Burbuja.info - Foro de economía > > > El error de pensar que una vivienda tiene que valer 2,5 veces el sueldo anual
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  #31  
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He leido ya varias veces que la vivienda no debe de valer no se si era 2,5 veces aprox. el sueldo medio anual, pues ese ha sido el indice que ha tenido de media la vivienda en nuestro pais desde hace 40 años, y que por tanto, todo lo que este por encima de ese indice indica una sobrevaloracion de la vivienda. Por ej. si ahora esta en 4 o 5 veces el sueldo anual, indica una sobrevaloracion de 1,3 puntos.

Vamos a ver, esa premisa parte de un error de bulto bastante claro. Si de toda la vida la vivienda se hubiera comprado al contado, como cuando compramos el pan o un paquete de tabacos, pues si, ese indice seria muy bueno para indicar cuanto debe de valer una vivienda según la media de los ultimos 40 años, pero resulta que la vivienda es un producto que de siempre se ha comprado con un prestamo personal a largo plazo, y evidentemente, no es lo mismo que te presten el dinero al 16%, que es como lo prestaba el dinero desde principio del siglo XX hasta el año 1996, que al 1-5% que es como lo prestan desde el año 1996. Antes de que la gente se me eche al cuello, decir que yo soy tambien de la opinion de que ha habido una burbuja inmobiliaria, de que ha habido mucho de especulacion en todo esto, pero tambien por otro lado no vamos a negar de gran/pequeña parte de la subida del precio de la vivienda ha venido provocado por la caida, tambien brutal, de los tipos de interes. La gente de siempre nunca ha mirado cuanto le costaba una vivienda, sino cuanto le sale de letra al mes y que pueda pagarla. Si antes la gente se hacia hipotecas a solo 10 o 15 años, frente a los 30 años actuales, y pagaba 10 kilos por una vivienda, en lugar de los 40 actuales, no es porque esa gente fuera mas inteligentes que nosotros y no estuvieran dispuestos a pagar tanto por una vivienda. Lo hacian simplemente porque con tipos de interes al 16%, los bancos no prestaban mas alla de 10-15 años. Con tipos de interes al 16% pagar una vivienda en 30 años sale una burrada de intereses. Pagar en 30 años con tipos de interes del 1-4% nos supone pagar bastante bastante menos intereses. El autocontrol a la hora de prestar grandes importes de dinero no venia por parte de los clientes, sino de los propios bancos. Con la caida de los tipos de interes del 16 al 1-5%, si mantenemos la misma cuota que antes se pagaba, nos da por resultado que te pueden prestar el doble o incluso el triple de dinero, aunque el plazo tambien se duplique, y la gente lo pedia y los bancos lo admitian. Nadie iba al banco y este le decia que pidiera un prestamo a pagar en 30 años en lugar de 15, es el cliente el que iba y decia que cuanto le podian prestar de maximo, y claro con tipos de interes por los suelos, el credito se estira de forma bestial.

Con esto no estoy negando que no haya burbuja inmobiliaria. Negarla seria de necios. Los precios han caido de media un 30%, confirmado por los propios dueños de idealista y tambien de consultoras inmobiliarias. Es evidente que la burbuja de la vivienda ha sido muy alta, mas alta que la que nunca haya habido en este pais, pero NO TODA LA SUBIDA del precio de la vivienda ha sido burbuja. En 1998 la vivienda no es que tuviera un precio justo, es que estaba muy baja de precio. Os puedo comentar el caso de simples aux. administrativos que se compraron en aquel año viviendas de obra nueva en el mismo centro de una ciudad de 500.000 habitantes. Si eso no es un mercado infravalorado, que baje dios y lo vea, o acaso os parece normal que una sola persona, con un solo sueldo, pudiera comprar un piso de 3 dormitorios de obra nueva en el centro de una gran ciudad?
Los expertos consideran que al menos, hasta el 2003, la subida estaba justificada, pero a partir de esta fecha el factor especulativo paso a ocuparlo todo, porque ya en el 2003 no se daban los condicionantes para que siguiera subiendo el precio de la vivienda (subian los tipos de interes, no se creaban tantos hogares, la vivienda ya estaba bastante cara, etc). Hasta 2003 las subidas de precio estaban justificada, tras esa fecha, todo lo que subio fue pura especulacion, y es ese porcentaje el que tiene que acabar desinflandose. La cuestion es que hay gente que cree que el precio correcto es el de 1998, cuando la vivienda valia 5 veces menos de lo que valia en el 2007, cuando el precio alcanzo su tope, y 4 veces menos de los que vale ahora, tras las caidas que se han vivido desde el 2007 hasta hoy. Yo tambien creo que aun le queda recorrido a la baja al precio de la vivienda, pues el paro va a seguir siendo alto, los tipos de interes van a subir, poco, pero van a subir, y se esta quitando poco a poco la desgravacion por compra de vivienda, que era un incentivo a la hora de comprar, pero vamos, que no creo ni de coña que volvamos a ver los precios de 1998. En aquel año un piso valia 5 kilos. En el 2007 habia subido a 25 kilos, y ahora estara en 18-20 kilos. Quien espere volver a verlo a 5 k (sumandole la inflaccion se quedaria en 7 kilos), que se quede sentado esperando. Tambien habia gente que en el 98 no compro porque esperaba volver a ver los precios de 1985, cuando ese piso valia 2 k, subio a 6k en el 90, y bajo a 5k en el 98. Aun siguen hoy esperando volver a ver el piso a 2 kilos.

