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  #1  
Antiguo 09-sep-2006, 11:00
Overlap Overlap está desconectado
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Hola Compañeros:

He hecho una simulacion en una hoja de calculo, Comparando los gastos de una hipoteca de 150.000 euros con un alquiler de 600 euros/mes. Plazo 25 años.

Gastos:
Total alquiler 160.684,03 euros ( actualizando el alquiler segun IPC).
Total Hipoteca: 150.000 euros (suponemos IPC=Tipo interes)


Conclusiones a las que he llegado:

1. El Gasto en compra es inferior al Gasto en Alquiler en aprox. 10.000 euros al cabo de los 25 años que dura la hipoteca (precios deflactados).

2. A este ahorro se suma el Valor de la casa aprox 190.000 euros (deflactado).

3. Por tanto, la ventaja de la compra frente al alquiler es de 200,000 euros (No se valora la ventaja fiscal de la compra).


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  #2  
Antiguo 09-sep-2006, 11:19
zulohunter zulohunter está desconectado
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Tu calculo me parece acertado, pero creo que deberias de buscar en el foro, donde ya se ha dicho una y mil veces que la tendencia burbujista no defiende el alquiler durante 25 años, sino la compra a un precio razonable.

Todo el mundo sabe que alquilar durante toda la vida no es la opcion mas acertada, pero comprar para pagar estando siempre con el agua al cuello es jugar a la ruleta rusa.


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  #3  
Antiguo 09-sep-2006, 11:28
Hayek Hayek está desconectado
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¿Estás seguro que con la cantidad de pisos construidos el precio del alquiler vaya subiendo según el IPC actual durante 25 años?

¿Qué tasa has utilizado en el cálculo de los intereses en el caso de la compra?

Última edición por Hayek; 09-sep-2006 a las 17:19


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  #4  
Antiguo 09-sep-2006, 12:25
Vagamundo Vagamundo está desconectado
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Iniciado por zulohunter
Tu calculo me parece acertado, pero creo que deberias de buscar en el foro, donde ya se ha dicho una y mil veces que la tendencia burbujista no defiende el alquiler durante 25 años, sino la compra a un precio razonable.

Todo el mundo sabe que alquilar durante toda la vida no es la opcion mas acertada, pero comprar para pagar estando siempre con el agua al cuello es jugar a la ruleta rusa.


Vamos a ver. Iré por partes:

1. Si la hipoteca es de aprox. 160.000 euros, quiere decir que el piso que compras vale 200.000, por lo que tienes que pagar un 10% de gastos y 40.000 para que te quede una hipoteca de Euribor + 0,40 en condiciones excepcionales. Es decir tienes que tener 60.000 del ala para empezar a hablar. Si los tienes, cojonudo, pero ya ese dinero lo tienes que contar también.

2. Hay un problema en nuestro país de pandereta. Los alquileres, especialmente en Madrid y en Barcelona, son altísimos en comparación con el precio de compra. En Sevilla, sin embargo, es mucho más rentable alquilar que comprar. Mi teoría es que es debido a la alta población flotante de estas ciudades y a la poca cultura de alquiler de este país (en Alemania, por ejemplo, se puede alquilar algo muy digno por unos 500 ó 600 euretes). Esto no quiere decir que cambie en el futuro.

3. El alquiler te da la posiblidad de ser libre respecto a los bancos.

4. Con las expectativas macroeconómicas que existen, los tipos van a subir. No sabemos a cuánto estarán dentro de cinco años, pero se pueden mantener en un 5 ó 6%, lo que sería más lógico que el 2% que hemos tenido.

Volved a hacer las cuentas.


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  #5  
Antiguo 09-sep-2006, 12:37
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A todo esto suma el IBI que has de pagar cada año. La comunidad en caso de que no sea una vivienda unifamiliar. El amueblar la casa. Todas las facturas (yo por ejemplo por mi alquiler no pago el agua). Las posibles reparaciones que te surjan en esos 25 años (aunque con la calidad de los edificios de este país ya me extrañaría que se te rompiera algo).

Bueno supongo que todavía me dejaré algo... por ejemplo el seguro del hogar. En fin, que tal vez te salga más rentable o tal vez no, depende de una serie de cosas difíciles de estimar a 25 años vista. Y ante todo intenta imaginarte que hará de aquí a 6 o 7 meses Trichet, siempre Trichet...


