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  #51  
Antiguo 30-sep-2006, 00:15
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Marai
Han revisado el artículo para añadir más datos. Los corredores de bonos creen que esta reducción en la emisión de títulos hipotecarios es necesaria para que no suba la prima de riesgo ya que se dan condiciones de burbuja en España. El "spread" o prima de riesgo (la diferencia de los tipos de interés de los bonos respecto a las emisiones del gobierno de duración equivalente) aumentó en el último año de 10pcts a 29 pcts lo que indica que estaba costando más a los bancos colocar la deuda titulizada. Este hecho podría ser una de las causas de que los bancos acordaran en Julio reducir la concesión de hipotecas. Sin embargo, las subidas del euribor en el periodo son mucho mayores así que los bancos están ganado más con la diferencia entre los tipos que pagan por los títulos y los intereses que cobran por las hipotecas.

Un gestor alemán de fondos dice que
The Spanish market definitely can't go at the speed we've seen in recent years,''

Pero me pregunto si una frenada inducida por el cambio de timón de los bancos puede tener efectos secundarios sobre la demanda en España.

Es decir, si hasta ahora buena parte del crecimiento se debía a la manga ancha hipotecaria, al mercado le va a faltar el "fuel" que necesita por la parte baja del mercado para mantenerse. Si la teoría que expuso Deadzoner es correcta, los bancos se pueden encontrar con la situación de que no sólo se reducen los créditos peligrosos sino que también bajan los créditos con mejores expectativas, ya que, en parte, dependen de los anteriores. Quizás a los bancos eso ya no les importa, aunque debería preocuparles una bajada muy brusca del número de hipotecas.

¡Me parece un excelente enfoque!
Un poco de historia para los que como yo, andan muy novatos en estos temas hipotecarios. Pero es fundamental para entender lo que dice Marai, que se explica perfectamente.
Perdonad mi falta de conocimientos, sobre todo si induce a error a alguien. El tema, evidentemente, me supera, pero de los errores se aprende... A otros les resultará, directamente, redundante. Simplemente expongo lo que creo, basandome en este enlace:
http://www.matematicas-financieras.c...-VIII-P108.htm
Se ha hablado muchas veces de la "anormalidad" en la concesión del crédito, en cuanto a la sencillez con la que los bancos prestan dinero como meros intermediarios. Tenemos un hilo excelente con buenas descripciones pero sinceramente no me entero.
En definitiva: toda la titulización (o conversión en bonos) del dinero prestado está sujeta a una prima de riesgo. Cuanto mas riesgo, mas rentable tiene que ser el bono para encontrar comprador.
Como tenemos condiciones de burbuja, reconocidas en ámbitos económicos, los bonos sobre hipotecas españolas cada vez tienen que dar mas rentabilidad, y si no, no se tituliza.
Esto pone en aprietos a los bancos, que realmente no pueden dar tantas hipotecas, o si las dan, las deberían dar mas caras (no se si voy bien).
¿Por qué debería importarles la bajada en concesión de hipotecas?
Porque puede hacer bajar el valor de "respaldo", es decir, el bien hipotecado, cortando la oferta al restringirse la concesión, sobre todo en el "primer peldaño", gente poco solvente. Eso provocaría, tal vez, una mayor prima de riesgo, y mas endurecimiento, pero para todos, y mas exclusión de la demanda. Un circulo vicioso. El FMI ha alertado de esto en el último informe, según creo...
Gracias Marai por la claridad en la exposición.


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  #52  
Antiguo 30-sep-2006, 00:40
UNTROLL UNTROLL está desconectado
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Me parece un excelente enfoque!
Un poco de historia para los que como yo, andan muy novatos en estos temas hipotecarios. Pero es fundamental para entender lo que dice Marai, que se explica perfectamente.
Perdonad mi falta de conocimientos, sobre todo si induce a error a alguien. El tema, evidentemente, me supera, pero de los errores se aprende... A otros les resultará, directamente, redundante. Simplemente expongo lo que creo, basandome en este enlace:
http://www.matematicas-financieras....a-VIII-P108.htm
Se ha hablado muchas veces de la "anormalidad" en la concesión del crédito, en cuanto a la sencillez con la que los bancos prestan dinero como meros intermediarios. Tenemos un hilo excelente con buenas descripciones pero sinceramente no me entero.
En definitiva: toda la titulización (o conversión en bonos) del dinero prestado está sujeta a una prima de riesgo. Cuanto mas riesgo, mas rentable tiene que ser el bono para encontrar comprador.
Como tenemos condiciones de burbuja, reconocidas en ámbitos económicos, los bonos sobre hipotecas españolas cada vez tienen que dar mas rentabilidad, y si no, no se tituliza.
Esto pone en aprietos a los bancos, que realmente no pueden dar tantas hipotecas, o si las dan, las deberían dar mas caras (no se si voy bien).
¿Por qué debería importarles la bajada en concesión de hipotecas?
Porque puede hacer bajar el valor de "respaldo", es decir, el bien hipotecado, cortando la oferta al restringirse la concesión, sobre todo en el "primer peldaño", gente poco solvente. Eso provocaría, tal vez, una mayor prima de riesgo, y mas endurecimiento, pero para todos, y mas exclusión de la demanda. Un circulo vicioso. El FMI ha alertado de esto en el último informe, según creo...
Gracias Marai por la claridad en la exposición.

