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Antiguo 24-sep-2006, 23:20
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El Padrino II Revolution
 
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Para que veais hasta donde llega el fenomeno de comprar para invertir y no para vivir. Una zona que ahora es carísima y que en toda una manzana sólo viven 20 personas.

http://www.diariodejerez.com/diariod...727&idcat=1123

Ruinas de oro

jerez. Escojo al azar una de las oficinas de intermediación inmobiliaria de las que crecen como setas en la ciudad.
-Buenos días. Estaba buscando algo en el centro histórico, por los alrededores de la Ciudad del Flamenco.

-Hum... -murmura la chica que atiende mientras busca en el fichero- están preguntando mucho por esa zona, pero no creo que tengamos demasiado para ofrecer.

-Estaría interesado en un inmueble para rehabilitar.

-Ya, ya... sobre qué precio.

-Ningún precio en especial. Es por tantear.

-Mire, aquí hay uno, en los alrededores de la Catedral. A ver, sí, se podría rehabilitar... bueno, el precio es... -da un respingo- 360.000 euros. Muy caro ¿no?

-No, no. ¿Hay algo más?

La empleada sigue buscando y encuentra algunos inmuebles más que, en su mayoría, no descienden de los 200.000 euros si se trata de fincas en ruinas que hay que volver a levantar y que se disparan si se trata de inmuebles ya rehabilitados. En cualquier caso, no hay demasiados.

En otra oficina inmobiliaria, la de Tecnocasa en calle Medina, el encargado fija en un 75% aproximadamente el incremento del precio en el último año en la zona de San Mateo. En concreto, tras un sencillo cálculo, el empleado sitúa el precio medio del metro cuadrado en la zona en 1.200 euros, lo mismo que la media de la ciudad, con la diferencia de que hace no menos de cuatro años San Mateo tenía el metro cuadrado más bajo de la ciudad sólo por encima de algunas zonas muy específicas del sur de Jerez y barrios como San Juan de Dios antes de su remodelación. "Nosotros no tenemos demasiadas casas en la zona, si bien tenemos la política de no aceptar casas si el precio que quiere el propietario no lo consideramos ajustado al mercado. Es verdad que en esa zona en concreto hemos tenido algún caso de esos porque los precios se están disparando de una manera que no sabemos hasta qué punto puede ser asumido por el mercado".

Otra serie de llamadas a los teléfonos que figuran en las fachadas de las casas que se venden en la zona, que no proliferan en exceso, dan más sorpresas. En la Cuesta del Espíritu Santo existe un inmueble de unos 300 metros cuadrados cuyo aspecto exterior es el de un estado de absoluta ruina. A menos a simple vista todo apunta a que, de adquirirlo, habría que tirarlo y levantarlo de nuevo. ¿El precio? 500.000 euros, 83 millones de las antiguas pesetas. Otra casa a la salida de la calle Francos hacia el barrio. Es una vivienda antigua con planta baja y vecinos en la planta de arriba. Con cerca de 150 metros y sin una necesidad de profundas reformas, 150.000 euros. Es posiblemente de lo más razonable que se puede encontrar ya a estas alturas, si bien esta misma vivienda hace sólo cuatro años posiblemente tendría un precio que difícilmente superaría los 70.000 euros.

Con estos antecedentes cualquier persona de fuera pensaría que un paseo por la zona supondría caminar por un barrio emergente, con actividad. Nada más lejos de la realidad. Los alrededores de la plaza Belén, donde se trabaja a buen ritmo en la obra diseñada por los premios Pritzker Herzog y De Meuron para la Ciudad del Flamenco, son "un cementerio, esto está más muerto que la pipa de un indio", dice Luis de la Tota, que está desayunando una tostada en el bar de Alfonso, junto al azulejo de Las Tres Caídas. Alfonso lleva 44 años regentando este pequeño tabanco y, cuando se le pregunta, asegura que "aquí no es que no haya vecinos, aquí es que no hay nadie". Echa cuentas mentalmente y enumera con el dedo ("no, no, ahí ya no... a ver, a ver") hasta que sentencia: "Yo creo que en esta manzana ahora mismo no hay más de veinte vecinos, yo qué sé, ni una quinta parte de lo que había antes".