SI. Lo normal es ESO.

Lo anormal es lo actual.


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  #32  
Antiguo 23-nov-2010, 14:43
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Por cierto, el valor medio de la vivienda media ha sido normálmente de 3,75RFDm, no de 2,5 como dices.

Aqui ya se estudió y hay gráficas:

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...-salarios.html

RR.


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  #33  
Antiguo 23-nov-2010, 14:44
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Pues yo conozco a bastantes que han ahorrado la entrada de casi el 50%, lo han hecho de una forma sencilla: Viviendo de alquiler barato y en casa de los padres minimo 10 años, con gastos minimos.

Ahí lo tienes.

P.D. Se entiende personas trabajadoras rondando y superando el mileurismo, no becarios ni parados.

Última edición por BenitoCamela; 23-nov-2010 a las 14:49


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  #34  
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El incremento del sueldo ligado al IPC siempre ha sido algo común y si no ves que tiene que ver el interés con el sueldo es que no te acabas de empanar mucho de como va esto de la economía.
A que no es lo mismo pagar 1.200 euros mensuales a 40 años si no te suben el sueldo, a que si te lo suban cada año un 15%, lo que significa que a los 6 años cobras ya el doble.


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  #35  
Antiguo 23-nov-2010, 14:51
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A mí lo que me llama la atención es este párrafo.

En 1998 la vivienda no es que tuviera un precio justo, es que estaba muy baja de precio. Os puedo comentar el caso de simples aux. administrativos que se compraron en aquel año viviendas de obra nueva en el mismo centro de una ciudad de 500.000 habitantes. Si eso no es un mercado infravalorado, que baje dios y lo vea, o acaso os parece normal que una sola persona, con un solo sueldo, pudiera comprar un piso de 3 dormitorios de obra nueva en el centro de una gran ciudad?

Estaba infravalorada porque un auxiliar administrativo, que igual había heredado o le había tocado la loteria, se compró una.

Hace 30 años costaba casi lo mismo una vivienda en Madrid que en un pueblo. Si cambiaba algo el precio sería por el terreno o porque sacaba más beneficio el constructor

Última edición por Polietileno; 23-nov-2010 a las 14:55


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  #36  
Antiguo 23-nov-2010, 14:58
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Iniciado por dinodini Ver Mensaje
He leido ya varias veces que la vivienda no debe de valer no se si era 2,5 veces aprox. el sueldo medio anual, pues ese ha sido el indice que ha tenido de media la vivienda en nuestro pais desde hace 40 años, y que por tanto, todo lo que este por encima de ese indice indica una sobrevaloracion de la vivienda. Por ej. si ahora esta en 4 o 5 veces el sueldo anual, indica una sobrevaloracion de 1,3 puntos.

¿Tú te drogas como ZP?
Siempre se ha dicho que históricamente ha valido 4-4,5 veces.
Eso de 2.5 veces nunca lo ha dicho nadiiiiiiiiie del foro.
Y actualmente anda aún sobre 7 salarios brutos (20.000 salario medio y 140.000 piso nuevo, no sé de donde sacas que ahora estamos 4 veces), así que hasta 90.000 euros que debería valer, quedan otro 35%.

Lo demás, mentiras y gilipolleces.


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  #37  
Antiguo 23-nov-2010, 15:02
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Iniciado por dabuti Ver Mensaje
¿Tú te drogas como ZP?
Siempre se ha dicho que históricamente ha valido 4-4,5 veces.
Eso de 2.5 veces nunca lo ha dicho nadiiiiiiiiie del foro.
Y actualmente anda aún sobre 7 salarios brutos (20.000 salario medio y 140.000 piso nuevo, no sé de donde sacas que ahora estamos 4 veces), así que hasta 90.000 euros que debería valer, quedan otro 35%.

Lo demás, mentiras y gilipolleces.

Por desgracia, para los que vivimos en Madrid o en Barcelona, por 140.000 euros no tienes ni un zulo ilegal abierto en el entretecho y que has de pagar en 'B' a la comunidad. Mucho menos si es nuevo...

