Burbuja.info - Foro de economía > > > "Siempre puedo renegociar con el banco" - REBATIDO
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  #1  
Antiguo 24-sep-2006, 22:10
_Nach0_ _Nach0_ está desconectado
porompompero
 
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Estimados amigos, esta tarde he estado comentando el post referente a la expresión “siempre se puede renegociar con el banco estirando el plazo y bajando la cuota” con mi padre que ha sido director de banca durante 35 años.

Creo que voy a desilusionaros de la misma forma que me he desilusionado yo, pero en aras a la verdad me siento en la obligación de informaros sobre estos nuevos datos, con la esperanza de que algún otro economista pueda rebatirlos.

Comenzamos comentando que los factores básicos que inciden en una hipoteca son:
Capital total a amortizar e Intereses, cuya suma da la cuota. Después está el plazo (tiempo o duración) de la operación y el tipo de hipoteca, que básicamente se resumen en tres

A) Hipoteca en la que se paga mucho interés y poco capital al inicio, y poco interés y mucho capital al final
B) Hipoteca en la que se paga poco interés y mucho capital al inicio, y poco capital y mucho interés al final
C) Hipoteca en la que siempre se paga el mismo porcentaje de interés que de capital durante toda la vida de la hipoteca

Los casos B y C son posibles en la teoría financiera pero en realidad la inmensa mayoría de los créditos hipotecarios que se conceden en España pertenecen al caso A.

En toda hipoteca existen dos componentes: uno fijo y otro variable.

El fijo es el capital que vamos a devolver todos los años y que depende directamente del y importe solicitado y de la duración del crédito.
El variable son los intereses que vamos a ir pagando, que como es lógico varian en función de los tipos de interés y del capital que vaya restando por pagar.

Vamos a realizar ahora la simulación con los mismos datos que proponía Denver:

El cliente que solicita un crédito hipotecario de capital 240.000 € INICIALES a 30 años. Paga durante el primer la cuota que es la suma delos intereses pactados (euribor + diferencial) y la parte fijada mensualmente para devolver el capital inicial.

Si dividimos 240.000 € entre 30 años o lo que es lo mismo 360 meses, nos sale un
importe mensual de 666,66 € (que siniestro jeje)

Si el interés que hemos de pagar es el 2,4% (euribor y diferencia incluido, del año 2003), entonces serán 5760 € que entre 12 meses = 480 €

Sumando interés + capital, nos sale una primer cuota de 1.146,66 €.

Esto contrasta con los 936 € que decía Denver, porque se olvido de pagar el capital.

Como hemos pagado 666,66 € al banco, el siguiente mes nuestra deuda ya no es de 240.000 € sino de 240.000 – 666,66 = 239.333,34 €. Volvamos a hacer cuentas:

Intereses 478,66 € (se ha reducido) + Capital 666,66 (fijo) = Cuota 1145,32 €

El total de las variaciones que se producen el primer año es de -15,96 Euros. No explico este punto en más detalle porque no es el tema de este post. Simplemente que sepais que la cuota va bajando un euro con unos centimos cada mes, por el efecto ya explicado.

El caso es que al finalizar el primer año le hemos devuelto al banco los 8000 € que acordamos pagarle anualmente de capital y nuestra deuda se ha reducido.

Siguiendo con este caso, suponiendo que el tipo de interés a finales de 2006 sea del 4,95%, nos encontramos con que ya han pasado 3 años, esto es 8000 x 3 = 24.000 € menos. Nuestra hipoteca es ya de 216.000 € y la cuota mensual seria de:

interés 891 € + Capital 666,66 € = Cuota de 1557,66 €.
Se ha incrementado en unos 400 € respecto a la cuota inicial.

Si en el 2008 nos vemos con unos tipos del 6%, nuestra deuda seria de 200.000 € y la cuota de:

interés 1000 € + Capital 666,66 € = Cuota de 1666,66 €
Se ha incrementado en unos 500 € respecto a la cuota inicial.

