En el ultimo post que publique un articulo decia que en mi opinion la quiebra del mercado inmobiliario no seria a la japonesa y que seria mucho mas rapida que lo que la mayoria piensa.

Coincidia, eso si, en la intensidad de las bajadas, no asi en el tiempo.

Pues bien , ahora he escrito un tochazo ( insufrible para el que no tenga mucho interes en el tema ) donde reuno datos aportados anteriormente que justifican mi teoria.

Pero quizas lo mas interesante viene a partir de una vez veamos ese escenario, donde me pregunto ¿ y ahora que ? .

Para burbujistas experimentados y con ciertos conocimientos economicos la primera parte del articulo no añade nada que no sepais, solo lo ordena un poco las ideas cronologicamente, para inexpertos quizas sea interesante leerlo entero .

Bueno hay os dejo mis pajas mentales sobre el mercado y espero criticas o thanks en su caso :

Tengo que decir , en honor a la verdad que tenia pensado este articulo para escribirlo hace algunas semanas, pero pudo mas mi pereza, por eso pierde bastante valor el articulito, ya que los ultimos acontecimientos con Irlanda y la deuda española haria intuir al mismisimo Zapatero que la claudicacion sera en 2011, solo me salva el que lo haya dicho bastantes veces en articulos anteriores.

EL MERCADO INMOBILIARIO EN 2011

Lo subo, que para un artículo sobre la burbuja inmobiliaria que hay en el principal, no vamos a dejar que se pierda...

Oh! Grandísimo miembro de la élite burbujista con 5000 mensajes, puedes pasar por este hilo e ilustrarnos con tu gran sabiduría?

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...la-crisis.html

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Lo he leído y me ha sorprendido un poco.

¿Suelo ya en 2011? las opciones mas optimistas hablaban de 2 años para llegar al suelo.

¿Que nivel de bajadas crees que se dará?

Bueno, para todos los que no semos de Madriz o Vigo, y por ende no frecuentamos tu blog (o lo que sea):

Los pisos en 2011 desplome y suelo verdadero del mercado inmobiliario

Hace ya bastante tiempo que vengo escribiendo del precio de los pisos y de la evolucion del mercado inmobiliario e intentando ver con claridad cuando, como y por que cuando se desplomara el precio de los pisos en venta.

Los hechos se han precipitado de tal forma en estos ultimos dias que quizas este articulo que pretende recopilar la informacion ya dada en nuestro boletin de noticias inmobiliarias pierda gran parte de su valor ya que el panorama se ha clarificado de tal forma que no hace falta ser un experto agente de la propiedad inmobiliaria para intuir como sera el mercado inmobiliario en 2011.

Quizas si sea relevante el "dia despues" a la recapitulacion por razones que explicare mas adelante.

RECOPILACION DE DATOS APORTADOS:

Recomendable leer los articulos enteros que citare aunque hago un pequeño resumen de cada uno, salvo para los que han ido siguiendo nuestras noticias que ya saben perfectamente por que los pisos bajarian rapidamente de precio y harian suelo antes de lo que preveian los analistas y sobre todo los particulares que apostaban por una crisis mas lenta y mas larga en el tiempo, lo cierto es que la fuerte intensidad de las bajadas es el factor comun entre ambas teorias y el tiempo la diferencia :

1.- 12 de Junio 2010 : escribo el articulo ¿ por que los bancos no quieren vender pisos en buenas zonas? , decia que: " Tengo la seguridad absoluta de que la historia se va a repetir, que el tiempo se acaba para los bancos y que en breve veremos una nutrida oferta de pisos de bancos en buenas zonas a precios con hasta un 50 % inferiores a los pagados en maximos. Eso sera el detonante del equilibrio del mercado inmobiliario y el inicio de la recuperacion del numero de ventas, no asi de una recuperacion de los precios, eso tardara años."

2.- el 11 de Septiembre de 2010: escribia el articulo bancos y particulares luchan por vender piso : En el que explicaba que hace ya tiempo los bancos dieron un primer paso bajando los precios en las zonas malas y "escondiendo" los de zonas buenas ( podeis ver la explicacion entera al leer el articulo ) añadia que "Esta vez los bancos han reaccionado tarde y son los particulares acuciados por las deudas y los que tienen pisos comprados hace 10, 15 o mas años los que estan dando el primer paso, bajando los precios hasta un 30 % sobre precios preburbuja ".

y como colofon " Solo si los bancos se suman a la inciativa de los particulares y sacan al mercado sus pisos en estas zonas con las rebajas necesarias el mercado inmobiliario podra estabilizarse y el volumen de ventas crecer" .

