Burbuja.info - Foro de economía > > > El error de pensar que una vivienda tiene que valer 2,5 veces el sueldo anual
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  #61  
Antiguo 24-nov-2010, 08:37
dinodini dinodini está desconectado
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Y de ahí salió el mantra: Al principio cuesta pero luego duele menos.
Explicación: empezabas pagando 50.000 pts con interés fijo y cobrabas mensualmente 80.000 pts. Al cabo de 5 años pagabas 50.000 y cobrabas 105.000 Pts. Con lo cual tenías 55.000 pts de las de antes para funcionar.

El ajuste del 300 % de subida del precio de la vivienda del 85 al 93 fué internamente vía inflación de precios y salarios; y externamente vía devaluaciones (3 entre el 92 y el 96, un total de un 30 %).

O hablo en chino, o la gente no se entera por dios. Yo no he hablado de lo que les ha supuesto finalmente a los que se hipotecaron en los 80 y 90. Ya se que a esa gente les vino muy bien la alta inflacion y todo eso, y que aunque pagaban tipos de interes del 16% al final el piso les salio muy barato. Yo lo que hablo es de las circunstancias en que el banco prestaba el dinero en aquella epoca. Cuando tu ibas al banco en el año 1987, el comercial de turno no pensaba ni se pone a plantear que la inflacion futura sea alta o baja. Simplemente te pide la nomina, y te prestara un dinero que te suponga el 33% de tu sueldo, con los tipos de interes del momento.
Te pongo un ejemplo, 1987. Tipos de interes al 16%, mas 2 puntos de diferencial que cobre el banco (en aquella epoca los diferenciales no eran de cero coma y algo como ahora, pues bien, nos sale que si pedimos un prestamo a 30 años, y pagando una letra de 500 euros, solo nos pueden prestar 33.000 euros. Subir el plazo de años apenas subira el importe que nos presten, y lo que es peor, disparara una burrada los interes cobrado.

1998. tipos de interes al 4%, mas 1 punto de diferencial, total 5%. con tipos tan bajos podemos subir el plazo a pagar a 30 años, que aun asi pagaremos menos intereses que una hipoteca a 15 años con tipos de interes al 18%. Pues bien, para que nos salga una letra de 500 euros, nos sale un total de un prestamo de 93.000 euros, es decir, EL TRIPLE de lo que nos podian prestar con tipos al 18%. Ya tienen ustedes la explicacion de como la vivienda puede TRIPLICAR el precio sin que se resienta la demanda. Otra cosa explicar que se haya multipliado por 5, como finalmente ha pasado, y es que el factor especulativo explica una parte importante de la subida del precio de la vivienda, pero no de todo el precio de la vivienda, como muchos opinan en el foro, que creen que el precio tiene que volver a lo que habia cuando los tipos estaban al 16%.

Yo lo que trato de decir es que vale, que el que compro en el 87 ha pagado menos porque la inflacion era alta, y los tipos fueron bajando, pero todo eso le trae sin cuidado al comercial del banco cuando tu entraste en el año 87, ni el ni tu sabian que los tipos iban a bajar tanto, ni tampoco tenian una bola de cristal y preveian que la inflacion fuera a ser alta los siguientes años. El comercial te hace el calculo del dinero que te puede prestar segun tus circunstancias personales del momento, no segun las previciones de futuro de la inflacion y de los tipos de interes. Miran tu nomina, y te calculan cuanto te pueden prestar con los tipos de interes del momento (16% en aquel año) y que no suponga mas del 33% de la nomina. En aquel año, para alguien que ganara 1.500 euros, que ya era un sueldo muy alto en el 87, salia que solo te podian prestar 33.000 euros.

Y en lo segundo que dices, ninguna inflacion justifica subidas del 30% anual del precio de la vivienda, que es lo que se vivio del 97 al 91. Puedes ver las estadisticas de tinsa, que hablan de subidas interanuales de entre el 22-29% anuales en aquellos años. La inflacion en esos años no eran de dos digitos, de hecho, creo que el maximo fue solo del 8%, y solo ocurrio un año. De hecho, la inflacion entre el año 87 al 97 estuvo en una horquilla de entre el 5-7%, como puede ver en este grafico. En definitiva, que la inflacion no era tampoco tan alta en los años 80 y principio de los 90.



Ah, y lo de las devaluaciones de la peseta en los años 80 solo suponia que para el que viniera del extranjero, o sea, con otra moneda que no fuera la peseta, todo le pareciera mas barato, pero las devaluaciones no afectaba en principio a quien vivia dentro del pais, o sea, las cosas seguian valiendo lo mismo, porque se pagaba en pesetas, o sea, que se devaluara la peseta no suponia que a los españoles les saliera mas barato comprar un piso. Tras una devaluacion seguian cobrando lo mismo, y los pisos seguian valiendo lo mismo. En todo caso le salia mas barato al extranjero que venia a españa, y mas caro al español que viajara al extranjero.


