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| | Herramientas | Desplegado |
30-ago-2006, 22:14
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| Las financieras de "crédito rápido" son alargar la agonía... entras en una rueda en la que cada vez se debe más. Al final terminas cayendo. Aunque ya hay gente que ha empezado a recurrir a ellas por no poder hacer frente a las cuotas de préstamos personal. Cuando empiecen a presentar demandas en los juzgados no van a dar abasto.  |
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30-ago-2006, 22:21
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Iniciado por Marai Concretando ...contracción del crédito Genial. Hay que ver las cosas que se aprenden, se entienden y parecen verosímiles. Gracias. ¿Cual podría ser el empujoncito necesario para precipitarlo, antes de que la contracción se siga demorando?
__________________  The Telegraph: What happens... ...when Spanish banks start coming clean on the true scale of their property  losses...?22/11/2010 A pesar del cúmulo de incidencias, a favor de prorrogar la vida de nucleares obsoletas: 334. En contra: 10 CENSURADO DE NUEVO 16/03/2011 |
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30-ago-2006, 22:28
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Iniciado por >> 47 << Genial. Hay que ver las cosas que se aprenden, se entienden y parecen verosímiles. Gracias.  ¡Ahí si que le reconozco un papel al Euribor! |
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30-ago-2006, 22:33
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Iniciado por Marai Concretando: Impresionante analisis. Solamente se puede derribar atacando la credibilidad de los datos de base. Es uno de los mejores posts que he leido. |
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30-ago-2006, 22:37
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Iniciado por Marai
Ves posible deflación, como en Japón? Sin haberlo pretendido, un pareado me ha salido. |
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30-ago-2006, 22:39
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Iniciado por Deadzoner Impresionante analisis. ¡Gracias! Yo creo que el cambio de actitud de algunas entidades bancarias es lo que da más credibilidad a este análisis. |
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31-ago-2006, 00:21
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Iniciado por Deadzoner Ves posible deflación, como en Japón? Del riesgo de deflación ya se habla abiertamente en EEUU donde ya se aprecia una bajada en el consumo. Creo que ese riesgo es real en EEUU y en España. |
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31-ago-2006, 02:55
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| Voy a contestar como abogado del diablo, dado que el post es muy interesante pero nadie rebate. 
Iniciado por Marai No soy economista pero los que lo son deben conocer bien este término. En ocasiones, un exceso de oferta conduce a una bajada de precios. Siempre un exceso de oferta produce una bajada de precio en una economía de mercado, como la inmobiliaria, aunque no perfecta.
Iniciado por Marai En mi ¿humilde? opinión eso es lo que en realidad está haciendo estallar la burbuja inmobiliaria. La influencia del euribor es real pero menor. La burbuja española ni está estallando ni se está deshinchando por el momento. No hay ningún indice o indicador que permita afirmar eso, por el momento, a nivel general. En mercados singulares aunque por ahora son pocos sí está pasando eso: demasiada oferta, bajada de precios.
Iniciado por Marai En 2005 se construyeron 800,000 viviendas y en 2006 se han previsto 850,000. Es decir, unas 205,000 viviendas trimestrales durante dos años suponiendo un ritmo constante. Desgraciadamente es tan opaco el mercado que esos datos no son totalmente ciertos. En 2.005 se visaron 800.000 por los colegios de arquitectos. De ahí se solicita licencia de obras al Ayuntamiento y cuando se concede, se promociona y cuando hay preventas suficientes y se obtiene financiación, se construye y luego se vende. No todas las viviendas visadas se construyen a corto plazo o alguna vez, más bien a medio plazo. En 2.006 dicen los analistas que el volumen de visados está hinchado por evitar la entrada en vigor del CTE.
Iniciado por Marai En el 1er trimestre de 2006 se han contabilizado 93,000 ventas de vivienda nueva, un 5% menos que en el trimestre anterior. Las variaciones intertrimestrales no son significativas e impiden sacar conclusiones de ese tipo. Ejemplo: la variación del 2º trimestre del 2005 respecto del primero en la Logroño fué en transacciones realizadas de -20%, sin embargo en el 3T fué de +26,75% respecto al 2T.
