Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Explosión brutal o desaceleración progresiva?
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  #21  
Antiguo 30-ago-2006, 01:03
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Opto por brutal, en bajada, y rápida, en forma.
La razón es el stock.
No ha bajado consumo aparente de cemento, han aumentado las licencias y los visados, y el año pasado se construyeron 800000.
Por otra parte, endeudamiento duplicado en el sector de la construcción, mayoritariamente por compra de suelo por la incertidumbre de la nueva ley.
Tiempo medio de venta 36 meses.
Se venden 100000 nuevas en el trimestre 1.
O mejora, que digo mejora, se duplica, o reventón antes de fin de año por exceso de oferta.
Como en USA, pero a lo bestia.


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  #22  
Antiguo 30-ago-2006, 08:04
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Yo apuesto por una bajada como la que propone Sephon, con una gran caída al comienzo hasta llegar a estabilizarse. He estado haciendo cálculos con una hoja de Excel que me preparé en plan cutre, y lo del "aterrizaje suave" no se mantiene ni con una grúa, vamos (desde luego, no con los salarios de este país).


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  #23  
Antiguo 30-ago-2006, 09:10
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
Opto por brutal, en bajada, y rápida, en forma.
La razón es el stock.
No ha bajado consumo aparente de cemento, han aumentado las licencias y los visados, y el año pasado se construyeron 800000.
Por otra parte, endeudamiento duplicado en el sector de la construcción, mayoritariamente por compra de suelo por la incertidumbre de la nueva ley.
Tiempo medio de venta 36 meses.
Se venden 100000 nuevas en el trimestre 1.
O mejora, que digo mejora, se duplica, o reventón antes de fin de año por exceso de oferta.
Como en USA, pero a lo bestia.

Me apunto. Creo que este va a ser el mecanismo exacto que desatará el reventón. Habría que saber que entidades y con que tipo de créditos se está financiando a promotores como el Pocero para tener una idea de por donde se va a producir la contracción del crédito a la construcción. La Caixa utiliza las hipotecas abiertas, que traslada el esfuerzo al cliente para financiar las promociones, pero esto es insuficiente si la demanda no acompaña a la oferta.

Constructoras y promotoras inmobiliarias acaparan el 41% de los préstamos bancarios
http://www.consumer.es/web/es/vivien.../23/144706.php
Hace ocho años esa proporción se limitaba a poco más del 21% | 23 de agosto de 2005
Los fondos prestados por las entidades de crédito a constructoras y promotoras inmobiliarias se llevan ya el 41% de la financiación que el conjunto del sistema proporciona a las actividades productivas. Hace apenas ocho años, antes del auge del mercado de la vivienda, esa proporción se limitaba a poco más del 21%.

Así, al mismo tiempo que los préstamos para la compra de vivienda se han convertido en principales impulsores de la actividad crediticia de bancos, cajas y cooperativas con sus clientes domésticos, la financiación al sector de la construcción e inmobiliario es ahora destino principal de los recursos dirigidos al sector productivo.

Los datos del primer trimestre de 2005 revelan que la financiación del sistema crediticio a los sectores productivos ascendía a 507.164 millones de euros. En ese mismo periodo, las familias habían contraído con bancos, cajas y cooperativas deudas por importe de 462.910 millones.

La financiación a la construcción ascendía en el primer trimestre de este año a 83.421 millones, cifra que prácticamente multiplica por cuatro la de 1997.

Preocupación

La posibilidad de que la actividad de la construcción se frene preocupa a las autoridades económicas, por tratarse del segmento más dinámico de la economía, y porque en las actuales circunstancias internacionales no resulta fácil que otra área tome el relevo. Pero una desaceleración en el mercado inmobiliario afectaría por partida doble a las entidades crediticias. Junto a la merma de su actividad hipotecaria se resentirían otras áreas de su negocio.

Del medio billón largo de euros prestado a los sectores productivos, la industria sin la construcción apenas había recibido 93.815 millones de euros. Hace ocho años, la deuda contraída por este sector ascendía a 57.789 millones, lo que pone de manifiesto un lento crecimiento.

