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  #1  
Antiguo 19-sep-2006, 12:06
hectorpereztapia hectorpereztapia está desconectado
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Este es un mensaje que he colgado en el foro de la inmobiliaria respondiendo a aquellos profesionales de la intermediación que dicen querer una bajada de precios para reactivar el volumen de negocios y que todo vuelva a ser igual. Espero que el análisis os interese y convenza:

__________________________

Personalmente creo que los intermediarios que pensais que si el precio de los pisos baja se reactivaría el mercado de compraventa de los mismos teneis un error de concepto en relación a psicología que mueve los mercados al alza y a la baja.

Como bien se ha dicho antes, un mercado al alza indica psicológicamente que es mejor comprar ahora, porque después costará mas. Eso conlleva un incremento de la demanda y consiguientemente un aumento de los precios (es la pescadilla que se muerde la cola, o una profecía autocumplida, como quiera llamarse)

Una vez que se ha tocado techo, por las razones que sean (evidentemente si no cambian las condiciones externas como tipo de interés, contracción económica, paro, sobreoferta,... no hay un cambio de tendencia), el cambio de tendencia hacia un mercado a la baja implica un cambio psicológico en el hipotético comprador. Ahora pensará (salvo condicionantes de necesidad extrema) mejor espero un poco porque los precios seguirán bajando, con lo que conlleva una contracción de la demanda, un descenso de los precios (los que quieran deshacerse de sus inversiones, en este caso inmobiliarias) y el comprador ve así confirmado su pronostico.

Es cierto que en cualquier mercado (ya sea bolsa o inmobiliario o de materias primas, aunque en la bolsa por la existencia de muchas gráficas se ve mejor) la tendencia bajista se ve puntualmente corregida por dientes de sierra alcista (que implicarán cierto volumen de transacciones para los intermediarios), aunque hasta que no haya otra vez un cambio de condicionantes estructurales no se puede contar con otro cambio de tendencia.


__________________________

Un saludo,

Héctor


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  #2  
Antiguo 19-sep-2006, 12:14
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por hectorpereztapia
Este es un mensaje que he colgado en el foro de la inmobiliaria respondiendo a aquellos profesionales de la intermediación que dicen querer una bajada de precios para reactivar el volumen de negocios y que todo vuelva a ser igual. Espero que el análisis os interese y convenza:

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Personalmente creo que los intermediarios que pensais que si el precio de los pisos baja se reactivaría el mercado de compraventa de los mismos teneis un error de concepto en relación a psicología que mueve los mercados al alza y a la baja.

Como bien se ha dicho antes, un mercado al alza indica psicológicamente que es mejor comprar ahora, porque después costará mas. Eso conlleva un incremento de la demanda y consiguientemente un aumento de los precios (es la pescadilla que se muerde la cola, o una profecía autocumplida, como quiera llamarse)

Una vez que se ha tocado techo, por las razones que sean (evidentemente si no cambian las condiciones externas como tipo de interés, contracción económica, paro, sobreoferta,... no hay un cambio de tendencia), el cambio de tendencia hacia un mercado a la baja implica un cambio psicológico en el hipotético comprador. Ahora pensará (salvo condicionantes de necesidad extrema) mejor espero un poco porque los precios seguirán bajando, con lo que conlleva una contracción de la demanda, un descenso de los precios (los que quieran deshacerse de sus inversiones, en este caso inmobiliarias) y el comprador ve así confirmado su pronostico.

Es cierto que en cualquier mercado (ya sea bolsa o inmobiliario o de materias primas, aunque en la bolsa por la existencia de muchas gráficas se ve mejor) la tendencia bajista se ve puntualmente corregida por dientes de sierra alcista (que implicarán cierto volumen de transacciones para los intermediarios), aunque hasta que no haya otra vez un cambio de condicionantes estructurales no se puede contar con otro cambio de tendencia.


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Un saludo,

Héctor

Muy bueno.
Ese es el problema de cualquier bajada de precios: que se profundiza por la contención de la demanda.


