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  #1  
Antiguo 01-sep-2006, 14:04
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Asunto:¿Deberían prohibirse las hipotecas a tipo variable?

859 euros al mes. 100 euros más, para una hipoteca tipo de 140.000 euros, a 20 años. Es la décima subida consecutiva del Euribor, que ya se sitúa en 3,61%. No parece que tenga, de momento, mucho más recorrido al alza, debido a que el bono a 10 años se está pagando a 3,79%, pero empieza a ser “una subida preocupante” según el analista David Cano. La mayor incidencia al alza en los tipos la sufren quienes contrataron su hipoteca a tipo variable entre mayo de 2002 y julio de 2005. Su hipoteca se ha encarecido un 55% en un año en términos reales: 6000 euros de intereses por 3800 en 2005. Pagarán 2200 euros más este año si les toca revisar su hipoteca ahora. 1200 euros en concepto de mayor cuota, y 1000 euros por menor amortización del principal.

En realidad, la incidencia de la brusca subida de los tipos de interés es menor de la que pueda parecer a simple vista. Las hipotecas se revisan anual o semestralmente, por lo que muchos clientes a penas notaron las rebajas. Es el caso, por ejemplo, de quienes firmaran su hipoteca en agosto de 2002. Con un diferencial de 0,75 puntos, pasaron de abonar un 4,25% el primer año, al 3% los 3 siguientes años. En 2006 volverán a pagar un 4,25%. En esos últimos años, los meses de mayo y junio fueron el mejor periodo para contratar la deuda hipotecaria. Octubre y noviembre, los peores. Entre ambas fechas, existe una diferencia de 0,40%. Un coste extra anual de casi 600 euros. El tipo “medio” de los últimos 5 años ronda el 3 %. Cabe preguntarse si ha existido una “manipulación” interesada del mercado de tipos, o bien si corresponde a una estacionalidad natural.

David Cano, de Analistas Financieros Internacionales, insiste en una idea: la subida de los tipos no es dramática. Tan sólo un 10% de las familias españolas hipotecadas presenta un cierto perfil de riesgo. El resto dedica menos del 33% de su renta a pagar la cuota al banco. Ese 33% representaría, según el tópico al uso, el umbral de seguridad. El que vaya a comprar una casa ahora debe ponerse ante el peor de los escenarios. “¿Sería capaz de pagar un préstamo si los tipos suben hasta un 5%?”.

Desde algunas asociaciones de consumidores y usuarios son bastante menos optimistas. Profundizan en un escenario económico de mayor riesgo para las familias. Manuel Pardos, de ADICAE, señala de forma gráfica: “un punto de subida en los tipos afecta a 100.000 familias; dos puntos, a 300.000; y tres puntos, a 900.000”. Cree que muchas familias se han endeudado al límite de su capacidad financiera y lo pasarán francamente mal si los tipos siguen subiendo.

Entre los analistas profesionales ligados a casas de valores o entidades de crédito han abierto el abanico de posibilidades para intentar prever la evolución de los tipos de interés en los próximos meses. La mayoría anuncia las futuras subidas de tipos que ya ha descontado el Euribor, pero también se encuentran quienes se arriesgan algo más y vaticinan probables descensos del Indice de referencia en los próximos meses. Es el caso de Caja Madrid, la más optimista: estima que el Euribor finalizará el año 2006 entorno al 3,4%.

¿Crees que la subida de los tipos de interés es alarmante para las familias españolas? El PP critica al gobierno: ¿crees que se debería promover una Ley para evitar el sobreendeudamiento? ¿Está justificado el alarmismo que se está generando desde algunas instituciones y organizaciones? ¿A qué crees que obedece? ¿Crees que se deberían prohibir las hipotecas a tipos variable? Las hipotecas son más baratas en mayo que en septiembre: ¿crees que se puede manipular el Euribor?


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  #2  
Antiguo 01-sep-2006, 14:32
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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juas juas, que risa me da.
¿que más da pagar 800 o pagar 1000?

La economía suele ser bastante sensible a estos pequeños cambios. Pasar de 800 a 1000 es un incremento del 25% lo que un economista considera bastante importante. Supongamos que el valor real de producción de una economía (el PIB) es un año de 1000 y el año siguiente de 800. Al que una economía tenga un crecimiento negativo del 20% como en este caso los economistas lo llaman recesión. Aunque la diferencia no parezca mucha para el ciudadano corriente, poder comprarse 8 camisas en vez de 10 o cenar fuera 8 veces en vez de 10 para un economista una recesión del 20% es algo bastante serio incluso dramáticamente serio. Por un simple 20%, ya ves.

