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  #1 (permalink)  
Antiguo 30-ago-2006, 01:31
Excelentísimo, ilustrísimo y grandísimo miembro de élite de los gurús burbujistas
 
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No soy economista pero los que lo son deben conocer bien este término. En ocasiones, un exceso de oferta conduce a una bajada de precios.

En mi ¿humilde? opinión eso es lo que en realidad está haciendo estallar la burbuja inmobiliaria. La influencia del euribor es real pero menor.

En 2005 se construyeron 800,000 viviendas y en 2006 se han previsto 850,000. Es decir, unas 205,000 viviendas trimestrales durante dos años suponiendo un ritmo constante.

En el 1er trimestre de 2006 se han contabilizado 93,000 ventas de vivienda nueva, un 5% menos que en el trimestre anterior.

Con estos simples datos es facil deducir que durante 2005 y 2006, se construye mucho más de lo que se vende: bastamente, el doble.

El sector de la construcción se ha desacoplado de la demanda real en una furia desatada por los supuestos pingües beneficios de este negocio.

Ya no importa si sube o baja el euribor. La burbuja está estallando en nuestras narices y no nos damos por enterados.

Última edición por Marai; 30-ago-2006 a las 01:39 Razón: Quiero contrastar esta opinión


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  #2 (permalink)  
Antiguo 30-ago-2006, 03:13
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Iniciado por Marai
En ocasiones, un exceso de oferta conduce a una bajada de precios.

Estoy de acuerdo, pero la bajada se pronunciaría si hubiese necesidad de vender, es decir si repunta un poco el paro, o se aumentasen un poco los impuestos por acaparación. También que se descubriesen alternativas seguras de inversión y ahorro de las familias, ayudaría a deshinchar el refugio de dinero en que se ha convertido el ladrillo. ¿Pero cuales? ¿Invertir en la aerogeneración y las placas solares? ¿Invertir en desaladoras? ¿En qué más?

Por ahora el numero de morosos es mínimo, el numero de embargos también. Hoy por hoy, ante los bajos tipos de interés, la gente sigue depositando sus ahorros en la compra de ladrillo, confiando en que la necesidad creciente ante la acaparación, seguirá conllevando que los precios no desciendan si no al contrario. En cuanto empieza a haber sobreoferta, los que se han dedicado a comprar caro para poder vender más caro siguen ofreciendo sus pisos, adquiridos hace unos 2 años por 50 millones, para intentar venderlos a 70, cuando el que se los vendió los habia comprado 2 años antes por 35. Quien ofrece su piso a 70, si confia que seguirá subiendo no bajará el precio a menos que necesite el dinero pronto. Por eso hay tantos y tantos pisos en venta a precios que no tienen nada que ver con su valor real, (esperando que algun incauto codicioso pique, creyendo que dentro de dos años valdrá 15 millones más.) Pero si quien está vendiendo a 70 prevé que la sobreoferta hará bajar los precios, entonces tal vez se anticipará a bajarlo un poco antes de que empiece a notarse el descenso de los demás pisos.

Uno de los problemas es que hoy por hoy no hay productos de ahorro rentables y seguros alternativos al ladrillo, cuando la bolsa está batiendo records, porque mucha gente ya no se atreve a seguir acaparando viviendas e intenta diversificar. Entonces si el que ha comprado por 50 e intenta vender por 70, si lo rebajase a 65 para anticiparse a la bajada que pueda intuir ante la creciente sobreoferta ¿en qué reinvertirá el dinero producto de la venta si ahora mismo este dinero no le urgía?

Lo dicho: falta adivinar mejores alternativas de inversión y ahorro que el ladrillo, para ayudar a evitar que las inversiones acaparadoras sigan refugiandose en él. Mientras no haya alternativas seguras, será dificil que baje significativamente, y menos si no hay necesidad de dinero urgente.

Un poquitin de repunte en el paro, si se frena algo el consumo a medida que va subiendo el euribor, seguramente también ayudarán a empujar la bajadita. O quizás no, y acabe todo en mega-bajón súbito.


