / MADRID (02-10-2006)

Las emisiones de cédulas hipotecarias, garantizadas por los préstamos sobre la vivienda que conceden las entidades financieras españolas, podrían caer por vez primera desde 2001 lastradas por el enfriamiento del sector inmobiliario en Madrid y en la costa del Sol.

A juicio de BBVA, el precio de la vivienda en España subirá un 4,5% en 2007, frente al 10,6% que experimentó durante el segundo trimestre de este año. Al mismo tiempo, se espera que el crecimiento económico descienda desde el 3,7%, marcado en junio, al 3,2% en 2007.

'Es posible que los bancos de la quinta economía europea reduzcan en 2007 en un 23% la emisión de cédulas para financiar hipotecas, hasta un volumen de 50.000 millones de euros', declara Avelino Abellas, director de mercados de capitales de Calyon, el mayor colocador de deuda española el año pasado. Los bancos han reunido en este país 59.000 millones de euros en lo que va de año con las emisiones de cédulas hipotecarias, el mejor resultado en Europa y casi tanto como en todo 2005, según datos que maneja Bloomberg.

El mercado de hipotecas cayó en tres de los últimos cuatro meses como respuesta al alza de los tipos de interés. Una menor venta de bonos podría impulsar los beneficios para los inversores, de acuerdo con la apreciación de Pacific Investment Management (Pimco), firma que gestiona el mayor fondo de bonos del mundo.

'Da la sensación de ralentización en el mercado inmobiliario y la actividad hipotecaria', afirma Luis Sánchez Guerra, director de mercados de capitales de Ahorro Corporación, entidad que mantiene el liderazgo como vendedor de cédulas hipotecarias. El directivo de Ahorro Corporación reconoce que su firma podría recortar los préstamos en 3.000 millones, hasta situarse en 10.000 millones el próximo año.

Los inversores demandan cuatro o cinco puntos de diferencial sobre los activos alemanes similares para comprar las cédulas hipotecarias españolas, en parte debido al mayor volumen de venta, sostiene Ted Packmohr, analista de Dresdner Kleinwort en Fráncfort.

El mercado de cédulas en España, que comenzó a operar en 1998, tiene en la actualidad una envergadura de 190.000 millones de euros.

Los tenedores de la emisión de cédulas del Banco Popular por 2.500 millones , con cupón 3% y vencimiento en 2012, han perdido en lo que va de 2006 un 0,5%, dice Citigroup. Una caída superior al 0,1% en un activo similar vendido por el Muenchener Hypothekenbank, con sede en Múnich. La agencia Moody's ha establecido una calificación para ambas emisiones de Aaa.

El diferencial de las cédulas hipotecarias sobre la deuda pública del Tesoro con similar vencimiento se elevó diez puntos este año, hasta los 29 puntos básicos, según los índices iBoxx. En Alemania la diferencia tan sólo aumentó dos puntos, hasta alcanzar los 17 puntos básicos.



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  #64  
Antiguo 02-oct-2006, 10:13
Chester Chester está desconectado
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Iniciado por Marai
Esto que tú dices si que es un completo error. Por dos razones. Primero, y más importante, que las hipotecas no se formalizan hasta la entrega de las llaves, después de que el constructor recibe el Certificado de final de obra. Segundo, porque no se pueden hacer contratos de venta hasta DESPUES de que el constructor recibe la licencia y el visado. Es obvio que los contratos de venta (que no las hipotecas) se van realizando desde ese momento y a medida que se construye, y muchas veces no se completan (más ahora) hasta después de la finalización de la obra (vete a visitar unas cuantas promociones terminadas y verás como la promotora todavía tiene pisos en venta).

Incluso algunos de los que firman contratos de venta sobre plano luego no formalizan la compra. Este acoplamiento que tu mencionas entre visados o licencias e hipotecas no existe. Es más, es absurdo.