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  #3  
Antiguo 19-sep-2006, 16:12
Roco39 Roco39 está desconectado
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Soy burbujista , pero no podemos considerar el mercado inmobiliario de la misma manera que cualquier otro , el mercado de la vivienda tiene una caracteristica que la hace peculiar , cada una de los productos son distintos ,es un mercado heterogeneo , a modo de ejemplo , no todo el mundo desea un adosado , ni todo el mundo quiere un piso en el centro , ni todo el mundo quiere un ático etc etc , sin embargo hay gente que encuentra su piso ideal donde quizás otra persona no se iria a vivir ni regalado , esto hace que una vez has encontrado esa vivienda que consideras "ideal" la espera ante el posible temor de quedarte sin ella se pone en un lado de la balanza, mientras el precio se muestra en el otro lado .
Saludos


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  #4  
Antiguo 19-sep-2006, 16:19
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Roco39
Soy burbujista , pero no podemos considerar el mercado inmobiliario de la misma manera que cualquier otro , el mercado de la vivienda tiene una caracteristica que la hace peculiar , cada una de los productos son distintos ,es un mercado heterogeneo , a modo de ejemplo , no todo el mundo desea un adosado , ni todo el mundo quiere un piso en el centro , ni todo el mundo quiere un ático etc etc , sin embargo hay gente que encuentra su piso ideal donde quizás otra persona no se iria a vivir ni regalado , esto hace que una vez has encontrado esa vivienda que consideras "ideal" la espera ante el posible temor de quedarte sin ella se pone en un lado de la balanza, mientras el precio se muestra en el otro lado .
Saludos

Claro, por eso el gran ir- decía que no existe un mercado inmobiliario como tal...
Precisamente por eso, yo creo que la demanda potencial está SIEMPRE acotada, y hay ciertos pisos que no tienen ninguna demanda potencial, por estar fuera de precio. Esto no son acciones, todas iguales, y eso es una debilidad enorme para el inversor. Por no hablar de la sobreoferta: si todo el mundo tiene vivienda = demanda 0 ¿cual es valor del inmueble? Cuidado con la sobreoferta y el valor del inmueble si el 85% son propietarios.
La obra nueva es tan producción industrial como cualquier otra actividad, por otra parte. Los márgenes se van a equilibrar por la sencilla razón de que rentabilidades de 2 dígitos son un imán para las empresas.


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  #5  
Antiguo 19-sep-2006, 16:21
Delendaestdomus Delendaestdomus está desconectado
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Son perfectamente posibles y se dan. Ahí tienes sin ir más lejos el ejemplo de la electrónica, el mercado bajista por excelencia de la última década donde, sin embargo, las ventas siguen a todo tren.


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  #6  
Antiguo 19-sep-2006, 16:23
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Iniciado por Delendaestdomus
Son perfectamente posibles y se dan. Ahí tienes sin ir más lejos el ejemplo de la electrónica, el mercado bajista por excelencia de la última década donde, sin embargo, las ventas siguen a todo tren.

Impulsadas por la obsolescencia del material, que renueva la demanda.
No es aplicable al mercado inmobiliario, si es que este existe.


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  #7  
Antiguo 19-sep-2006, 20:36
Nico Nico está desconectado
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Interesante tema.

Y comparto el criterio de que en el mercado inmobiliario el fenómeno de "mejor espero que sigue bajando", sólo opera de un modo MUY LIMITADO.

Si te casas y sales a buscar un piso, no tienes tanto tiempo para "esperar que baje" cuando la Doña tiene el blanco vestido de novia ya puesto (o un bebé en la cassettera con cuenta de salida marcando 9 -1)

Si ves "el piso de tus amores", lo más seguro es que quieras tenerlo y no PERDERLO a costa de "esperar".

Todo eso hace que el mercado inmobiliario sea MUY DIFERENTE al de los automóviles o las acciones.

