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  #21  
Antiguo 12-sep-2006, 21:19
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por el arquitecto
vaya!! asi que tenemos que por un lado sube el amigo euribor y por otro, al subir la morosidad, sube el +0'6...
subida+subida=subidon!! lo cual añadiria mas leña al fuego, puesto que podria disparar la morosidad, no??

por otro lado, con intereses altos, el principal (aun al 80%) por las nubes, escaso margen de refinanciacion..., se pararia en seco (o en mojado, a estas alturas...) la concesion de hipotecas y con ello la venta de pisos... es aqui donde querias llegar??

Sí, pero no estoy seguro de como evolucionan las primas de riesgo. No sé si realmente el porcentaje adicional que se suma el euribor (el diferencial que se aplica) que cobran los bancos puede también variar a lo largo de la vida de la hipoteca.


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  #22  
Antiguo 12-sep-2006, 22:34
polen polen está desconectado
Niño entre el Centeno
 
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hola amigos

Pues el diferencial (+ xx) es fijo y no sube.

Tb decir q hay mucha gente con hipoteca y con dinerillo en el banco q no amortizan por aquello de ...(y si cambio de pareja, divorcio, etc...). Cuando los tipos de interes sean positivamente positivos, muchos se dejaran de tonterias y amortizaran hipoteca.

Otro dato a analizar es cuanto tienen los españolitos en cuentas a pesar de tener hipoteca?.

El espesor (grosor de la cubierta) de la burbuja es proporcional a la capacidad de amortizacion.....

Si hace 6 años cobraba 150000 pts y pude comprar por 30 M. Pq ahora q cobro 1500 eur no podria comprarme algo de 300.000 ?

Queda ahi eso.

Burbuja si, pero....en el 2009 maricon el ultimo para comprar... ya lo vereis... yo estaria muy atento a la Fed y cuando empiezen a bajar tipos...volvereis a ver las gruas como setas


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  #23  
Antiguo 12-sep-2006, 22:52
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por polen
hola amigos

Pues el diferencial (+ xx) es fijo y no sube.

Tb decir q hay mucha gente con hipoteca y con dinerillo en el banco q no amortizan por aquello de ...(y si cambio de pareja, divorcio, etc...). Cuando los tipos de interes sean positivamente positivos, muchos se dejaran de tonterias y amortizaran hipoteca.

Otro dato a analizar es cuanto tienen los españolitos en cuentas a pesar de tener hipoteca?.

El espesor (grosor de la cubierta) de la burbuja es proporcional a la capacidad de amortizacion.....

Si hace 6 años cobraba 150000 pts y pude comprar por 30 M. Pq ahora q cobro 1500 eur no podria comprarme algo de 300.000 ?

Queda ahi eso.

Burbuja si, pero....en el 2009 maricon el ultimo para comprar... ya lo vereis... yo estaria muy atento a la Fed y cuando empiezen a bajar tipos...volvereis a ver las gruas como setas

Los que tu dices, esos que tienen capacidad extra de amortización, que los hay, no están dentro de los que se cuantifican en las hipotecas de riesgo, eso con seguridad. Es obvio que no todo el mundo va a caer con su hipoteca y todo el equipo. En principio, a medida que suben los tipos solo caerán las hipotecas marginales (las que están en el límite de lo que pueden permitirse pagar). El problema es que se han concedido demasiadas hipotecas de riesgo en los últimos años.

Luego están los riesgos de segunda ronda (los que se producirían por una mala evolución de la economía), que podrían hacer que aumentara el número de hipotecas en el margen.

Respecto al diferencial o margen. Este varía de una entidad a otra y de una a otra hipoteca. En general, el margen suele ser mayor para los clientes que se consideran más arriesgados. Sigo sin saber si este es constante en toda la vida de la hipoteca (si es así demuestralo con referencias concretas), o si existen diversas modalidades de hipotecas en las que la entidad puede revisar el margen. En cualquier caso, el diferencial para las nuevas hipotecas también puede ir aumentando con el paso del tiempo. Aunque probablemente, las variaciones en el diferencial no puedan llegar a ser tan sustanciales como las del índice de referencia.

Respecto a tus decisiones de compra... pues eso, son tus decisiones y punto. Por mí puedes hacer lo que te venga en gana si te dejan.


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  #24  
Antiguo 12-sep-2006, 23:58
polen polen está desconectado
Niño entre el Centeno
 
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como esta el patio...

Cuando compras, escrituras ante notario dos veces, una es la escritura de propiedad y otra es la escritura de la hipoteca donde se hace referencia a las condiciones euribor + xx, comisiones mininas de amortizacion, subrogacion, cancelacion, etc...

El diferencial si te parece excesivo lo negocias a la baja, pero entonces te lo condicionaran a que suscribas un seguro de vida con la entidad (opcional).

En Italia (un familiar) se lo dan a Euribor + 1.5 % y yo tengo uno del euribor + 0.5 (no es el mejor pero no me puedo quejar)

Tan solo digo q es mejor esperar y comprar entre 2009 y 2012, pero mucho cuidadito con lo q haga la Fed pq igual las fechas se avanzan o igual esto peta y nos vemos todos en el contenedor de las basuras a la hora de la cenar.