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  #62  
Antiguo 24-nov-2010, 08:48
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Iniciado por Karmele Goatsante Ver Mensaje
Seguimos sin incorporar el tema tipos fijos/variables, inflaciòn, etc verdad? Pa que, si no interesa y además la gente no entiende de eso


Con tipos fijos, como tal vez fuera en los años 80 (algo que tampoco se con seguridad), la gente no pagaba diferenciales del 0,5% como ahora. No se por cuanto andaban los diferenciales para hipotecas de interes fijo en los años 80, pero me apuesto que de 2 puntos para arriba.

Y vale, con tipos de interes variable el riesgo de no poder pagar la hipoteca es mayor, pero digame usted si cree realmente si veremos tipos de interes por encima del 5%. Yo y casi todo el mundo da por descontado que los tipos de interes subiran, pero hasta el 3, 4 o 5% como maximo. No volveremos a ver en españa ni europa tipos de interes del 16%, lo mismo que no volveremos a ver inflacion del 20%, como ocurria en españa en los años 70. ¿Que puede venir una tercera guerra mundial o un crack como el del 29 y subir la inflacion al 20%, pues no puedo jurar ni prometerlo, pero tambien hay que pensar que las probabilidades son bastante remotas, y si la gente tiene que plantear su vida, o pedir un prestamo, poniendose en lo peor de lo peor que se pueda imaginar, entonces es que la gente no es que pida menos dinero al banco, es que simplemente nadie se hipotecaria, ni siquiera para pedir 6.000 euros. A ver como pago yo 6.000 euros al banco si viene la tercera guerra mundial, me despiden del trabajo, y me tengo que dedicar a robar madera por las calles para calentar mi casa en un planeta en pleno holocausto nuclear.


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  #63  
Antiguo 24-nov-2010, 08:49
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Iniciado por dinodini Ver Mensaje
Yo he puesto lo de 2,5 por poner una cifra, no me se de memoria todos los datos y parametros que rodean el tema de la vivienda. Lo mismo que ahora no sabria decirte exactamente a cuanto estaban los tipos de interes en el 98, y yo he dicho que el 4% pero no lo podria jurar, e igualmente los tipos tampoco estaban al 16% desde princ. siglo XX hasta 1998, igual eran del 20% o del 14%, pero me parece a mi que nunca bajaron del 16% y si que muchas veces ha estado por encima del 20%, pero no tengo a mano todas esas estadisticas para poner cifras exactas.

Sea 2,5, o 4,5 o 9,5, lo unico que trataba de decir es que no se puede calcular cual debe de ser el precio justo de la vivienda simplemente tirando de cuantos sueldos anuales brutos ha supuesto en los ultimos 40 años, porque ese calculo solo seria valido si la vivienda se pagara de siempre a tocateja, y no con hipoteca. El tema de la hipoteca distorciona totalmente esa forma de calcular cual debe ser el precio normal de la vivienda. Ademas, en estos ultimos 40 años, ha habido 30 donde los tipos han estado al 16%, y 10 años donde han estado al 1-5%, y eso distorciona mucho los resultados, hasta el punto de que si los tipos subieran ahora al 30%, olvidense ustedes de los 4,5 sueldos brutos anuales que dicen ustedes que es el precio justo, porque tendria que bajar a 3,5 o incluso menos, para que el precio volviera a un estado normal y asumible por los posibles compradores. Con tipos de interes al 30% no hay dios que pueda comprar una vivienda que suponga solo 4,5 veces el sueldo bruto anual medio de un español.

y dale.

pero olvídate de que se pague a tocateja o no hombre, la excusa de los tipos de interés bajos es un invento para hacer que pagues mucho más inflando los precios con el pretexto de que las cuotas mensuales son similares a comprar con tipos de interés más altos (pero pagando muchos más años claro).

y tú te estás tragando el timo enterito macho


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  #64  
Antiguo 24-nov-2010, 08:50
indenaiks indenaiks está desconectado
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Iniciado por pepeleches Ver Mensaje
Pues no, no es chunguísimo. Fíjate que tontería; si tienes un valor que te cuesta X mensualmente CON UN TIPO FIJO (es decir, siempre pagarás lo mismo), y tu sueldo es 2X, qué te viene mejor, que suba la inflación o que no?

