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Antiguo 06-sep-2006, 11:48
manuelmg50 manuelmg50 está desconectado
porompompero
 
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EL EXCESO INMOBILIARIO DA PASO A LOS EMBARGOS
La imparable actividad crediticia de bancos y cajas empieza a dar las primeras señales de alerta: los inmuebles adjudicados por créditos fallidos ya han hecho su aparición, al crecer la cartera de edificios en venta en un 17%. La morosidad, de momento, se contiene, aunque el sector teme que repunte en breve por el negocio hipotecario.
Por Ana Lorenzo y Mercedes Gómez
Pese a los altos tipos de interés, el ritmo de la construcción continúa. / PEDRO CARRERO

La banca vive sus horas más felices. El boom inmobiliario, buque insignia del negocio financiero en los últimos años, amaga con estirarse como el chicle. Pero tímidamente, la imparable actividad crediticia, que deja imborrable huella en las cuentas de resultados del sector -ganancias millonarias-, empieza a ofrecer las primeras señales de desconcierto: Los inmuebles adjudicados a las instituciones por préstamos fallidos hacen, de nuevo, su aparición.

Hasta ahora, el conjunto de edificios en venta que manejaba la banca ha sido un negocio redondo. Las entidades que operan en España no sólo lograban ganancias récord desprendiéndose del ladrillo. Desde que en 1996 la vivienda marcara el patrón de crecimiento de la economía, bancos y cajas de ahorros hacían su particular agosto con la reducción de una cartera, amasada años atrás, cuando la crisis de los 90 disparó la morosidad y las instituciones tuvieron enormes problemas para deshacerse de unos activos -el caso más sonado fue el Banesto de Mario Conde- que lastraban, ejercicio tras ejercicio, los balances contables. El brusco descenso del precio del dinero y el encarecimiento del metro cuadrado han dado solución al contratiempo.

Al cierre de junio de este año, bancos y cajas tenían en venta inmuebles por valor de 1.048,28 millones de euros, según los últimos datos disponibles por la Asociación Española de Banca (AEB) y la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA). Sin embargo, los estados financieros consolidados del conjunto de entidades arrojan que la partida ha crecido en 12 meses hasta un 17%. Los expertos achacan este aumento a que se ha acelerado el proceso de embargos de pisos, complejos de oficinas y naves industriales, derivado del fuerte endeudamiento, sobre todo de los hogares, que ya representa el 120% de la renta disponible nacional. El nuevo ciclo alcista de los tipos de interés empieza a pasar factura.

Ese volumen de dinero es, en la actualidad, la mitad de la cartera que tuvo en el pasado el Español de Crédito, antes de ser intervenido por el Banco de España, y que acabó por acarrear, tras la grave crisis económica y financiera, millonarios costes al conjunto del sector. El temible escenario nada tiene que ver con lo que ahora sucede, pero las entidades no ocultan su preocupación por el impacto final de la burbuja inmobiliara.

«El boom del crédito hipotecario no cesa, pero es cierto que ya hay más saldo de dudosos: el porcentaje por adquisición de vivienda con hipoteca ha pasado del 0,29% en marzo de 2005 al 0,385% 12 meses más tarde. Aún habrá que esperar un tiempo para conocer las consecuencias. Las entidades, sin embargo, suelen reducir su cartera inmobiliaria a final de año, al utilizar muchos de los locales adjudicados para uso propio», asegura un alto cargo de una caja de ahorros. Precisamente, son las cajas, que representan la mitad del sistema financiero, las que por su naturaleza jurídica están más pegadas al negocio crediticio. Y las que más han incrementado los activos materiales en venta -un 35,19% más frente al 9,7% de la banca-.

«Es posible que ese fuerte aumento se deba a alguna promoción que ha fallado», comentan en otra gran institución, donde no se descarta que la operación Malaya acabe perjudicando a más de una entidad, una vez que concluyan las investigaciones judiciales y se sepa si el proceso deriva en embargos.

Para la banca, las cifras sobre fallidos choca con el buen ritmo al que crece la economía española. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) así lo acaban de certificar: la actividad avanza al 3,7% anual, en un contexto en el que se han creado más de 550.000 empleos. La construcción, clave del modelo, sigue teniendo fuerza, aunque al cierre de junio creciese una décima menos que en el primer trimestre de 2005 -5,7%-, seña inequívoca, según los analistas, de que la subida de tipos de interés decidida por el Banco Central Europeo (BCE) empieza a retraer al consumo.

En este contexto, las hipotecas han registrado en agosto la mayor subida en seis años. El Euribor, principal referencia para los préstamos a tipo variable, que suponen el 98% del total del saldo vivo -642.312 millones de euros al cierre de mayo, un 26,3% más que en el mismo mes del año anterior, según las últimas cifras manejadas por la Asociación Hipotecaria Española- está ya en el 3,61%, el nivel más alto desde mayo de 2000.

Ese aumento implica un alza de 1,40 puntos frente al mismo mes del año anterior. Un inconveniente más que puede quebrar el presupuesto de muchas familias a las que las toque revisar, en los próximos días, su préstamo.

Las cifras lo dicen todo: para los titulares de una hipoteca media -según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, ésta se sitúa en 153.445 euros-, a un plazo de 25 años y con un diferencial del 0,50 puntos sobre el Euribor, la cuota mensual pasaría de los 705 a los 820 euros, lo que supone un incremento de 113 euros, con lo que tendrá que pagar al banco 1.362 euros más al año, el equivalente a casi dos meses más de préstamo.

