Una manera más directa de comprobar la evolución de la oferta frente a las ventas reales es comparar la evolución del número de viviendas vendidas (datos trimestrales del ministerio de vivienda) con el de viviendas que han recibido el Certificado de Finalización de Obra (CFO, datos mensuales del Ministerio de Fomento). Creo que es más correcto que la comparación de las ventas con las viviendas iniciadas ya que el lapso de tiempo entre que se proporciona el certificado y el momento en que se registra la venta debe ser más pequeño.

También pienso que es más interesante hacer ese análisis por CCAA ya que se ha hecho notar que la situación de la burbuja es muy distinta según en que regiones. Voy a empezar por la Comunidad de Madrid ya que hay datos que sugieren una desaceleración de precios, construcción y ventas. Más adelante continuaré con Cataluña ya que hay noticias que indican que las constructoras trasladan su negocio allí. El mayor inconveniente del análisis es la falta de una serie larga de datos que nos permita ver la situación desde antes de que se produjera el "boom" constructor. Además no dispongo de los datos desagregados més a més de CFO para el primer y segundo trimestre de 2004 por lo que he hecho una pequeña trampa suponiendo que son prácticamente iguales. Como se puede ver en el gráfico, de forma consistente, en todos los trimestres hay más viviendas terminadas que viviendas nuevas vendidas por lo que he añadido una curva (diferencia) que corresponde al número de viviendas terminadas que pasan a engrosar las existencias de pisos sin vender.



Durante el periodo examinado, me ha sorprendido comprobar que, tanto el número de viviendas terminadas, como el número de viviendas nuevas vendidas se mantiene más o menos constante con fluctuaciones estacionales. El panorama para la construcción ha sido mejor en 2005 ya que se han acumulado menos viviendas nuevas en las existencias. Para el conjunto de 2004-2005-(1T)2006, se puede estimar que se han acumulado unas 43.000 viviendas a la existencias anteriores, que con el ritmo de ventas del periodo suponen un incremento en las existencias que requiere 13-14 meses adicionales de ventas. También se puede estimar que durante el periodo analizado, un 33% de las viviendas que recibieron el certificado final de obra (Total: 130,233) no se vendieron. Esto sugiere que en Madrid no queda otra que reducir el ritmo de construcción. Parece que eso está sucediendo ya.

Hay que tener en cuenta que todos estos datos son anteriores a la subida del euribor que se ha producido desde Marzo. Será interesante ver el efecto en las ventas a partir del segundo trimestre de 2006 y comprobar si se produce un mayor desajuste entre las viviendas terminadas y las ventas.

NOTA: el certificado final de obra lo otorga el municipio a la finalización tras comprobar que la obra construída cumple los requisitos estipulados en la licencia.

Un estudio estima que en 2007 se visarán cerca de 900.000 casas

R. D. G. / MADRID (20-09-2006)

El sector inmobiliario español parece tener recorrido aún a corto plazo, a tenor de las conclusiones del estudio presentado ayer por el Instituto de Práctica Empresarial (IPE) en el que se apunta que este año se consolidará la cifra de las 800.000 viviendas visadas y no descarta rozar las 900.000 a finales de 2007.

De confirmarse estas previsiones del Pulsómetro Inmobiliario Nacional que elabora el IPE, la producción de nueva vivienda mantendría un ejercicio más crecimientos superiores al 6%.

Pese a ese avance sostenido de la actividad, el informe pone de relieve la existencia de un claro desajuste entre territorios. Existe un primer grupo de regiones que son las que han hecho posible buena parte del actual boom inmobiliario, como Madrid o Baleares, que ya registran decrecimientos, junto a otras que empiezan a coger el relevo al incremento en la costa sur y el levante, como Castilla La Mancha o la costa norte.

En cuanto al número de fincas urbanas hipotecadas, España se acerca con fuerza al techo de los dos millones de operaciones, que está previsto registrar a finales del año que viene.

Hipotecas para todo

'Esto nos lleva al hecho insólito de que el número de hipotecas pueda ser mayor que el de fincas urbanas vendidas, como ya ocurre en las ciudades de Almería, Huelva, Sevilla, Las Palmas, Barcelona y Pontevedra', explicó ayer José Antonio Pérez, coordinador del informe y profesor de la Cátedra Inmobiliaria del IPE.

Esta aparente contradicción en las cifras está indicando que cada vez son más las familias que deciden recurrir a los créditos con garantía hipotecaria para financiar consumo, al tener estos préstamos un coste financiero menor.

La información recopilada por el IPE destaca que durante el pasado año el mercado de segunda mano llegó a suponer casi el 56% de todas las operaciones de compraventa que se realizaron y también subraya cómo aproximadamente la mitad de todas las transacciones corresponde a segundas residencias por razones turísticas o de ahorro.

Vamos a tener miles de argumentos para una película sobre el esperpento inmobiliario español.

http://www.lukor.com/hogarysalud/04121506.htm

http://www.ine.es/prodyser/pubweb/fo...etocenso01.htm

El artículo de lukor es interesante porque habla de previsiones de futuro. Hay factores a favor y en contra de la creación de nuevos hogares.

1. En contra: la pirámide poblacional ya que la población que se aproxima a la edad de emancipación (14-24 años) es menor que la población de 25-35 años.

2. A favor: la edad de emancipación es muy elevada por lo que la población de 25-35 años todavía tiene potencial de creación de hogares.

Si no se produce una disminución notable de la edad de emancipación, me parece dudoso que este factor suponga un notable aumento de la demanda en los próximos 5 años.