Burbuja.info - Foro de economía > > > "Siempre puedo renegociar con el banco" - REBATIDO
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  #11  
Antiguo 25-sep-2006, 00:39
Trebor Trebor está desconectado
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Este tema ya se ha hablado varias veces, estoy de acuerdo en que el tema de la refinanción es lo que salvará del crash inmobiliario, y por mucho que hayan especuladores que quieran salir del mercado no es suficiente para el crash. Como bien se ha hablado tiene que haber muchos más factores como por ejemplo el paro. El tema es que con esa refinanciación se habrá llegado al tope hablando de hipotecas. Sinceramente dudo mucho que los bancos se atrevan a dar hipotecas a 50 años viendo el panorama de los tipos de interes ya que será imposible refinanciar más. Así que en los próximos años muchos se quedarán fuera y solo entraran algunos pocos que puedan con hipotecas a 30 años y esto es lo que estancará o hará bajar los precios. El estancamiento está asegurado por las razones que te he dado pero la bajada ya depende más de otras cosas, habrá que estar muy atentos a la evolución de la economía española durante estos próximos años.
Si la economía va bien creo que tendremos hipotecas de 30 años por mucho tiempo y la gente podrá ir entrando de nuevo en el mercado a medida que vayan pasando los años. Los años de transición serán lo que nos dirá si habrá un crash o no. Lo que tengo muy claro es que no veremos subidas de más del 10% por lo menos en 15 años.


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  #12  
Antiguo 25-sep-2006, 09:34
juanluisps juanluisps está desconectado
Becario de Trichet
 
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Iniciado por _Nach0_
Intereses 478,66 € (se ha reducido) + Capital 666,66 (fijo) = Cuota 1145,32 €

Me temo que has entendido mal a tu padre o bien tu padre se equivoca. En la cuota mensual, tanto la parte de intereses como la parte de capital es variable. Lo que es fija es la cuota mensual (siempre y cuando el interés no cambie).

El primer mes, la parte de intereses hace máximo, mientras que la parte de capital hace mínimo. A partir de ahí, mes a mes, la parte de intereses se reduce y la parte de capital aumenta lo mismo que disminuyen los intereses, manteniendo la cuota mensual fija.

Ejemplo. 240000 euros a 30 años al 2,4%. Sacado de aquí. Te adjunto solo las cuotas del inicio y el final:
___________________________
MES INTERESES CAPITAL RESTO
1 480.00 455.86 239544.14
2 479.09 456.77 239087.37
3 478.17 457.69 238629.68
4 477.26 458.60 238171.08
.....
.....
357 7.45 928.41 2795.95
358 5.59 930.27 1865.68
359 3.73 932.13 933.55
360 1.87 933.55 0.00
___________________________

Como ves, la suma de la parte de intereses y capital es fija, mes a mes (935,86 euros). Los primeros meses/años la deuda disminuye más lentamente que al final, ya que gran parte de la cuota mensual se sacrifica en pagar intereses.

Básicamente, al banco le estás pagando intereses por adelantado... eso provoca que en los últimos años de hipoteca no merece la pena amortizar capital, puesto que ya has abonado los intereses del plazo restante, y lo que te queda por pagar está prácticamente a tipo de interés cero....

Iniciado por Trebor
Este tema ya se ha hablado varias veces, estoy de acuerdo en que el tema de la refinanción es lo que salvará del crash inmobiliario, y por mucho que hayan especuladores que quieran salir del mercado no es suficiente para el crash. Como bien se ha hablado tiene que haber muchos más factores como por ejemplo el paro. El tema es que con esa refinanciación se habrá llegado al tope hablando de hipotecas. Sinceramente dudo mucho que los bancos se atrevan a dar hipotecas a 50 años viendo el panorama de los tipos de interes ya que será imposible refinanciar más. Así que en los próximos años muchos se quedarán fuera y solo entraran algunos pocos que puedan con hipotecas a 30 años y esto es lo que estancará o hará bajar los precios. El estancamiento está asegurado por las razones que te he dado pero la bajada ya depende más de otras cosas, habrá que estar muy atentos a la evolución de la economía española durante estos próximos años.
Si la economía va bien creo que tendremos hipotecas de 30 años por mucho tiempo y la gente podrá ir entrando de nuevo en el mercado a medida que vayan pasando los años. Los años de transición serán lo que nos dirá si habrá un crash o no. Lo que tengo muy claro es que no veremos subidas de más del 10% por lo menos en 15 años.