Quizás le proponga a mi jafe un aumento de sueldo del 25%. Le diré ¿que más da pagar 800 o pagar 1000?. A ver con que me sale.



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  #3  
Antiguo 01-sep-2006, 14:33
Pepeillo Pepeillo está desconectado
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Hola!:

Iniciado por Deadzoner
No parece que tenga, de momento, mucho más recorrido al alza, debido a que el bono a 10 años se está pagando a 3,79%, pero empieza a ser

Alguien puede explicar, de forma comprensible para los neofitos en el tema, que quiere decir esta frase?

Saludos.


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  #4  
Antiguo 01-sep-2006, 14:40
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Iniciado por Pepeillo
Hola!:



Alguien puede explicar, de forma comprensible para los neofitos en el tema, que quiere decir esta frase?

Saludos.

Que al subastar deuda pública, que es lo mas seguro, no se supera esa rentabilidad a 10 años.
A lo que yo podría decir que cuando se anticipa una crisis, la deuda renta menos.


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  #5  
Antiguo 01-sep-2006, 14:44
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Entre los analistas profesionales ligados a casas de valores o entidades de crédito han abierto el abanico de posibilidades para intentar prever la evolución de los tipos de interés en los próximos meses. La mayoría anuncia las futuras subidas de tipos que ya ha descontado el Euribor, pero también se encuentran quienes se arriesgan algo más y vaticinan probables descensos del Indice de referencia en los próximos meses. Es el caso de Caja Madrid, la más optimista: estima que el Euribor finalizará el año 2006 entorno al 3,4%.

Esto si es lo más impresionante que he leido en tiempo. El euribor al 3,64 y subiendo, dos subidas más de aquí a final de año, y los de Caja Madrid diciendo que el Euribor a final de años estará al 3,4.

IM - PRESIONANTE ...


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  #6  
Antiguo 01-sep-2006, 14:46
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Iniciado por The Band
Esto si es lo más impresionante que he leido en tiempo. El euribor al 3,64 y subiendo, dos subidas más de aquí a final de año, y los de Caja Madrid diciendo que el Euribor a final de años estará al 3,4.

IM - PRESIONANTE ...

Eso si que es wishfull thinking.
Si se basan en eso para dar hipotecas, van de craneo.
Suena a fase 6-7.


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  #7  
Antiguo 01-sep-2006, 14:49
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David Cano, de Analistas Financieros Internacionales, insiste en una idea: la subida de los tipos no es dramática. Tan sólo un 10% de las familias españolas hipotecadas presenta un cierto perfil de riesgo. El resto dedica menos del 33% de su renta a pagar la cuota al banco. Ese 33% representaría, según el tópico al uso, el umbral de seguridad. El que vaya a comprar una casa ahora debe ponerse ante el peor de los escenarios. “¿Sería capaz de pagar un préstamo si los tipos suben hasta un 5%?”.

David, ¿que pasa si reducimos el consumo en un 10%?
¿Quien compra a precios actuales a interes 5,45%?
David, ¿no te parece preocupante?


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  #8  
Antiguo 01-sep-2006, 15:40
Marai Marai está desconectado
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Cabe preguntarse si ha existido una “manipulación” interesada del mercado de tipos, o bien si corresponde a una estacionalidad natural.

Las manipulaciones se pueden dar por el lado del emisor. En un momento dado se puede retrasar la emisión de deuda, que al fín y al cabo tiene más importancia en el precio de los bonos que la compra. En EEUU, le dicen a Fannie Mae y Freddie Mac (las grandes corporciones hipotecarias respaldadas por el estado) que retengan parte de la emisión de deuda con la que financian las hipotecas y, como consecuencia, suben los bonos (bajan los tipos de interés) y como las hipotecas están referenciadas a los bonos, bajan los tipos de las hipotecas. Así se puede salvar temporalmente el consumo de los hipotecados que están en apuros. Lo malo es que vuelves a estimular otra vez las hipotecas nuevas en condiciones cada vez más arriesgadas.