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  #3 (permalink)  
Antiguo 30-ago-2006, 09:27
Querido forero
 
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Yo pienso igual, el exceso de oferta acabará haciendo bajar los precios, pero con una diferencia entre el exceso de oferta y la bajada, habrá un paron en la construcción y aumentará el paro. Por eso yo creo que aun queda un año para la gran bajada de precios.
Una cosa, yo creo que los primeros en bajar precios, seran las grandes constructoras, en los grandes macroproyectos que estan construyendo. Las constructoras quieren vender rápido, y tener casi todo vendido antes de que se acabe el encofrado.


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  #4 (permalink)  
Antiguo 30-ago-2006, 09:31
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Iniciado por Marai
No soy economista pero los que lo son deben conocer bien este término. En ocasiones, un exceso de oferta conduce a una bajada de precios.

En mi ¿humilde? opinión eso es lo que en realidad está haciendo estallar la burbuja inmobiliaria. La influencia del euribor es real pero menor.

En 2005 se construyeron 800,000 viviendas y en 2006 se han previsto 850,000. Es decir, unas 205,000 viviendas trimestrales durante dos años suponiendo un ritmo constante.

En el 1er trimestre de 2006 se han contabilizado 93,000 ventas de vivienda nueva, un 5% menos que en el trimestre anterior.

Con estos simples datos es facil deducir que durante 2005 y 2006, se construye mucho más de lo que se vende: bastamente, el doble.

El sector de la construcción se ha desacoplado de la demanda real en una furia desatada por los supuestos pingües beneficios de este negocio.

Ya no importa si sube o baja el euribor. La burbuja está estallando en nuestras narices y no nos damos por enterados.

Estamos totalmente de acuerdo. Ya son datos objetivos y verificables, no apreciaciones. Cualquier discusión sobre el tema debería partir de esta base.
Pero además, a este shock de oferta, hay que sumar algunos indicadores que hay que vigilar:
1. Contracción en el consumo por la subida del euribor (descenso ventas minoristas, ya se veía en el T1)
2. Exclusión masiva por sobreprecio, los precios de segunda mano no han reflejado la bajada en el poder de compra por la subida del euribor.
3. Salida de inversores del mercado por falta de revalorización
4. Incremento de la oferta de alquiler, con bajada de precios, en algunas grandes ciudades por la subida del euribor: los inversores recientes, al no poder vender con revalorización, ponen la vivienda en alquiler para cubrir parte de los gastos.


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  #5 (permalink)  
Antiguo 30-ago-2006, 09:37
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
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Iniciado por >> 47 <<
Estoy de acuerdo, pero la bajada se pronunciaría si hubiese necesidad de vender, es decir si repunta un poco el paro, o se aumentasen un poco los impuestos por acaparación. También que se descubriesen alternativas seguras de inversión y ahorro de las familias, ayudaría a deshinchar el refugio de dinero en que se ha convertido el ladrillo. ¿Pero cuales? ¿Invertir en la aerogeneración y las placas solares? ¿Invertir en desaladoras? ¿En qué más?

Bolsa en máximos. Recorrido hasta 19000 según a quien preguntes, estamos en 12000.
Si quieres seguridad, letras al 4%.
No hace falta paro, basta sobreoferta, mira en los USA:
http://money.cnn.com/2006/08/24/rea...rtune/index.htm
Myth #1: As long as job growth is strong, prices can't go down

You can almost forgive the bulls for stumbling over this one. In past housing recessions, prices fell sharply in markets with severe job losses, like Texas in the mid-80s and Boston in the early 90s.

But the argument that prices can't fall in a good job market doesn't make economic sense: To be sure, a strong employment picture helps demand. But if far more houses are pouring onto the market than can be absorbed by households lured by the new jobs, and if the sellers are pressured to sell, prices will fall.

That's precisely what's happening now in good job markets such as San Diego and Northern Virginia. In this boom, prices soared to such extraordinary levels that builders kept churning out new homes, and owners of existing houses threw a record number of units on the market to cash out. The supply grew so fast that demand, even in strong job markets, simply couldn't keep up.

