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  #1  
Antiguo 27-ago-2006, 05:55
vanhoteen vanhoteen está desconectado
Multinick Premium
 
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si una persona no puede pagar la hipoteca y el banco se queda el piso ,y actuamente el piso vale menos que el dinero prestado ¿que ocurre?

pierde pasta el banco si lo vende mas barato?

y si le pasa en plan masa ,por un boom economico como el que dicen?

el enbargo de nomina ,te lo pueden meter asi o que?


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  #2  
Antiguo 27-ago-2006, 09:40
Ziggy Ziggy está desconectado
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El banco nunca pierde (perogullada), si con lo que saquen de la subasta del piso no llegan a cubrir la deuda primero van a por tu cuenta corriente, luego te quitan el coche, la tele, el ordenador, el móvil y así hasta los gayumbos. Si con todo eso no llegan a cobrarse la deuda le pegarán todos los meses una buena mordida a tu nómina (el juez decidirá cuanto te deja para vivir, pero en principio te pueden embargar el 50% de todo lo que supere el salario mínimo, o sea que si ganas 1500 y el salario mínimo es 500, te pueden embargar 500). Es tu propia empresa quien está obligada a realizar el embargo, así que no valen chanchullos, a no ser que te paguen en negro claro (conozco un caso así en mi empresa por un lío de un divorcio).

Si hay avalista de por medio y este tiene una situación mejor que el que no paga, es posible que vayan primero a por el avalista, y al que le embarguen el piso, las cuentas y la nómina sea a él antes que al moroso. Para el banco es mas cómodo subastar el pisazo de los padres avalistas por ejemplo, que el zulillo del hijo al que avalan y no puede pagar, por lo que lo mas posible es que todos acaben viviendo en el zulillo.


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  #3  
Antiguo 27-ago-2006, 10:01
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lo que no se si el avalista tiene responsabilidad solidaria o subsidiaria. Si es el primer caso, el banco puede ir directamente por el avalista en caso de impago y luego el avalista puede realizar lo que se denomina una acción de regreso en la que este se convertirá en acreedor del deudor principal, es decir, que le tendrá que pedir cuentas a éste. En cambio si es responsabilidad subsidiaria, el banco no podrá accionar contra el avalista hasta haber agotado todas las vías contra el deudor principal.


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  #4  
Antiguo 27-ago-2006, 12:45
Pre-economist Pre-economist está desconectado
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Iniciado por vanhoteen
si una persona no puede pagar la hipoteca y el banco se queda el piso ,y actuamente el piso vale menos que el dinero prestado ¿que ocurre?

pierde pasta el banco si lo vende mas barato?

y si le pasa en plan masa ,por un boom economico como el que dicen?

el enbargo de nomina ,te lo pueden meter asi o que?

El límite de 80% del valor del bien solía ser para que no ocurriesen esas cosas, el colchon que tenía el banco era una bajada del 20% en el valor de la vivienda. Pero como todos sabemos que las viviendas sólo se revalorizan, pues hipotecon del 110% sobre el valor de la vivienda. Ello quiere decir que desde que conceden la hipoteca, la vivienda tiene que revalorizarse el 10% como mínimo.

La Banca nunca pierde !!! ... De acuerdo con todo lo dicho por Ziggy, menos en una cosa:


EL SALARIO

Diversas normas establecen garantías para que el trabajador pueda percibir efectivamente su salario, total o parcialmente, tanto frente a sus acreedores (p.e., bancos), como frente a los acreedores del empresario o la crisis económica de éste.

Frente a los acreedores del trabajador

El trabajador responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros.

Para la satisfacción de su crédito el acreedor del trabajador puede instar el embargo, o retención, del salario de éste, embargo que, no obstante, tiene unas limitaciones:

- El salario mínimo interprofesional, en su cuantía, es inembargable.
Esta inembargabilidad no rige cuando el embargo o la retención tiene por objeto el pago de alimentos, en cuyo caso el juez debe fija la cantidad a retener.
Se entiende por alimentos todo lo que es indispensable para el sustento, habitación, vestido y asistencia médica, educación e instrucción, incluso los gastos de embarazo y parto; y puede ser beneficiario de los mismos tanto el cónyuge, como los ascendientes y descendientes y hermanos del trabajador con el alcance y extensión que el juez indique en su resolución.