MANDEEEEE!!!!!!!!!!!!!!!!!

Última edición por UNTROLL; 30-sep-2006 a las 00:43


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  #53  
Antiguo 30-sep-2006, 00:51
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por UNTROLL
MANDEEEEE!!!!!!!!!!!!!!!!!

A ver si me explico, pero no se si voy bien (alguien me lo confirma?? )
Los bancos no prestan "su" dinero a los pepitos para comprar piso. Bueno, lo hacen, pero para recuperarlo, prefieren emitir bonos:
http://www.monografias.com/trabajos10/bono/bono.shtml
Un bono es una obligación financiera contraída por el inversionista; otra definición para un bono es un certificado de deuda osea una promesa de pago futura documentada en un papel y que determina el monto, plazo, moneda y secuencia de pagos.
Cuando un inversionista compra un bono, le esta prestando su dinero ya sea a un gobierno, a un ente territorial, a una agencia del estado, a una corporación o compañía, o simplemente al prestamista.
En retorno a este préstamo el emisor promete pagarle al inversionista unos intereses durante la vida del bono para que el capital sea reinvertido a dicha tasa cuando llega a la maduración o vencimiento.

Imaginate que tienes un dinero para invertir.
Supongamos que decides invertirlo en bonos, definidos arriba.
Yo le puedo prestar el dinero a un banco que ofrece bonos sobre deuda hipotecaria de pepitos, con un rendimiento x, o al estado, que me da un rendimiento y.
Cuanto mas riesgo tenga prestar al pepito, mas tiene que rentar el bono, y x tiene que ser cada vez mas grande.
Además, hay otro problema: hay muchos bonos hipotecarios. Eso hace que sea un problema colocarlos, porque hay mucha oferta.
La manera que tienen los bancos para evitar ese exceso de oferta es hacer menos bonos, lo que implica conceder menos hipotecas.


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  #54  
Antiguo 30-sep-2006, 01:13
UNTROLL UNTROLL está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
A ver si me explico, pero no se si voy bien (alguien me lo confirma?? )
Los bancos no prestan "su" dinero a los pepitos para comprar piso. Bueno, lo hacen, pero para recuperarlo, prefieren emitir bonos:
http://www.monografias.com/trabajos10/bono/bono.shtml

Imaginate que tienes un dinero para invertir.
Supongamos que decides invertirlo en bonos, definidos arriba.
Yo le puedo prestar el dinero a un banco que ofrece bonos sobre deuda hipotecaria de pepitos, con un rendimiento x, o al estado, que me da un rendimiento y.
Cuanto mas riesgo tenga prestar al pepito, mas tiene que rentar el bono, y x tiene que ser cada vez mas grande.
Además, hay otro problema: hay muchos bonos hipotecarios. Eso hace que sea un problema colocarlos, porque hay mucha oferta.
La manera que tienen los bancos para evitar ese exceso de oferta es hacer menos bonos, lo que implica conceder menos hipotecas.

Bueno más o menos lo he entendido, aunque no te prometo nada.

Queria haceros otra preguntita, logicamente estos bonos que emiten los bancos de deuda hipotecaria, que como dices al ser más inseguros debido al tipo de deuda contraida, y debido a la cantidad en circulación de los mismos , lo que lógicamente hace que sean menos rentables y al ser menos rentables , no se pueden conceder hipotecas con esa alegria ¿no es asi?.

¿Esto de la emisión de este tipo de bonos me imagino que sera para financiar en parte dicha deuda,no, como hacen los estados con su deuda publica?,bueno....sigo ¿estos bonos forman parte de ciertos fondos de renta fija ,solo variables ó también mixtos?.

En el momento de un estallido de la burbuja inmobiliaria, ¿los gestores de estos fondos podrian retirar el dinero de golpe de este tipo de bonos?, con la consiguiente perdida de capital en los mismos, como ocurrio en el pasado con el sector tecnológico.

