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| | Herramientas | Desplegado |
05-sep-2006, 17:14
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| En este foro casi todos estamos más o menos convencidos de que la burbuja inmobiliaria ha explotado, está explotando o va a explotar por razones argumentadas algunas veces bien y otras peor. De vez en cuando viene el troll de turno a decirnos porqué estamos equivocados. Propongo como sano ejercicio intelectual que nosotros mismos busquemos argumentos en contra de un estallido de la burbuja inmobiliaria. El consenso de los economistas es que el precio de la vivienda, a largo plazo, ha de estar en linea con la tendencia general de precios y por tanto tras un periodo de subidas por encima de la media tendría que darse una corrección. Los nuncabajistas más radicales opinan que el elevado nivel de precios es estructural pero esa no parece una opción razonable a tenor de las recientes acciones de los bancos centrales. Podemos olvidar esa cuestión y discutir sobre la posición nuncabajista menos radical: el ajuste será ordenado, gradual y sin crisis importante de precios. Algunos argumentos a favor de un aterrizaje ordenado y suave de la burbuja inmobiliaria 1) La burbuja es un fenómeno de masas, y como tal, es impredecible. Los burbujistas tendemos a creer que la población cambiará de opinión masivamente y que dejará de comprar su vivienda en las actuales condiciones de precios. En realidad, podría ocurrir que no se produjera semejante cambio o que muy poca gente cambiara de opinión. Si la gente pone el énfasis en los tipos de interés y la cuota puede llegar a la conclusión de que puede seguir intentándolo. Si se pone el énfasis en los precios y los plazos de las hipotecas se pueden echar atrás. Desde este punto de vista no está asegurado el batacazo...pero tampoco está asegurado el aterrizaje suave. 2) Los bancos están bien cubiertos frente al riesgo de morosidad y el sistema financiero no tiene límite para seguir financiando cuantas hipotecas sean necesarias incluso en las condiciones mas arriesgadas. Se puede arriesgar más con los plazos y las carencias. Es verdad que los bancos estan cubiertos porque buena parte de la deuda hipotecaria la externalizan mediante la emisión de deuda hipotecaria (cédulas) y otro tipo de bonos. Los bonos de los bancos españoles tienen muy buena calificación y son negociados en los mercados internacionales lo que facilita el acceso a una liquidez que parece infinita. Bueno... el mercado de bonos hay que entenderlo para comprender bien esto y ese no es mi caso así que esta afirmación la podemos dejar con una duda razonable pero sin poder rebatirla adecuadamente. Sólamente la posibilidad, no sabemos si grande o pequeña, de que alguna disfunción importante del mercado financiero acabe por hacer petar los mercados de bonos puede ponder en peligro a los bancos. Las amenazas proceden de los grandes déficit y disfunciones en mercado cambiario. 3) La construcción se desacelerará de forma progresiva y lenta, de manera que el paro pueda ser compensado por el crecimiento de otros sectores económicos. Los bancos están cada vez más dispuestos a financiar actividades empresariales productivas distintas a la construcción que aumentarán la productividad. La sociedad española tiene la capacidad humana, financiera y moral para que así ocurra. Como nuncabajista converso he de tener gran fe en que así es, pero sólo me sostiene la fe. Tenemos que competir en TICs, Biotecnología así como en los sectores clásicos (turismo, farma, automoción, turismo, alimentación, textil, turismo, energía, servicios, turismo, etc...) cuanto más lo pienso menos nuncabajista me veo. Al menos si se pudieran tomar medidas proteccionistas... Pero eso está prohibido por el mantra liberal. Bueno, seguro que sumando todos los sectores podemos contra la contracción de un sólo sector. ¡Ojo, pero tienen que crecer varios! Los que tienen mayor potencial de crecimiento son las TICs, la Biotech y la energía, sobre todo en un entorno de consumo moderado. Bueno por el momento es suficiente. La verdad es que me sale muy forzado ser nuncabajista y cuanto más lo pienso menos me lo creo. A ver si alguien me ayuda a fortalecer mi fe en el nuncabajismo.  |
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05-sep-2006, 17:33