Última edición por Rocket; 23-nov-2010 a las 15:04


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  #38  
Antiguo 23-nov-2010, 15:11
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Iniciado por dinodini Ver Mensaje
He leido ya varias veces que la vivienda no debe de valer no se si era 2,5 veces aprox. el sueldo medio anual, pues ese ha sido el indice que ha tenido de media la vivienda en nuestro pais desde hace 40 años, y que por tanto, todo lo que este por encima de ese indice indica una sobrevaloracion de la vivienda. Por ej. si ahora esta en 4 o 5 veces el sueldo anual, indica una sobrevaloracion de 1,3 puntos.

Vamos a ver, esa premisa parte de un error de bulto bastante claro. Si de toda la vida la vivienda se hubiera comprado al contado, como cuando compramos el pan o un paquete de tabacos, pues si, ese indice seria muy bueno para indicar cuanto debe de valer una vivienda según la media de los ultimos 40 años, pero resulta que la vivienda es un producto que de siempre se ha comprado con un prestamo personal a largo plazo, y evidentemente, no es lo mismo que te presten el dinero al 16%, que es como lo prestaba el dinero desde principio del siglo XX hasta el año 1996, que al 1-5% que es como lo prestan desde el año 1996. Antes de que la gente se me eche al cuello, decir que yo soy tambien de la opinion de que ha habido una burbuja inmobiliaria, de que ha habido mucho de especulacion en todo esto, pero tambien por otro lado no vamos a negar de gran/pequeña parte de la subida del precio de la vivienda ha venido provocado por la caida, tambien brutal, de los tipos de interes. La gente de siempre nunca ha mirado cuanto le costaba una vivienda, sino cuanto le sale de letra al mes y que pueda pagarla. Si antes la gente se hacia hipotecas a solo 10 o 15 años, frente a los 30 años actuales, y pagaba 10 kilos por una vivienda, en lugar de los 40 actuales, no es porque esa gente fuera mas inteligentes que nosotros y no estuvieran dispuestos a pagar tanto por una vivienda. Lo hacian simplemente porque con tipos de interes al 16%, los bancos no prestaban mas alla de 10-15 años. Con tipos de interes al 16% pagar una vivienda en 30 años sale una burrada de intereses. Pagar en 30 años con tipos de interes del 1-4% nos supone pagar bastante bastante menos intereses. El autocontrol a la hora de prestar grandes importes de dinero no venia por parte de los clientes, sino de los propios bancos. Con la caida de los tipos de interes del 16 al 1-5%, si mantenemos la misma cuota que antes se pagaba, nos da por resultado que te pueden prestar el doble o incluso el triple de dinero, aunque el plazo tambien se duplique, y la gente lo pedia y los bancos lo admitian. Nadie iba al banco y este le decia que pidiera un prestamo a pagar en 30 años en lugar de 15, es el cliente el que iba y decia que cuanto le podian prestar de maximo, y claro con tipos de interes por los suelos, el credito se estira de forma bestial.

Con esto no estoy negando que no haya burbuja inmobiliaria. Negarla seria de necios. Los precios han caido de media un 30%, confirmado por los propios dueños de idealista y tambien de consultoras inmobiliarias. Es evidente que la burbuja de la vivienda ha sido muy alta, mas alta que la que nunca haya habido en este pais, pero NO TODA LA SUBIDA del precio de la vivienda ha sido burbuja. En 1998 la vivienda no es que tuviera un precio justo, es que estaba muy baja de precio. Os puedo comentar el caso de simples aux. administrativos que se compraron en aquel año viviendas de obra nueva en el mismo centro de una ciudad de 500.000 habitantes. Si eso no es un mercado infravalorado, que baje dios y lo vea, o acaso os parece normal que una sola persona, con un solo sueldo, pudiera comprar un piso de 3 dormitorios de obra nueva en el centro de una gran ciudad?

Los expertos consideran que al menos, hasta el 2003, la subida estaba justificada, pero a partir de esta fecha el factor especulativo paso a ocuparlo todo, porque ya en el 2003 no se daban los condicionantes para que siguiera subiendo el precio de la vivienda (subian los tipos de interes, no se creaban tantos hogares, la vivienda ya estaba bastante cara, etc). Hasta 2003 las subidas de precio estaban justificada, tras esa fecha, todo lo que subio fue pura especulacion, y es ese porcentaje el que tiene que acabar desinflandose. La cuestion es que hay gente que cree que el precio correcto es el de 1998, cuando la vivienda valia 5 veces menos de lo que valia en el 2007, cuando el precio alcanzo su tope, y 4 veces menos de los que vale ahora, tras las caidas que se han vivido desde el 2007 hasta hoy. Yo tambien creo que aun le queda recorrido a la baja al precio de la vivienda, pues el paro va a seguir siendo alto, los tipos de interes van a subir, poco, pero van a subir, y se esta quitando poco a poco la desgravacion por compra de vivienda, que era un incentivo a la hora de comprar, pero vamos, que no creo ni de coña que volvamos a ver los precios de 1998. En aquel año un piso valia 5 kilos. En el 2007 habia subido a 25 kilos, y ahora estara en 18-20 kilos. Quien espere volver a verlo a 5 k (sumandole la inflaccion se quedaria en 7 kilos), que se quede sentado esperando. Tambien habia gente que en el 98 no compro porque esperaba volver a ver los precios de 1985, cuando ese piso valia 2 k, subio a 6k en el 90, y bajo a 5k en el 98. Aun siguen hoy esperando volver a ver el piso a 2 kilos.