Si a pesar de la subida de sueldos producida en 5 años realmente no podemos hacer frente a esa cuota mensual, el banco estará gustoso de ampliarnos el plazo de la hipoteca para pagar una amortización de capital inferior.

Pongamos un ejemplo:

Si queremos pasar de pagar 8000 € al año a 4000 € al año ampliando nuestra hipoteca en 25 años mas (total de 55 años), pagaremos 333,33 € en lugar de los 666,66 €.

En ese caso la cuota que pagaríamos seria de 1000 + 333,33 = Cuota de 1333,33 €. Es decir un incremento de 188 € en 5 años.

Que duda cabe que el resultado económico de la compra de un piso en esas condiciones es ruinoso para el comprador pues deberá pagar casi 3 o 4 veces mas el valor inicial del piso, pero las cuotas siguen siendo asumibles y para las personas con escasos o nulos conocimientos financieros, esto basta.

La gente se quedara sin dinero durante toda su vida, pero seguirán viviendo en su casa y no venderán agobiados por no poder pagar sus cuotas. Creo que esto hará que el precio se estanque e incluso baje, pero no que provoque ventas masivas y un crash inmobiliario.

Al final quienes harán negocio, como siempre, serán los de siempre: LA BANCA

Un cordial saludo,

_Nach0_ (Avilés, Asturias)


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  #2  
Antiguo 24-sep-2006, 22:25
El_Presi El_Presi está desconectado
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las ventas masivas no serán de los hipotecados, sino de los especuladores que moverán su capital a otro mercado más atractivo. El efecto euribor es para disuadir a los posibles futuros hipotecados, que ya se está reflejando en un menor número de ventas.

Como ya ha dicho alguno: Si yo puedo comprar, tu no puedes vender


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  #3  
Antiguo 24-sep-2006, 22:35
dafo dafo está desconectado
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Discrepo. 240.000 euros a 30 años con 2,4% de interes, supone una cuota de 937 € constante durante ese plazo, si no se modifica el interés (empleando método francés)

Por lo demás, alargar los plazos será a buen seguro la estrategia de muchos hipotecados si las condiciones se endurecen. Estoy de acuerdo con ello.

No obstante, esa estrategia tendrá cada vez menos utilidad cuando las condiciones iniciales del plazo hipotecarios son elevadas. A partir de 40 años esta estrategia pierde efectividad, produciéndose un efecto asintótico en la gráfica que describe esta dinámica. Algunos foreros a buen seguro que ya la habrán mostrado.

