Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Hipotecas "modelo americano"?
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  #1  
Antiguo 21-sep-2006, 04:21
JA JA JA JA está desconectado
Porqueyolovalgoista
 
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Echad un vistazo a este enlace, creo que ya lo han comentado en otro hilo pero me interesa sobre todo el final del artículo, que pego a continuación.

http://www.abc.es/20060920/economia-...609200247.html


"También estima el Instituto de Práctica Empresarial que la época de bajos tipos de interés ha llegado a su fin y que las familias deben prepararse para afrontar más subidas de sus cuotas hipotecarias. Según sus cálculos, una hipoteca media de 100.000 euros a 25 ó 30 años aumenta su cuota mensual entre 12 y 15 euros por cada cuarto de punto que sube el Euribor.
Pérez Ramírez indicó que para hacer frente a este fenómeno y ante la tesitura de que es complicado alargar más los plazos de las nuevas hipotecas que se están constituyendo, las entidades financieras tendrán que buscar nuevas estrategias.
Entre las que Pérez Ramírez considera más probables está la adopción del «método americano» para la amortización de hipotecas. Frente al «método francés» utilizado en España, en el que se amortiza capital e intereses, en el «método americano» sólo se amortizan los intereses en el plazo pactado y es al final de la vida del crédito cuando hay que devolver el capital íntegro u optar porque el banco se quede con la vivienda.
En cierto modo, algunas entidades han comenzado ya a aproximarse a este método con la posibilidad de que el cliente deje aplazada para el final de la vida del crédito una parte de la amortización del capital.
Según los cálculos del IPE, la cuota de un crédito de 100.000 euros al 4% durante 30 años por el sistema americano es de 327 euros, mientras que la misma hipoteca por el sistema francés sale por 473 euros, 146 más."



Yo no sé exactamente a qué se refieren con lo del sistema américano, en un principio pensé en las hipotecas de cuota creciente pero creo que no es el caso. Yo entiendo que durante X años pagas exclusivamente los intereses y al final el valor de la casa en sí ¿¿?? ¿de golpe y porrazo?¿Y si no se la queda el banco?¿Esto es así?¿creeis que se podría llegar a adoptar esta práctica aquí?
Algún alma caritativa que sepa de qué va la vaina que me lo explique, que yo ando un poco perdida.


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  #2  
Antiguo 21-sep-2006, 06:48
Nico Nico está desconectado
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Jaja:

Es largo de explicar aquí, pero, a mi criterio el sistema francés es la PEOR ESTAFA que pueda haberse inventado.

El sistema americano es mucho más lógico y funciona así:

- Te doy 1000 euros al 5% anual.

- Esto significa que CADA AÑO tienes que darme de intereses 50 euros hasta que me devuelvas el capital.

- Simplificando un poco el cálculo, digamos que esos 50 euros, divididos en 12 meses equivalen a 4,5 euros mensuales.

- Cada mes entonces, pagas 4,5 euros mensuales... pero DEBES TODO EL CAPITAL !!

- Lo que pasa, es que cuando en 20 años (o 30) devuelves 1000 euros, por efecto de la inflación, valen aproximadamente la mitad o un tercio de lo que valen hoy.

- En la práctica el "sistema americano" pacta intereses MENSUALES y AMORTIZACIONES DE CAPITAL semestrales o anuales.

- Esto significa que arrancas con 4,5 euros al mes y, al sexto mes haces un pago de 50 euros. Tu capital pasa a ser de 950 euros y tu interés ahora baja un poco. A los 12 meses, pagas otros 50 euros y ya sólo pagas el interés sobre 900, etc.

- Con el sistema Americano, te sientes incentivado a ACHICAR CAPITAL rápidamente porque bajas el interés. Además tú regulas cuando lo haces.

===

En el cochino sistema Francés, lo que la gente no sabe es que, durante el primer tercio de su crédito (si es a 30 años durante 10), lo que paga, casi NO AFECTA el capital !!, son todos INTERESES.

Si tienes un problema y el Banco te remata, en vez de rematarte por el 70% de la deuda, lo hace casi por el 90% !!

