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  #11  
Antiguo 09-sep-2006, 18:26
Overlap Overlap está desconectado
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campeon, me parecen de puta madre tus calculos...

pero hay algo que no me cuadra... ¿donde estan los intereses que generan esa hipoteca de 150.000€? metele un 4%, tampoco seamos malos... resulta que para pagar esa hipoteca de 150.000€ en 25 años debes pagar unos 800€ mensuales... si multiplicamos por 12 meses y por 25 años nos sale que hemos pagado al final de la vida del prestamo 240.000€

amigo f5inet: no campeon, mira tienes que tener en cuenta la inflaccion. Si aproximadamente los tipos de interes = inflaccion (3,5-4%) los 240.000 euros que citas son, en terminos reales, 150.000 euros.


Lo que creo que no es correcto son los supuestos 160.684,03 euros del alquiler porque por lógica, la cuota del alquiler debe ser más baja que la del prestamo y por tanto el coste del alquiler debe ser inferior a 150.000.

el alquiler sube aproximadamente cada año lo que sube el IPC (4%) por eso en mis calculos suman 160.000. Aunque es verdad que no se tiene en cuenta las curvas de oferta y demanda, se supone que permanecen constantes. Previsiblemente subirá considerablemente la demanda de alquiler por el efecto inmigración y por los altos precios de los pisos. Por lo que entiendo que esa cifra es muy conservadora.

Última edición por Overlap; 09-sep-2006 a las 18:34


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  #12  
Antiguo 09-sep-2006, 18:32
loquesubebaja loquesubebaja está desconectado
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Yo veo otro fallo, presupone que un piso valorado en 150000 euros se alquila por 600 euros. Por ejemplo yo pago 1220 euros de alquiler y el piso vale (valor de venta) no menos de 500000 euros. Eso modifica todas las cuentas y hace más interesante el alquiler (con el consiguiente ahorro hasta cubrir la cuota de la hipoteca) y la inversión a plazo fijo del ahorro obtenido mes a mes.


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  #13  
Antiguo 09-sep-2006, 18:58
loquesubebaja loquesubebaja está desconectado
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Y otro fallo que se hace siempre cuando se echan estas cuentas:supones que un bien con 25 años de antigüedad y uso sigue aumentando automaticamente de precio, pase lo que pase. Lo siento no puedo estar de acuerdo...con el alquiler si que puedes tener cada 8 años casa nueva sin ningun problema (siempre que no te agobien las mudanzas)...esto es como estar soltero o estar casado.


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  #14  
Antiguo 09-sep-2006, 18:59
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http://www.enalquiler.com/


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  #15  
Antiguo 09-sep-2006, 19:21
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Iniciado por Overlap
el alquiler sube aproximadamente cada año lo que sube el IPC (4%) por eso en mis calculos suman 160.000.

Sí, pero si actualizas todo a fecha de hoy (o no cuentas el IPC) entonces el precio de alquiler es de 600x25x12 = 180.000. Es decir, en tu suposicion partes de que el alquiler es más caro que la compra.

Por resumir, se trata de quedarse con el bien más rentable, a elegir: dinero o piso. Si compras un piso a interes = IPC no incurres en gastos financieros, cambias tu dinero por un piso. Lo que pierdes es la disponibilidad del dinero para sacarle rentabilidad. Por tanto para decidir qué es mejor debes tener en cuenta qué vas a hacer con el dinero disponible. Meterlo en fondos, poner un bar, una inmobiliaria...

Un ejemplo. Imagina que tienes 50 kilos en el banco. Y que quieres habitar una casa de 50 kilos. Supongamos además que el piso se va a revalorizar el IPC. Tienes dos opciones, comprarla o alquilarla. Si optas por alquilarla sigues disponiendo de los 50 kilos pero tienes que pagar uno al año en concepto de alquiler. Si eres capaz de sacarle un 10% a tu dinero, te merece la pena la segunda opción porque sacas 1 kilo para el alquiler, 2 para mantener tu capital (IPC) y otros 2 para ti. Pero si el piso se revaloriza más de un 8% sale más rentable comprarlo.

Lo que quiero decir es que la respuesta depende de qué bien tiene mejores perspectivas de rentabilidad, el piso u otra inversión descontando el alquiler. Y para responder a esta pregunta la clave está en la evolución de los precios de los pisos. Por eso, creo que en unos cuantos años será más rentable alquilar. Pero de aqui a 25 años.... es imposible saberlo.


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  #16  
Antiguo 09-sep-2006, 20:58
punxabombolles punxabombolles está desconectado
Himbersor
 
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No me salen los número, en mi caso pago 580 euros de alquiler y si pidese una hipoteca a 20 años para pagar mi piso debería pagar 2500 euros al mes, suponiendo un euribor de un 4%.
Y además, quien puede asegurar que aquí no va a haber deflación? Hace unos años parecían imposible hiipotecas al 3%, pues lo mismo,puede suceder que los precios bajen; cuando en España ha habido una criss económica, el gobierno de turno respondía devaluando la peseta, pero como ahora tenemos el euro lo normal sería tener deflación en caso de crisis.