Me parece que esto es lo que está pasando en EEUU en Agosto, desde que en Julio se empezaron a publicar malos resultados en el mercado inmobiliario. La bajada de los tipos de interés ha sido espectacular y se puede especular que el gobierno intenta de esta manera detener la inercia de la caída del mercado inmobiliario. De todas formas la manipulación sólo es coyuntural porque al final Mae y Mac tendrán que dar salida a la deuda acumulada y los bonos volverán a bajar. Desde que empezaron a subir los tipos en EEUU se ha observado este fenómeno varias veces. Los bonos van como una etapa de montaña del Tour.

[EDITADO: Obviamente no se puede obviar la influencia del calendario fiscal, ya que los ingresos del estado procedentes de las empresas entran en 4 meses repartidos durante el año y ello tiene un fuerte impacto sobre las necesidades de emisión de deuda. En España, el IVA se liquida en Julio, y eso puede facilitar una bajada veraniega de la emisión y del tipo de interés de los bonos.]

¿Salvaría esta maniobra el riesgo de crisis económica grave en EEUU? Creo que esperan que retrasando la caída, llegará la deseada recuperación de la inversión empresarial, se crearán empleos y se compensa la caída en el sector inmobiliario.

Creo que al final, todo esto sólo retrasa un poco más la necesaria moderación del crédito ya que no se puede vivir eternamente por encima de las posibilidades reales.

¿O sí?

Última edición por Marai; 01-sep-2006 a las 15:47


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  #9  
Antiguo 01-sep-2006, 16:26
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Por lo menos queda el consuelo de que, cuando algun 'periodisto' hace sus predicciones absurdas y el medio permite la posibilidad de replica, aparece algun avatar de la cordura para poner las cosas en su sitio:

ejemplo: respuestas al mensaje:

Deberían prohibirse las hipotecas a tipo variable?
RE: Pues no es ninguna tontería, la verdad (s/t)
deberia prohibirse preguntar esta tonteria (s/t)
Deberían prohibir a los Gilipollas Hipoteca
solo cuando suben,. (s/t)
RE:A buenas horas mangas verdes :-)
Para los que NO saben SUMAR, les recuerdo q
Rocheau, me recuerdas a Belge. Te ha posei
RE:Un hipotecado del 2000
RE: Pues no es ninguna tontería, la verdad joseortega
Subidas de tipos
RE:Yo propongo un psicotécnico antes de
RE:si (s/t) epedoflo
EN QUE QUEDAMOS?
Si quiero compartir con el Foro una reflexi 2
ROCHEAU ME PARECE UN PREPOTENTE.....
Se acava el tiempo
Las prohibirán en 3 años --
RE:Para los que NO saben SUMAR, les recuerd
RE:¿Deberían prohibirse las hipotecas a tip

Aunque la voz de la razon tambien esta mezclada con los mensajes de encefalograma plano, vemos que algo esta cambiando.
Y los mensajes burbujiles se pusieron antes de que se publicase el post aqui, asi que no hemos sido nosotros


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  #10  
Antiguo 01-sep-2006, 16:27
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Iniciado por Marai
De todas formas la manipulación sólo es coyuntural porque al final Mae y Mac tendrán que dar salida a la deuda acumulada y los bonos volverán a bajar. Desde que empezaron a subir los tipos en EEUU se ha observado este fenómeno varias veces. Los bonos van como una etapa de montaña del Tour.


¿Salvaría esta maniobra el riesgo de crisis económica grave en EEUU? Creo que esperan que retrasando la caída, llegará la deseada recuperación de la inversión empresarial, se crearán empleos y se compensa la caída en el sector inmobiliario.

Creo que al final, todo esto sólo retrasa un poco más la necesaria moderación del crédito ya que no se puede vivir eternamente por encima de las posibilidades reales.

¿O sí?

¡Otro post interesantísimo!
Si tienes la máquina de hacer billetes, como tiene EEUU, en teoría, si... Siempre y cuando los billetes tengan valor, claro. Creo que pueden exportar inflación y esas cosas tan abstractas que dicen los entendidos por aquí.
Por otra parte, al no emitir deuda, ¿Cuales son los gastos de Mae y Mac al no emitir? ¿Que pasa si les sale mal la jugada, y la reserva sube todavía mas los tipos? ¿La nueva deuda, no tendría que ser emitida a intereses superiores a los del momento en que se generó?


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