Si esto peta el cerrojazo bancario seria de tal magnitud q los no hipotecados no tendran suficiente acceso al credito, me explico:

El tinglado lo tienen muy bien montado...

Tu aceptas el riesgo y das pasta al banco. El banco te garantiza q mientras pagues las cuotas religiosamente, podras volver a disponer del capital amortizado (fidelizacion). Sabes q supone eso?...
Si esto peta, muy bien, se joden los hipotecados, los bancos cerrojazo limpio (pero no para los hipotecados). En cuanto el entorno economico vuelva a dar sintomas de crecimiento de esas mismas hipotecas sobrevaloradas de pisos sobrevalorados saldran miles de millones de euros directos a especular en vivienda y dar por el culo a los q no se hipotecaron antes.

Resumiendo es tener acceso o no tener acceso al credito para pisar y lucrarte a costa del hijo del vecino.

Sabes q muchos tienen pisos vacios (ni piensan alquilarlos) pq de esas hipotecas y en pocas horas pueden disponer de una liquidez brutal?


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  #25  
Antiguo 13-sep-2006, 00:12
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por polen
Si esto peta el cerrojazo bancario seria de tal magnitud q los no hipotecados no tendran suficiente acceso al credito, me explico:

El tinglado lo tienen muy bien montado...

Tu aceptas el riesgo y das pasta al banco. El banco te garantiza q mientras pagues las cuotas religiosamente, podras volver a disponer del capital amortizado (fidelizacion). Sabes q supone eso?...
Si esto peta, muy bien, se joden los hipotecados, los bancos cerrojazo limpio (pero no para los hipotecados). En cuanto el entorno economico vuelva a dar sintomas de crecimiento de esas mismas hipotecas sobrevaloradas de pisos sobrevalorados saldran miles de millones de euros directos a especular en vivienda y dar por el culo a los q no se hipotecaron antes.

Resumiendo es tener acceso o no tener acceso al credito para pisar y lucrarte a costa del hijo del vecino.

Sabes q muchos tienen pisos vacios (ni piensan alquilarlos) pq de esas hipotecas y en pocas horas pueden disponer de una liquidez brutal?

A ver, te faltan un par de puntos, creo yo:
1. Si los no hipotecados no tienen acceso al crédito, el valor potencial de la vivienda es el cash que tenga la demanda, que en Spain, tiende a cero.
2. Si el valor potencial tiende a cero, hay ampliación de garantía a los hipotecados, que de no cubrirse, ejecución de hipoteca, y precios mas tendientes a cero por sobreoferta.
El esfuerzo de acceso no puede ser peor que ahora. Lo de la exclusión de la demanda es un mito.


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  #26  
Antiguo 13-sep-2006, 00:13
Marai Marai está desconectado
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En Italia (un familiar) se lo dan a Euribor + 1.5 % y yo tengo uno del euribor + 0.5 (no es el mejor pero no me puedo quejar)

Lo que yo pregunto es si en el contrato no hay ninguna cláusula que permita a la entidad presataria revisar el diferencial.

Sabes q muchos tienen pisos vacios (ni piensan alquilarlos) pq de esas hipotecas y en pocas horas pueden disponer de una liquidez brutal?

Si has amortizado parte del principal, efectivamente, se puede refinanciar la hipoteca sacando bastante dinero que la gente usa (o viene usando) para comprarse un coche, financiarse reformas de la casa etc. No cuentas nada nuevo, precisamente varios posts más arriba ya hemos apuntado que entre el 20-30% de las hipotecas corresponden a refinanciaciones y que las refinanciaciones son lo que más ha aumentado en los últimos tiempos. Pero esta jugada es cada vez más peligrosa a medida que aumentan los tipos y, precisamente, muchísimas de estas refinanciaciones incluyen hipotecas de alto riesgo, muchas de ellas financiadas por entidades que tienen cláusulas abusivas. Además se corre el riesgo de encontrarse con una hipoteca cuyo valor de amortización es muy superior al valor real de la casa cuando resulta que las casas ya no se venden tan bien como antes.


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  #27  
Antiguo 13-sep-2006, 01:51
Nico Nico está desconectado
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Estupendo análisis y, si se fijan, tienen el ejemplo claro de POR QUE esto es una "burbuja" y de POR QUE "las casas si pueden bajar".

Separemos la paja del trigo:

1) En ESTE MOMENTO en España, la compra de inmuebles está en RELACION DIRECTA con la liquidez del mercado financiero (manifestado en forma de hipotecas a manos llenas).

2) Es MUY BAJA la posibilidad de vender viviendas SIN FINANCIACION.

3) El mercado ha ido ESTIRANDO los plazos (40 - 50 años) para aprovechar hasto los pepitos de menores ingresos, pero ese límite ya se ha alcanzado.

4) La SUBA de intereses y la imposibilidad de ampliar aún más los plazos, pone al sistema en su LIMITE TECNICO.

5) Si a eso se suma una serie de políticas MAS RESTRICTIVAS para el otorgamiento (tasaciones a la baja, porcentajes hipotecados menores al 100% que eran habituales en el mercado), todo esto impacta de lleno en el PRECIO de la vivienda.