¿Eso haria que el estallido fuera más terrible aún y descapitalizaria aún más a los bancos, con el consiguiente crack del sistema financiero? ¿algo parecido paso en Japón?.

Lo pregunto porque que una vez lei un articulo sobre el porque algunos fondos de los llamados renta fija podian perder dinero también como los fondos de renta variable, no en el mismo porcentaje, claro porque los variables dependen de la volatilidad de sus activos.

Un saludo y perdona por el ladrillo.

Última edición por UNTROLL; 30-sep-2006 a las 01:32


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  #55  
Antiguo 30-sep-2006, 02:03
LoboDeMar LoboDeMar está desconectado
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Iniciado por UNTROLL
¿los gestores de estos fondos podrian retirar el dinero de golpe de este tipo de bonos?

UNTROLL, creo que no es tan sencillo. Hace tres años tuve unos bonos a ¡¡¡15 años!!! -me los encalomaron por ignorancia y desconocimiento-, que rentaban un 4,02% TAE y yo feliz como una lombriz en la época de los tipos al 2%.

Al tiempo conocí a un analista financiero, el cual me aconsejó ya a finales de 2004 que me deshiciera de ellos uregentísimamente porque sabía que las subidas de tipos estaban a la vuelta de la esquina, lo que significaría quedarme ATADO durante mogollón de años a una obligación cuyo rendimiento quedaría muy por debajo del de otras alternativas de inversión.

Lo primeró que pensé: "Ja! voy al banco y que me devuelvan mi dinero y me regularicen los intereses -por cancelación anticipada, pensaba, como si de un plazo fijo se tratase-". A lo que me dijo este amigo que nanay de la china, que lo que tenía era una OBLIGACIÓN y que la única forma de deshacerme de ella era vendiéndosela a alguien -en el mercado secundario-.

Seguí su consejo, di orden de venta al corredor y, por suerte, aparecieron compradores -ahora ellos sí tienen un marrón entre manos-. Al final recuperé el 100% del nominal y pude disponer de mi dinero. La idea no era hacerme rico sino combatir la inflación lo máximo posible sin correr ningún riesgo.

Te digo esto porque, si estamos hablando de lo mismo, en caso de gran batacazo estos corredores tendrán que acudir al mercado y encontrar compradores para los mismos y en esa coyuntura imagino que la gente huirá de ellos como de la peste, con lo que no va a ser tan fácil salirse de ellos.

Última edición por LoboDeMar; 30-sep-2006 a las 02:05


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  #56  
Antiguo 30-sep-2006, 11:48
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Iniciado por LoboDeMar
Te digo esto porque, si estamos hablando de lo mismo, en caso de gran batacazo estos corredores tendrán que acudir al mercado y encontrar compradores para los mismos y en esa coyuntura imagino que la gente huirá de ellos como de la peste, con lo que no va a ser tan fácil salirse de ellos.

Como bien indicas, todo depende del plazo. Leo el informe de la AHE de Julio:
El saldo de las cédulas hipotecarias, tanto emitidas en serie como titulizadas, alcanzó un volumen de 213.341 millones de euros, un 61,1% más que la cifra registrada en julio de 2005. Así, el saldo total de títulos hipotecarios en circulación se sitúa actualmente en los 295.863 millones de euros. Esto significa que más de un 34% del saldo de crédito hipotecario gestionado está financiado a través de la emisión de títulos hipotecarios, adquiridos mayoritariamente, por inversores extranjeros.

Los titulos los podemos ver/comprar por ejemplo en esta web del BSCH:
http://www.gruposantander.es/particu...tuliz.html?x=2
La "vida media" varía, y es de 2-3 años los que he visto. No se si este es el "plazo", supongo que el mercado de renta secundaria es como comenta Lobo de Mar, hay que encontrar comprador.
Y ahora, la idea peregrina de hoy:
¿Es posible que si se dan bajadas bruscas, o exceso de oferta constatable, la "calidad crediticia" baje y los bonos hipotecarios españoles se conviertan en "bonos basura", que deben dar muy alta rentabilidad? ¿Afectaría esto a los diferenciales sobre el euribor, de manera que los pepitos no solamente sufrirían las subidas del euribor sino el impacto de la calidad crediticia?


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  #57  
Antiguo 30-sep-2006, 13:36
willy willy está desconectado
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Iniciado por Marai
Pero me pregunto si una frenada inducida por el cambio de timón de los bancos puede tener efectos secundarios sobre la demanda en España.