Dame más datos. Como la inflación sea del 10% y tu sueldo suba un cuatro, desde luego que no te conviene hacer tratos con Doña Inflación.

Aquí se asume con una facilidad pasmosa la indexación de salarios. Preguntad, preguntad. Le decís a alguien que lo viviera: "Eh picarón, menuda subida del X% de tu sueldo en el año 19XX!! y los siguientes no andaron mancos tampoco!". A ver que os dicen.

Es que no hago más que oir mantras como que los viejunos han vendido carísimo y están con cash, que si las beatíficas inflaciones, etc...

Otro mantra es que si compras a 30-40 años estarás pagando ese tiempo. Eso será en algunos sitios (capitales mayormente) y con gentes al límite. Las hipotecas a 20-35 son un estándard y hay gente que las paga en 10 años. Es más, con las VPO no te dejan hacer una hipoteca a 15 años, son mínimo 25.

Repito: Antes había que ahorrar y con inflaciones de esas era chungo. Y prefiero mil veces una hipoteca al 33% de mi sueldo que empezar con el 70% y esperar a que la inflación me baje la carga y me deje libre más renta. Babeais por la inflación y la inflación es una japuta de mucho cuidado.


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  #65  
Antiguo 24-nov-2010, 09:09
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Iniciado por dinodini Ver Mensaje
O hablo en chino, o la gente no se entera por dios.

Eso o eres el del chiste.

Yo no he hablado de lo que les ha supuesto finalmente a los que se hipotecaron en los 80 y 90. Ya se que a esa gente les vino muy bien la alta inflacion y todo eso, y que aunque pagaban tipos de interes del 16% al final el piso les salio muy barato. Yo lo que hablo es de las circunstancias en que el banco prestaba el dinero en aquella epoca. Cuando tu ibas al banco en el año 1987, el comercial de turno no pensaba ni se pone a plantear que la inflacion futura sea alta o baja. Simplemente te pide la nomina, y te prestara un dinero que te suponga el 33% de tu sueldo, con los tipos de interes del momento.
Te pongo un ejemplo, 1987. Tipos de interes al 16%, mas 2 puntos de diferencial que cobre el banco (en aquella epoca los diferenciales no eran de cero coma y algo como ahora, pues bien, nos sale que si pedimos un prestamo a 30 años, y pagando una letra de 500 euros, solo nos pueden prestar 33.000 euros. Subir el plazo de años apenas subira el importe que nos presten, y lo que es peor, disparara una burrada los interes cobrado.

Te prestaban a tipo de interés fijo.

1998. tipos de interes al 4%, mas 1 punto de diferencial, total 5%. con tipos tan bajos podemos subir el plazo a pagar a 30 años, que aun asi pagaremos menos intereses que una hipoteca a 15 años con tipos de interes al 18%.

Esas cuentas son a tipo de interés variable.

Haz las mismas cuentas a tipo fijo.

Pues bien, para que nos salga una letra de 500 euros, nos sale un total de un prestamo de 93.000 euros, es decir, EL TRIPLE de lo que nos podian prestar con tipos al 18%. Ya tienen ustedes la explicacion de como la vivienda puede TRIPLICAR el precio sin que se resienta la demanda.

Será que ya tenemos la explicación de como se la metieron a los pepitos sin vaselina triplicando el precio de un bien básico, y cómo podemos crear una burbuja inmobiliaria sin despeinarnos.

Otra cosa explicar que se haya multipliado por 5, como finalmente ha pasado, y es que el factor especulativo explica una parte importante de la subida del precio de la vivienda, pero no de todo el precio de la vivienda, como muchos opinan en el foro, que creen que el precio tiene que volver a lo que habia cuando los tipos estaban al 16%.

No, esos precios no volverán. Serán inferiores. Lee atentamente:

El Banco de España avisa de que el crédito será "más escaso"

18 :29

El director general de Regulación del Banco de España, José María Roldán, ha advertido de que el crédito será más escaso en el futuro escenario que se abra tras la crisis y la nueva regulación financiera internacional, por lo que las entidades financieras deberán concederlo de forma certera a los proyectos rentables y sostenibles. "De cara al futuro es posible que el crédito sea un bien más escaso que en el ciclo anterior, por lo que es tremendamente importante que vaya a proyectos viables", dijo Roldán, tras recordar que la normativa internacional que derive de los acuerdos de Basilea III exigirá a la banca más capital y de mayor calidad que en el pasado.

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...-agoreros.html


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  #66  
Antiguo 24-nov-2010, 09:24
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Lo que no termino de comprender, es por qué el autor del hilo considera que, con tipos de interés más bajos, es más factible pagar una hipoteca durante más tiempo.

