Burbuja.info - Foro de economía > > > El error de pensar que una vivienda tiene que valer 2,5 veces el sueldo anual
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  #1  
Antiguo 23-nov-2010, 13:44
dinodini dinodini está desconectado
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He leido ya varias veces que la vivienda no debe de valer no se si era 2,5 veces aprox. el sueldo medio anual, pues ese ha sido el indice que ha tenido de media la vivienda en nuestro pais desde hace 40 años, y que por tanto, todo lo que este por encima de ese indice indica una sobrevaloracion de la vivienda. Por ej. si ahora esta en 4 o 5 veces el sueldo anual, indica una sobrevaloracion de 1,3 puntos.

Vamos a ver, esa premisa parte de un error de bulto bastante claro. Si de toda la vida la vivienda se hubiera comprado al contado, como cuando compramos el pan o un paquete de tabacos, pues si, ese indice seria muy bueno para indicar cuanto debe de valer una vivienda según la media de los ultimos 40 años, pero resulta que la vivienda es un producto que de siempre se ha comprado con un prestamo personal a largo plazo, y evidentemente, no es lo mismo que te presten el dinero al 16%, que es como lo prestaba el dinero desde principio del siglo XX hasta el año 1996, que al 1-5% que es como lo prestan desde el año 1996. Antes de que la gente se me eche al cuello, decir que yo soy tambien de la opinion de que ha habido una burbuja inmobiliaria, de que ha habido mucho de especulacion en todo esto, pero tambien por otro lado no vamos a negar de gran/pequeña parte de la subida del precio de la vivienda ha venido provocado por la caida, tambien brutal, de los tipos de interes. La gente de siempre nunca ha mirado cuanto le costaba una vivienda, sino cuanto le sale de letra al mes y que pueda pagarla. Si antes la gente se hacia hipotecas a solo 10 o 15 años, frente a los 30 años actuales, y pagaba 10 kilos por una vivienda, en lugar de los 40 actuales, no es porque esa gente fuera mas inteligentes que nosotros y no estuvieran dispuestos a pagar tanto por una vivienda. Lo hacian simplemente porque con tipos de interes al 16%, los bancos no prestaban mas alla de 10-15 años. Con tipos de interes al 16% pagar una vivienda en 30 años sale una burrada de intereses. Pagar en 30 años con tipos de interes del 1-4% nos supone pagar bastante bastante menos intereses. El autocontrol a la hora de prestar grandes importes de dinero no venia por parte de los clientes, sino de los propios bancos. Con la caida de los tipos de interes del 16 al 1-5%, si mantenemos la misma cuota que antes se pagaba, nos da por resultado que te pueden prestar el doble o incluso el triple de dinero, aunque el plazo tambien se duplique, y la gente lo pedia y los bancos lo admitian. Nadie iba al banco y este le decia que pidiera un prestamo a pagar en 30 años en lugar de 15, es el cliente el que iba y decia que cuanto le podian prestar de maximo, y claro con tipos de interes por los suelos, el credito se estira de forma bestial.

Con esto no estoy negando que no haya burbuja inmobiliaria. Negarla seria de necios. Los precios han caido de media un 30%, confirmado por los propios dueños de idealista y tambien de consultoras inmobiliarias. Es evidente que la burbuja de la vivienda ha sido muy alta, mas alta que la que nunca haya habido en este pais, pero NO TODA LA SUBIDA del precio de la vivienda ha sido burbuja. En 1998 la vivienda no es que tuviera un precio justo, es que estaba muy baja de precio. Os puedo comentar el caso de simples aux. administrativos que se compraron en aquel año viviendas de obra nueva en el mismo centro de una ciudad de 500.000 habitantes. Si eso no es un mercado infravalorado, que baje dios y lo vea, o acaso os parece normal que una sola persona, con un solo sueldo, pudiera comprar un piso de 3 dormitorios de obra nueva en el centro de una gran ciudad?

Los expertos consideran que al menos, hasta el 2003, la subida estaba justificada, pero a partir de esta fecha el factor especulativo paso a ocuparlo todo, porque ya en el 2003 no se daban los condicionantes para que siguiera subiendo el precio de la vivienda (subian los tipos de interes, no se creaban tantos hogares, la vivienda ya estaba bastante cara, etc). Hasta 2003 las subidas de precio estaban justificada, tras esa fecha, todo lo que subio fue pura especulacion, y es ese porcentaje el que tiene que acabar desinflandose. La cuestion es que hay gente que cree que el precio correcto es el de 1998, cuando la vivienda valia 5 veces menos de lo que valia en el 2007, cuando el precio alcanzo su tope, y 4 veces menos de los que vale ahora, tras las caidas que se han vivido desde el 2007 hasta hoy. Yo tambien creo que aun le queda recorrido a la baja al precio de la vivienda, pues el paro va a seguir siendo alto, los tipos de interes van a subir, poco, pero van a subir, y se esta quitando poco a poco la desgravacion por compra de vivienda, que era un incentivo a la hora de comprar, pero vamos, que no creo ni de coña que volvamos a ver los precios de 1998. En aquel año un piso valia 5 kilos. En el 2007 habia subido a 25 kilos, y ahora estara en 18-20 kilos. Quien espere volver a verlo a 5 k (sumandole la inflaccion se quedaria en 7 kilos), que se quede sentado esperando. Tambien habia gente que en el 98 no compro porque esperaba volver a ver los precios de 1985, cuando ese piso valia 2 k, subio a 6k en el 90, y bajo a 5k en el 98. Aun siguen hoy esperando volver a ver el piso a 2 kilos.