3.- 16 de Octubre 2010 : articulo vendo piso luego existo "parecen existir dos mercados paralelos, uno irreal en los que los pisos estan a la venta y seguiran estandolo sin conseguirse vender.............El otro mercado, el de ese exiguo 5 % de precios cercanos a su valor real es el que es creciente y que la crisis economica acelerara mucho mas rapido en nuestra opinion de lo que la mayoria de los ciudadanos y analistas piensan."

4.- 28 de Octubre 2010 : articulo los bancos enbargan pisos por ejecuciones no hipotecarias " En nuestra opinion con la insostenibilidad del mercado inmobiliario no apostariamos por una dilatacion de la situacion actual sino mas bien por un momento de "panico vendedor" cuyo pistoletazo de salida sera la entrada al mercado de la totalidad de los pisos que los bancos tienen en sus carteras, lo que sin duda provocara que los particulares se sumen a la carrera a las bajadas de precios para competir por los compradores con los bancos."

¿Y ahora que ?

EL MERCADO INMOBILIARIO EN 2011 :

Hasta aqui solo hemos resumido datos aportados y llegamos a la conclusion de que en 2011 se hara suelo en el mercado no sin antes vivir momentos de panico vendedor acompañados de fuertes bajadas de precios, ahora viene como actuar una vez que estas predicciones se produzcan.

El panico vendedor que se desatara en 2011 tendra como pistoletazo de salida el mismo dia 1 de Enero en que los bancos deben adaptar sus balances depreciando sus activos inmobiliarios en cartera por imperativo legal, cosa que no han hecho hasta ahora pero que ineludiblemente tendran que hacer, decia que casi cualquiera sin ser un experto inmobiliario podia deducir esto sobre todo tras destaparse la situacion de Irlanda que tiene en comun con la española una burbuja inmobiliaria previa, unos bancos enladrillados hasta la bandera y un gobierno que le ha prestado dinero de los contribuyentes a los bancos para que estos a su vez se lo vuelvan a prestar al estado posteriormente pidiendolo al banco central europeo.

La quiebra irlandesa solo es un adelanto de lo que pasara en el mercado inmobiliario español en 2011, eso si, con matices .

Bien, pongamonos en ese escenario y pensemos ¿ que hago ahora ? La mayoria de la gente, incluidos analistas y periodistas se contagiaran del panico y no conservaran la sangre fria necesaria para pensar con claridad.

Todos querran vender precipitadamente y nadie o muy pocos querran comprar......... se dara la paradoja de que comprar piso sera mas barato que alquilarlo, las rentas de alquiler ( en grandes ciudades, excluida costa y periferias que merecen analisis aparte ) a pesar de que puedan bajar en el momento de panico en el que venderiamos cualquier cosa a cualquier precio.

Como dirian en bolsa 99 % bajistas y 1 % alcistas ¿ que sucede en esos casos ? que la bolsa sube.

Sin embargo, el mercado inmobiliario no es tan dinamico como la bolsa y normalmente se mantiene en esta situacion al menos un año segun ki experiencia en anteriores crisis.

2011 solo una vez que se desate el panico es el momento de comprar el mayor numero de inmuebles que nuestra solvencia nos permita sin poner en riesgo nuestra economia diaria y por supuesto sin que un excesivo apalancamiento pueda dar al traste con nuestro proyecto de futuro. Es el viejo axioma judio que siempre a funcionado en economia y perfectamente aplicable al mercado inmobiliario " compra cuando todo el mundo quiere vender y vende cuando todo el mundo quiere comprar" .

Soy plenamente consciente de que casi nadie me hara caso, que me tacharan de loco......incluso aquellos que durante años han seguido mi trayectoria profesional y que vieron como a finales del 2005 aconseje vender ladrillos y hacer liquidez, tampoco me creyeron cuando habia panico comprador por que es facil ver lo que pasa un dia pero muy dificil anticipar lo que pasara al dia siguiente.

Creo que ya he contestado a dos de las cuestiones planteadas, cuando se tocara suelo y por que .

Vamos ahora con el como, quizas la parte que marcara la diferencia entre los que ganen dinero en el mercado inmobiliario pasado 2011 y los que se arruinen.

