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  #11  
Antiguo 08-sep-2006, 21:01
DSG DSG está desconectado
Madmaxista
 
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Marai……tengo una duda….sobre lo que has planteado…… y me parece interesante….ya que has establecido la evolución actual de la contratación de hipotecas……ahora el concepto que más me ha llamado la atención y que hasta ahora no había caído es la toma de decisión de compra……….. el mercado hipotecario de obra nueva solo refleja las decisiones tomadas anteriormente…. es decir que va con retraso de 18 meses que es el periodo de entrega del bien….……. ¿ que porcentaje ,si este es representativo, supone sobre el total de las hipotecas contratadas??...... y si el porcentaje de obra nueva es representativo…………. puedes hallar la evolución de numero de hipotecas contratadas solo de obra nueva…. ya que en el punto donde haya cambiado de tendencia o donde empiecen a caer….cruzado con el precio….nos daría una idea de cual es el precio donde la demanda se retrae ante el precio…….


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  #12  
Antiguo 08-sep-2006, 21:10
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por DSG
Marai……tengo una duda….sobre lo que has planteado…… y me parece interesante….ya que has establecido la evolución actual de la contratación de hipotecas……ahora el concepto que más me ha llamado la atención y que hasta ahora no había caído es la toma de decisión de compra……….. el mercado hipotecario de obra nueva solo refleja las decisiones tomadas anteriormente…. es decir que va con retraso de 18 meses que es el periodo de entrega del bien….……. ¿ que porcentaje ,si este es representativo, supone sobre el total de las hipotecas contratadas??...... y si el porcentaje de obra nueva es representativo…………. puedes hallar la evolución de numero de hipotecas contratadas solo de obra nueva…. ya que en el punto donde haya cambiado de tendencia o donde empiecen a caer….cruzado con el precio….nos daría una idea de cual es el precio donde la demanda se retrae ante el precio…….

Los datos del primer trimestre de ventas de vivienda son aproximadamente 230,000 en total de los que 93,000 correspondieron a vivienda nueva. El total de hipotecas de ese trimestre fué de unas 360,000. Efectivamente muchas de las hipotecas concedidas en el trimestre correspondieron a decisiones de compra anteriores. El caso más extremo es el de las compras sobre plano entre 12 y 24 meses antes de la concesión de la hipoteca. Si bien algunas de las compras de piso nuevo se hacen sobre plano, otras se hacen durante la construcción y otras cuando ya es habitable el inmueble. También las ventas de pisos de segunda mano llevan un cierto tiempo, aunque no tan largo normalmente. Creo que es imposible determinar cual es el promedio del tiempo transcurrido desde la decisión de compra hasta que se formalizan el contrato y la hipoteca. Pero efectivamente, las ventas de un trimestre reflejan la actitud del comprador con cierto retraso. También parece que muchas de las hipotecas sobre vivienda en este trimestre no estaban necesariamente asociadas a una compra, o estuvieron asociadas a una compra que no fué registrada por el ministerio. Luego haré un cuadro sobre número de hipotecas y número de casas vendidas, a ver si esos datos son también paralelos (no lo creo).

Última edición por Marai; 08-sep-2006 a las 22:40


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  #13  
Antiguo 08-sep-2006, 22:10
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Tapayogurista
 
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Iniciado por ludvan
A mi en La Caixa me dijo mi querido asesor ("compra ya, que esto no baja") que las hipotecas hoy en día no las dan tan alegremente como antes y que además el Banco de España les ha medio obligado a contratar únicamente hipotecas al 80%. Si son de más de este porcentaje entonces están obligados a meter un palo al hipotecado de no sé cuánta cantidad (proporcional al precio de la vivienda, lógicamente). Con esto evitan que todo el mundo se meta en una hipoteca sin tener un duro ahorrado.
Esta medida no me parece en absoluto mala, por lo menos todos estos zumbados que se meten en pisos sin pensárselo dos veces tendrán que reflexionar unos meses más... vamos, digo yo.
chau