Bajamos por San Lucas para ganar la zona baja de Belén por un paisaje espectral de viviendas desconchadas, abandonadas, ventanas rotas. Es como una ciudad después de un bombardeo. Recuerden, 1.200 euros el metro cuadrado de cascotes y caliche. Atrás hemos dejado la cola del comedor de caridad de El Salvador y de allí están empezando a salir algunas jóvenes ajadas y algún que otro hombre con la cara marcada por los estragos que hizo en su cuerpo la heroína años antes. En el barrio se vive una decadencia de su propia decadencia. Una espiral de la desolación en un escenario urbano vacío. Hacia la plaza del Arroyo se llega por la calle Barranco, en su día un animado recoveco que enlazaba el Rompechapines alegre con la espalda de la comisaría. Hoy apenas vive nadie allí. Unos albañiles se esmeran en una finca adquirida por una pareja de irlandeses para levantar un hotel con encanto. Enfrente se encuentra la panadería Hermanos Perea, una institución en el barrio. Apenas hay clientela para lo que en su día fue un floreciente negocio. La mujer que lo regenta lamenta que se estén quedando solos. "Este barrio era una cosa mala y ahora no sé lo que está pasando. Estamos solos. Aquí sólo vienen los albañiles. Y sí, viene mucha gente a comprar casas, a quí han venido y están dispuestos a pagar bien". Justo a la vuelta de la panadería un cartel amarillento del Instituto de Cultura sobre una fachada que no contiene nada en su interior afirma que "El corazón del centro late con fuerza". Se supone que ahí debería haberse levantado alguna vez algo llamado Centro Internacional de Español. Ya nadie en el barrio se acuerda ni de lo que trataba aquel proyecto.

Pero que nadie se llame a engaño. En el entorno de la plaza de Belén hay cientos de millones de euros 'dormidos' y dispuestos a salir a la luz en cuanto el proyecto arquitectónico de más enjundia acometido nunca en la ciudad se levante. Atrás queda el plan Belén, que a finales de los ochenta se diseñó para devolverle vida al centro. Se perdió el plan Urban, nunca se invirtió y este enclave estratégico del centro histórico se fue pudriendo, primero con la decadencia de la prostitución, después con el enseñoreamiento de la droga y, por último, con la despoblación. Cientos de vecinos alquilados en régimen antiguo se marcharon al extrarradio o murieron y nadie vino a sustituirlos excepto los habitantes de un par de iniciativas aisladas de viviendas sociales.

Mientras, sin que nadie moviera un dedo, un reducido grupo de inversores fueron adquiriendo como hormiguitas viviendas destartaladas a precio de saldo. Y ahí las dejaron. La explicación de que no haya demasiadas fincas en venta en la zona es porque una gran parte de ellas ya están compradas hace tiempo. Sólo junto al colegio San Juan Bosco puede verse una casa rehabilitada con un exquisito gusto que parece vislumbrar lo que puede llegar a ser la zona.

El empresario Antonio Sánchez Mejías es de los que no tiene reparo en reconocer que vio una oportunidad en el casco histórico. Lo suyo fue una verdadera apuesta. Invirtió 132.000 euros en un proyecto que parecía llamado al fracaso y que hoy es el local nocturno de mayor éxito de la ciudad: es el Bereber, en la calle Cabezas. El valor de este local no baja hoy del millón de euros. Aquella experiencia le alentó y buscó otros inmuebles. En su día compró en torno a los 80 euros el metro cuadrado. Ese metro vale hoy, como ya queda dicho, 1.200 euros. Sánchez Mejías recuerda, en cualquier caso, que él invirtió y arriesgó para conseguir que se revalorizaran sus inversiones. En otros casos parece que el riersgo ha sido mucho menor.