- Las retenciones de salarios superiores al salario mínimo legal se rigen por la siguiente escala:

* Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 por 100.
* Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 por 100.
* Idém hasta un cuarto salario mínimo, el 60 por 100.
* Idém hasta un quinto salarion mínimo, el 75 por 100.
* Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90 por 100.

En atención a las cargas familiares, el tribunal podrá aplicar una rebaja de entre un 10 y un 15 por 100 en los porcentajes establecidos en los cuatro primeros tramos de la escala anterior.
La cantidad que sirve de tipo para regular el embargo es aquella cantidad líquida que percibe el trabajador una vez efectuadas las deducciones y descuentos de carácter público: cotizaciones a la Seguridad Social y retenciones a cuenta del Impuesto sobre la Renta, entre otros.
Estos límites graduales a la embargabilidad del salario no operan cuando el embargo o retención tiene por objeto el pago de alimentos, en cuyo caso el juez ha de fijar la cantidad a retener.

FUENTE: EL SALARIO. Percepciones salariales y extrasalariales, .... Edit. Deusto 4ª versión, 2003.

Así que si ganas 1.500 netas y el salario mínimo es de 500€ (en realidad, en 2006, 540€) , en principio, te pueden embargar: 500€ x 0% + 500€ x 30% + 500€ x 50% = 400€.

El primer caso, se aplicará en los divorcios. Así que mientras no te divorcies, se rije la máxima del: "El salario mínimo interprofesional es inembargable". A partir del salario mínimo interprofesional, lo que aplican los bancos, es el segundo caso. Eso sí: El trabajador responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros.

Sobre los embargos:

La rehabilitación del préstamo hipotecario: no perder la vivienda embargada
El alto precio de la vivienda ha supuesto el aumento de los plazos de duración de los préstamos hipotecarios para la mayoría de los prestatarios, quienes, de esta forma, pueden afrontar con mayor facilidad el pago de las cuotas. La duración media supera ya los quince años, acercándose a los veinte.


En tan largo intervalo de tiempo, son muchas las vicisitudes personales que pueden afectar a los prestatarios que compliquen o, incluso, les impidan el pago de las mensualidades correspondientes de su préstamo hipotecario, por ejemplo las rupturas sentimentales de las parejas adquirentes, encontrarse en una situación de paro de larga duración o una enfermedad que no permita realizar actividad laboral.

El problema principal radica en el procedimiento judicial que las entidades crediticias ejercitan en reclamación de las cuotas no pagadas. Así proceden a la resolución del préstamo hipotecario y piden, no sólo las cuotas impagadas, sino también el capital pendiente. Un ejemplo práctico:

- Pedidos 90.000 euros en el préstamo y tras pagar 18.000, restan 72.000 de capital pendiente por pagar. Sin pagar las últimas dos cuotas, y tras recibir una notificación de demanda, en la que la entidad no sólo nos exige dichas dos cuotas, por ejemplo de 1.200 euros, sino que, resolviendo el préstamo, también solicitan el capital pendiente, es decir 73.200 euros. Resulta claro que si no se podía pagar dos cuotas por 1.200 euros, es casi imposible el pago, por la resolución del préstamo, de 73.200 euros.

Con la nueva reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto en su artículo nº 693, se permite que el prestatario pueda paralizar la acción judicial contra la vivienda, abonando tan sólo las cuotas atrasadas, sin necesidad del pago del principal, pagando también los gastos judiciales y los intereses moratorios correspondientes.

