Burbuja.info - Foro de economía > > > Llegó la oficialización de la caida
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  #21  
Antiguo 15-sep-2006, 11:08
Deadzoner Deadzoner está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
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sinceramente, creo que el margen del 50% es una tirada a la piscina sin mirar si habia agua (por suerte hay)
estamos de acuerdo que el precio de construccion es inferior al precio de venta en mas de un 50%, sin ninguna duda...
pero el margen del promotor... yo no lo tengo tan claro...
los promotores contratan a los constructores (generalmente) y a nosotros los arquitectos... porque normalmente son los dueños del suelo, y aqui esta la madre del cordero, el suelo sufrio fuertes subidas de precio justo antes de empezar la burbuja y por aquel entonces y durante estos ultimos 5 años, comenzaron a surgir paus, pais y de todo, que hacia urbanizable lo que no estaba escrito y mas (muchas veces saltandose olimpicamente las leyes de proteccion ambiental...)

El 50% es un dato sin contrastar del foro de idealista, basado en los costes en un PAU, con alta edificabilidad. Me gustaría que nos hablases de la edificabilidad y la influencia en el margen: yo creo que es enorme.
A partir de ahora he prometido poner la coletilla de contraste de dato en todo lo que no tenga un link comprobable.
si el suelo ya estaba caro hace unos años, ahora no lo esta menos, por tanto el margen de beneficio no es tal... aunque es cierto que es un disparate...
tanto fue el beneficio, que conozco casos de promotores que recompraron sus promociones a clientes (que compraron para invertir!!) y las volvieron a sacar al mercado... aqui, se quiera o no, se ha reducido el margen al 17% de subida interanual, no??

Casi el 20% en 2 operaciones con el 7% de impuestos, que se traga el comprador final (normalmente otro inversor)...
Esto si que es un juego de suma 0: el proceso no ha generado valor.
El último que cierre y pague los recibos.
yo estimo, que salvo excepciones, el margen no supera el 30% de bajada, lo cual es mucho, pero sera suficiente para el aterrizaje suave??

por otro lado, sea como sea, se deben vender las promociones, ya que se pidieron prestamos para hacerlas, y el banco aprieta (pero no ahoga) igualmente, y si comienzan a bajar los precios, la concesion de creditos se endurece... habra muchas menos ventas... y un promotor no puede permitirse el lujo de quedarse sin vender...

luego hay que tener en cuenta aquellos que compraron para invertir, creo que andaban por el 40% de las ventas, estos tienen menos del 20%

supongo que el margen lo comprobaremos in situ, al precio de quiebra de muchos promotores...

Es decir, con burbuja en suelo, materiales de construcción y hasta cierto punto en salarios de los profesionales, tenemos un 30% de margen de bajada...
Imaginemos un turning point en el mercado, con bajada del precio del suelo, bajada de materiales, bajada de salarios... La bajada es mayor.
Yo lo que opino es que hay un desequilibrio fortísimo: la producción de viviendas no es en el momento actual una actividad industrial, en la que se pagan costes y un margen similar al de otras actividades industriales.
Y eso tiene que cambiar porque si es mas rentable se tiene que disparar la oferta. Eso es lo que se ve, cada vez mas empresas promotoras/constructoras, porque es un negocio muy seguro.
Los inversores previos son, en mi análisis, poco relevantes. A medio-largo plazo, importa mas la producción que otra cosa.
¡En otras actividades los márgenes son del 5%!


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  #22  
Antiguo 15-sep-2006, 12:12
karen karen está desconectado
Pequeño Padawan
 
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Iniciado por Oracle
Lo entretenido es comparar esta clase de noticias relacionadas con Marina d'Or y urbanizaciones costeras con las de calentamiento global y subida del nivel del mar. Pan para hoy, etcétera.

¿Será verdad? ¿Y entonces que haremos?
¿Iremos a la playa y nos daremos un baño pisando el asfalto y las aceras "waho el mar"? Además no habrá mas webos por cuenta del cambio climático. Alentador futuro pues...

Seguro que nuestros países competidores en el mediterráneo ya se han dado cuenta y no cometen los mismos errores. Y veremos como en breve todos nuestros habituales guiris se cambian sus destinos a Grecia, Turquía... eso ya empieza a pasar!

Y a propósito de "la segunda vivienda cae primero", me viene a la cabeza el caso de unos amigos que compraron una casa con objetivo de usarla como primera vivienda cerca de la playa que ya no pueden mantener... y aun no la han colocado al precio deseado, ni al deseado-rebajado, desde hace 8 meses que intentan. Porque aunque la casa es "mona", no es la mejor de la zona, y hay muchas otras, y aeropuertos quedan lejos... vamos, que el personal se empieza a poner más tiquismiquis, y ya parece que pasó el tiempo de "cualquier cosa se vende". Y desgraciadamente los que suelen pagar no son los altos especuladores, sino los que están en el límite y se arriesgan.


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