El incremento interanual de la vivienda nueva se sitúa en el 17,17% y el de la usada en el 17,29% Y si a la deuda de las constructoras se le suman los fondos prestados a las actividades inmobiliarias -nada menos que 123.982 millones de euros en el arranque de este año, cuando en 1997 el crédito a este segmento se limitaba a 17.549 millones- los 207.403 millones de euros obtenidos representan cuatro de cada diez euros de la financiación bancaria al sistema productivo. Por comparación, la industria sólo recibe dos de cada diez euros.

Oferta y demanda

Según el último informe de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), el precio de la vivienda en España sigue aumentando, aunque se registra una desaceleración paulatina en este crecimiento, que se ha situado en el 3,53% en el segundo trimestre del año.

Estos incrementos implican, según el presidente de Tinsa, Ildefonso Ortega, que en términos generales se está produciendo una "acomodación" entre la oferta y la demanda.

Ortega se muestra convencido, no obstante, de que no va a haber una "caída en picado" en los precios de la vivienda, porque la demanda sigue siendo fuerte, y ha transmitido un mensaje de tranquilidad a los propietarios, al señalar que se mantiene el valor de sus inmuebles.

"Acomodación" ¡JA, JA, JA!

Última edición por Marai; 30-ago-2006 a las 09:29


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  #24  
Antiguo 30-ago-2006, 11:08
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Es evidente que cada cual se arrima al sol que más calienta. No sé de donde ha salido la idea, sin mucho fundamento a mi parecer, de que en Octubre pasará algo más que el cambio al horario de invierno, el comienzo de la temporada de setas y la semanita de vacas que puedo pillarme usando los dos días que me quedan y aprovechando los días 9, 12 y el puente del 13.

En el mercado inmobiliario nada va deprisa y las bajadas aún menos. Comparando además el sistema estadístico español y el americano llegas rápidamente a la conclusión de que el nuestro es un verdadero asco, por no usar una expresión más vehemente. O sea, que en realidad salvo unos pocos afortunados que están muy en el ajo, la mayoría no tenemos ni idea de los datos reales y, cuando llegan, lo hacen tarde y mal.

La realidad es que se sigue vendiendo y los precios siguen subiendo. Quizá menos que hace 2 años, pero suben y eso a estas alturas de la película ya es mucho. Mis datos son que las notarías siguen haciendo operaciones a tutiplen y los datos de préstamos concedidos se superan mes a mes. Las viviendas nuevas que se entregan ahora son las que se empezaron a construir hace al menos 20 o 24 meses y la gran mayoría de esas están vendidas sobre plano. No voy a entrar a intentar valorar cuantas de esas viviendas se compraron con intenciones especulativas, entre otras cosas porque a partir de premisas falsas e inexactas no se puede llegar a conclusión válida alguna.

Pero si podemos acogernos a la realidad, o al menos a una pequeña parte de ella. En otro hilo, no recuerdo cual, hará unos dos meses comentaba que había mirado una promoción de viviendas en Rocafort (Valencia). En aquel momento, de 48 viviendas construídas a entregar en Septiembre de 2006, quedaban 5 pisos de 4 habitaciones y 1 de 3 hab. He llamado hace un momento, para poder poner aquí datos actualizados y fiables. La respuesta es demoledora: les quedan 3 pisos de 4 habitaciones. En apenas dos meses han vendido la mitad de lo que les quedaba y no me han dado precios más baratos que entonces. Francamente, un constructor puede tener un problema si de 48 viviendas le quedaran por vender 40. Pero con los márgenes salvajes que tienen, a esa empresa le da igual tardar 3 semanas, 3 meses o 3 cuatrimestres en vender esos pisos porque lo que tenía que ganar ya lo ha ganado en un 95%. ESA y no otra es la realidad de hoy.

Para que haya bajadas serias deben terminarse las viviendas que se han visado este año (y por tanto, todas las de 2004 y 2005) y pegar la construcción un frenazo verdaderamente considerable. Las subidas de Euribor no van a crear problemas más que a los "border-line", es decir, a los que ya se metieron al borde del precipicio. Tampoco especularé con la cantidad de gente que hay en ese plan, porque una cosa es lo que la gente cobra en "blanco" y otra lo que la gente mueve en "negro", que a veces duplica y hasta triplica el A. Con esa premisa, es imposible saber el esfuerzo *REAL* de las familias, lo he dicho muchas veces y no me cansaré de insistir en ello.