Estuviste 10 años pagando como un pollo y sólo bajaste la deuda real (sobre el capital) en un miserable 10%

===

Solo un gabacho podía inventar un sistema tan degenerado !!


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  #3  
Antiguo 21-sep-2006, 06:55
BUMBUM BUMBUM está desconectado
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Es curioso Nico, y yo que pensaba que era peor...

Realmente, si es como dices (amortizaciones parciales y tal), es muchísimo más justo...


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  #4  
Antiguo 21-sep-2006, 07:29
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
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el que se llame americano no quiere decir que sea el usado habitualmente en america.

Claro que es peor el sistema americano, infinitamente peor.

En realidad todos los sistemas son iguales. si te prestan 100 y los intereses son 5% tienes que devolver 5 mas una parte de capital.

sino devuelves capital al año siguiente debes la misma cantidad y por tanto tendras que pagar los mismo intereses.

si pagas parte de la deuda, esa parte se descuenta y deberas pagar menos de intereses.

eso de la inflacion es un cuento chino, la inflacion ya va incluida en los tipos de interses que pagas, (con excepciones como la actual de españa)

El sistema frances tambien admite pagos adelantados de capital,

Lo de que los primeros años solo pagas intereses ocurre con todos los sistemas de pago si se hace el mismo esfuerzo financiero.

En definitiva uses el sistema que uses pagas lo mismo pero distribuido de diferente forma.

por ejemplo estan las hipotecas crecientes con las que pagas una cantidad x que sube con tu sueldo. Pagas menos al principio pero durante todo el credito tienes que hacer el mismo esfuerzo (suponiendo que fuera a intereses fijos).


el problema del sistema americano o "solo intereses" es que infla mas los precios y posterga el problema financiero.

planteado como el amigo nico el mejor sistema es el de "ni pago intereses" son creditos por lo que no pago ni los intereses , estos se van sumando al total de la deuda y postergo el pago al momento que yo quiera.


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  #5  
Antiguo 21-sep-2006, 10:27
Jean Baptiste Grenouille Jean Baptiste Grenouille está desconectado
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Realmente todos los sistemas son equivalentes, la variación entre ellos es como establecen la devolución del principal del préstamo. Realmente el sistema americano es como el francés a infinitos años y comisión de cancelación cero.

Precisamente se trata de eso, bajar las cuotas iniciales a la mínima expresión para sostener la locura. En cualquier caso, con la hipoteca a 50 años o con la cuota creciente de Caja Madrid poco margen queda ya para soluciones novedosas.

Bueno, se me ocurre una que podría bajar aún más la cuota inicial, que sería un alquiler, más bajo que los intereses del valor de tasación del inmueble y la opción de compra a precio de mercado el año que seas solvente y quieras afrontar la misma (no lo llamarían así,sería algo como paga solo unos pocos intereses de tu 'propiedad' y el resto más tarde). Pero eso es precisamente lo que hacemos todos los que no estamos dispuestos a pagar un piso en este momento esperando mejores tiempos, esto significa que las hipotecas 'novedosas' se aproximan al alquiler.

Alquilar es el límite de las hipotecas novedosas, realmente esa flexibilización del sector bancario se encamina hacia un alquiler encubierto por la sensación de propiedad, pero si uno es más feliz pensando eso, pues que lo sea.


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  #6  
Antiguo 21-sep-2006, 10:40
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Jean Baptiste Grenouille
Alquilar es el límite de las hipotecas novedosas, realmente esa flexibilización del sector bancario se encamina hacia un alquiler encubierto por la sensación de propiedad, pero si uno es más feliz pensando eso, pues que lo sea.

Por eso no tienen éxito ni posibilidad de entrar al mercado: el alquiler es muy bajo comparado con el precio... Y eso hace que solamente los intereses generados por el dinero prestado sean mayores que el alquiler (otra paradoja del propietario, sin revalorización, no interesa alquilar). Solamente una elevada inflación mas o menos asegurada, con salarios totalmente indexados, compensaría este caso.