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| Me parece una excelente idea. Yo ayer solté un "típico ladrillo español", por ver como lo "digeríamos"...  1) La burbuja es un fenómeno de masas y como tal es impredecible. Los burbujistas tendemos a creer que la población cambiará de opinión masivamente y que dejará de comprar su vivienda en las actuales condiciones de precios. En realidad, podría ocurrir que no se produjera semejante cambio o que muy poca gente cambiara de opinión. Si la gente pone el énfasis en los tipos de interés y la cuota puede llegar a la conclusión de que puede seguir intentándolo. Si se pone el énfasis en los precios y los plazos de las hipotecas se pueden echar atrás. Desde este punto de vista no está asegurado el batacazo...pero tampoco está asegurado el aterrizaje suave. Un shock de oferta como el que tenemos/vamos a tener no implica necesariamente la venta de segunda mano. De hecho, la venta de segunda mano va bien, es la nueva la que no se vende. La venta de nueva a precio inferior, por parte de las constructoras, precipitaría el cambio de opinión. Por otra parte, parece ser que el consumo se contrae. Si se produce aumento de paro, aumentarán los impagados. Cualquiera de los 2 factores puede provocar un corte a la financiación, ya sea de plazos o de importe, que afecte radicalmente al precio de todo el mercado. 2) Los bancos están bien cubiertos frente al riesgo de morosidad y el sistema financiero no tiene límite para seguir financiando cuantas hipotecas sean necesarias incluso en las condiciones mas arriesgadas. Se puede arriesgar más con los plazos y las carencias. Es verdad que los bancos estan cubiertos porque buena parte de la deuda hipotecaria la externalizan mediante la emisión de deuda hipotecaria (cédulas) y otro tipo de bonos. Los bonos de los bancos españoles tienen muy buena calificación y son negociados en los mercados internacionales lo que facilita el acceso a una liquidez que parece infinita. Bueno... el mercado de bonos hay que entenderlo para comprender bien esto y ese no es mi caso así que esta afirmación la podemos dejar con una duda razonable pero sin poder rebatirla adecuadamente. Sólamente la posibilidad, no sabemos si grande o pequeña, de que alguna disfunción importante del mercado financiero acabe por hacer petar los mercados de bonos puede ponder en peligro a los bancos. Las amenazas proceden de los grandes déficit y disfunciones en mercado cambiario. El principal problema del sector financiero es el impagado. Nuestro PIB está basado principalmente en la construcción, al igual que el empleo. Cualquier estancamiento/bajada provocaría, al menos por un periodo corto, un incremento del paro. Si este incremento del paro provoca morosidad, se alteran las ratios, y se corta el crédito, hay que pedir ampliaciones de garantía a los hipotecados, realimentandose la morosidad. Si hay alguna situación bochornosa, trascienden tasaciones mal realizadas y se constata bajada de precios, los bonos no se negociarán tan bien. 3) La construcción se desacelerará de forma progresiva y lenta, de manera que el paro pueda ser compensado por el crecimiento de otros sectores económicos. Los bancos están cada vez más dispuestos a financiar actividades empresariales productivas distintas a la construcción que aumentarán la productividad. La sociedad española tiene la capacidad humana, financiera y moral para que así ocurra. Como nuncabajista converso he de tener gran fe en que así es, pero sólo me sostiene la fe. Tenemos que competir en TICs, Biotecnología así como en los sectores clásicos (turismo, farma, automoción, turismo, alimentación, textil, turismo, energía, servicios, turismo, etc...) cuanto más lo pienso menos nuncabajista me veo. Al menos si se pudieran tomar medidas proteccionistas... Pero eso está prohibido por el mantra liberal. Bueno, seguro que sumando todos los sectores podemos contra la contracción de un sólo sector. ¡Ojo, pero tienen que crecer varios! Los que tienen mayor potencial de crecimiento son las TICs, la Biotech y la energía, sobre todo en un entorno de consumo moderado. El problema es que no tenemos consumo moderado, sino contracción. Esto quiere decir que nuestro consumo interior se va a resentir y esto no incentiva la inversión, sino al contrario. Por otra parte ¿Sería mas facil llenar un puesto con menores necesidades de formación o con mayores? ¿De qué mercado sacamos los trabajadores que necesitan TICs Bio y Energética? La formación y la competitividad no se ganan en un espacio corto de tiempo, el desprestigio de la formación en otras areas no se va a suplir en menos de 5 años, con toda la maquinaria a tope. Nuestros competidores han utilizado el crédito facil en I+D e inversión industrial, y nos sacan mucha ventaja. |
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05-sep-2006, 17:54
