Burbuja.info - Foro de economía > > > que mejor sitio para ver si suben los embargos?
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  #11  
Antiguo 07-sep-2006, 23:55
RANGER RANGER está desconectado
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Iniciado por sephon
Y que pasaria si el valor de tasacion fuese menor que las cargas? Esto se podria dar en el futuro... Te tendrian que pagar por quedartelo?

Sí, y además te regalan una vajilla de esas que dan lo bancos.


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  #12  
Antiguo 08-sep-2006, 00:00
Corralito Corralito está desconectado
Cuñado ninja
 
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En primer lugar os dejo el enlace a la página de subastas de la Agencia Tributaria:

https://aeat.es/subastas/

Y respecto a lo que se comenta en este post unas cuantas puntualizaciones:

1º el número de inmuebles que aparecen para subasta, si no tenemos datos de periodos anteriores, no lo considero significativo de nada. Además para iniciar un procedimiento de ejecución de un inmueble, se debe actuar previamente contra el patrimonio del deudor más líquido (cuentas bancarias, sueldos, créditos, etc).

2º respecto al valor de tasación dadle la importancia que tiene: es un precio de referencia para (considerando las cargas) iniciar la subasta. Quien acude a subasta tiene mas o menos claro lo que está dispuesto a pagar por el inmueble independientemente del valor que se haya fijado en la tasación.

3º Las mitades indivisas tiene su origen, principalmente, en las herencias. Si hay trés herederos de un mismo inmueble cada uno de ellos sera dueño de una tercera parte indivisa.

4º El precio obtenido en la subasta (remate), y teniendo en cuenta que las cargas preferentes subsisten, va en primer lugar al ejecutante hasta cubrir la deuda. Si hubiera sobrante; es decir si con el precio de la subasta se cubre la deuda del ejecutante (S.S, AEAT,etc), el dinero iría a parar a las cargas posteriores. Solo una vez cubiertas estas, iría el dinero al bolsillo del deudor.


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  #13  
Antiguo 08-sep-2006, 01:26
RANGER RANGER está desconectado
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Iniciado por >> 47 <<
Si solo para participar en la subasta tienes que entregar un talón con un porcentaje del valor tasado de salida, de momento la mayoría solo podrán participar en tercera convocatoria, o como mucho en segunda. Los precios tasados actuales seguirán restringiendo la participación de mucha gente hasta para solo participar en las subastas.

Otra cosa a dirimir es qué hay que hacer con los inquilinos del bien adjudicado. ¿A quien protegen los jueces actuales? ¿Al acreedor, al subastero, o a la familia con niños y abuelos que según la constitución tiene derecho a vivienda digna, y que se han arruinado o quedado sin empleo y sin poder hacer frente a las deudas?

Existe legislación al respecto, los jueces deben aplicar dicha ley:

Artículo 661. Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho. Publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta.



1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación.

En el anuncio de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al tribunal de la ejecución.

2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.

Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en el anuncio de la subasta.

Artículo 675. Posesión judicial y ocupantes del inmueble.


1. Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado.

2. Si el inmueble estuviera ocupado, se procederá de inmediato al lanzamiento cuando el tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.

3. La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.

4. El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda.


Lo que preguntas, dirígete a los legiladores, que entre otras cosas, modificaron la ley para que no sea obligatorio publicar en Boletines Oficiales, etc... las subastas judiciales, con lo que si quieres enterarte de una subasta, o te consigues meter en una mafia subastera, o te recorres los juzgados leyendo los tablones de anuncios.


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  #14  
Antiguo 08-sep-2006, 02:03
RANGER RANGER está desconectado
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Iniciado por >> 47 <<
¿Y qué razones dieron esos servidores de los ciudadanos para eliminar TRANSPARENCIA, y convertirlo todo en más opaco y restringido?

Teoricamente, reducir las costas judiciales, ya que los gastos de la publicación iban a cargo del demandado. En la práctica, todo lo contrario, ya que se ahorra ese gasto, pero como hay menos postores, es muy posible que el importe de la subasta sea más bajo (sin tener cuenta precios acordados antes de la subasta, etc..).


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  #15  
Antiguo 08-sep-2006, 04:48
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
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Como te quedas con las cargas, si se vendiese en subasta por ese precio (los 83.000), es como si lo hubieses comprado en la calle por 140.

Que tontería ... entonces al final lo compras a precio de mercado?? Eso no puede ser, y además, si se subasta por ese precio ... qué sentido tendría pujar? Si ya no se puede subir más sin sobrepasar el precio tasado ... Eso no puede ser así.