El día que esto pegue el estallido, cosa que no dudo que hará, no habrá duda de que ha reventado, porque lo hará a lo grande. Estoy seguro de que entraremos en los libros de historia económica y nuestro caso se estudiará en las carreras de Economía en todo el mundo. Pero no será en Octubre de 2006. Una cosa es detraer una cantidad modesta de dinero en lo particular al consumo (aunque sumada sea una burrada) y otra muy diferente sumar más de un millón de parados en un plazo que calculo sea entre 12 y 18 meses. Sospecho que hay algo más que una probabilidad de que alguna Caja de Ahorros se vea contra las cuerdas, pero en ese caso pagaremos los de siempre como ya pasó con Banesto.

Es lamentable y desearía que no fuera así, pero la tozuda realidad me dice que esto tiene cuerda hasta 2009-2010. No sé cuanta pasta real tiene la gente ni cuanto de se dinero es negocio de Cofidis y similares, pero este año he visto Valencia en Agosto con menos gente que otros años (los días que he estado yo mismo, que solo han sido la mitad aprox.). Las declaraciones de los hosteleros diciendo que este Agosto habrá sido el mejor de los últimos 5 me confirman que ha habido más movimiento de gente. Y eso solo se hace con pasta, a la sazón.

Eso sí, cuando esto pete, habrá crisis para una década larga y si no, al tiempo.....


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  #25  
Antiguo 30-ago-2006, 11:21
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En el mercado inmobiliario nada va deprisa y las bajadas aún menos. Comparando además el sistema estadístico español y el americano llegas rápidamente a la conclusión de que el nuestro es un verdadero asco, por no usar una expresión más vehemente. O sea, que en realidad salvo unos pocos afortunados que están muy en el ajo, la mayoría no tenemos ni idea de los datos reales y, cuando llegan, lo hacen tarde y mal.
Es lamentable y desearía que no fuera así, pero la tozuda realidad me dice que esto tiene cuerda hasta 2009-2010. No sé cuanta pasta real tiene la gente ni cuanto de se dinero es negocio de Cofidis y similares, pero este año he visto Valencia en Agosto con menos gente que otros años (los días que he estado yo mismo, que solo han sido la mitad aprox.). Las declaraciones de los hosteleros diciendo que este Agosto habrá sido el mejor de los últimos 5 me confirman que ha habido más movimiento de gente. Y eso solo se hace con pasta, a la sazón.

Yo creo que es mucho mas simple que eso.
Hay datos, que te puedes creer, o no. Para mi son mas válidos que la pequeña parte de la realidad de la que hablas.
Se ven 850000 previstas nuevas.
Se venden 93000.
Se calcula cuantas pueden quedar, que son 400000,
Me da igual que dentro de 36 meses se hayan vendido. En 36 meses, tendremos construidas 850000 x 3, si sigue la tendencia, y si no, mas paro.
Para mi esa es la tozuda realidad.


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  #26  
Antiguo 30-ago-2006, 11:54
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A ver, varias puntualizaciones:

A Galleta(sospecho que se dedica a lo mismo que yo) : sí, se están incrementando las reclamaciones de los cofidis y compañia(reclamaciones de 600, 900, 1.000€).

A Lobodemar : yo también entro en 20 minutos, pero últimamente lo único que leo son los llantos de los pepitos .

A aterriza : yo he estado en Castellón. Y aquello estaba pelado. Teniendo en cuenta que donde voy es zona más residencial. Pero aun así, la ultima vez que las terrazas ofrecian ese aspecto desolador fue en el 92. Y este era un comentario comun entre la gente que lo conocemos desde hace 30 años.

Afirmais (como mi cuñado al que cito continuamente)que la gente tiene más dinero del que dice. Bien, entonces : ¿el paleta, el administrativo, la cajera, el camarero cobran sobre 3.000€, que sería el triple de A(media de 900) ?. Pues si esto es general en este país ni soñeis que haya estallido de burbuja. Pero hay otro factor a tener en cuenta(se me quedó grabado cuando me lo contaba una amiga respecto de su hermana y cuñado, funcionarios nivel A) "no llegan nunca, es que cuanto más ganas más gastas".

La información que he podido obtener de alguna entidad(preguntaré a gente de absoluta confianza, si es común 50 en a, y 150 en b) es que la "la gente está muyyyyyy endedudada".