Última edición por dinodini; 23-nov-2010 a las 13:55


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  #2  
Antiguo 23-nov-2010, 13:47
no vendo ná no vendo ná está desconectado
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No te desanimes que todo irá bien, ya verás como el mercado se da la vuelta y podrás vender el piso. Un abrazo.


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  #3  
Antiguo 23-nov-2010, 13:51
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Todo OK, salvo que creo que te falta un dato.

Antes: préstamos con intereses FIJOS.

Ahora: préstamos con intereses VARIABLES.



La crujida, en el segundo caso, puede ser (quitad el puede) de dimensiones colosales.
De quitarte (o dejártela para siempre) la empanada que llevamos encima.


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  #4  
Antiguo 23-nov-2010, 13:51
etsai etsai esta en línea ahora
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El error de mantener un precio olvidando un importante factor de la ecuación: No hay compradores que lo puedan pagar.


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  #5  
Antiguo 23-nov-2010, 13:51
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No te desanimes que todo irá bien, ya verás como el mercado se da la vuelta y podrás vender el piso. Un abrazo.

Gracias pero solo tengo un piso y no pienso venderlo ni a tiros.


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  #6  
Antiguo 23-nov-2010, 13:55
curandero curandero está desconectado
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Iniciado por Mike Hammer Ver Mensaje
Ahora: préstamos con intereses VARIABLES

Nadie se acuerda ya de cuando el euribor subió a 4 y pico antes de la crisis, misteriosamente fue cuando apareció la figura del mileurista. Claro, los mileuristas fueron noticia cuando sus hipotecas superaban su sueldo, antes no lo eran

Y salieron noticias de babyboomers comprando pisos con hipotecas a 50 años, porque era la única forma de pagar.

Como decía un amigo mío: El precio de los pisos es "toda la puta vida trabajando para pagarlo".


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  #7  
Antiguo 23-nov-2010, 13:59
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Iniciado por dinodini Ver Mensaje
Por ej. si ahora esta en 4 o 5 veces el sueldo anual, indica una sobrevaloracion de 1,3 puntos.


Si ya partimos de ese error, mal.

La vivienda en España como media cuesta bastante más de 5 sueldos anuales (se acerca a 10).

Última edición por economico1980; 23-nov-2010 a las 14:16 Razón: vastante con b!!! xd


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  #8  
Antiguo 23-nov-2010, 14:00
euriborfree euriborfree está desconectado
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Menuda tonteria ha dicho.

¿Por que el valor de una vivienda esta intrinsecamente relacionado con el valor del salario?

Por los siguientes motivos:
-Porque los costos laborales de construccion son proporcionales al salario de los obreros.
-Porque los costos materiales se componen de los costos laborales de quienes los fabrican y los costos materiales de su obtencion.
-De igual manera podemos descomponer el coste de las materias primas en el costo del factor trabajo + costo material

El unico costo que no podemos reducir hasta el costo del factor trabajo es el costo especulativo del valor del suelo, del 'untamiento' del poder y de la posicion dominante del mercado de algunos operadores del mercado de vivienda.


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  #9  
Antiguo 23-nov-2010, 14:01
Goodbye Goodbye está desconectado
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¿Tan dificil es comprender el concepto de oferta y demanda?. Si no se cruzan no se vende, así de simple.

Una pareja de mileuristas no puede pagar 200.000 euros por un piso y punto.


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  #10  
Antiguo 23-nov-2010, 14:05
Desconocido Desconocido está desconectado
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El valor es subjetivo, cada uno le da valor en función de lo que estime conveniente. El precio es un dato histórico que nos dice la relación de intercambio en cierto momento impulsada por la diferencia de valoraciones entre dos actores. De ahí que una regla como la del título no tenga sentido.

Si no me equivoco, en Economía se dice que el precio de un bien tiende a ser el valor capitalizado de la corriente futura. Por ejemplo, para bienes no fungibles o duraderos tiende a ser el valor descontado de su productividad marginal (alquiler) dividido entre el tipo de interés (preferencia temporal). Por eso si el tipo de interés baja el valor se dispara. Esto es justo lo que sucede en las expansiones crediticias, según la teoría del Capital y del Ciclo. El precio del bien de consumo se dispara, así que los empresarios se lanzan masivamente a fabricarlo pues los factores de producción son aún baratos y el margen de beneficio enorme, engañados por un ficticio tipo de interés manipulado. Una vez el mercado se da cuenta del engaño, llega el palo en forma de crisis económica, quedando abundacia de bienes que nadie quiere y/o puede pagar, cuyos recursos se podrían haber dedicado sabiamente a necesidades más urgentes en lugar de desperdiciarlos.

Parafraseando a Buda cambiando crisis por sufrimiento: la crisis existe, la crisis tiene una causa, una vida sin crisis existe, existe un camino a esa vida (analizando las causas y evitándolas, lo cual es un camino difícil)... es lógica pura y dura.


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