Un saludo

Última edición por dafo; 24-sep-2006 a las 22:39


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  #4  
Antiguo 24-sep-2006, 22:45
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Vamos a ver, no sé muy bien cómo has calculado el interés, pero si te metes (por ejemplo) al simulador de cuota de Caja Madrid
http://www.cajamadrid.es/CajaMadrid/...m=W1_P3733_S76
y pones esos 240000 euros, al 2,4% de interés y 30 años te salen 936 euros de cuota mensual. Igualmente lo he hecho yo con el excel y las funciones PAGOPRIN y PAGOINT, y la cantidad de cuota que me sale es similar, por lo que dicho simulador funciona correctamente.
Por otro lado, el pago de la cuota (siempre que no haya revisiones por medio), no varía en absoluto (todas las hipotecas que conozco paga exactamente lo mismo mes tras mes hasta que llega la siguiente revisión), sino que lo que varía es la cantidad que pagas en concepto de capital amortizado y de interés pagado, pero no del total a pagar.
Si en tu caso amplias el número de años a pagar hasta 40, la cuota se quedará en 778, es decir, tienes una rebaja mensual de 158 euros al mes, y si amplias a 50 desde 40, se te quedará en 687 con una rebaja de 91 euros. Se puede observar claramente que según amplias más y más, la diferencia va siendo menor, ya que la gráfica entre cuota a pagar y tiempo del préstamo no es recta (de forma que se reduce proporcionalmente la cuota según el tiempo de vida del préstamo) sino curva (de forma que se reduce la cuota, pero al crecer considerablemente los intereses, cuanto más largo sea el plazo menos se reduce la cuota porque gran parte de la reducción de capital a amortizar se lo come la subida de intereses por el plazo más largo).
Lo que aquí se ha argumentado es que, debido al amplio plazo para las hipotecas que se está pidiendo, las ampliaciones de plazo no rebajan tanto como a priori podría parecer, como puedes ver en el paso de 40 a 50 años, donde sólo se rebajan 91 euros al mes a costa de meter 10 años más de pagos.
Pero por otro lado también hay que tener en cuenta que estamos viendo ésto con un interés muy bajo del 2,4%. Si aplicamos el último Euribor medio que, si no recuerdo mal, fue del 3.61%, sumándole un diferencial de 0.45%, es decir un interés total del 4.06%, la cuota a 30 años es de 1154 euros, a 40 de 1012 euros (142 euros menos) y a 50 de 935 (77 euros menos). Es decir, a un interés más alto, se hace más palpable que la diferencia metiendo 10 años más es proporcionalmente al total de la cuota, más pequeña.
Si tenemos en cuenta que lógicamente el que tenga que refinanciar será porque le hayan subido el interés, dicha refinanciación se producirá a un interés más alto. Pongamos por ejemplo el caso de que el euribor se ponga al 5% que más diferencial sería 5.45%. La cuota a 30 años sería de 1355 euros, la de 40 años 1230, y la de 50 años 1167 euros.
Si tú te ves obligado a refinanciar porque literalmente no puedes pagar tus 1230 euros de tu hipoteca a 40 años, la realidad es que rebajándote sólo 63 euros de la cuota a costa de meter 10 años más no te solucionan gran cosa, y probabablemente, si en el primer caso no podías, en este tampoco puedas, o como mínimo lo sigas pasando fatal.
La refinanciación funciona bien cuando los plazos iniciales son más bajos (15 o 20 años), pero para hipotecas a 30 o 40 años, como las que está pidiendo hoy en día la mayor parte de la gente, soluciona algo porque algo te rebaja la cuota, pero debido a la subida de intereses, esa rebaja no es gran cosa.


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  #5  
Antiguo 24-sep-2006, 23:05
APRENDIZ DE BRUJO. APRENDIZ DE BRUJO. esta en línea ahora
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Iniciado por El_Presi
las ventas masivas no serán de los hipotecados, sino de los especuladores que moverán su capital a otro mercado más atractivo. El efecto euribor es para disuadir a los posibles futuros hipotecados, que ya se está reflejando en un menor número de ventas.

Como ya ha dicho alguno: Si yo puedo comprar, tu no puedes vender

Cierto, el que esta comprando ahora esta comprando en un mercado distorsionado, principalmente la valoracion de un inmueble es coyuntural y cuando los especuladores encuentren un mercado mas sabroso que el inmobiliario no dudaran en transferir sus capitales abaratando el mercado, ademas tienen asumido que pueden vender por debajo de mercado si la oportunidad merece la pena, los propietarios verdaderos los que la compra de su vieneda es estructural sufriran las consecuencias de la transferencia de capaitales y lo sufriran en sus propias carnes los ultimos hipotecados o aquellos que esten embarcados en hipotecas puente, los compradores que no han tenido en cuenta la sobrevaloracion que se esperen sentados a vender la propiedad con plusvalia, nada de esto es nuevo pero si que creo que la distorsion del mercado es correlativa a la especulacion del margen comercial.

Lo gracioso sera ver como en un escenario de retirada, los bancos, los promotores, los especuladores y los propietarios de terrenos trabajan en equipo como cuando el viento soplaba a favor, los especuladores huiran, los bancos joderan a los promotores antes de que estos puedan joder al banco y los promotores no compraran terrenos en un intento por abararatar el mercado, claramente el eslabon mas debil de la cadena es el que este mas entranpado con el banco y tienen mas numeros los promotores.