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Iniciado por Deadzoner Me parece una excelente idea. jope, pues si que empezamos bien!!  yo opino, que para que se mantengan los precios o incluso suban, deberiamos apostar, sin tapujos a que un bien inmueble fuera igual a cualquier activo financiero, que inventir en casas (o ladrillos) fuese como invertir en bolsa pero con la idea-publicidad de que nunca baja... habria que lanzar un producto homogeneo vivienda-bono que teoricamente fuera habitable pero pensada para ser eso, un bien que se revaloriza, debería ser producible sin limitacion (esto implica suelo urbanizable hasta bajo el agua, pero bueno, la casa no es para vivir, es para invertir) y ser ofrecible-demandable en cantidades casi continuas... obviamente habría que optar por dos cosas, o bien es un mercado perfecto y se crean leyes antimonopolio o todo lo contrario, se interviene TODO, y el papi estado controla que las vivienda-bono tenga un precio tasado y con la revalorizacion garantizada (a saber como, claro...) otra idea (de estas brillantes de media tarde...) podria ser convertir españa en un paraiso fiscal y captar capital (para financiar las vivienda-bono, jejeje), incluso podriamos anunciar, lave su dinero negro en españa compre vivienda-bono... en fin... aterrizaje suave... yo me voy a japon, que ya han aterrizao!! jajajaja!! (es que no se me ocurre como podra no bajar... igual es que no doy para mucho en esto...) Última edición por el arquitecto; 05-sep-2006 a las 18:08 |
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05-sep-2006, 18:20
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| Mi formación económica es una mierda, pero puedo imaginarme el peor escenario posible viendo a nuestros vecinos portugueses, a los que tengo cerca. Me explico: Es proceso de endeudamiento se detiene, pero no mengua. Las inmobiliarias y constructoras resisten el tirón (tras una selección natural debida a la competencia) y la clase media (ahora baja) también resiste el tirón en su conjunto. La vivienda, sin bajar de precio, resulta así un bien sistemáticamente prohibitivo, por simple tradición, y empobrece a la clase trabajadora de manera crónica. La adquisición de vivienda se convierte en el mecanismo básico de control social y económico: los ricos ganan la partida, al haber puesto a la clase media contra sí misma usando su peor compulsión (la codicia y el deseo de parecerse a los ricos). La crisis se enjuaga a base de dinero negro, trabajo doble y precario, pérdida de independencia política e ideológica, dejando algunos cadáveres por el camino, que se entierran (y olvidan) rápidamente. Los que esperaron para comprar simplemente han perdido el tiempo y la esperanza, y se resignan a no comprar o a endeudarse. El país se convierte en un campo de concentración financiero (ya casi lo es ahora), en el cual los pisos no descienden de precio, sino que los mantienen al ritmo del IPC, y la brecha entre ricos (acaparadores) y pobres (endeudados) se abre de manera permanente. Políticamente el resultado es un país sudamericanizado: no habrá diferencia relevante entre un ladrón, un empresario o un político. La vinculación precariedad laboral/deudas, y deudas/precariedad laboral se hace permanente, y nos acostumbramos a eso. Es obligatorio empufarse al 50% de la renta para que la economía funcione: es la ladrillocracia. Me recuerda mucho a lo del complejo industrial-militar norteamericano. Aquí sería el complejo industrial-inmobiliario, tras el cual estaría la banca y la clase política. No sería una burbuja inmobiliaria, sino una "estructura inmobiliaria". Tal vez esa posibilidad sea improbable para el caso español (en Portugal viven así desde hace años, y siguen endeudándose con entusiasmo, en medio de una fractura social bastante acusada, como ya expuse en otro hilo: El caso portugués: "espejito, espejito..."), pero no tengo formación para rebatirla. Es por todo esto que acabo de exponer (y que creo realizable, pues lo he visto con mis propios ojos) que creo que al país le vendría bien una buena recesión económica que pusiera a cada uno en su sitio. Principalmente por razones de sentido común (es una estupidez sobrevalorar un bien que tú mismo necesitas con urgencia...). Por otro lado, por razones políticas: no se es ciudadano libre mientras no se es económicamente solvente en un estado transparente. Esto último me parece especialmente importante: nuestras autoridades (especialmente a nivel local, aunque también en otros sectores de la administración) están peligrosamente corrompidas. Creo haberlo dicho en otro hilo. La corrupción política generalizada es una enfermedad muy difícil de curar: no es un cáncer (que mata relativamente rápido) sino una lepra (que devora el tejido social durante años, lentamente). Ojo: no niego que haya corrupción en otros países, simplemente digo que en este la corrupción es especialmente dañina por su modo de actuar (impune, local, generalizada, crónica). En mi opinión, el problema no es si hay una burbuja o no: el problema es si esto es un cáncer una lepra. Por eso soy un burbujista moderadillo.