Iniciado por Marai Con estos simples datos es facil deducir que durante 2005 y 2006, se construye mucho más de lo que se vende: bastamente, el doble. Te basas en las conclusiones anteriores en la vivienda nueva. Y en este tipo de vivienda, nunca habrá exceso de oferta significativa. Se construye conforme se va vendiendo, si no se vende, no se construye. Es en la segunda mano, de particulares e inversores especuladores (a corto, medio, largo plazo) la que provoca el crack si hay sobreoferta. Los stock de casa a la venta cuando se incrementan y se acumulan con los meses es lo que hace que baje el precio de la vivienda. Pero tienes razón al firmar que dá igual el euribor, la situación económica u otras circunstancias...... España ya tiene 1 vivienda por cada 2 habitantes: es más que suficiente para que cuando estalle un crack (si es que estalla) será la más grande crisis inmobiliaria que haya existido en España hasta la fecha. Un Saludo. |
| Estos usuarios dan las gracias a MNSV por su mensaje: | ||
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31-ago-2006, 09:24
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Iniciado por MNSV Te basas en las conclusiones anteriores en la vivienda nueva. Y en este tipo de vivienda, nunca habrá exceso de oferta significativa. Se construye conforme se va vendiendo, si no se vende, no se construye. Gracias por discutir el post. Es cierto que como tú y Deadzoner señalais el punto debil está en los datos publicados del M. de V. que no necesariamente contabilizan todas las ventas. Algunas operaciones de compraventa pueden ser totalmente opacas para el ministerio. Para que el ajuste de la oferta y la demanda fuera perfecto, tendríamos que asumir que el ministerio deja de registrar un 33%-50% de las operaciones de compraventa. Le voy a dar la vuelta a tu frase. Se vende desde el momento que se construye, más concretamente desde el momento que la promotora tiene los visados, permisos, planos y financiación asegurada para terminar la construcción. Si hay un fallo en el acoplamiento entre oferta y demanda, ocurre cuando un promotor o conjunto de promotores planean desarrollar un nuevo parque o bloque de viviendas pensando que se van a vender bien al precio que ellos estiman. Como bien señalas el shock de oferta es un fenómeno local, aunque puede extenderse como reguero de pólvora en un proceso de euforia constructora. Las previsiones pueden fallar por varias razones: - Porque los que compran para especular deciden que, con ese precio, no van a sacar tajada. - Porque los compradores extranjeros de vivienda vacacional, tampoco ven margen para la revalorización. - Porque los que tienen que hipotecarse hasta el tuétano también ven un riesgo (aquí si influye el euribor, la subida no ha sido espectacular pero mete miedo con los precios actuales). Que falle una previsión no es nada raro. Que empiecen a fallar muchas previsiones de ventas tambien sucede (EEUU, ahora)... ¿Es el caso de España? Creo que sí (¿Hilo de Logroño?, ¿Madrid?). Lo que ocurre es que el proceso de construcción y ventas es lento (se habla de 36 meses) y eso puede facilitar el desacoplamiento. Los que han invertido en la promoción siempre pueden creer que las variaciones estacionales se encargarán de proporcionar el maná comprador que cumpla con sus previsiones. La fe es lo último que se pierde. De todas formas, habría que revisar como se realiza la contabilización de ventas de vivienda por el ministerio para tener una idea del tipo de operaciones que a ellos se les escapa. Siempre hay alguien que ya lo ha hecho y publicado en internet. Veremos. Saludos. |
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31-ago-2006, 09:39