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  #6  
Antiguo 24-sep-2006, 23:40
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Iniciado por El_Presi
las ventas masivas no serán de los hipotecados, sino de los especuladores que moverán su capital a otro mercado más atractivo. El efecto euribor es para disuadir a los posibles futuros hipotecados, que ya se está reflejando en un menor número de ventas.

Como ya ha dicho alguno: Si yo puedo comprar, tu no puedes vender

En el mundo de la especulación existe una ley que dice que "El ultimo euro que se lo lleve otro". Vamos quiere decir que el especulador sale siempre un poco antes de que la cosa empiece a bajar, incluso puede que suba un poco.


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  #7  
Antiguo 25-sep-2006, 00:10
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_Nach0_, creo que te equivocas en tus calculos porque las hipotecas no usan el sistema lineal en que basas tu argumentacion...........los bancos usan el sistema frances.

No se devuelve el mismo "fijo" todos los años y la cuota permanece estable en el tiempo si el interes se mantiene constante.


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  #8  
Antiguo 25-sep-2006, 00:13
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Iniciado por Explotaaa
En el mundo de la especulación existe una ley que dice que "El ultimo euro que se lo lleve otro". Vamos quiere decir que el especulador sale siempre un poco antes de que la cosa empiece a bajar, incluso puede que suba un poco.

Hay otro que dice: "hay que saber cortar las perdidas y dejar correr las ganancias" un especulador profesional está 'en el ajo' hasta que ve que el mercado se da la vuelta, en ese momento ya tiene beneficios y aunque haya perdido el mínimo que supone darse cuenta de esta circunstancia, ha 'dejado correr las ganancias' hasta el final, sin salirse antes de tiempo.

Esto se hace asi porque nadie y repito NADIE sabe donde están los techos y suelos de mercado, alguien como ir- puede dar fechas, pero nunca te dirá el precio/m2 de media del pais ni siquiera con un dia de antelación.


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  #9  
Antiguo 25-sep-2006, 00:31
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porompompero
 
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Iniciado por _Nach0_
Estimados amigos, esta tarde he estado comentando el post referente a la expresión “siempre se puede renegociar con el banco estirando el plazo y bajando la cuota” con mi padre que ha sido director de banca durante 35 años.

No me puedo creer que tu padre haya sido tantos años director de banca y no haya sabido explicarte cómo se calculan las cuotas de las hipotecas a cuota fija que se emplean en España.

La cuota la calculas mal y no coincide con lo que se dice en otros posts sencillamente porque tu sistema no lo usa nadie. Aquí se calcula una amortización de principal e intereses tal que la cuota sea fija.

K.


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  #10  
Antiguo 25-sep-2006, 00:34
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Esta claro que en España las cuotas de las hipotecas se pueden bajar bastante, hasta solo pagar interés (periodo de carencia) por tanto margen de maniobra sí hay, aunque hacer eso acabe siendo ruinoso para el hipotecado.

las ventas masivas no serán de los hipotecados, sino de los especuladores que moverán su capital a otro mercado más atractivo. El efecto euribor es para disuadir a los posibles futuros hipotecados, que ya se está reflejando en un menor número de ventas.

Estoy de acuerdo con esto y creo que es importante mencionarlo. La burbuja no se va a pinchar porque los hipotecados no puedan pagar y vayan corriendo a la inmobiliaria a vender sus casas. Eso sólo lo harán unos pocos en los casos más extremos. El resto aguantará aunque sea a base de comer choped de largatija todos los días.

Los tipos de interés subirán y eso encarecerá las hipotecas, por tanto la gente podrá tomar menos dinero prestado, es decir, tendrá menos poder adquisitivo. Además hay otros factores como el exceso de demanda, y también el factor psicológico de comprar cuando los precios ya no suben ... igual que los precios al alza empujan a la gente a comprar ... los precios a la baja hacen todo lo contrario.


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