Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Hipotecas "modelo americano"?
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  #11  
Antiguo 21-sep-2006, 12:01
Garrapatez Garrapatez está desconectado
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Aquí estuvo Garrapatez
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Última edición por Garrapatez; 25-may-2014 a las 13:19


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  #12  
Antiguo 21-sep-2006, 12:06
Nico Nico está desconectado
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Tal vez los induje a error con mi comentario sobre la ESTAFA del sistema francés. En tal caso la culpa fue mia.

1) Desde ya que, en cualquier CREDITO a una cierta TASA el monto de CAPITAL E INTERESES siempre es el mismo !!

2) Financieramente los tres sistemas de AMORTIZACION DE INTERESES más conocidos son:

- El francés
- El alemán
- El americano

En el Sistema Francés, TODAS LAS CUOTAS SON IGUALES. Para ello, al principio pagas INTERESES y, de un modo constante y a medida que los cancelas, vas pagando CAPITAL.

(*) Ya explicaré POR QUE esto es una ESTAFA !!


En el Sistema Alemán, en CADA CUOTA pagas el MISMO CAPITAL. Por eso, en las primeras cuotas el porcentaje de interés es MAYOR y las cuotas iniciales MAS ALTAS.
Mientras más capital pagas -a lo largo de tus cuotas-, menos interés debes.
La última cuota es capital puro.


Finalmente, en el Sistema Americano, las partes deciden CUANDO pagas el capital y, mientras tanto, pagas el interés por el mismo.
Podría darse el caso que pagues SIEMPRE INTERES hasta que, en la última cuota pagues TODO EL CAPITAL.


NOTA: Si se fijan, el Sistema Aleman sería un "sistema americano" en el que las partes pactaron devolver capital e interés en cada cuota.


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  #13  
Antiguo 21-sep-2006, 12:22
Nico Nico está desconectado
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POR QUE EL SISTEMA FRANCES ES UNA ESTAFA ?

Ahora se van a asustar.

Si un deudor paga TODO EL PRESTAMO, da lo mismo que lo haga por el sistema alemán, francés o americano.
Siempre habrá pagado el MISMO CAPITAL y los INTERESES CORRESPONDIENTES al tipo de operatoria tomada.

Hasta acá, son iguales los tres.

La "ventaja" del sistema francés para las partes, es que, al establecer una cuota SIEMPRE IGUAL (que puede variar si a tasa variable, pero, a una tasa dada es SIEMPRE IGUAL), facilita el cálculo y simplifica las operaciones.

Para que lo vean gráficamente.

Esto es lo que pagan en el sistema FRANCES (*)



(*) Puse una marca porque este gráfico es TRAMPOSO, en realidad en la primera cuota casi no amortizas NADA del capital. Como este gráfico es de un banco te hace parecer que "pagas" bastante capital cuando en realidad no es así.

En tanto que en el sistema ALEMAN, pagarías esto:




Si ya es dificil meterse en un crédito GIGANTESCO, mucho más grave sería si hubiese que pagar cuotas más altas al PRINCIPIO.

===

Dónde está la "trampa" ?

El problema viene cuando, por la causa que fuere tú NO PUEDES PAGAR.

Imagínate que en un crédito de 40 años, te quedas sin trabajo a los 15 años.

En tu cabeza de "deudor" pensarás:

- Bueno... como ya pagué MAS DE UN TERCIO del crédito, debo el 55%, cuando vaya a remate seguro que el 55% del valor del inmueble saco y, si bien pierdo la casa, al menos no quedaré con deuda. Es más, quizás hasta sobre dinero para mi y todo...

Jajaja !!!

En realidad, con el sistema FRANCES, durante los 15 primeros años has pagado un 85% de INTRESES y apenas un 15% de capital.

Cuando el Banco te inicie el juicio, no dirá ni pio de todos los intereses cobrados y en su demanda dirá:

- Juicio por sistema Francés.
- Capital amortizado en 15 años = 15%
- Deuda 85%

Y el pobre muchacho deudor dirá:

- Pero cóooomo ????... si yo pagué 15 años de cuota... cómo es que me reclaman ahora el 85% del inmueble ???

Y, tras 15 años de pagar como un ESCLAVO, te encontrarás que en el remate apenas logras el 70% (o menos) del precio del inmueble y quedas debiendo al Banco una linda tajada.