Me temo que quien está en un error eres tú, equivocas la hipoteca con la subrogación.

La hipoteca la realizan los promotores tan pronto constituyen la División Horizontal, ten en cuenta que es la única forma de financiar la promoción, salvo que tengas muchos riñones y edifiques con dinero propio, entonces tus compradores se encontrarán con la vivienda libre de cargas, cosa que jamás he visto.

Saludos.


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  #65  
Antiguo 02-oct-2006, 10:18
aterriza como puedas aterriza como puedas está desconectado
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El caso es que mirando de cerca no se ve el frenazo por ninguna parte. Caso real: ático en pueblo aledaño a Valencia construído a partir de 2002 y entregado en 2004, cuyo coste fué de 186.000 Euros. Vendido la semana pasada por 360.000 Euros en solo 72h desde que colgó el cartel en el balcón. Hubo 2 compradores dispuestos, pero uno de ellos trabaja en un banco y consiguió la pasta antes que el otro. No parece que ninguno de los dos tuviera excesivos problemas para conseguir el dinero necesario.

Ya sé que es surrealista, pero es cierto y conozco a los vendedores. No hay trampa ni cartón ahí.

Habrá problemas, pero no antes de 2009/2010, proclamo.

Por cierto, al hilo de la titulización de hipotecas, ¿afecta de alguna forma a los bonos emitidos el que aumente el número de impagados hipotecarios?. Lo cierto es que no es la primera vez que leo que, si peta seriamente la burbuja, algún fondo de activos inmobiliarios puede irse a freir espárragos....


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  #66  
Antiguo 02-oct-2006, 10:21
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por aterriza como puedas
El caso es que mirando de cerca no se ve el frenazo por ninguna parte. Caso real: ático en pueblo aledaño a Valencia construído a partir de 2002 y entregado en 2004, cuyo coste fué de 186.000 Euros. Vendido la semana pasada por 360.000 Euros en solo 72h desde que colgó el cartel en el balcón. Hubo 2 compradores dispuestos, pero uno de ellos trabaja en un banco y consiguió la pasta antes que el otro. No parece que ninguno de los dos tuviera excesivos problemas para conseguir el dinero necesario.

A ver, ¿cuanto pidieron?
Imaginate que el año que viene, prestan un 23% menos que este año.
¿Que pasa con el precio?


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  #67  
Antiguo 02-oct-2006, 10:34
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Iniciado por Deadzoner
A ver, ¿cuanto pidieron?
Imaginate que el año que viene, prestan un 23% menos que este año.
¿Que pasa con el precio?

Irrelevante lo que pidieron por varias causas. La principal es que no han tenido el piso en venta durante 6 meses, sino solo 72h. Doy fé de que el cartel ya no está puesto. Me chocó que lo vendieran por el poco tiempo que viven ahí. Repito que CONOZCO a los vendedores. Descarto bajadas de precio, es más, si estuviera en su situación me estaría preguntando cuanto más podría haber sacado.

Imaginar es fácil, muchacho. Y uno puede imaginarse lo que quiera, incluso que el cielo cae sobre su cabeza, como en los tebeos de Asterix y Obelix. Pero la realidad es que, de momento, el cielo sigue testarudamente ahí arriba.

El verdadero problema que empiezo a ver a la vista de los foros burbujistas es que esto se puede mantener mucho más tiempo del previsto. Me manifiesto incapaz de saber hasta qué punto sostendrá la demanda futura la cantidad de burbujistas convencidos que en cuanto oigan que los precios han bajado un 10 o 15% correrán como posesos a comprar su pisito y volverse, como un Dr Jeckyll a la hispana, nuncabajista convencido con tan potentes argumentos como los tenía antes para ser burbujista. Solo confío en que, para entonces, los bancos hayan puesto condiciones leoninas para dar créditos y ni siquiera con las bajadas puedan los neonuncabajistas comprar pisos a tutiplén (salvo aquellos tan afortunados y previsores como para tener un 60% del importe ahorrado y un curro a prueba de bombas atómicas).