As usual, for the believers, it's always easier to fall back on a cliché than read the warning signs.

Myth #2: The builders learned their lesson in the last downturn. They won't swamp the market with new houses when the market turns

You might call this the OPEC theory of homebuilders. The idea was that the builders wouldn't take a chance by building lots of unsold, "spec" units that could clog the market in a downturn. They had supposedly absorbed hard-won discipline from their excessive building in past downturns.

Well, it hasn't turned out that way. Builders are still pouring out near-record numbers of new homes as sales decline, assuring a further fall in prices. "Buyers" are walking away from deposits on houses that were supposedly pre-sold, forcing developers to throw them back on the market at a discount.

The problem is that even now, margins on new homes are still pretty good, though well below the levels of a year ago. As a result, builders will just keep building until those big margins evaporate. High prices are sewing the seeds of their own demise. They always do.

Myth #3: Low interest rates will keep values rising, or at the very least, put a floor under prices

What really matters for all assets, whether it's houses, stocks or bonds, is real interest rates - in other words, nominal rates after subtracting inflation. And real rates fell sharply starting in 2001. That caused a legitimate, one-time increase in housing prices.

The rub is that prices rose far more than could ever be justified by declining mortgage rates. That's where the bubble kicked in. Today's relatively low rates are not, and never were, a reason why prices would keep rising. Once real rates drop and stabilize, the impetus goes away - again, the gain is a one-time, not a recurring, phenomenon.

Today, real 10-year rates are still extremely low. They have nowhere to go but up. When the one-time gain of 2001-2004 reverses, housing prices could take a further hit.

By the way, a decline in rates due to a fall in inflation isn't the boom to real estate it's advertised to be. Sure, rates go down, but workers also receive lower raises. So the fall in rates turns out to be a wash. As for what matters - real rates - what goes down later goes up, and housing prices go in the other direction, namely south.

Myth #4: restriction on development in the suburbs ensure low supply, and guarantee rising prices

This argument ignores that the tough zoning laws and anti-development fervor have been a feature of America's tony towns since the early 1970s. The "not in my town" phenomenon is nothing new.

Sure, it's still difficult to get new building permits in suburbs of New Jersey, New York, Washington, Seattle and San Francisco. But America's housing market is extremely fluid. People move farther from job centers, and commute longer hours, to get bargains where housing is plentiful. Then the jobs move to the areas with the cheap houses. People in their 50s and 60s cash out early in San Diego and buy a bigger house for half the money in Texas or South Carolina.

And the cities are just as enthusiastic about developing blighted areas with new, tax-paying high-rises as the suburbs are slamming the door. In the New York area, Brooklyn, Jersey City and Hoboken - and even Manhattan - are sprouting more new housing than in decades, despite a job market that's hardly robust.

A year ago, the reigning cliché was that real estate had entered a new world of "no supply." Now, a record 3.85 million homes are up for sale, and buyers are getting scarce.

No, the world hasn't changed. And the myths haven't changed either. Next time, don't believe them.



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  #6 (permalink)  
Antiguo 30-ago-2006, 09:38
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
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Iniciado por Dazis
Yo pienso igual, el exceso de oferta acabará haciendo bajar los precios, pero con una diferencia entre el exceso de oferta y la bajada, habrá un paron en la construcción y aumentará el paro. Por eso yo creo que aun queda un año para la gran bajada de precios.
Una cosa, yo creo que los primeros en bajar precios, seran las grandes constructoras, en los grandes macroproyectos que estan construyendo. Las constructoras quieren vender rápido, y tener casi todo vendido antes de que se acabe el encofrado.

En un mercado absolutamente especulativo, no hace falta paro para una bajada de precios.
Con revalorizaciones del 400% en algunos casos, tonto el último.


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  #7 (permalink)  
Antiguo 30-ago-2006, 09:53
Himbersor
 
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Iniciado por Deadzoner
4. Incremento de la oferta de alquiler, con bajada de precios, en algunas grandes ciudades por la subida del euribor: los inversores recientes, al no poder vender con revalorización, ponen la vivienda en alquiler para cubrir parte de los gastos.