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  #6  
Antiguo 09-sep-2006, 12:38
el arquitecto el arquitecto está desconectado
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Iniciado por Overlap
Hola Compañeros:

He hecho una simulacion en una hoja de calculo, Comparando los gastos de una hipoteca de 150.000 euros con un alquiler de 600 euros/mes. Plazo 25 años.

Gastos:
Total alquiler 160.684,03 euros ( actualizando el alquiler segun IPC).
Total Hipoteca: 150.000 euros (suponemos IPC=Tipo interes)


Conclusiones a las que he llegado:

1. El Gasto en compra es inferior al Gasto en Alquiler en aprox. 10.000 euros al cabo de los 25 años que dura la hipoteca (precios deflactados).

2. A este ahorro se suma el Valor de la casa aprox 190.000 euros (deflactado).

3. Por tanto, la ventaja de la compra frente al alquiler es de 200,000 euros (No se valora la ventaja fiscal de la compra).

no me salen las cuentas a mi...
alquiler 600x12x25=180.000€ y no actualizo nada segun el ipc
por otro lado 150.00€ al 4% en 25 años son unos 237.000€
al 5% (por que no?) pues alrededor de 263.000€ a esto habria que sumarle numerosos gastos que paso de calcular, pero te los imaginas, impuestos varios, notarios, reparaciones, seguro, etc.

ahora bien, si la vivienda mantiene ese precio e incluso crece un, pongamos 3% anual (que va a ser que no, pero bueno) la vivienda costaria unos 300.000€ en 25 años, luego efectivamente, te sale rentable a pesar de que con el alquiler hayas dejado de pagar 60-80 mil €, tu vivienda cuesta 40-60 mil € mas de lo que has pagado...
claro que en 25 años, puede que bajen los precios de la vivienda mucho y luego suban mucho o menos, los alquileres van de la mano de los precios, la inflaccion igual se dispara o no... en fin, yo personalmente prefiero no tener deudas a largo plazo importantes y menos sobre cosas sobrevaloradas indecentemente...
revisa tus calculos, creo que algo falla...

Última edición por el arquitecto; 09-sep-2006 a las 12:43


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  #7  
Antiguo 09-sep-2006, 13:01
f5inet f5inet está desconectado
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Hola Compañeros:

He hecho una simulacion en una hoja de calculo, Comparando los gastos de una hipoteca de 150.000 euros con un alquiler de 600 euros/mes. Plazo 25 años.

Gastos:
Total alquiler 160.684,03 euros ( actualizando el alquiler segun IPC).
Total Hipoteca: 150.000 euros (suponemos IPC=Tipo interes)


Conclusiones a las que he llegado:

1. El Gasto en compra es inferior al Gasto en Alquiler en aprox. 10.000 euros al cabo de los 25 años que dura la hipoteca (precios deflactados).

2. A este ahorro se suma el Valor de la casa aprox 190.000 euros (deflactado).

3. Por tanto, la ventaja de la compra frente al alquiler es de 200,000 euros (No se valora la ventaja fiscal de la compra).

campeon, me parecen de puta madre tus calculos...

pero hay algo que no me cuadra... ¿donde estan los intereses que generan esa hipoteca de 150.000€? metele un 4%, tampoco seamos malos... resulta que para pagar esa hipoteca de 150.000€ en 25 años debes pagar unos 800€ mensuales... si multiplicamos por 12 meses y por 25 años nos sale que hemos pagado al final de la vida del prestamo 240.000€

con lo cual ahora tus cuentas son:
Total alquiler 160.684,03 euros ( actualizando el alquiler segun IPC).
Total Hipoteca: 240.000 euros (suponemos IPC=Tipo interes)

por lo cual, siempre, SIEMPRE es mejor el alquiler...

EDITO: ya te se han echado encima muchos mas antes que yo, no lo habia visto... asi que sumale el IBI, los gastos de notaria, y arreglar esa casa cuando algo se estropee... RESUMEN: comprate la casa y alquilanosla, anda...


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  #8  
Antiguo 09-sep-2006, 13:24
goa goa está desconectado
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He hecho una simulacion en una hoja de calculo, Comparando los gastos de una hipoteca de 150.000 euros con un alquiler de 600 euros/mes. Plazo 25 años.