En primer lugar hay que descartar la compra como inversion especulativa a corto plazo ( entre 1 y 3 años ) solo a partir del medio plazo ( entre 3 y 6 años ) podremos ver beneficios sumando rentabilidades de renta de alquiler mas plusvalias ( estas ultimas muy pequeñas ) y sera a largo plazo cuando veremos multiplicada la inversion de forma muy rentable.

En segundo lugar, no precipitarse, tendremos tiempo de comprar en precios minimosde sobra, como poco todo 2011 y quizas algo mas, el detonante como decia sera que la cuota hipotecaria sobre una hipoteca a 20 años sea igual o inferior al precio en alquiler, lo que significa una rentabiliad del 5 % en renta de alquiler sobre el precio pagado.

En anteriores crisis incluso se han visto casos aislados en los que este porcentaje de rentabilidad se batio con creces, no seria descartable que se repitiera la situacion, no obstante, el limite mencionado garantiza que no cometamos un error.

En tercer lugar, es IMPRESCINDIBLE ser precavidos y contar con impoderables que pueden dar al traste con nuestra inversion a medio-largo plazo obligandonos a tener que deshacer inversiones anticipadamente por falta de solvencia, eso sera la ruina y la garantia de perder la oportunidad de convertir la crisis en negocio rentable.

Por lo tanto, mucho ojo con apalancarse o endeudarse mas alla de lo razonable, solo apto para inversores con liquidez o con ratios de endeudamiento que en caso de torcerse las cosas se pueda afrontar sin problemas.

Evidentemente los asalariados y / o en riesgo de sumarsea las listas del paro deben abstenerse totalmente de entrar en el mercado inmobiliario, es imposible saber a dia de hoy cuanto tiempo debemos tener alquilado el piso que compramos , aunque previsiblemente sea entre 3 y 5 años podemos fallar, ademas tras el panico vendedor vendra un panico general que podria provocar un paron tambien en los alquileres ( ya sucedio en la crisis del 92 ) y que podria durar entre unos meses o uno o dos años.

Por lo tanto debemos ser prudentes y tener fondos reservados para pagar las cuotas hipotecarias sin contar con los ingresos de las rentas de alquiler para al menos un año.

Si, sera un gran negocio no me cabe la menor duda, pero solo al alcance de unos pocos, gracias a Dios el panico vivido excluira a los irresponsables.

Por ultimo, hay que saber que por baratos que esten o parezcan estar,debemos excluir de nuestro objetivo de compra como inversion las segundas residencias y las periferias de las grandes ciudades, SOLO y exclusivamente debemos invertir en zonas medias y centricas de grandes ciudades, estas son las unicas que tendran una demanda de alquiler suficiente para poder soportar a que el tiempo escampe.

Pido perdon a mis lectores por la extension del articulo, totalmente infumable para el que no tenga un verdadero interes en el mercado inmobiliario, y aun a pesar de su extension me quedo con la sensacion de que muchas mas cosas que tengo en la cabeza deberia mencionarlas, pero se trata de escribir un articulo, no un libro.

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Pues sí: ¡Estás loco!

Tal y como dices, el mercado inmobiliario no NADA dinámico... ¿De verdad crees que vamos a tocar suelo en un año? Yo creo que ni quebrando mañana el país se vería eso... Esto tardará años, y ni en el peor de los casos veremos suelo en menos de 2 o 3 años...

Como siempre muy bueno el artículo, coincido contigo.

Yo también creo que en 2011 habrá una bajada acelerada, en gran parte por la eliminación de la desgravación. Pero tanto como tocar fondo, no sé, va a ser un año muy largo. ¡Interesante artículo!

Mira ojalá tengas razón y toquemos fondo en 2011 pero creo que hay muchos vendedores particulares sin ninguna prisa por vender (no todo el mundo que tiene unos pisitos está pillado por las deudas). ´

Sobre los bancos... imposible especular que haran, hasta ahora parece que estan negando la crisis y/o esperando a mejores tiempos para vender los mejores inmuebles, imposible predecir si van a cambiar la estrategia aunque tengan que ser rescatados por fondos millonarios de la UE.

P.D: muy bueno el artículo de todas formas

Todo depende de cuánto se intervenga el mercado. Cuanto más se intervenga, más larga la agonía.

Lo que me gusta de todo esto es que si Portugal e Irlanda caen primero, será imposible que haya dinero para nosotros.

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