6) El precio de la vivienda en España esta SOBREVALORADO por el exceso de demanda. Al bajar la demanda, el precio tendrá que ajustarse a su "NIVEL TECNICO" que estará dado por:

- Plazo máximo de la hipoteca
- Valor resultante de la cuota como porcentaje del ingreso.

7) Un compañero en otro tema, mostraba cómo una cuota de 1400 euros HOY daban para una vivienda de 300.000 euros de precio en hipoteca de 40 años y cómo, esa misma cuota (1400 euros), servía para comprar una vivienda de 180.000 euros en un contexto de 20 años.

===

Todo explicado. O suben los sueldos, o baja el interés, o bajan los precios de la vivienda si el mercado desea continuar el "movimiento".

A quién le quedan dudas ?


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  #28  
Antiguo 13-sep-2006, 09:28
dds-4 dds-4 está desconectado
Astrocotoc
 
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Iniciado por Nico
Estupendo análisis y, si se fijan, tienen el ejemplo claro de POR QUE esto es una "burbuja" y de POR QUE "las casas si pueden bajar".

Separemos la paja del trigo:

1) En ESTE MOMENTO en España, la compra de inmuebles está en RELACION DIRECTA con la liquidez del mercado financiero (manifestado en forma de hipotecas a manos llenas).

2) Es MUY BAJA la posibilidad de vender viviendas SIN FINANCIACION.

3) El mercado ha ido ESTIRANDO los plazos (40 - 50 años) para aprovechar hasto los pepitos de menores ingresos, pero ese límite ya se ha alcanzado.

4) La SUBA de intereses y la imposibilidad de ampliar aún más los plazos, pone al sistema en su LIMITE TECNICO.

5) Si a eso se suma una serie de políticas MAS RESTRICTIVAS para el otorgamiento (tasaciones a la baja, porcentajes hipotecados menores al 100% que eran habituales en el mercado), todo esto impacta de lleno en el PRECIO de la vivienda.

6) El precio de la vivienda en España esta SOBREVALORADO por el exceso de demanda. Al bajar la demanda, el precio tendrá que ajustarse a su "NIVEL TECNICO" que estará dado por:

- Plazo máximo de la hipoteca
- Valor resultante de la cuota como porcentaje del ingreso.

7) Un compañero en otro tema, mostraba cómo una cuota de 1400 euros HOY daban para una vivienda de 300.000 euros de precio en hipoteca de 40 años y cómo, esa misma cuota (1400 euros), servía para comprar una vivienda de 180.000 euros en un contexto de 20 años.

===

Todo explicado. O suben los sueldos, o baja el interés, o bajan los precios de la vivienda si el mercado desea continuar el "movimiento".

A quién le quedan dudas ?

Yo en parte estoy con lo que dice polen sobre que hay mucha vivienda cerrada que ni se alquila ni se vende. Esto siempre ha sido asi y asi seguirá. En este foro se habla mucho de los pepitos (y evidentemente los hay) y siempre se obvia que hay un porcentaje MUY ELEVADO de pisos vacios que son propiedad de gente con mucha pasta (los ricos de siempre, vamos) y que les importa un cuerno tenerlos cerrados 10 años mas. Solo recuerdo que en el año 2003 habia 65.000 viviendas en Barcelona cerradas, sin habitar.


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  #29  
Antiguo 13-sep-2006, 17:14
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Iniciado por dds-4
Yo en parte estoy con lo que dice polen sobre que hay mucha vivienda cerrada que ni se alquila ni se vende. Esto siempre ha sido asi y asi seguirá. En este foro se habla mucho de los pepitos (y evidentemente los hay) y siempre se obvia que hay un porcentaje MUY ELEVADO de pisos vacios que son propiedad de gente con mucha pasta (los ricos de siempre, vamos) y que les importa un cuerno tenerlos cerrados 10 años mas. Solo recuerdo que en el año 2003 habia 65.000 viviendas en Barcelona cerradas, sin habitar.

¿Y?
¿que se deduce de ello?


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  #30  
Antiguo 13-sep-2006, 17:18
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Yo en parte estoy con lo que dice polen sobre que hay mucha vivienda cerrada que ni se alquila ni se vende. Esto siempre ha sido asi y asi seguirá. En este foro se habla mucho de los pepitos (y evidentemente los hay) y siempre se obvia que hay un porcentaje MUY ELEVADO de pisos vacios que son propiedad de gente con mucha pasta (los ricos de siempre, vamos) y que les importa un cuerno tenerlos cerrados 10 años mas. Solo recuerdo que en el año 2003 habia 65.000 viviendas en Barcelona cerradas, sin habitar.

Es decir, que estás de acuerdo con la idea de que la vivienda no es un bien de producción industrial, con unos costes y un margen razonable, y crees que el mercado no se va a equilibrar.
Yo creo que al promotor, con el margen brutal que tiene, no le importa convertirse en un productor estandar, con un margen normal.
No van a cerrar, ni a quebrar. De hecho, van a surgir mas.
Aunque a los bancos no les guste.


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