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1. El Gasto en compra es inferior al Gasto en Alquiler en aprox. 10.000 euros al cabo de los 25 años que dura la hipoteca (precios deflactados).

2. A este ahorro se suma el Valor de la casa aprox 190.000 euros (deflactado).

3. Por tanto, la ventaja de la compra frente al alquiler es de 200,000 euros (No se valora la ventaja fiscal de la compra).

Yo te recomendaria hacer las cuentas otra vez pero con una compra de 100000 euros y un alquiler de 800 euros/mes............ya veras como asi te sale mucho mas claro que merece la pena comprar.......... .............que demonios, un alquiler de 1000 euros/mes que ahora los alquileres estan por las nubes.


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  #9  
Antiguo 09-sep-2006, 15:29
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He hecho una simulacion en una hoja de calculo, Comparando los gastos de una hipoteca de 150.000 euros con un alquiler de 600 euros/mes. Plazo 25 años.

Sí, parece todo correcto. Siempre que se cumplan tus premisas de partida, porque hay otros escenarios y la dificultad está en saber cual es el más probable. Los factores más decisivos son el tipo de interés, la diferencia entre el coste mensual del alquiler y el del prestamo y la evolución del precio de la vivienda.

- Si el precio del alquiler no es similar la precio de la cuota del prestamo tienes que contar el dinero que ahorras en esos 300 meses de prestamo y actualizarlo con la rentabilidad que le quieras sacar. En tu caso, suponiendo unos 150 euros mensuales de diferencia, el ahorro final (teniendo en cuenta el tipo de interes) sería de unos 50.000 euros. A medida que sube la diferencia van igualando los costes. En tu caso, por 150 euros, no merece la pena alquilar, salvo que varíen mucho los otros dos factores.

- Si el precio del alquiler es similar la precio de la cuota del prestamo, solo es rentable alquilar si apuestas por una bajada de precios. Logicamente si el piso se devalúa ya no tienes un piso de 150.000 euros.

- Y por ultimo los tipos de interes, conforme el tipo de interés sube, el prestamo se hace más caro y por el contrario tus ahorros te rentan más. En tu caso el tipo de interes es igual al IPC, pero no creo que el dinero gratis sea la tonica los proximos 25 años.

También hay que tener en cuenta lo que sucede despues de acabar de pagar el prestamo. En un caso tienes un piso y en el otro tienes un alquiler y dinero en metálico. Cada año ingresas o pagas la diferencia entre el precio del alquiler y la rentabilidad que saques a tus ahorros, comparado con la revalorización del piso.

Asi que la duda está en estimar los tipos futuros (posiblemente se puede hacer viendo los pasados), calcular con certeza la diferencia entre los pagos mensuales de alquilar y comprar y por último, adivinar el precio futuro del piso en 25 años. En este ultimo punto habrá que recurrir al vudú.

Última edición por mac1929; 09-sep-2006 a las 15:53


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  #10  
Antiguo 09-sep-2006, 15:48
mac1929 mac1929 está desconectado
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Iniciado por f5inet
campeon, me parecen de puta madre tus calculos...

pero hay algo que no me cuadra... ¿donde estan los intereses que generan esa hipoteca de 150.000€? metele un 4%

Dice que descuenta el IPC que es igual al tipo de interes. Por tanto no cuenta los intereses, actualizando todos los flujos a fecha de hoy el importe total es 150.000, su calculo es correcto.

Lo que creo que no es correcto son los supuestos 160.684,03 euros del alquiler porque por lógica, la cuota del alquiler debe ser más baja que la del prestamo y por tanto el coste del alquiler debe ser inferior a 150.000.

Iniciado por f5inet
con lo cual ahora tus cuentas son:
Total alquiler 160.684,03 euros ( actualizando el alquiler segun IPC).
Total Hipoteca: 240.000 euros (suponemos IPC=Tipo interes)

por lo cual, siempre, SIEMPRE es mejor el alquiler...

Aunque asi fuera, en el primer caso pagas 160.000 en el segundo pagas 240.000 y tienes un piso de (pongamos que vale lo mismo) 150.000, por tanto has pagado 90.000.

No es cierto que siempre es mejor el alquiler, de hecho yo diría que casi nunca lo es, salvo que se den ciertas circunstancias (que comento en otro post) y que ciertamente son las que se dan ahora mismo en España.

Última edición por mac1929; 09-sep-2006 a las 15:51


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