De acuerdo en todo lo dicho salvo en esto último. Si un inversor reciente pone la vivienda en alquiler por no poder vender con revalorización, dudo mucho que lo haga para cubrir parte de los gastos. Lo hará para cubrir todos los gastos que esa vivienda le genere, de otro modo estaría perdiendo dinero cada día, y como sabes, esos gastos son equivalentes a una letra hipotecaria, que es igual a intereses + amortización. Como según tú, lo que yo pago de intereses es igual a un alquiler actual, sería comprensible pensar que el alquiler subiera, ya que a los intereses habría que sumarles la parte de amortización.
Así la gente mantiene el piso hasta que éste se revalorice, sin necesidad de asumir ningún gasto por él, y como a los cinco años te puedo mandar a hacer puñetas en caso de querer venderlo, pues todos tan contentos (menos el inquilino, claro).
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  #8 (permalink)  
Antiguo 30-ago-2006, 09:56
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No vamos a profundizar en los que implica exceso de stock de producto ni en términos financiaros-logísticos del signifcado de período de maduración o el período medio de venta.
Creo que la sobreoferta se justifica como ya dije en algún post anteriormente en el aumento actual de los plazos de ventas en un período de subidas de i.
A medida que suben los i, las expectativas de beneficios de los especuladores comienzan a a "menguar", anticipan menos poder de compra de los potenciales compradores y por tanto la urgencia es mayor. A mayor urgencia, menor plazo de venta y sin embargo, está ocurriendo todo lo contrario. Por qué?? pq hay menos demanda a los precios actuales que oferta. El dilema es hasta que punto podrán aguantar ampliando el plazo de venta, cuando uno baje significativamente los precios y anticipe la venta con respecto al resto, se producirá el efecto "llamada". Por otra parte, las expectativas negativas van en aumento a medida que suben los i, y no es un aumento proporcional, ya que surge lo que dije antes como efecto llamada o psicológico.
Para mi, la SEÑAL que marcará el BOOM es precisamente el cambio de tendencia en la venta de pisos, es decir, que se acorten los plazos, en ese momento habrá estallado la burbuja.
Y siempre, siempre, la necesidad de vender un bien no básico es mayor que la necesidad de comprar.


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  #9 (permalink)  
Antiguo 30-ago-2006, 10:00
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Iniciado por OrejitasGachas
De acuerdo en todo lo dicho salvo en esto último. Si un inversor reciente pone la vivienda en alquiler por no poder vender con revalorización, dudo mucho que lo haga para cubrir parte de los gastos. Lo hará para cubrir todos los gastos que esa vivienda le genere, de otro modo estaría perdiendo dinero cada día, y como sabes, esos gastos son equivalentes a una letra hipotecaria, que es igual a intereses + amortización. Como según tú, lo que yo pago de intereses es igual a un alquiler actual, sería comprensible pensar que el alquiler subiera, ya que a los intereses habría que sumarles la parte de amortización.
Así la gente mantiene el piso hasta que éste se revalorice, sin necesidad de asumir ningún gasto por él, y como a los cinco años te puedo mandar a hacer puñetas en caso de querer venderlo, pues todos tan contentos (menos el inquilino, claro).
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Creo que cometes un grave error.
El alquiler depende del sueldo medio del público objetivo, no de lo que te haya costado la propiedad.
Si intentas alquilar por mas, no alquilas.
Oferta y demanda.
A pesar de la revalorización de la vivienda del 400%, el alquiler apenas está subiendo la inflación.

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  #10 (permalink)  
Antiguo 30-ago-2006, 10:12
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Iniciado por Aqui_No_Hay_Quien_Viva
Y siempre, siempre, la necesidad de vender un bien no básico es mayor que la necesidad de comprar.

Salvo que se pueda evitar la compra, claro.
¿Realmente 200000 familias necesitan comprar vivienda al trimestre?
¿Incrementos de población de 200000x2(o mas) al trimestre?
A mi me suena a compraventa inversionista.


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