Me parece que el endurecimiento en la concesión de créditos, más que por el Banco de España, viene motivado por la inminente entrada en vigor del conjunto de normas Basilea II, donde uno de los aspectos más significativos es la mejora de la gestión de riesgos en la concesión de créditos. (Traduciendo: condiciones más duras)

De Basilea II ya se ha hablado al menos en otro hilo del foro. Volviendo al asunto del 80%, yo también estoy de acuerdo en que puede ser un aspecto importante. Muy importante, me atrevería a decir. Lo que veo a mi alrededor, cuando se trata de comprar la primera vivienda, es un nivel de ahorro previo mínimo y, por tanto, hipotecas de 100 y 110% en la mayor parte de los casos.


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  #14  
Antiguo 08-sep-2006, 23:55
Marai Marai está desconectado
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Para completar, podemos comparar la evolución del número de ventas totales registradas trimestralmente (M d V) con la evolución de las hipotecas para vivienda (urbana).

Aquí no hay tantos paralelismos. El área entre las dos rectas corresponde a las hipotecas no registradas como compras. Supongo que en su mayoría corresponden a refinanciaciones, cambios de tipo de hipoteca y cosas similares. Durante el periodo analizado (enero 2004 a marzo 2006) las ventas aumentaron en un 22% y las hipotecas no asociadas a una compra aumentaron en un 36% en el periodo analizado. Las ventas aumentan, pero aumentan todavía más los cambios en las hipotecas. Probablemente muchos de ellos son refinanciaciones / extracción de dinero en contra del valor creciente de la casa. A esta actividad le considero una de las responsables de la creciente inflación en España.

Si multiplicamos, por ejemplo, en el 1er trimestre de 2006 el diferencial entre hipotecas-ventas por el valor medio de la hipoteca. tenemos que se extrajeron 16,335 milloones de euros en ese trimestre que no fueron destinados a la adquisición de vivienda. Se ha estimado que un 3% de ese dinero puede destinarse finalmente a consumo lo que supone un total de 490 millones de euros por trimestre o 2,000 millones de euros anuales en 2006. En 2004 la cantidad sería unos 1,300 millones de euros. Seguro que eso explica parte de la inflación.


Por cierto, parece que hay cierta estacionalidad en la concesión de las hipotecas. En el último trimestre en los dos últimos hay una contracción en el número de hipotecas no asociadas a compra seguido de una fuerte expansión en el primer trimestre de cada año. ¿ajustes bancarios al cierre del ejercicio?

Última edición por Marai; 09-sep-2006 a las 00:45


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  #15  
Antiguo 09-sep-2006, 03:53
Mr Bubble Mr Bubble está desconectado
Madmaxista
 
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Gracias Marai, por favor que siga este hilo, que el análisis es perfecto...yo no me meto, pa no cagallla


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  #16  
Antiguo 10-sep-2006, 23:13
Marai Marai está desconectado
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Entre el 20% y el 30% de las hipotecas incluyen créditos de consumo. Los intermediarios exigen que los supervisores vigilen la práctica abusiva.
...
De hecho, el 5% de las refinanciaciones hipotecarias son operaciones de "alto riesgo", comenta...

http://www.elperiodicomediterraneo.c...sp?pkid=243075

Esta estimación casa bien con los resultados del cuadro comparativo entre el número de hipotecas y número de ventas. Podemos asumir que la diferencia entre número de hipotecas - número de casas vendidas = hipotecas con refinanciación del crédito.

Si este año se vienen firmando unas 120,000 hipotecas al mes, de las que unas 30,000 son refis. Si consideramos que un 5% son de riesgo, se están firmando aproximadamente 1,500 refinanciaciones de riesgo (18,000 anuales), que con el importe medio de este año hace una creación de hipotecas de riesgo por valor de 2,400 millones anuales. No está mal.


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  #17  
Antiguo 11-sep-2006, 23:21
el arquitecto el arquitecto está desconectado
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Iniciado por Marai
Esta estimación casa bien con los resultados del cuadro comparativo entre el número de hipotecas y número de ventas. Podemos asumir que la diferencia entre número de hipotecas - número de casas vendidas = hipotecas con refinanciación del crédito.