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  #16  
Antiguo 08-sep-2006, 09:56
amadeus amadeus está desconectado
Himbersor
 
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Enhorabuena Ranger. Conoces el tema. Permíteme unas preguntas porque yo sólo entiendo de números y las leyes me vuelven loco.

1.-Luego una vez que he pagado el remate-precio final o como se llame..pongamos hoy. ¿cuando podría entrar en esa vivienda que he comprado, suponiendo que esté en estado "habitable", y sin inquilinos, suponiendo que éstos fueron su justo propietario que ha tenido mala suerte, dicho sea de paso? parece que el tema se puede alargar..¿podrías dar periodos de tiempo aprox.?

(a) si el tipo no quiere irse
(b) si lo ha alquilado con o sin papelito o contratito de esos "con membrete del estado"
(c) (perdona pero esto he oído que pasa) si se lo ha dejado a una cuadrilla de 10-15 "indocumentados" (cada cual que les ponga cara) que viven en la "economía sumergida"

2.- ¿podrías dar alguna idea de lo que preguntan por ahí: caso del inquilino desauciado con hijos y ancianos que mantener? aunque la ley me proteja ¿qué dice el juez si puede aplicarme la "justicia social" (yo asalariado)?

Disculpa que me atreva a ir al detalle y entiendo si opinas que "lo que tengo que hacer es contratar un abogado antes de meterme en subastas"

Abrazo y gracias


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  #17  
Antiguo 08-sep-2006, 10:30
Amintas Amintas está desconectado
porompompero
 
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Hola,

Sólo quería puntualizar un par de cosas.

1. Las tasaciones de las subastas también sufren de nuncabajitis, por lo que los precios de salida suelen ser iguales que a los de mercado, con lo que supone. Antiguamente, con la Ley de enjuicimaiento anterior, por razones que desconozco, las tasaciones eran siempre más bajas que los precios de mercado. Al menos en la mayor parte de los juzgados y entidades públicas que pueden embargar y ejecutar. Por tanto, la gracia de las subastas está en poder entrar en algo decente a la segunda, cuando se produce una reducción del valor de salida. Con un posible estallido de la burbuja, en este negocio se tardará bastante en notar por la intervención de los bancos.

2. Llevo muchos años siguiendo subastas y en muy pocas ocasiones he visto chollos reales. La mayor parte de los embargos son procedimeintos hipotecarios que no se pueden ejecutar porque no acude nadie o se echan atras. Los bancos acaban quedandose con la propiedad (sobre todo con la nueva ley) o buscando a un comprador de entre sus clientes.

3. Los subasteros no se dan en todos los juzgados. Hay juzgados absolutamente virgenes de su presencia, sobre todo porque no les interesa la gestión de un inmueble que no tienen cerca de su residencia. Suelen concentrarse en las grandes ciudades. Muchos son abogados que reunen dinero de muchos de sus clientes para comprar una propiedad a bajo precio y después venderla a un precio mayor y repartir los beneficios. Y luego están las empresa de renegociación de deuda que acuden a las subastas a petición del embargado y la sacan a bajo precio para devolverséla a la cliente con una refinanciación a condiciones mejores.

4. Antiguamente existía una publicación que se podía comprar en bastantes kioskos que contenía listados de las subastas judiciales aparecidas en los boletines oficiales. Yo sinceramente os recomiendo que si queréis meteros en esto os acostumbréis a pasar por los diferentes juzgados, unidades de ejecución y demás de AEAT, ayuntamientos, SS, etc... La cuestión es que slga algo que os guste. Por cierto, en esos sitios podeis pedir que alguien os asesore sobre la situación en la que se encuentra cada embargo.


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  #18  
Antiguo 08-sep-2006, 13:51
RANGER RANGER está desconectado
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Iniciado por Especulador_inmobiliario
Que tontería ... entonces al final lo compras a precio de mercado?? Eso no puede ser, y además, si se subasta por ese precio ... qué sentido tendría pujar? Si ya no se puede subir más sin sobrepasar el precio tasado ... Eso no puede ser así.

Vamos a ver, si es una tontería, ilumínanos y explica tú como funciona. Nadie ha dicho que se vaya a vender a precio de mercado. Ni que nadie se adjudique la finca por el precio de subasta de salida. Lee los posts con más atención:

Iniciado por RANGER
Está tasado por importe A

Tiene cargas por importe B

Luego se subasta por A-B.