Si tú ganas 3X, puedes pagar una cuota X durante un número N de años. Y el precio "normal" de la vivienda será el que se pueda abordar con ese esfuerzo financiero, sea el tipo de interés que sea. Todo lo que suba de allí, es burbuja.

Poniéndonos en cifras concretas:

Si ganas 1.500 euros, una cuota "sana" sería 500 euros durante 15 años (por decir algo). Si los tipos son del 16%, el principal que corresponde a esa serie de flujos será menor que si los tipos de interés están al 4%. Pero en ningún caso se hace más asumible el pagar la MISMA cuota durante MÁS años, que es lo que está sucediendo AHORA.

Paso de hacer las cuentas con el excel, que no tengo tiempo, pero creo que se entiende lo que quiero decir.

Saludos.


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  #67  
Antiguo 24-nov-2010, 10:50
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Te pongo un ejemplo, 1987. Tipos de interes al 16%, mas 2 puntos de diferencial que cobre el banco (en aquella epoca los diferenciales no eran de cero coma y algo como ahora, pues bien, nos sale que si pedimos un prestamo a 30 años, y pagando una letra de 500 euros, solo nos pueden prestar 33.000 euros. Subir el plazo de años apenas subira el importe que nos presten, y lo que es peor, disparara una burrada los interes cobrado.

Parece que omitas los datos a drede, se te olvidan dos MUY IMPORTANTES:

- La entrada.
- Los impuestos y gastos de compra.

1987 : Precio zulo: 40.000€. Ahorros: 20.000€. Gastos compra: 4.000€. Prestamo: 24.000€. Interés: 18%. Cuota mensual: 500€. Años necesarios para pagarlo: 8,5. Coste total: 71.000€.

1998 : Precio zulo (x3): 120.000€. Ahorros: 20.000€. Gastos compra: 12.000€. Prestamo: 112.000€. Interés: 5%. Cuota mensual: 500€. Años necesarios para pagarlo: 57. Coste total: 362.000€.

Incluso si el zulo no triplica el precio sino que "sólo" lo duplica:

1998 : Precio zulo (x2): 80.000€. Ahorros: 20.000€. Gastos compra: 8.000€. Prestamo: 68.000€. Interés: 5%. Cuota mensual: 500€. Años necesarios para pagarlo: 19. Coste total: 134.000€.

Iniciado por dinodini Ver Mensaje
1998. tipos de interes al 4%, mas 1 punto de diferencial, total 5%. con tipos tan bajos podemos subir el plazo a pagar a 30 años, que aun asi pagaremos menos intereses que una hipoteca a 15 años con tipos de interes al 18%. Pues bien, para que nos salga una letra de 500 euros, nos sale un total de un prestamo de 93.000 euros, es decir, EL TRIPLE de lo que nos podian prestar con tipos al 18%.

Por cierto echado cuentas, has elegido muy bien los datos para que salga lo que tu quieres. Fíjate, usando tus mismos datos pero pagando 100€ más al mes de cuota (sin contar entrada ni gastos de compra, como a ti te gusta):

1987 : Prestamo: 33.000€. Interés: 18%. Cuota mensual: 600€. Años necesarios para pagarlo: 11,5. Coste total: 83.000€.

1998 : Prestamo: 93.000€. Interés: 5%. Cuota mensual: 600€. Años necesarios para pagarlo: 23. Coste total: 165.000€.

Déjate ya de chorradas hombre.

RR.


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  #68  
Antiguo 24-nov-2010, 11:02
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Dinodino, sorry, ahora no tengo tiempo para leerme tu interesante hilo -prometo leerlo más tarde-, pero una cosa es seguro: Cuanto más dinero mensual se destina a vivienda entonces menos dinero se puede gastar en otras cosas.

Unos precios caros de la vivienda ahogan al resto de los sectores económicos.

Insisto: No es un problema que las acciones de Terra estén altas .... por muy altas que estén la gente seguirá teniendo dinero para gastarlo en restaurantes, viajes, libros, ocio, vestido, etc...

....y en España corremos este riesgo -bueno, en realidad ya es total-.


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  #69  
Antiguo 24-nov-2010, 11:53
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Qué bueno es esto de la inflación, me suben el sueldo y antes pago la casa, y yo que pensaba que si te subían el sueldo es debido a que los productos que tienes que comprar han subido de precio, con lo cual tu renta neta no es lo que aparentemente dice la inflación, no digamos cuando sectores como energía suben más de lo que supuestamente es la inflación oficial. Ahora resulta que te suben el sueldo por arte de magia, no es debido a que las cosas cuestan mas.


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