Es decir, si hasta ahora buena parte del crecimiento se debía a la manga ancha hipotecaria, al mercado le va a faltar el "fuel" que necesita por la parte baja del mercado para mantenerse. Si la teoría que expuso Deadzoner es correcta, los bancos se pueden encontrar con la situación de que no sólo se reducen los créditos peligrosos sino que también bajan los créditos con mejores expectativas, ya que, en parte, dependen de los anteriores. Quizás a los bancos eso ya no les importa, aunque debería preocuparles una bajada muy brusca del número de hipotecas.

Has acertado de lleno, esa es la explicacion mas sencilla los bancos a dia de hoy son la gasolina q permiten o han permitido q el motor de la construcion en este pais siga en funcionanmiento, ha falta de fuel pues el motor se para y si se para se estabiliza o retrocedera dependiendo del tiempo del parón, es asi de sencillo. el mundo de la economia ligado al sector inmobiliaria se rige por unas directrices muy sencillas y esa es una explicacion q se esta dando ahora en estos momentos.

para deadzoner tiene toda la razon en la explicacion q a dado de acuerdo en todo con el.


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  #58  
Antiguo 30-sep-2006, 14:23
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Iniciado por willy
Has acertado de lleno, esa es la explicacion mas sencilla los bancos a dia de hoy son la gasolina q permiten o han permitido q el motor de la construcion en este pais siga en funcionanmiento, ha falta de fuel pues el motor se para y si se para se estabiliza o retrocedera dependiendo del tiempo del parón, es asi de sencillo. el mundo de la economia ligado al sector inmobiliaria se rige por unas directrices muy sencillas y esa es una explicacion q se esta dando ahora en estos momentos.

para deadzoner tiene toda la razon en la explicacion q a dado de acuerdo en todo con el.

Entonces lo que esta claro es que la maquinaria FinancieroLadrillil de prestamos de manga ancha no se puede sostener ya, un cosa que me temo es que todavia quieran mantener los últimos coletazos a base de algún tipo de subvenciones finales del estado via impuestos de los demás claro esta, a los pepitos más pillados


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  #59  
Antiguo 30-sep-2006, 14:47
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Entonces lo que esta claro es que la maquinaria FinancieroLadrillil de prestamos de manga ancha no se puede sostener ya, un cosa que me temo es que todavia quieran mantener los últimos coletazos a base de algún tipo de subvenciones finales del estado via impuestos de los demás claro esta, a los pepitos más pillados

Bueno, creo que todavía queda cuerda. Lo que ocurre es que el grifo se cierra, y ese cierre frena el precio de la vivienda, lo que ademas realimenta el cierre del grifo. Mientras, sobreoferta, lo que aumenta el riesgo, y cierra mas el grifo: http://oferta.notlong.com
Lo que es nuevo, y muy significativo, es que se comente que los bonos españoles sean mas arriesgados que los otros. ¡Y eso acaba de empezar!
Veremos las hipotecas concedidas:
1. nos volverán a vender el crecimiento del volumen hipotecario con máximos históricos y que barbaridad como crece y que bien va el mercado.
2. nosotros leeremos el incremento del crecimiento, que es lo significativo: si se incrementa el crecimiento es que hay mas hipotecas, si decrementa o se queda igual, con la subida de precios, es que hay menos.
3. si hay muchas menos, sabremos que se está parando, puede que estacionalmente.
Lo que sería interesante es tener una comparativa entre las titulizaciones en España y el resto de paises europeos. BBerg comenta de pasada el mercado Aleman...


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  #60  
Antiguo 01-oct-2006, 21:02
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Iniciado por Miss Marple
Falsa alarma, me temo. El redactor de Londres me contesta que es un error de edición, que el parrafo original solo decía que el crecimiento estaba bajando... Pronto publicarán una versión corregida.
¿Como puede ocurrir un error así (pasar de una afirmación general a una mucho más detallada y erronea)?
Seguiremos esperando.


Os iba a contestar que debe tratarse de un error.

La vivienda nueva se hipoteca tan pronto el promotor obtiene la licencia y efectúa la División Horizontal. Esto quiere decir que mientras el dato de los visados en colegio de arquitectos o de las licencias de obra no baje, las hipotecas tampoco bajarán. Hoy por hoy no es así, los visados y las licencias se incrementan, los promotores desean realizar los solares que ya tienen comprados, entre otros motivos porque en algunos hay compromisos de entrega de obra por la compra de solar.

A falta de organismos españoles que fiscalicen las ventas de vivienda de segunda mano, lo interesante sería conocer el indicador de hipotecas en vivienda de segunda mano, dato que es manejado "en tiempo real" por la AHE y por TINSA, pero nunca lo facilitan.

Este dato de la caída en las ventas o hipotecas de las viviendas de segunda mano es el único que nos puede avanzar un frenazo en las ventas del mercado inmobiliario en general.

Saludos.


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