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Iniciado por MNSV Voy a contestar como abogado del diablo, dado que el post es muy interesante pero nadie rebate. ¡Gracias por rebatirlo! Si no, no se discute... Siempre un exceso de oferta produce una bajada de precio en una economía de mercado, como la inmobiliaria, aunque no perfecta. Pero si analizamos la subida con respecto a la demanda, tampoco ha sido perfecta. Yo diria que hasta ha sido un contrasentido. A mas oferta disponible, mayor precio. La oferta supera con mucho la de hace 4 años, y ya sabemos lo que ha pasado con los precios. La burbuja española ni está estallando ni se está deshinchando por el momento. No hay ningún indice o indicador que permita afirmar eso, por el momento, a nivel general. En mercados singulares aunque por ahora son pocos sí está pasando eso: demasiada oferta, bajada de precios. De acuerdo, podemos decir a nivel general que no se está deshinchando. Pero podemos hablar de mercados particulares frenados o en suave descenso, como Madrid, y de indicadores de expectativas como el precio del suelo, también en Madrid, con fuertes bajadas. Desgraciadamente es tan opaco el mercado que esos datos no son totalmente ciertos. En 2.005 se visaron 800.000 por los colegios de arquitectos. De ahí se solicita licencia de obras al Ayuntamiento y cuando se concede, se promociona y cuando hay preventas suficientes y se obtiene financiación, se construye y luego se vende. Lo que si tenemos, en cualquier caso, es el número de viviendas construidas, que no parece mal indicador (de hecho, hay corrección a la baja sobre 800000). Pero aún así, hay fuerte sobreoferta sostenida en los últimos 3 años, creciendo. Originalmente Escrito por Marai Concretando: Ventas vivienda nueva http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTI...CIONES/ti11.xls 2004 295.242 2005 336.478 2006 T1 93.860 (anualizado = 372.000) Viviendas nuevas construídas http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/parque/pv.XLS 2003 525.331 2004 586.092 2005 612.066 No todas las viviendas visadas se construyen a corto plazo o alguna vez, más bien a medio plazo. En 2.006 dicen los analistas que el volumen de visados está hinchado por evitar la entrada en vigor del CTE. Estamos de acuerdo, pero tenemos otro indicador claro: el consumo aparente de cemento. Ya se que puedes decir que no todo el cemento es para el sector residencial, pero yo puedo responder que no hay un fuerte crecimiento de las infraestructuras, y a ratio constante, crecimiento constante: http://www.bde.es/infoest/e0303.pdf Tenemos crecimientos del 5%. No estancamiento ni descenso. Por otra parte, no se que diferencia hay entre visado y licencia, y si tiene influencia en el inicio de obras, pero también están al alza, bastante fuerte. Las variaciones intertrimestrales no son significativas e impiden sacar conclusiones de ese tipo. También podemos decir que ha aumentado el plazo (medio!!) de venta a 36 meses. Si ha aumentado de 24 a 36, podemos pensar que ha empeorado. Te basas en las conclusiones anteriores en la vivienda nueva. Y en este tipo de vivienda, nunca habrá exceso de oferta significativa. Se construye conforme se va vendiendo, si no se vende, no se construye. Los datos del Ministerio de la Vivienda dicen exactamente lo contrario. Es en la segunda mano, de particulares e inversores especuladores (a corto, medio, largo plazo) la que provoca el crack si hay sobreoferta. Los stock de casa a la venta cuando se incrementan y se acumulan con los meses es lo que hace que baje el precio de la vivienda. Tienen mas peso hasta que el stock de nueva supera al de segunda mano. Es la nueva la que en teoría marca el precio... Pero tienes razón al firmar que dá igual el euribor, la situación económica u otras circunstancias...... España ya tiene 1 vivienda por cada 2 habitantes: es más que suficiente para que cuando estalle un crack (si es que estalla) será la más grande crisis inmobiliaria que haya existido en España hasta la fecha. Ahora soy yo el abogado del diablo: hay gran parte del parque en la costa destinado a segunda residencia, en vivienda principal la ratio es la segunda por la cola en la unión europea. Pagina 7 de: http://www.revistasice.com/Estudios/...ICE8150303.PDF |
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