Para mí, la subida del paro está garantizada por el estancamiento de las revalorizaciones de las viviendas. En el momento que la vivienda no suba al año una cantidad apreciable, disminuirá la demanda de vivienda, disminuirá la construcción de las mismas y aumentará el paro.... es casi matemático...

Última edición por juanluisps; 25-sep-2006 a las 09:39


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  #13  
Antiguo 25-sep-2006, 09:49
Ramon Nieto Ramon Nieto está desconectado
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La credibilidad de esta persona y su padre(director de banco), deja mucho q desear, ya q no sabe distinguir entre un interés compuesto y uno simple.... Ojalá todos los bancos las dieran simples!!!

y este tio es el q entra al foro a rebatir nada..... el nivel ha bajado mucho!!!


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  #14  
Antiguo 25-sep-2006, 09:58
euriborde euriborde está desconectado
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Gracias: 200
1.230 Agradecimientos de 477 mensajes
para el que esté interesado, dejo un zip con 3 excel que calculan amortizaciones según cada uno de los sistemas: francés, alemán y americano

saludossss

Última edición por euriborde; 16-ago-2007 a las 20:20


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  #15  
Antiguo 25-sep-2006, 10:22
Mojarra Mojarra está desconectado
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69 Agradecimientos de 36 mensajes
No estoy de acuerdo:

1º) Porque los intereses y capital son variables, lo único fijo es la cuota mensual (siempre y cuando se mantenga el interés aplicable)

2º) Si yo tengo una hipoteca de 240.000 Euros – 30 años – 2,4%int.
Al cabo de dos años he amortizado 11.200 Euros.
¿Qué margen de maniobra tengo, si apenas he amortizado capital, y aún me quedan 28 años de hipoteca?
Estoy seguro de que la gran mayoría de hipotecas son susceptibles de ser refinanciadas, pero las que se han hecho en los últimos 2-3 años, me parece que difícil solución tienen.

Saludos.


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  #16  
Antiguo 25-sep-2006, 13:06
_Nach0_ _Nach0_ está desconectado
porompompero
 
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Estimados amigos,

Pido disculpas por el post porque efectivamente yo fui el que dijo a mi padre que me hiciera la simulacion suponiendo una reduccion fija del capital, el metio los datos en la maquinita y me los dio.

He vuelto a rehacer los datos con el sistema de hipotecas español mas habitual, el frances, en el que la cuota se mantiene fija hasta que salen los nuevos tipos momento en el que se cambia, y voila!, los datos coinciden

De todas formas la conclusion final a la que habia llegado es similar, que los que no se quieran ir de sus casas tendran una cuota mas pequeña a costa de palmar muchisimos millones y vivir sin un duro durante decadas.

Un cordial saludo,

_Nach0_


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  #17  
Antiguo 25-sep-2006, 15:06
korgo korgo está desconectado
Lisensiado burbujista
 
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Iniciado por _Nach0_
Estimados amigos,

Pido disculpas por el post porque efectivamente yo fui el que dijo a mi padre que me hiciera la simulacion suponiendo una reduccion fija del capital, el metio los datos en la maquinita y me los dio.

He vuelto a rehacer los datos con el sistema de hipotecas español mas habitual, el frances, en el que la cuota se mantiene fija hasta que salen los nuevos tipos momento en el que se cambia, y voila!, los datos coinciden

De todas formas la conclusion final a la que habia llegado es similar, que los que no se quieran ir de sus casas tendran una cuota mas pequeña a costa de palmar muchisimos millones y vivir sin un duro durante decadas.

Un cordial saludo,

_Nach0_

Salvo que falle la entrada de capital, es decir, el trabajo.


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  #18  
Antiguo 25-sep-2006, 18:06
sephon sephon está desconectado
Burbujista obsesivo
 
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1.007 Agradecimientos de 251 mensajes
Saludos, foreros...

Como veo que hay un poco de confusion os pongo las ecuaciones que yo uso para calcular hipotecas. Las he sacado por mi cuenta y he comparado los resultados con lo que se obtiene en las calculadoras hipotecarias y las funciones del Excel. Creo que es interesante tenerla a mano.

Todo se basa en que cada mes se añade a lo que debemos unos intereses y se resta el valor de la cuota. Inicialmente debemos un capital C0 que se va reduciendo con cada cuota que pagamos y al cabo de n meses el capital a devolver vale 0. Substituyendo la serie geometrica que sale para las amortizaciones y con un par de arreglos para ponerlo sale la ecuacion del final que relaciona cuota y capital inicial segun los intereses y el numero de plazos.
Imágenes Adjuntas
Tipo de Archivo: jpg cuotas.JPG (19,2 KB (Kilobytes), 54 visitas)


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