Burbuja.info - Foro de economía > > > psicología de los mercados alcistas y bajistas
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  #11  
Antiguo 20-sep-2006, 10:06
hectorpereztapia hectorpereztapia está desconectado
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Creo que algunos no me han entendido cuando hablaba de los mercados y en este caso del inmobiliario. Para mi teoría es indiferente que exista 1 mercado inmobiliario, 100 o 1.000. La cuestión es que todos esos mercados funcionarán igual, aunque el momento en que cambie la tendencia en cada uno de ellos sea diferente. Y aceptando la premisa de que existen muchos mercados inmobiliarios, la verdad es que la creación del estado psicológico que yo indico es global, puesto que se crea a partir de la información que recibimos y que es la misma para todos (medios de comunicación, internet, boca a boca)

Esta teoría mía se basa en la crítica a la "Teoría de los mercados perfectos", que supone que todos los agentes tienen una información perfecta y toman las decisiones basadas en dicha información. La crítica a esta teoría indica que de hecho está claro que tanto en la bolsa como en cualquier otro mercado más o menos organizado muchos de los agentes que operan en él (compradores, vendedores, intermediarios,....) trabajan con información escasa, muchas veces contradictoria que implica muchas veces actuaciones equivocadas y basadas en intuiciones y en el "efecto rebaño".

Por otra parte la crítica que se me ha hecho de que en muchos casos no hay posibilidad de elegir el momento de la compra es irrelevante (aunque ya lo tengo en cuenta en mi exposición):

...el cambio de tendencia hacia un mercado a la baja implica un cambio psicológico en el hipotético comprador. Ahora pensará (salvo condicionantes de necesidad extrema) mejor espero un poco porque los precios seguirán bajando...

Estos condicionantes, ni son tantos en cantidad ni todos ellos obligan a la compra (el caso de los que se van a casar pueden ir de alquiler durante un año o dos sin más problemas e igual en otros casos).

Espero más comentarios. Un saludo,

Héctor


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  #12  
Antiguo 20-sep-2006, 10:30
hectorpereztapia hectorpereztapia está desconectado
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Un apunte más. El corolario de la "teoría de los mercados perfectos" es que es precio de los bienes siempre es el correcto en relación al binomio oferta-demanda, pero se ha visto en sucesivas ocasiones que esto no es así. en la bolsa ha habido momentos de excitación que han llevado a una sobrevaloración de los activos y posteriores "cracks" que los han llevado a un precio inferior al de su valoración objetiva.

Esto es lo que me parece que ocurrirá en el inmobiliario. Todas las noticias que indican que la vivienda está sobrevalorada un x% nos pueden hacer creer que bajará sólo ese x%, pero un "crack" lo que provoca es que los activos caigan mayor porcentaje que la sobrevaloración.

En cualquier caso también es cierto que en mercados generalmente sobrevalorados también hay algunos activos concretos que están minusvalorados por determinadas circunstancias. Comprar (invertir en) dichos activos y esperar la revalorización hasta su precio objetivo es de hecho el sistema que utilizan en bolsa los seguidores del "value investing".

El corolario de este tocho es que incluso en una burbuja (inmobiliaria o no) guarda algunas perlas para los avispados.

Un saludete,

Héctor

Última edición por hectorpereztapia; 20-sep-2006 a las 10:32


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  #13  
Antiguo 20-sep-2006, 10:34
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Iniciado por hectorpereztapia
El corolario de este tocho es que incluso en una burbuja (inobiliaria o no) guarda algunas perlas para los avispados.

Que siempre serán los que han tenido menos demanda, menos asequibles, o fuera de la venta.
Nada por debajo de 400000.
Al principio creía que lo de ir- de que el mercado inmobiliario no existe era falso. Ahora cada vez me lo creo mas...


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  #14  
Antiguo 20-sep-2006, 10:45
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Iniciado por hectorpereztapia
Una vez que se ha tocado techo, por las razones que sean (evidentemente si no cambian las condiciones externas como tipo de interés, contracción económica, paro, sobreoferta,... no hay un cambio de tendencia), el cambio de tendencia hacia un mercado a la baja implica un cambio psicológico en el hipotético comprador.

Un apunte, la sobreoferta se dará como consecuencia del estallido de la burbuja no como un condicionante para un cambio de tendencia, me explico.

En el 2003, cuando se conoció el aumento medio del precio de la vivienda del 17% muchos pepitos se embarcaron en la aventura de comprar un zulito debido a que 'más vale comprar ahora que luego subira más', esto desencadenó una sobredemanda que a su vez hizo subir todavía más el precio. Un tiempo más tarde el precio ha subido tanto que la demanda ya no da para más y se ha adecuado más o menos a la oferta, en este punto el cambio de tendencia ya está en marcha aunque aun no se ha oficializado.

En otro hilo también se apunta que las inmobiliarias se 'guardan' algunos pisos en la reserva una vez que han amortizado la contrucción de todo el edificio con la venta de unos pocos para poder vender más caro luego, esto quiere decir: aun no hay sobreoferta, aunque se empieza a vislumbrar sobreoferta en el mercado de 2a mano.