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  #68  
Antiguo 02-oct-2006, 10:42
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Iniciado por aterriza como puedas
Irrelevante lo que pidieron por varias causas. La principal es que no han tenido el piso en venta durante 6 meses, sino solo 72h. Doy fé de que el cartel ya no está puesto. Me chocó que lo vendieran por el poco tiempo que viven ahí. Repito que CONOZCO a los vendedores. Descarto bajadas de precio, es más, si estuviera en su situación me estaría preguntando cuanto más podría haber sacado.

¿Que lo pedido es irrelevante porque se vendió pronto?
Lo que es irrelevante es la venta de un ático en Valencia, amiguito. Lo que me vienes a contar es mas o menos que no hay mercado inmobiliario, que el valor del inmueble es algo subjetivo. Pero de ahí a decir que lo pedido es irrelevante...
Lo importante es saber si el atico en concreto dentro de 10 años habrá ganado o perdido valor. Y eso depende mas de los diferenciales de las cédulas hipotecarias que de la localización ya que "nadie" tiene ese cash.
Por eso es relevante.


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  #69  
Antiguo 02-oct-2006, 15:49
Marai Marai está desconectado
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Me temo que quien está en un error eres tú, equivocas la hipoteca con la subrogación.

La hipoteca la realizan los promotores tan pronto constituyen la División Horizontal, ten en cuenta que es la única forma de financiar la promoción, salvo que tengas muchos riñones y edifiques con dinero propio, entonces tus compradores se encontrarán con la vivienda libre de cargas, cosa que jamás he visto.

Saludos.

Bien, ya entiendo que te refieres a la financiación de las promotoras, se haga como se haga ya que las constructoras utilizarán otras formas de financiación. Sin embargo, el artículo de Bloomberg se refiere a las cédulas hipotecarias que se emiten para financiar TODAS las hipotecas del banco, no ya sólo las de los promotores. Por ello, el volúmen no depende sólo de las hipotecas a los promotores. Es más desconozco como hacen los bancos su "mix" de hipotecas y si pueden incluir para su financiación todas las hipotecas o sólo las de las viviendas vendidas a los clientes. No conozco la ley que permite la titulización de hipotecas pero si tu sabes algo...

Es decir que las titulizaciones incluyen hipotecas para la adquisición de terrenos, para la construcción y para la venta de las viviendas, por lo tanto, sólo una parte, cuya proporción ignoro, de las titulaciones corresponden a hipotecas para las promotoras y otra parte corresponden a hipotecas concedidas a particulares por la compra de vivienda. Así pués tienes sólo parte de razón en que una parte del volúmen de las hipotecas titulizadas debe ser proporcional al número de visados de obra. Otra parte depende del número de transacciones inmobiliarias. Por tanto, el volumen de emisiones de títulos no es exactamente proporcional al volumen de viviendas que se construyen.

Debido a que los bancos no publican los datos sobre las garantías de los títulos que venden no hay manera de saber a que activos inmobiliarios corresponden y a lo largo del tiempo, en algunos casos, la hipoteca puede cambiar de manos (y de volúmen), en caso de transacción y/o de refinanciación.

Última edición por Marai; 02-oct-2006 a las 22:10


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  #70  
Antiguo 02-oct-2006, 23:17
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Aquí las tasas de crecimiento de las licencias, visados y consumo de cemento.

Aquí las tasas de crecimiento de las titulizaciones hipotecarias.

Las tasas de crecimiento son muy diferentes y la evolución no es paralela.

Ergo, las tasas interanuales de variación de iniciaciones o visados no son indicadores fiables del volumen de titulización hipotecaria. La curva de la tasa de incremento de consumo de cemento si se parece a la curva de la tasa de crecimiento de titulizaciones, salvando las distancias en cuanto al valor de la tasa de crecimiento.


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