La cifra de 3,5 salarios (no 2) se considera un estándar internacional. Es al punto donde vuelven los precios cuando terminan las burbujas o cuando no hay extorsiones y se emplean con su única finalidad real (servir de habitabilidad).

Cualquier precio por encima de 3,5 revela un componente de "valor adicional" no relacionado con el uso habitacional (léase: especulación). De hecho, actualmente en EEUU ya han vuelto a los precios normales. Allí una vivienda cuesta actualmente entre 130000 y 160000 euros al cambio (datos oficiales del último trimestre, mediana de precios de operaciones finales reales de compraventa, para viviendas usadas y nuevas respectivamente). Que efectivamente son unos 3,5-4 salarios brutos estadounidenses.

En España la vivienda sigue costando entre 7 y 12 veces el salario anual, con lo que todavía estamos a la espera de que retorne a los niveles normales históricos y a las medias del resto del mundo. Para lo que aún necesita una bajada de aproximadamente el 66%. Y no va a ser muy difícil que se dividan por 3 de precio, dado que a fin de cuentas la tercera parte es lo que se pedía por ellos hace apenas una década, y la crisis en que estamos ahora no es precisamente un resfriado.

Última edición por ignorante; 23-nov-2010 a las 15:15


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  #39  
Antiguo 23-nov-2010, 15:12
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Como bien dicen la variable fundamental es la inflacion.

Con una moneda debil, inflacion del 20% e interes fijo lo que interesa es tener deuda. Al principio la letra se come gran parte del sueldo pero con el tiempo y las subidas salariales, el % sobre el total del sueldo baja y al final de la hipoteca es como pagar el recibo de la luz, de ahi el tipico "al principo cuesta pero luego ni te enteras" que todos hemos oido a los viejunos

En un escenario asi, un piso es la mejor defensa contra la inflacion, metes un gasto fijo y obtienes una rentabilidad por la subida de los precios, que generalmente cubre la inflacion

Con una moneda fuerte, inflacion controlada, precios disparados, y tipos variables con revision cada 6 meses, no puedes contar con que la cuota mensual disminuya con el tiempo. Si la los tipos suben, te suben la cuota y si bajan mucho te aplican la clausula suelo. Si la cuota se come el 30% de tu sueldo al principio (ojala) no hay razones para pensar que al cabo de 20 años baje mucho pero si puede subir, de ahi que las clausulas techo sean del 12% (que dios te coja confesado)

En este foro se han publicado graficas de la diferencia entre una hipoteca de interes fijo al 16% y 10 años y otra variable con tipo medio entre 3 y 5% a 40 años. En el primer caso en 3 - 4 años ya has pagado los intereses y estas metido en pagar el principal y en el segudo te tiras mas de la mitad del tiempo pagando solo intereses.

En un escenario asi, el tocho es una inversion recomendable siempre que puedas salir antes de que explote la burbuja, en cuyo caso te lo comes con patatas.

De ahi el calculo general de que el nivel de endeudamiento no deberia superar 3 -4 veces el sueldo bruto individual y 2.5 veces el sueldo combinado de una pareja. Es un calculo muy general que depende de otras circunstancias como % del total que se da como entrada y cuanto se financia.

Lo que ha sido una barbaridad que escapa cualquier razonamiento es que a cualquier indocumentado con trabajo temporal, nomina falsa, avales cruzados le financien el 120% del valor burbujeado de 4 tochos con un credito a 40 años.


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  #40  
Antiguo 23-nov-2010, 15:15
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Concuñado de Trichet
 
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Totalmente de acuerdo con la mayoría, que el primer post no tiene ni pies ni cabeza y que al precio de la vivienda aún le queda un buen trecho hacia abajo, por muchos motivos.

Aún así a mi la regla de 4,5 veces el salario me hace surgir una duda.
Desde la entrada del euro las cosas ya no nos cuestan lo que antes sino bastante más, un café ahora cuesta más minutos de trabajo que antes del euro, y como el café casi todo. Luego no sería tan raro que la vivienda costase más que ese 4,5 veces el salario (burbujas aparte)


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