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  #27  
Antiguo 30-ago-2006, 11:56
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Si la gente tiene tanto dinero "en B" como el que se afirma, ¿por qué se recurre tanto a empresas tipo Cofidis y similares? No sé, algo no cuadra.


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  #28  
Antiguo 30-ago-2006, 12:01
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........precisamente ese segmento(lo sé muy bien) de gente que trabaja en constructoras y en hosteleria.


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  #29  
Antiguo 30-ago-2006, 12:07
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Iniciado por sr chinarro
........precisamente ese segmento(lo sé muy bien) de gente que trabaja en constructoras y en hosteleria.

No acabo de entender lo que quieres decir...


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  #30  
Antiguo 30-ago-2006, 16:54
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La realidad es que se sigue vendiendo y los precios siguen subiendo. Quizá menos que hace 2 años, pero suben y eso a estas alturas de la película ya es mucho. Mis datos son que las notarías siguen haciendo operaciones a tutiplen y los datos de préstamos concedidos se superan mes a mes. Las viviendas nuevas que se entregan ahora son las que se empezaron a construir hace al menos 20 o 24 meses y la gran mayoría de esas están vendidas sobre plano. No voy a entrar a intentar valorar cuantas de esas viviendas se compraron con intenciones especulativas, entre otras cosas porque a partir de premisas falsas e inexactas no se puede llegar a conclusión válida alguna.
...

Para que haya bajadas serias deben terminarse las viviendas que se han visado este año (y por tanto, todas las de 2004 y 2005) y pegar la construcción un frenazo verdaderamente considerable. Las subidas de Euribor no van a crear problemas más que a los "border-line", es decir, a los que ya se metieron al borde del precipicio. Tampoco especularé con la cantidad de gente que hay en ese plan, porque una cosa es lo que la gente cobra en "blanco" y otra lo que la gente mueve en "negro", que a veces duplica y hasta triplica el A. Con esa premisa, es imposible saber el esfuerzo *REAL* de las familias, lo he dicho muchas veces y no me cansaré de insistir en ello.
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Eso sí, cuando esto pete, habrá crisis para una década larga y si no, al tiempo.....

A riesgo de parecer que estoy conchabado con Deadzoner te diré que no esty del todo de acuerdo con tus apreciaciones. De todas maneras he de darte una parte de razón. Te concedo que los datos de ventas de vivienda nueva del primer trimestre del 2006 (unas 93,000) pueden representar ventas sobre plano apalabradas a principios de 2005 o finales de 2004, pero consignadas a la entrega de las llaves. Entónces, el ritmo de construcción era de unas 600,000 viviendas anuales (150,000 trimestrales). Suponiendo que esto fuera así, podemos pensar que tan pronto como a finales de 2004 se empezó a producir el desajuste entre oferta (150,000) y demanda (93,000) de vivienda nueva.

Teniendo en cuenta que desde entonces ha seguido aumentando el nivel de construcción hasta unas probables 850,000 viviendas estimadas para este año (más de un 33% respecto a 2004), deberíamos observar un incremento de la demanda por encima de ese nivel y aún se mantendría un alto ritmo de crecimiento del stock de vivienda nueva sin vender.

Si miramos la evolución de las hipotecas concedidas (que supongo que son casi simultáneas a la formalización de la venta, en todo caso, anteriores), tendríamos que observar un incremento considerable entre el 1T y el 2T de 2006 para mantener un ritmo de demanda a tono con la construcción.

Quizás este es el momento en el que los bancos, que financian tanto a los compradores como la construcción y la compra del terreno notan que se produce el desajuste que parecen indicar los datos anteriores. Si esto es así, se puede producir una contracción del crédito, tanto a las promotoras y/o constructoras, como a los clientes finales.

En un momento dado, los bancos pueden decidir que se necesita una corrección en los precios finales para que se venda lo construído y se deje de construir en un mercado que no acompaña a la oferta. Conceder menos hipotecas arriesgadas puede ser una forma de presión bastante eficaz. El propio servicio de estudios del BBVA ha publicado un trabajo que anuncia un más que probable hundimiento del sector de construcción residencial (En El País lo ví publicado este veranito).

Este verano se han publicado noticias y rumores sobre órdenes a las sucursales de contención en la concesión de hipotecas.

El estallido de la burbuja ya está aquí, pero las estadísticas que lo demostrarán tardarán un año en publicarse.


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