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  #7  
Antiguo 21-sep-2006, 11:05
la_bruja_averia la_bruja_averia está desconectado
Idealisto
 
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Buenas,

lo de "la época de bajos tipos de interés ha llegado a su fin" suena a fase 7 burbujil...

http://www.albertonoguera.com/2006/0...a-burbuja.html
Salu2


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  #8  
Antiguo 21-sep-2006, 11:28
Jean Baptiste Grenouille Jean Baptiste Grenouille está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
Por eso no tienen éxito ni posibilidad de entrar al mercado: el alquiler es muy bajo comparado con el precio... Y eso hace que solamente los intereses generados por el dinero prestado sean mayores que el alquiler (otra paradoja del propietario, sin revalorización, no interesa alquilar). Solamente una elevada inflación mas o menos asegurada, con salarios totalmente indexados, compensaría este caso.

He hecho unos numerillos para confirmar lo que he expuesto.
Supongamos una 'hipoteca novedosa' en la que un banco te cede 330000e para comprar tu casa. Supongamos que el banco espera obtener una rentabilidad del 4,5% anual por el dinero prestado y espera recibir de tí el primer año 700e mensuales, -si fuese un alquiler sería bastante aceptable hoy en día teniendo en cuenta que el inquilino hace frente a la comunidad e impuestos, aparte de la cuota (él es el propietario, -.
Suponemos además que el banco te sube la cuota un 3% anual, pero claro los intereses vencidos y no cobrados, pasan a formar parte del principal.
Bueno, bajo estas suposiciones 'hipotecarias', bastante parecidas a lo que sería un alquiler hoy en día a mi entender. Si al cabo de 30 años quieres saldar esa 'hipoteca' el banco te va a reclamar 505563e.
Desconozco si un piso que hoy cuesta 330000e en 30 años por 505563 será barato, pero sinceramente, la conclusión es que hasta las hipotecas tienen un límite y estamos muy cerca del mismo, realmente la hipoteca que he propuesto es creciente pero en la que ni siquiera amortizas los intereses del primer año. Si alguien concede condiciones hipotecarias mejores a mi suposición, quiero una ya


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  #9  
Antiguo 21-sep-2006, 11:35
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Jean Baptiste Grenouille
Desconozco si un piso que hoy cuesta 330000e en 30 años por 505563 será barato, pero sinceramente, la conclusión es que hasta las hipotecas tienen un límite y estamos muy cerca del mismo, realmente la hipoteca que he propuesto es creciente pero en la que ni siquiera amortizas los intereses del primer año. Si alguien concede condiciones hipotecarias mejores a mi suposición, quiero una ya

Has definido perfectamente un ARM.
Si bajan los tipos, simplemente sobrevives. Si no, palmas.
En el ejemplo, creo que te falta un tema fundamental: comunidad, ibi, derramas, deducciones, y lo mas importante: 10% gastos.
Esto es, esos 330000 son 300000 a precio mercado, y a los 700 (en ARM, insisto) hay que sumar el tema indicado, superior a la deducción.
Otra puntualización: el ARM es a 15 años, normalmente, y nunca puedes deber mas de lo que vale el piso, tasado a la baja, es decir, tienes que tener una buenísima entrada.


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  #10  
Antiguo 21-sep-2006, 12:01
Neutron_Mortgages Neutron_Mortgages está desconectado
Burbujista obsesivo
 
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Hola, supongo que ya lo conocéis, es un enlace muy interesante en el que analiza el crash de vivienda en la zona de la bahía de San Francisco.
Además es reciente, del lunes 18 de septiembre.

De ahí saque mi nick.
Comenta que el 82% de las hipotecas del último año en ese área eran ARMs.
Explica muy bien porque el recurso a formulas exóticas de financiación es la antesala del "crack". Pueden alargar la burbuja unos meses más, pero cuando empieces a oir hablar de este tipo de hipotecas es que se acabó la fiesta.

http://www.patrick.net/housing/crash.html


Saludos

P.D.: Lo curioso es que las entidades financieras se metan en este tipo de productos pero, claro, resulta que ellas tb están metidas hasta el cuello en el lado de la construcción de viviendas, así que supongo que no saben porque parte del puente tirarse que les haga menos pupa ...


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