__________________ "No esperen nada del fin del mundo" (Conde de Saint Germain) |
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05-sep-2006, 20:32
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Iniciado por Deadzoner Me parece una excelente idea. Si se reducen las ventas de pisos nuevos, también se ha reducir la venta de segunda mano. Buena parte de la venta de pisos nuevos procede de propietarios que venden su vivienda en uso para adquirir una más grande, cambiar de zona etc. El principal problema del sector financiero es el impagado. Nuestro PIB está basado principalmente en la construcción, al igual que el empleo. Cualquier estancamiento/bajada provocaría, al menos por un periodo corto, un incremento del paro. Si este incremento del paro provoca morosidad, se alteran las ratios, y se corta el crédito, hay que pedir ampliaciones de garantía a los hipotecados, realimentandose la morosidad. La morosidad no afecta de manera tan directa a los bancos como en el pasado, ya que ellos ya no poseen las hipotecas. Las han vendido. Los bancos tienen que pagar unos intereses muy bajos por la deuda que emiten, y sólo al cabo de los años tienen que devolver el importe de los bonos, pero devaluado por la inflación. Es verdad que si la morosidad aumenta mucho, bajará el rating de los bonos que emiten, les costará trabajo adjudicar la nueva deuda y tendrán que pagar intereses extra. El castañazo tiene que ser gordo para que esto ocurra y el aumento de morosidad tiene que ser muy grande (no se cuanto pero tiene que ser considerable). Los bancos confían en que lo último que dejarán de pagar los propietarios es la hipoteca y por tanto la morosidad aumentará de forma marginal. Pero ¿que pasa si los bancos han interpretado mal la psicología del cliente y resulta que la hipoteca es una de las primeras cosas que se deja de pagar? Si la deuda te abruma puedes estudiarte la ley y analizar si es más conveniente declararse en bancarrota que seguir el camino de la pobreza propietaria que tan bien ha descrito edu para Portugal.
Iniciado por Deadzoner El problema es que no tenemos consumo moderado, sino contracción. Esto quiere decir que nuestro consumo interior se va a resentir y esto no incentiva la inversión, sino al contrario. La inversión en productos de consumo, especialmente los de lujo, bajaría. Dependiendo de lo mucho que baje más o menos empresas aguantarán el tirón. Parece que las empresas grandes tienen un margen de beneficio considerable. Las PYMES andan siempre con el agua al cuello. En España hay, desde hace tiempo, ayudas específicas para las inversiones en ciertos sectores cuya productividad es muy elevada y se nota un notable aumento de la inversión desde hace algún tiempo. No sé si lo suficiente como para compensar una caída brusca del sentimiento de los consumidores. Lo cierto es que resulta imposible hacer predicciones porque no hay manera de controlar todas las variables que intervienen en la economía del país. Por eso se usan algunos indicadores psicológicos como la confianza de los consumidores o de los empresarios. Que la confianza de los consumidores esté disminuyendo es un mal dato y un indicador adelantado de lo que puede ocurrir.