La variable que marca LA BAJA es por el lado de la OFERTA y la conjunción con el CREDITO DISPONIBLE. Así de sencillo.

Justamente son quienes quieren VENDER que, ante la baja de demanda producto de la BAJA DEL CREDITO, quienes tienen que empezar a hacer "rebajas" hasta que encuentran el punto de equilibrio de mercado.

Por eso el mercado inmobiliario NORMAL se considera un "súper-tanquero". Ni es fácil ponerlo en marcha, ni es fácil frenarlo.

El tema en España, es que el mercado inmobiliario no es NORMAL sino que ha "burbujeado".

Lo que te encuentras aqui hoy es que muchas promotoras tienen tandas completas de pisos PARADOS y sus números financieros empiezan a crujir.

Tienes especuladores que quedaron atados a una hipoteca (ahora creciente) para "invertir" y tendrán que achicar para poder salirse de ella.

Es decir... tienes las condiciones para una MUY BUENA BAJA, pero no por el lado de "mejor me espero para comprar luego", sino por la conjunción de:

* Sobreoferta previa (excesos de stock)
* Baja de liquidez (menos créditos o créditos por montos menores).

===

La cena está servida !!


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  #8  
Antiguo 19-sep-2006, 20:39
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Nico
Es decir... tienes las condiciones para una MUY BUENA BAJA, pero no por el lado de "mejor me espero para comprar luego", sino por la conjunción de:

* Sobreoferta previa (excesos de stock)
* Baja de liquidez (menos créditos o créditos por montos menores).

===

La cena está servida !!

Y el porcentaje de demanda satisfecha, un 85% o mas...


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  #9  
Antiguo 19-sep-2006, 21:17
Chihiro Chihiro está desconectado
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Estoy deacuerdo con Nico, de echo aunque se produzca una bajada de precios significativa no es tan facil dedicir en que momento comprar, puesto que por un lado puedes comprar a riesgo de que ese piso baje todavia mas, o por el contrario esperar, aunque podrías quedarte sin ese piso.

De todas formas, yo creo que la gran sobreoferta que existe juega muy a favor de los que piensan adquirir una vivienda a un plazo de 2/4 años.


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  #10  
Antiguo 19-sep-2006, 21:23
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por hectorpereztapia
__________________________

Personalmente creo que los intermediarios que pensais que si el precio de los pisos baja se reactivaría el mercado de compraventa de los mismos teneis un error de concepto en relación a psicología que mueve los mercados al alza y a la baja.

Como bien se ha dicho antes, un mercado al alza indica psicológicamente que es mejor comprar ahora, porque después costará mas. Eso conlleva un incremento de la demanda y consiguientemente un aumento de los precios (es la pescadilla que se muerde la cola, o una profecía autocumplida, como quiera llamarse)

Una vez que se ha tocado techo, por las razones que sean (evidentemente si no cambian las condiciones externas como tipo de interés, contracción económica, paro, sobreoferta,... no hay un cambio de tendencia), el cambio de tendencia hacia un mercado a la baja implica un cambio psicológico en el hipotético comprador. Ahora pensará (salvo condicionantes de necesidad extrema) mejor espero un poco porque los precios seguirán bajando, con lo que conlleva una contracción de la demanda, un descenso de los precios (los que quieran deshacerse de sus inversiones, en este caso inmobiliarias) y el comprador ve así confirmado su pronostico.

Es cierto que en cualquier mercado (ya sea bolsa o inmobiliario o de materias primas, aunque en la bolsa por la existencia de muchas gráficas se ve mejor) la tendencia bajista se ve puntualmente corregida por dientes de sierra alcista (que implicarán cierto volumen de transacciones para los intermediarios), aunque hasta que no haya otra vez un cambio de condicionantes estructurales no se puede contar con otro cambio de tendencia.


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Un saludo,

Hector

Xactamente. Igual que las burbujas se realimentan, los estallidos también lo hacen. En caso de bajada de precios las transacciones se reducirían notablemente a la espera de una estabilización.


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