Como te quedas con las cargas, si se vendiese en subasta por ese precio (los 83.000), es como si lo hubieses comprado en la calle por 140.

Si tú sabes que algo cuesta en el mercado 100, tiene cargas por valor de 60, y se subasta por 50, no hace falta ser muy listo para ver que no vale la pena y la subasta quedará desierta.

En cambio, si el valor de mercado es 100, tiene cargas por valor de 20, y se subasta por 60, quizás te interese pujar. Aunque es muy posible que el precio de la subasta ya esté preacordado (los profesionales del tema acuerdan entre ellos quien se lo queda y a que precio, y si alguien como tú puja, te subirán la puja para que te lo quedes por un valor superior, o si se lo acaba adjudicando uno de ellos por encima del valor, reparten pérdidas y se quedan tan tranquilos)


Edito: "eso no puede ser", esa frase me suena. Ah, sí, "eso no puede ser, los pisos no pueden bajar", "eso no puede ser, el gobierno no lo permitirá", "eso no puede ser, los intereses no suben", "eso no puede ser, yo compré antes de que subiera el urivor",....

Última edición por RANGER; 08-sep-2006 a las 13:56


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  #19  
Antiguo 08-sep-2006, 14:28
RANGER RANGER está desconectado
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Iniciado por amadeus
Enhorabuena Ranger. Conoces el tema. Permíteme unas preguntas porque yo sólo entiendo de números y las leyes me vuelven loco.

1.-Luego una vez que he pagado el remate-precio final o como se llame..pongamos hoy. ¿cuando podría entrar en esa vivienda que he comprado, suponiendo que esté en estado "habitable", y sin inquilinos, suponiendo que éstos fueron su justo propietario que ha tenido mala suerte, dicho sea de paso? parece que el tema se puede alargar..¿podrías dar periodos de tiempo aprox.?

(a) si el tipo no quiere irse
(b) si lo ha alquilado con o sin papelito o contratito de esos "con membrete del estado"
(c) (perdona pero esto he oído que pasa) si se lo ha dejado a una cuadrilla de 10-15 "indocumentados" (cada cual que les ponga cara) que viven en la "economía sumergida"

2.- ¿podrías dar alguna idea de lo que preguntan por ahí: caso del inquilino desauciado con hijos y ancianos que mantener? aunque la ley me proteja ¿qué dice el juez si puede aplicarme la "justicia social" (yo asalariado)?

Disculpa que me atreva a ir al detalle y entiendo si opinas que "lo que tengo que hacer es contratar un abogado antes de meterme en subastas"

Abrazo y gracias


Si el piso no tiene problemas de inquilinos, una vez pagado el total creo que puedes tomar posesión de inmediato, pero siento no poder concretar más.

Si hay alguien, es como si el piso hubiese sido tuyo desde antes, lo único que cambia es el propietario, si hay alguien de alquiler, deberás respetar dicho alquiler, si hay alguien de forma ilegal, es como si en un piso tuyo te entrasen a vivir, un lío.

Normalmente los que se dedican a esto intentan negociar con quien hay en el piso para agilizar su salida y evitar destrozos (acuerdo económico, por supuesto)

Un piso de subasta normalmente no lo ves antes, y es posible que sólo te encuentres las cuatro paredes, si has perdido el piso es posible que lo destroces como pataleta.

No aconsejo a nadie meterse en subastas sin conocer bien el tema, te puedes pillar los dedos fácilmente (he conocido algún caso, supuestos chollos que después no lo eran). Si no es una auténtica ganga (difícil que la haya, y los que se dedican seguro que la han detectado, y pujaran por ella), no vale la pena tener según que quebraderos de cabeza por ahorrarte algo en el precio.

Última edición por RANGER; 08-sep-2006 a las 14:36


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  #20  
Antiguo 08-sep-2006, 15:20
amadeus amadeus está desconectado
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Gracias Ranger. Necesito conocer el tema con muchísimo más detalle como parece por tu explicación.

Para aclarar el tema de las subastas, pues:

1.- Debo partir de mi valor personal del piso objetivo
2.- Restarle todo un reformón (vamos, mucho más que simplemente pintar)
3.- Si hay bicho....directamente pactar con él antes (asumiendo el riesgo de ese "pactar" con un bicho semejante) para que se vaya sin llevarse las paredes y baldosas

Ahora entiendo porque los que compran en subasta siempre se refieren a "comprar con.....51% de su valor de tasación judicial". Está claro que es un campo para profesionales del sector.

Abrazo y enhorabuena por tus aportaciones


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