Te explotaron 15 años, te remataron tu casa y TODAVIA LES DEBES UNA FORTUNA !!

===

Eso no ocurre en el sistema alemán. Si bien tus cuotas iniciales fueron MAYORES, al cabo de 15 años habrás pagado más de 1/3 de tu capital y sólo debes el 60% del mismo.

En el sistema americano dependerá de cómo hayas pactado la amortización del capital (en general se hace en semestres o anualidades).

Ya verán "qué bonito" es enterarse que tras 15 años de pagar un crédito, se debe aún el 85% del capital !!


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  #14  
Antiguo 21-sep-2006, 15:10
BUMBUM BUMBUM está desconectado
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Sigo diciendo, muy interesante Nico. Me sigue pareciendo mejor el sistema americano. Gracias por la información.


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  #15  
Antiguo 21-sep-2006, 15:17
willy willy está desconectado
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ahora diversos bancos estan sacando o mejor dicho ya lleva varios meses en accion, y es la posibilidad de un aplazamiento de hasta el 25% del pretamo solicitado. quiere decir que es un hipoteca de sistema frances en su desarrollo pero con una cuota final de ese 25 % aplazado flipante


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  #16  
Antiguo 21-sep-2006, 15:29
Jean Baptiste Grenouille Jean Baptiste Grenouille está desconectado
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Iniciado por willy
ahora diversos bancos estan sacando o mejor dicho ya lleva varios meses en accion, y es la posibilidad de un aplazamiento de hasta el 25% del pretamo solicitado. quiere decir que es un hipoteca de sistema frances en su desarrollo pero con una cuota final de ese 25 % aplazado flipante

La idea es siempre la misma, por las subidas de tipos el esfuerzo que debes afrontar (cuota) es mayor. Para mantener los precios y mantener el esfuerzo constante sobre todo si parece que se están llegando a máximos, se busca la solución de aplazar, posponer o lo que quieran para mantener dicho esfuerzo constante. El problema, es como tensar una cuerda, si te pasas termina rompiendo.


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  #17  
Antiguo 21-sep-2006, 16:15
korgo korgo está desconectado
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Iniciado por Nico
[B]POR QUE EL SISTEMA FRANCES ES UNA ESTAFA ?

Tu analisis es muy bueno y es cierto todo, pero no comparto la conclusion de que es una estafa. La gente se autoestafa, pero al fin y al cabo con el sistema frances siempre puedes hacer amortizaciones periodicas y rebajar cuota, con lo cual a lo largo del tiempo es como un sistema Aleman.
El problema no es del sistema que se emplea, sino en la ignorancia de la gente a la hora de contratar una hipoteca.


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  #18  
Antiguo 21-sep-2006, 19:50
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Decir que el sistema francés es una estafa porque al principio se amortiza muy poco capital, es una solemne tontería. Otra cosa es que haya gente cateta que no entiende lo que está pagando ni cómo, y se piense que si lleva 15 años pagando, ya solo debe la mitad. Es un problema de catetez, y no de que sea una estafa.

Y claro, en el sistema Aleman eso no pasa, pero es que para una misma cantidad, las cuotas son mucho más altas al principio. Nos ha jodido, claro, así yo también !!!

Y respecto al sistema americano, no es que lo vayan a ofrecer en España, es que ya se ofrece. Y en muchos otros países lo llevan ofreciendo muchos años. Se pagan sólamente los intereses del préstamo y el capital nunca se amortiza hasta el final, momento en el que toca refinanciar, devolver la totalidad, o declararse en bancarrota. Aunque claro, lo normal es que la gente vaya haciendo amortizaciones parciales poco a poco para reducir la deuda.

Están bien porque la cuota se reduce a lo minimo posible y son muy frecuentes entre inversores que no tienen intención de devolver el préstamo, o para personas que tienen unos ingresos irregulares y prefieren pagar lo minimo posible y luego hacer amortizaciones según les convenga.

Los préstamos de "solo intereses" estaban pensados para ir acompañados de otro producto de inversión paralelo. La idea es que en vez de amortizar el capital, ese dinero se puede meter en un producto de inversión que dé más rentabilidad que lo que te cobran de la hipoteca, y por tanto, acabarías pagando el préstamo más deprisa. Es decir, si la hipoteca te la cobran al 5%, pero en vez de amortizar metes el capital al 7% ... pues te sale mejor que amortizar el crédito.


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