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| | Herramientas | Desplegado |
19-oct-2006, 01:09
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Y al final todos le devuelven el dinero al banco, con lo que el banco gana el doble por todo el morro. todos, todos, lo que se dice todos norrr! se puede ser pepito, pero pagano no hay que ver que pepitos son estos bancos
__________________ toda situacion desesperada es susceptible de empeorar  |
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19-oct-2006, 01:12
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Iniciado por cateto todos, todos, lo que se dice todos norrr! Borré el mensaje mío del que haces quote. Creo que era una verdad demasiado impactante y espeluznante como para ser mostrada aquí. |
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19-oct-2006, 02:03
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| emigrante que va al concesionario a comprar un coche, al final con su nomina solo puede comprar un x? de x0.000€ a 7 años (x50€ al mes) despues de recorrer varios concesionaros se decide y compra, no queda satisfecho, lo vende a mitad de precio y vuelve a comprar, tampoco le satisface, vende y vuelve a comprar, continua comprando a plazos y vendiendo a tocateja al final se da cuenta que esta sociedad es una mierda, que la vivienda esta imposible y que los panchitos estan mal miraos, decide que en el ultimo mes que lleva en españa ha ahorrado 200.000€, es hora de volver a sudamerica y que me busquen, que yo no me llamo Osvaldo ni conozco a nadie con ese nombre que compro 15 autos en europa
__________________ toda situacion desesperada es susceptible de empeorar |
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19-oct-2006, 09:48
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Iniciado por rexmar Shock de oferta=bajada de precios. Añado uno mas que es posible pues si se reduce la construccion a la mitad el numero de parados va a aumentar de forma escandalosa. Shock de oferta+contracción de la demanda+Fin o encarecimiento crédito+Reduccion de ingresos (paro)=explosión de burbuja y catastrofe economica.
__________________ Cualquier aterrizaje, por suave que sea, viene precedido por una buena bajada.  |
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26-oct-2006, 11:29
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| jueves 26 octubre 11:24, no lo entienden o que dijo el tema, es que españa es una máquina de hacer pisos, 800.000 pisos al año. suelo hay todo el que quieras y más. con la ley de 1998, declarando todo el suelo com urbanizable, el poder se pone en manos de los municipios, a los que basta recalificar su suelo y construir como locos. y el tema es que no hay una armonía entre municipios para no dejar de construir en un ya saturadísimo mercado. y es lógico, porque, si mi municipio no recalifica el suelo y construye, lo va a hacer el municipio de al lado, llevandose la poca demanda que pueda quedar. ante eso, el municipio intenta adelantarse, recalificando. Recordemos que el suelo recalificado da mucho dinero al muncipio en el presente y en el futuro via IBI sobre los nuevos pisos. si en dicho suelo no se construye su valor es de 0 euros. ante eso, no van a parara en una guerra sin cuartel. si a esa coctelera añadimos el invierno demográfico y la competencia de otras zonas del meditarreneo con vivienda mucho más barata, como chipre, bulgaria, rumanía, croacia, etcpodemos entender porque el desplome de precios en la próxima década va a ser de más de un 60% nominal, en una competencia brutal por colocar una masiva oferta a una decreciénte demanda. ¿se entiende ahora? Alcaldes valencianos planean urbanizar casi 200 millones de metros cuadrados http://www.elpais.es/articulo/espana...epinac_16/Tes/ "Una superficie que equivale al doble de la que ocupa la ciudad de Barcelona, que tiene una extensión de 100 kilómetros cuadrados" Última edición por Deadzoner; 26-oct-2006 a las 11:34 |
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26-oct-2006, 17:52
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| S¡, el problema es que se decide urbanizar un suelo hasta que se entregan las llaves de las viviendas a los pepitos pasa un periodo largo (mínimo 5 años). Durante este tiempo, el mercado parece vivir un sueño burbujista sin fin. Pero al final la oferta acaba llegando. Y justo cuando la demanda empieza a enfriarse. Ejemplo: Datos Ayto Madrid PAUS a 30/9 Tomando los datos y agregándolos se obtienen las siguientes conclusiones: Viviendas ya entregadas 24.884 Viviendas en construcción 30.621 Viviendas futura const. en PAUS ya urbanizados 17.805 Vivienda futura const en PAUS con urb. Iniciada 29.254 Vivienda futura en PAUS con tramitación iniciada 100.635 La primera conclusión es alucinante: se hallan en construcción en los PAUS bastante más viviendas de las que ya se han entregado. Es decir, 30.621 se entregarán en un periodo máximo de año y medio. Es cierto que muchas de estas viviendas se han vendido sobre plano, pero otras no, y muchas de las vendidas lo han sido a especulatas. Luego vienen las viviendas no iniciadas en los PAUs ya urbanizados, + las que se hallan en PAUs en curso de urbanización. Ambas suman 47.059 que podrían llegar al mercado en no más de 3 o cuatro años. Las últimas 100.365 viviendas se hallan a un plazo de 5-7 años. Por supuesto este aluvión de oferta no incluye lo que se construye fuera de los PAUs, (parcelas urbanas, estudios de detalle, PERIs, etc). Ni las que se construyen fuera del municipio de Madrid, pero en puebos/ciudades cercanas. Una vez iniciado el proceso urbanizador, es cierto que algunos promotores (sobre todo los grandes) tienen capacidad para no construir el suelo si no quieren. Pero en un mercado problemático esta opción ya no es una forma segura de forrarse. Puede que el mercado se recupere, o puede que no. Los promotores pequeños no pueden optar a esto, y de todas formas es una opción peligrosa. Una vez se han embarcado en la urbanización, la construcción de las viviendas seguirá inexorablemente. (Los propietarios de suelo inicial pueden ganar dinero aun vendiendo bastante por debajo del mercado, ya que su coste de suelo es muy bajo). Si los pepitos fueran listos, tratarían de limitar la oferta, como aquí Inglaterra, 148000 viviendas al año "Apuraré el cáliz hasta las heces" -Luis XVIII Última edición por Eddy; 26-oct-2006 a las 18:16 |