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  #17  
Antiguo 09-sep-2006, 21:11
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Una pregunta.. QUE NARICES TE VAS A COMPRAR POR 150000 EUROS. Porque hablas de pagar el 100% con hipoteca, no? Tal vez hablas de cuando estalle la burbuja y los precios sean esos? Entonces no tendras mas remedio que alquilar hasta entonces, que es exactamente lo que se recomienda en este foro. Y podras cambiar constantemente de piso encontrando cosas mejores/mas baratas y asi poder ahorrar para cuando llegue el momento de contratar la hipoteca.


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  #18  
Antiguo 09-sep-2006, 21:13
El_Cuervo El_Cuervo está desconectado
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Iniciado por mac1929
Sí, pero si actualizas todo a fecha de hoy (o no cuentas el IPC) entonces el precio de alquiler es de 600x25x12 = 180.000. Es decir, en tu suposicion partes de que el alquiler es más caro que la compra.

Exactamente. Overlap, no se de donde has sacado los 160000, sobre todo teniendo en cuenta que parece que estas a favor de la compra frente al alquiler, y este dato te beneficia. Si dices que los precios suben con el ipc, y a la vez les actualizas al 2006 con mismo el ipc, entonces el precio del alquiler es constante en euros del 2006

A mi me sale, con tus datos:
Gasto total alquiler, 600€: 180.000 € de 2006
Gasto total, hipoteca 150.000 , 4% a 25 años: 154.363,42 € de 2006
Te pego ahi abajo la tabla de excel para que veas mis calculos y les corrijas si crees que algo esta mal (todos podemos confundirnos) (y ademas ya ves que van a tu favor)

PERO: como ya te han dicho otros , abres un hilo llamado "compra o alquiler" donde metes unos datos de partida inventados y particulares, y quieres extraer conclusiones generales.

Y los datos que partida que metes son tremendamente sesgados. Veamos:

- Alquiler 600 € para el piso de 150000 :
Esto es tremendamente caro. No sé de donde habras sacado los datos. La hipoteca a 25 años se te queda en 790 €, cuando lo normal hoy en dia es que el alquiler sea un 50-70% de lo que costaria hacer la hipoteca a 40 años. En este caso 626*0.6=375€. Repite los calculos en la hoja que te doy, metiendo un alquiler de 400€, a ver que sale.

- Tipo interes 4%:
Un poco dificil es esto cuando la mayoria de prestamos son al euribor + 0.6 o 0.7 y el euribor ya va por el 3.7. Un 5% o un 6% me parece mas razonable, y recuerda que el limite superior lo tenemos en el 14% de no hace pocos años.

- Interés real cero (ipc=euribor)
Como ahora tenemos interés real negativo, piensas que ponerle a cero te va a proteger de críticas por arrimar demasiado los datos de partida a tu campo. Pero la realidad es que en una economía haya ir- es una anomalía muy inusual, que aqui llevamos teniendo desde hace unos años debido a la entrada en el euro. Pero esto no será lo normal dentro de 25 años. El ipc dos puntos por debajo del interes parece mas razonable y es lo normal. No olvidar que en el 98 el ipc fue del 1.8% (para tener la cota inferior)

-El alquiler puede subir debido a los inmigrantes:

Tu opinión es respetable, pero a mí mas bien me parece que lo unico que pueden hacer es bajar, cuando las 800000 viviendas vacias que tenemos en españa tengan que salir al mercado porque la hipoteca se haga mas dificil de pagar. Y si ahora mismo los inmigrantes tienen que meterse en pisos de 6 en 6, y segun tu suposicion el precio del alquiler subiria aun mas, con lo que con sus sueldos tendrian que hacinarse aun mas, calcula cuantos imigrantes de más tienen que entrar para llenar esos pisos... Hoy en dia, lo unico que sube aqui es la hipoteca.

-IBI, comunidad, derramas, gastos de notaria (10% de la venta)

Como te han dicho varios foreros, esto no lo has tenido en cuenta. Ese 10% inicial puede ser crucial.

-Supones que la casa va a subir en términos reales.

Esto también es una anomalía de la burbuja que estamos viviendo, históricamente el precio de las viviendas NUEVAS sube un poco por encima del ipc, pero aqui estamos hablando de una vivienda ya antigua (porque a ver que cojones puedes comprar por 150k hoy dia, visita el blog de zulitos: 20m2...). Te lo digo yo, que en mi familia se ha vendido la casa del abuelo hace poco y el precio esta muy, pero muy, por debajo de lo que saldria de aplicar el ipc de todos estos años al precio de compra inicial (también es cierto que entran las increibles subidas de los 70, pero bueno)

En resumen, y para acortar este ladrillo, nadie dice que la verdad universal es que es mejor alquilar. Depende de las condiciones. Hay que mirar que condiciones tenemos en cada momento, y darse cuenta de que aunque en general en 1979, en 1985 o en 1995 salia mejor comprar, HOY, en 2006, lo mejor es alquilar a ver que pasa.

Claro, si te ponen una pistola en la cabeza y te dan a elegir entre alquiler a 600€ y subiendo cada año, o hipoteca a 626€ fija para siempre , que es tu caso, pues no habria que pensar mucho. Pero es que lo que tenemos ahora mismo es alquiler a 600€ mas o menos constante e hipoteca a 1200€ subiendo a marchas forzadas. No es lo mismo.

Última edición por El_Cuervo; 09-sep-2006 a las 21:17


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