Si este año se vienen firmando unas 120,000 hipotecas al mes, de las que unas 30,000 son refis. Si consideramos que un 5% son de riesgo, se están firmando aproximadamente 1,500 refinanciaciones de riesgo (18,000 anuales), que con el importe medio de este año hace una creación de hipotecas de riesgo por valor de 2,400 millones anuales. No está mal.

vale, y ahora que??
quiero decir, hemos llegado a 2.400 millones anuales (lo siento, para mi las comas señalan decimales, a veces me hago un lio) en hipotecas de riesgo...
eso es mucho? es poco? vale para algo? quiere decir que nos vamos a pique? nos va bien?
ya sabemos como se relaciona las hipotecas con el precio? aun es pronto?
podria ser otro indicador de la explosion? del punto de inflexion? de la pua que le debemos a los bancos? o solo era un "entretien"?

con lo interesante que estaba esto... tengo la sensacion de que me he perdido el final de la pelicula...


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  #18  
Antiguo 12-sep-2006, 01:54
sephon sephon está desconectado
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A mi tambien me da la impresion de que me he perdido algo. Se podria comparar el dinero obtenido a partir de hipotecas y creditos al consumo con el crecimiento del PIB? Esto nos daria una idea de lo real que es el crecimiento de la economia española, si esta basada en creacion de riqueza o es tan solo producto de la especulacion...


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  #19  
Antiguo 12-sep-2006, 20:16
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por el arquitecto
vale, y ahora que??
quiero decir, hemos llegado a 2.400 millones anuales (lo siento, para mi las comas señalan decimales, a veces me hago un lio) en hipotecas de riesgo...
eso es mucho? es poco? vale para algo? quiere decir que nos vamos a pique? nos va bien?
ya sabemos como se relaciona las hipotecas con el precio? aun es pronto?
podria ser otro indicador de la explosion? del punto de inflexion? de la pua que le debemos a los bancos? o solo era un "entretien"?

con lo interesante que estaba esto... tengo la sensacion de que me he perdido el final de la pelicula...

Pues si tenemos que un 5% de las hipotecas que se firman son de riesgo, tenemos que la morosidad ahora está sólo en el 0,80%, y añadimos que el euribor está subiendo como la espuma es esperable un aumento de la morosidad en el conjunto de España a partir de este otoño. A los bancos no les iba a pasar nada de momento porque están bien cubiertos (la deuda la tienen terceros) sin embargo, un aumento significativo de la morosidad provocaría un incremento en la prima de riesgo, en primer lugar, de las cédulas hipotecarias que emiten los bancos, y en segundo lugar, de las propias hipotecas. P. ej. Si ahora los intereses de los préstamos hipotecarios se fijan con el Euribor + 0,6% (prima) podrían pasar a ser del Euribor + 0,8% o euribor + 1%. Esto afectaría a las nuevas hipotecas y a las ventas pero no sé si afectaría a las hipotecas existentes ya que ignoro si la prima de riesgo es también variable (aunque sospecho que sí lo es). Lo miraré.


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  #20  
Antiguo 12-sep-2006, 20:54
el arquitecto el arquitecto está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
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Iniciado por Marai
P. ej. Si ahora los intereses de los préstamos hipotecarios se fijan con el Euribor + 0,6% (prima) podrían pasar a ser del Euribor + 0,8% o euribor + 1%. Esto afectaría a las nuevas hipotecas y a las ventas pero no sé si afectaría a las hipotecas existentes ya que ignoro si la prima de riesgo es también variable (aunque sospecho que sí lo es). Lo miraré.

vaya!! asi que tenemos que por un lado sube el amigo euribor y por otro, al subir la morosidad, sube el +0'6...
subida+subida=subidon!! lo cual añadiria mas leña al fuego, puesto que podria disparar la morosidad, no??

por otro lado, con intereses altos, el principal (aun al 80%) por las nubes, escaso margen de refinanciacion..., se pararia en seco (o en mojado, a estas alturas...) la concesion de hipotecas y con ello la venta de pisos... es aqui donde querias llegar??


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