Iniciado por edu ]Es por todo esto que acabo de exponer (y que creo realizable, pues lo he visto con mis propios ojos) que creo que al país le vendría bien una buena recesión económica que pusiera a cada uno en su sitio. Me ha resultado muy interesante tu visión y la exposición del ejemplo portugués. Pareciera que Portugal desmiente el consenso de que los precios de los pisos acaban yendo en línea con el coste de la vida. Estoy de acuerdo en que es necesaria una cierta rebeldía social para no feudalizar el régimen. En este caso, no aceptando los precios actuales de la vivienda. Este foro es muestra de que hay materia prima en España para no conformarse con una situación cada vez más injusta y me hace ser optimista respecto al futuro más lejano. Última edición por Marai; 05-sep-2006 a las 23:13 |
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05-sep-2006, 20:44
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Iniciado por el arquitecto jope, pues si que empezamos bien!! O sea que tu sugieres especializar a España en el pelotazo urbanístico. Lo malo es que los guiris no tendrán interés en invertir en un bien que no pueden disfrutar. Ellos ya sacaron su tajada y se van. |
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05-sep-2006, 21:11
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Iniciado por Marai En este foro casi todos estamos más o menos convencidos de que la burbuja inmobiliaria ha explotado, está explotando o va a explotar por razones argumentadas Partiendo de la idea que una imagen vale más que 1000 palabras, otro sano ejercicio que ahora se me ocurre es escenificar argumentos para servirlos en youtube con guiones elaborados por burbujistas y nuncabajistas cada cual defendiendo sus puntos de vista con enfasis pasión y convicción para dar imagen de alto nivel en un lenguaje asequible reflejando los comentarios más comunes. Tal vez rizando el rizo, no sería dificil ambientarlo en un Tribunal de la Revolución Francesa. Sans Culottes contra privilegiados con peluca o con gomina. 1) En el primer capítulo se podría juzgar a un banquero orondo. 2) En el siguiente al propietario prepotente de una inmobiliaria. 3) En el siguiente al promotor inmobiliario corruptor. 4) En el siguiente a un pasapisero especulador cabreado y gritando panda de cretiiiiiiiinos, sanguijueloooooos. 5) En otro a un editorialista del regimen cuyos ayatolás habían pasado subitamente del poder a la oposición oportunista. 6) En otro a un editorialista del régimen cuyos ayatolás habían pasado subitamente de la oposición oportunista al poder. 7) En otro a alguien parecido a la Ministra Marie Antoinette, Consejeros y concejales de vivienda, tal vez con análogos a los 307 diputados que votaron en contra de subir impuestos a las viviendas vacías el pasado 27 de septiembre de 2005. 8) En otro a alguien parecido a Cascos y a Solbes por haber dicho en tiempos distintos que si la vivienda sube es porque hay gente que puede comprarla, sin mencionar jamás la necesidad constitucional de limitar la acaparacion. Se podría añadir muchos más personajes surrealistas, incluida 9) la burbuja, 10) el tocho, 11) el euro, 12) el euribor, 13) el suelo, 14) el pirómano... con gags cáusticos para hacerlo atractivo y multiplicar el impacto. El juez podría ser alguien con el acento de Chiquito de la Calzada para distender el ambiente. Al final de cada capítulo las sentencias podrían concluir en clave de humor directamente como en la Revolución Francesa: ¡¡¡¡A LA GUILLOTINAAAAARL!!!!  Sin embargo la "Guillotina" no tendría que ser más que un producto financiero con la misma medicina que se sirve actualmente a los pardillos, victimas de la acaparición sin ley, urdida por los más poderosos con la complicidad de politicos patrocinados y medios de desinformación. Aleccionador resultaría que con el mero autógrafo del especulador o cómplice condenados, quedasen encadenados súbitamente a vivir en un zulo con una hipoteca a 35 años a tipo variable con un salario de menos de 1000 euros brutos, y en un trabajo facilmente despedible. Seguro que la idea se podría inundar de matices para mejorarla. Otro sano ejercicio para quien quiera desarrollarlo. 
__________________  The Telegraph: What happens... ...when Spanish banks start coming clean on the true scale of their property  losses...?22/11/2010 A pesar del cúmulo de incidencias, a favor de prorrogar la vida de nucleares obsoletas: 334. En contra: 10 CENSURADO DE NUEVO 16/03/2011 Última edición por >> 47 <<; 05-sep-2006 a las 21:15 |
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05-sep-2006, 21:55
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| Mis argumentos: 1º. El precio de la vivienda no es el mismo en todos los sitios y entre los 350.000€ de un piso en Madrid o Barcelona y los 150.000 de Extremadura hay margen para que el precio se mantenga o suba en estas zonas. 2º. La vivienda es un bien de primera necesidad y el que pueda, se la comprara por mucho que tenga que hipotecarse. 3º. Todo menos la comida y la hipoteca es prescindible para la mayoria de los españoles. |
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05-sep-2006, 22:01
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Iniciado por p_a_k_o Mis argumentos: compra, compra, si solo comes, no consumes nada más. Baja la demanda --> paro --> no te llega para la hipoteca --> y sigue girando la bolaaaaaa de nieve llevas ya mucho tiempo por el foro para seguir dando el mismo argumento  |
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05-sep-2006, 22:36
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Iniciado por p_a_k_o Mis argumentos: 1. Las condiciones de empleo y salario tampoco son las mismas. Por tanto, no puede subir tanto. 2. Hipotecarse es de locos comparado con el precio de un alquiler. Otra cosa es que te creas la milonga de la revalorización futura, que cada vez está mas claro que no va a ocurrir. 3. Para el español medio, si, pero para la economia, no. Y sin economía, no hay sueldo para la cuota. |
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