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26-oct-2006, 22:07
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Iniciado por Eddy S¡, el problema es que se decide urbanizar un suelo hasta que se entregan las llaves de las viviendas a los pepitos pasa un periodo largo (mínimo 5 años). Durante este tiempo, el mercado parece vivir un sueño burbujista sin fin. De esa lista que proporcionas, ¿que viviendas tienen licencia de obras? Supongo que esas 17.805 de vivienda futura y las 29.254 de PAUs ya urbanizados deben tener la licencia. Si es así y ya han aflojado la mosca para conseguir la licencia municipal, 3 ó 4 años me parece un periodo excesivo a financiar e indica que de media tardan 1-2 años en iniciar la edificación una vez conseguida la licencia. ¿Es esto así? ¿Cuando abonan el dinero al ayuntamiento? ¿durante ese lapso de 2 años que hace la constructora? ¿terminar la urbanización y cimentar antes de empezar a levantar el edificio? Si las ventas se empiezan a producir antes del inicio (incluso 2 años antes), aunque la transacción no se contabiliza hasta la terminación de obra, ¿se está notando un número creciente de cancelaciones a medida que aumentan los tipos de interés?. Sería clave conocer la evolución de las "ventas sobre plano" (que no se contabilizan como tales en el M de V) y las cancelaciones en las promociones en construcción y con licencia concedida. ¿Conoces algún indicador de venta sobre plano? Los contratos de compra anteriores al CFO son privados y supongo que nadie los publica. |
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26-oct-2006, 23:00
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Iniciado por Marai De esa lista que proporcionas, ¿que viviendas tienen licencia de obras? Supongo que esas 17.805 de vivienda futura y las 29.254 de PAUs ya urbanizados deben tener la licencia. Si es así y ya han aflojado la mosca para conseguir la licencia municipal, 3 ó 4 años me parece un periodo excesivo a financiar e indica que de media tardan 1-2 años en iniciar la edificación una vez conseguida la licencia. ¿Es esto así? ¿Cuando abonan el dinero al ayuntamiento? ¿durante ese lapso de 2 años que hace la constructora? ¿terminar la urbanización y cimentar antes de empezar a levantar el edificio? Me encantaría que alguien respondiese a esa pregunta, necesitamos en este foro, arquitectos, capataces y demás personal informado para analizar estos datos con detenimiento |
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27-oct-2006, 11:01
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| viviendas con licencia= las que están en construcción. El ayuntamiento no proporciona los datos de cuantas viviendas se están construyendo, sólo de cuántas tienen licencia de obras, y cuántas licencias de 1ª ocupación. Si se han concedido en un PAU 10.000 licencias de obras, y 2.000 de primera ocupación (terminación), quiere decir que hay 8.000 en construcción. Las licencias caducan, no recuerdo si a los 3 o a los 6 meses y son caras. Así que es razonable suponer que las viviendas con licencia están en construcción. En cuanto a las viviendas (o sería mejor decir parcelas) en PAUs ya urbanizados, y en los que se está urbanizando, en el primer caso se puede construir ya, dependiendo obviamente de los deseos del constructor. En el segundo caso el ayuntamiento exige que esté ejecutado un porcentaje alto de la urbanización para poder conceder las licencias. En cuanto a los datos de ventas, no los da obviamente el Ayuntamiento, ni creo que existan a nivel agregado. Hay que tener en cuenta que debe de haber muchas viviendas terminadas que están también en el mercado, así como muchas viviendas en construcción que se han vendido sobre plano a usuarios finales (no pasapiseros). En Const. Const. Futura Estado Arroyo del Fresno 2.754,00 Urb al 65% Montecarmelo 2.437,00 2.297,00 Construcción Las Tablas 4.098,00 2.236,00 Construcción Sanchinarro 4.344,00 1.581,00 Construcción Carabanchel 3.686,00 666,00 Construcción Barajas 398,00 1.102,00 Construcción Vallecas 15.658,00 9.923,00 Construcción El Cañaveral 14.000,00 Urb al 2% Los Cerros 15.000,00 Tramitación Los Ahijones 15.400,00 Tramitación Los Berrocales 22.235,00 Tramitación Valdecarros 48.000,00 Tramitación Valdebebas 12.500,00 Urb al 19% Totales 30.621,00 147.694,00 - |
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01-nov-2006, 16:08
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| Admitámoslo. Los datos de demanda del M d. Vivienda son antiguos, pero merece la pena revisarlos para analizar si la demanda puede acompañar a la oferta. En la siguiente imagen se muestran los datos de viviendas compradas entre Marzo de 2001 y Febrero de 2003 del ministerio de vivienda. En total 610.000 viviendas en 24 meses (305.0000 anuales). ¿De verdad alguien puede creer que haya fundamentos para creer que la demanda va a más que duplicarse en 2007-2008 respecto a ese periodo con la que está cayendo?  |
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