En pleno vigor económico y con un disparatado aumento de las hipotecas, ¿la morosidad ha hecho aparición en el balance de las entidades, a tenor del crecimiento de inmuebles adjudicados por créditos fallidos?

La tasa de morosidad sobre el total de préstamos concedidos apenas alcanza el 0,80%. Un nivel históricamente bajo que, de acuerdo con las previsiones de la banca, invertirá su ciclo bajista en los próximos meses. «En 2007 y 2008 habrá problemas con los compradores que hayan adquirido una vivienda con rentas muy justas», reconocen en uno de los grandes bancos del país. «Subirá la morosidad en el hipotecario, dependiendo de la evolución de los tipos de interés. Si el BCE los sitúa en el 3,5%, como está previsto antes de que acabe 2006, la factura del préstamo se encarecerá un 12%. Es mucho dinero para los hogares con escasos recursos», alertan desde el sector.

Curiosamente, los banqueros son conscientes de que relajan los criterios de concesión aplicados a los préstamos para la adquisición de vivienda, tal y como critica el propio BCE en sus informes. Las entidades, en los últimos meses, han puesto en el mercado productos que amplían los plazos de vencimiento y flexibilizan el pago de las cuotas. Un asunto que no gusta nada al Banco de España y que ha sido objeto de llamadas de atención en numerosas ocasiones.

La propia Asociación Hipotecaria Española reconoce, sobre la fuerte demanda crediticia, que «los ciudadanos tienden a perder la conciencia del riesgo de interés». Un riesgo que no dudan en tachar de «real», puesto que hoy en día, el coste total de los préstamos que se han suscrito a partir de 2004 empieza a ser ligeramente superior al inicial, es decir, cuando se formaliza la contratación de una hipoteca.

La situación, de momento, no salpica al conjunto del sector promotor, excesivamente endeudado pero que ha amasado tales fortunas con las que poder aguantar un posible pinchazo. «Los patrimonios personales son tan altos y suficientes como para aguantar los costes financieros que tendrían que soportar si, en lugar de seis meses, tardan cuatro años en vender una vivienda», explican en una entidad.

Las miras están puestas, sin embargo, en las cajas de ahorros con excesiva concentración en las zonas costeras, donde, señalan en el sector, la operación Malaya ha generado temor entre el colectivo de extranjeros dispuestos a hacerse con una segunda residencia en la Costa del Sol. «Creen que hay demasiada inseguridad jurídica», comentan en una de las instituciones afectadas.

Pero lo cierto es que mientras no haya síntomas de debilitamiento económico, las entidades confían, de momento, en poder deshacerse de los inmuebles embargados.

El Santander, que hasta ahora había sido uno de los más prestos en la reducción de su cartera, acaba de incrementarla en un 10,8% -valora sus activos procedentes de créditos fallidos en 329,51 millones de euros-. Su rival, el BBVA, ha logrado en el mismo periodo -junio de 2005 a junio de 2006- rebajarlos un 13%, hasta situarlos en 196,25 millones de euros.

Las cajas, sin embargo, son las que peor parte se llevan. Los crecimientos son más considerables, fundamentalmente en el caso de la Caixa, Caja Duero, Bancaja o Caja de Baleares (ver gráfico adjunto).

Los elevados precios del mercado inmobiliario, no obstante, ofrecen un panorama bien distinto al de hace sólo unos meses. La venta de pisos sobre plano está condenada a pasar a mejor vida y se ha perdido la alegría con la que las nuevas promociones se colocaban en el mercado.

Madrid es uno de los referentes para medir la ralentización de la demanda. En la comunidad donde más se ha construido en el último lustro y en la que, paradójicamente, más se ha encarecido la vivienda, el promedio para vender todas las viviendas de una promoción se ha duplicado en los últimos dos años. Mientras que en el ejercicio de 2003, una urbanización media se comercializaba en poco más de 10 meses, el plazo se amplió a 21,4 meses durante el pasado ejercicio, según datos de Foro Consultores Inmobiliarios.

Aunque con menor intensidad que en Madrid, los plazos también se han dilatado en el resto de España. En Barcelona, por ejemplo, el plazo medio supera ya los 18 meses. En otras ciudades, como Valencia o Zaragoza, rebasa los 20 meses.

Y los tiempos tienden a seguir creciendo. Algunos empresarios del sector reconocen que, desde hace un año, mantienen el precio de determinados pisos congelados para liquidar promociones en las que colgaron el cartel de Se Vende hace más de tres años.

De ahí que determinadas promotoras estén ofreciendo fórmulas imaginativas para mantener su ritmo de venta: desde regalar un fantástico automóvil o un estupendo electrodoméstico -que, por supuesto va incluido en el coste del piso-, hasta adquirir la residencia del cliente para facilitarle la financiación de una nueva.

La oferta de segunda mano tampoco escapa de este enfriamiento. Aunque no hay datos fiables sobre el sector, la percepción de las agencias inmobiliarias es que ahora los propietarios necesitan de media unos seis meses para encontrar un comprador. Como botón de muestra sirve el tiempo que aguantan los anuncios de venta en los balcones. Es más: los precios de salida pueden llegar a rebajarse hasta un 10% si a los dueños les urge cerrar la operación.


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  #2  
Antiguo 06-sep-2006, 11:53
Deadzoner Deadzoner está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
Fecha de Ingreso: 27-junio-2006
Mensajes: 4.790
Gracias: 73
438 Agradecimientos de 109 mensajes
Duplicado del notición de El Mundo del domingo:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ighlight=mundo
Esta noticia no tiene desperdicio.
El hilo es bastante interesante, en mi opinión.


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