El escenario que tenemos ahora es el de parón, el parón nos lleva a la sobreoferta, en este punto las inmobiliarias sacarán lo que tienen en la 'recamara' y el precio bajará, poco pero bajará.

Una vez que se produzca está salida de pisos que antes no estaban en el mercado y baje un poco el precio, empezará el pánico vendedor, si el mercado ya estaba parado antes ahora lo seguirá estando (aunque siempre habrá alguien que compre en las primeras rebajas, lo que retardará un poco la bajada), entonces llegará la sobreoferta y el bajón más acusado de precios, la oferta superará a la demanda y mientras la supere el precio seguirá bajando más y más hasta que se produzca otro parón que haga girar el ciclo.

Esta es la psicología de la sobreoferta y la sobredemanda.


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  #15  
Antiguo 20-sep-2006, 11:32
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Iniciado por Mulder
El escenario que tenemos ahora es el de parón, el parón nos lleva a la sobreoferta, en este punto las inmobiliarias sacarán lo que tienen en la 'recamara' y el precio bajará, poco pero bajará.

Una vez que se produzca está salida de pisos que antes no estaban en el mercado y baje un poco el precio, empezará el pánico vendedor, si el mercado ya estaba parado antes ahora lo seguirá estando (aunque siempre habrá alguien que compre en las primeras rebajas, lo que retardará un poco la bajada), entonces llegará la sobreoferta y el bajón más acusado de precios, la oferta superará a la demanda y mientras la supere el precio seguirá bajando más y más hasta que se produzca otro parón que haga girar el ciclo.

Esta es la psicología de la sobreoferta y la sobredemanda.

Estaría de acuerdo contigo si no fuese por la dilatación constatada en plazos de venta en nueva, que son muy largos... Eso ya es indicativo de sobreoferta, mas o menos fuerte. Se ha vendido en los últimos 4 años aproximadamente el 50% de lo construido nuevo. Son cifras de stock enormes para los volumenes constructores. Todas explicadas en el hilo de Marai del shock de oferta.
Y hay otro factor importante: nada impide a las constructoras salir de forma masiva al mercado de alquiler en caso de parón, haciendo saltar por los aires la base de la demanda, realimentando el parón.


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  #16  
Antiguo 24-sep-2006, 20:58
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Iniciado por >> 47 <<
Subo este hilo por que me parece bastante ilustrativo, si además se lee desde el prisma que representa el peso de la carga psicologica colectiva sobre las subidas y bajadas de precios. ¿Cómo se podría incidir en precipitar el deshinchado?

Naturalmente, informando a los candidatos a cagarla de por vida.

¿Y de cuantas maneras se puede llegar a informar para que se asimile eficazmente?

Yo le he dado muchas vueltas a lo de informar a la gente. Lo único sería que los medios machacasen durante un tiempo con el tema informando de forma sencilla. Porque aunqeu sea triste la gente no escucha el mejor argumento, sino el más sencillo.
Sephon ha hecho en otro hilo "Numericos" un análisis que me ha dejado impresionado
pero si se lo pones delante a alguien que esté pensando en comprar lo más probable es que la mayoría te diga: "bueno, pero entonces, va a bajar o no?"

así que no sé, lo de informar a la gente es relativo. Si se quisieran informar lo harían. Porque los medios está claro que no lo van a ahcer y es el único medio


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  #17  
Antiguo 24-sep-2006, 21:17
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Iniciado por euriborde
Yo le he dado muchas vueltas a lo de informar a la gente...

Esa es labor imposible. La gente lleva años escuchando las proezas del vecino que compró a 2 y vendió a 40. De hecho la poblacion española es mayoritariamente propietaria y ellos mismos hacen la cuenta restando el precio de compra allá por los años 60 al supuesto valor de mercado.

Yo confío en la telebasura para esta dificil empresa. La TV de hoy no informa, asusta. Se trata de presentarlo todo como un gran drama para conmover al aletargado telespectador. Confío en que el año que viene muchos de los que hacen oidos sordos a los indicadores comiencen a tener serios problemas y estoy seguro de que los medios de comunicación estarán esperando.


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  #18  
Antiguo 25-sep-2006, 08:12
euriborde euriborde está desconectado
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Iniciado por mac1929
Esa es labor imposible. La gente lleva años escuchando las proezas del vecino que compró a 2 y vendió a 40. De hecho la poblacion española es mayoritariamente propietaria y ellos mismos hacen la cuenta restando el precio de compra allá por los años 60 al supuesto valor de mercado.

Yo confío en la telebasura para esta dificil empresa. La TV de hoy no informa, asusta. Se trata de presentarlo todo como un gran drama para conmover al aletargado telespectador. Confío en que el año que viene muchos de los que hacen oidos sordos a los indicadores comiencen a tener serios problemas y estoy seguro de que los medios de comunicación estarán esperando.

Muy cierto, la oficialización del estallido será cuando a un triunfito o a uno del Gran Hermano le embarguen su casa y salga hasta en la sopa


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