Un técnico municipal explica algo que ha sucedido en los úlimos tiempos: "Antes se intervenía directamente desde el Ayuntamiento y un inmueble en mal estado pasaba directamente al registro municipal de solares, con lo que su conocimiento pasaba a ser público. Esto cambió, se supone que para favorecer al propietario. Ahora desde que la finca es apercibida hasta que pasa al registro hay un año de diferencia. Naturalmente el propietario no tiene posibilidad de arreglar el inmueble. Si alguien con buena información aprovecha ese año de intervalo, obtiene inmuebles a muy buen precio antes de que se haga pública su presencia". Pregunto al técnico que, naturalmente guarda su anonimato, si ha existido información privilegiada en San Mateo para dquirir fincas que luego han disparado su precio al calor de la Ciudad del Flamenco y él sonríe y se encoge de hombros. Sigue contando: "Podría hacerse de esta manera. Tu te metes en una casa de estas características y haces un proyecto de actuación. Optas al registro municipal de solares porque sabes que ese inmueble va a entrar y te colocas el primero y resulta que el que va el segundo es un promotor. Tú te quedas con el inmueble y si me das, pon por caso cinco kilos, te dejo mi sitio". "¿Eso ha sucedido?". Vuelve a reírse y se encoge de hombros.

Paralelamente, la Junta está trabajando en la rehabilitación de inmuebles. Aunque contaba con un presupuesto alto para realizar una operación al estilo de San Miguel, en San Mateo se está encontrando con una situación muy distinta, desde el momento, además, que la despoblación es mucho mayor. Otras promociones, como la de Jale en la curva de la muralla y haciendo frontera del barrio, han alimentado también la revalorización de la zona.

Lo que el plan Belén no consiguió, lo va a hacer la Ciudad del Flamenco y también la especulación. Llegar a conocer el pequeño grupo de propietarios que se han hecho con un buen número de inmuebles es más difícil. En el barrio hablan de que unos pocos van a hacer el agosto y dan algún nombre.

Dentro de poco va a ser el momento de empezar a recoger beneficios. En las oficinas inmobiliarias se asegura que "sobre todo muchos extranjeros se están interesando por la zona y parecen dispuestos a pagar los precios que se están barajando". "Un escocés y un francés acaban de comprar a precios altos en la zona dos fincas. Un cliente mío de Barcelona que está comprando en Jerez como inversión ya me ha preguntado por la Ciudad del Flamenco", dice un agente inmobiliario. Pero no va a comprar. El agente ya le ha dicho que a esa inversión ya ha llegado tarde. Otros se le han adelantado en la que en un par de años será una de las zonas más caras de Jerez. Así es en este "cementerio" urbano.



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Antiguo 24-sep-2006, 23:54
poliorcetes poliorcetes está desconectado
Burbujista obsesivo
 
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Antes de esta burbuja, a mediados de los 90 recuerdo algunas de las diferencias entre los empresarios españoles y alemanes que conocí. Los teutones tendían a reinvertir los beneficios (zona que conocí: alrededores de hannover) porque el que escogía un tren de vida escandaloso recibía el vacío de su teórica nueva comunidad. Los nuestros, como bien sabéis, es ver dos duros donde no los había antes (una franquicia que sale bien, un pelotazo gracias al amiguete de turno) y a tirar la casa por la ventana, que ya iba siendo hora.

Estoy hablando de un país en el que se invertía en algo más que en el ladrillo. De un país que no era monotemático y que, con dificultades y atrasos, ponía el dinero en movimiento. Sin embargo, tras 2000-2001 el dinero sale de estampida por el combo crackdotcom+euro hacia el ladrillo. El que en los 90 se compraba el chaletazo en la costa de X para demostrar lo bien que le salían las cosas en su sector, ahora compraba el chaletazo junto a n más para celebrar lo bien que iba el ladrillo. Y me parece --corregidme si me equivoco-- que si algo tiene de especial el sector inmobiliario es que es menos ágil en lo que se refiere a la circulación de capital que otros. En otras palabras, comparado con los 90 me parece que se reinvierte más, pero nuestra economía se ha vuelto sustancialmente menos ágil y adaptable, no sólo por ser monotema sino por la mencionada falta de fluidez en la circulación de capital).

No sé si estáis de acuerdo conmigo respecto a esta interpretación. Me parece que no es ilegítimo compararla con las desamortizaciones del XIX, en las que nuestra incipiente burguesía invirtió hasta lo que no tenía en comprar tierras eclesiásticas y del común para ennoblecerse.

Me da que no tenemos remedio.


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