A este respecto, se indican ciertos consejos para aquéllas personas que tengan dificultades en el pago de su préstamo:

a) Analizar si la situación es coyuntural, es decir momentánea, va a perdurar en el tiempo. El análisis realista es fundamental para encontrar la solución más adecuada en situaciones difíciles.

b) Si la situación de impago puede perdurar, recordar que una vivienda embargada, puede ser vendida, siempre que se comunique al adquirente la situación registral de la misma. Si se espera al último momento la vivienda puede salir a subasta, sin posibilidad de que se administre con una venta previa las posibles plusvalías que la vivienda haya tenido.

c) Si la situación de incapacidad de pago es coyuntural, recordar que basta el pago de las cuotas atrasadas y los gastos originados para que el préstamo pueda ser rehabilitado.

Es éste el derecho de rehabilitación, poco conocido incluso por los profesionales del Derecho.

Sobre avalistas:

El aval en los préstamos hipotecarios
Si ya de por sí resulta ardua la labor de conseguir financiación para adquirir una vivienda, aún se complica más cuando las entidades exigen un aval de personas distintas del o de los adquirentes peticionarios del préstamo.

La petición de avales acostumbra a hacerse, por regla general, a gente joven que, en su aspiración de independencia, pretende la primera compra de una vivienda. Si las entidades crediticias exigen avales bancarios, que suelen ser otorgados por padres, hermanos o amigos, se frustra en cierta medida dicha aspiración, dado que el vínculo de dependencia, a consecuencia del aval, les ligará económicamente con los avalistas durante todo el plazo de duración del préstamo hipotecario.

Son variadas las causas por las que las entidades exigen avales pero, fundamentalmente, lo hacen ante dos supuestos, la precariedad laboral, contratos basura, o de que el importe del préstamo solicitado rebase el 80 % del valor de tasación de la vivienda.

Situación en la que se sitúan los avalistas:

a) Responden en igual forma y medida que los prestatarios para el caso de incumplimiento o no pago del préstamo. Es decir, responderán no sólo de las cuotas, también de demoras, costas procesales, seguros, etc.

b) Salvo que expresamente lo consientan los solicitantes del préstamo, los avalistas no reciben información alguna sobre el cumplimiento o no de la obligación de pago. Es por ello recomendable que los avalistas se reserven expresamente el derecho de información. En caso contrario la sorpresa puede ser mayúscula si se conoce el impago al recibir la notificación judicial pertinente.

c) La entidad no tiene la obligación de embargar en primer lugar el bien hipotecado en caso de impago. Perfectamente pueden, desde el punto de vista jurídico, soslayar la vivienda hipotecada y acudir directamente a la traba de los bienes personales del avalista.

d) En el supuesto de pluralidad de avalistas, por ejemplo los cuatro padres de una pareja, en el caso de impago, la entidad puede acudir contra cualesquiera de los avalistas y, contra lo que la opinión pública opina, no se divide la deuda por la mitad entre las dos familias. La entidad ejecutará sus acciones contra aquél que presente bienes más fáciles de embargo y liquidación.

Los avalados pueden intentar llevar a la práctica los siguientes consejos:

a) Intentar en la fase previa de concesión del préstamo hipotecario negarse al otorgamiento del aval. Debería ser suficiente la garantía hipotecaria de la vivienda. En caso contrario, si se otorga aval, supondría un supuesto de sobregarantía. Es decir, para el supuesto de impago de las cuotas respondería no sólo la casa, sino también los bienes personales del avalista. Esto no es lógico, ya que además de implicar a otras personas, desvirtúa el mismo concepto de hipoteca como instrumento que facilita la adquisición de vivienda.

b) En caso de que exista el aval, en el caso de dificultades de pago, se debe poner en conocimiento de los avalistas. A veces se pueden encontrar soluciones relativamente fáciles, y no esperar a las citaciones judiciales como demandados, con el agravante de los costes causados: intereses de demora, gastos judiciales...

En relación con las entidades de crédito cabe señalar que el aval debe ser una fórmula que han de utilizar de forma excepcional. Si el crédito hipotecario se ha otorgado con rigor los avales son superfluos.

Después de leer creo que la peña cuando avala algo no sabe en que se mete!!!


Más articulos interesantes: http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/. En realidad casi todo lo que nos interesa de la vivienda está en ese sitio.

Al que ha llegado hasta aquí felicidades y perdonad la txapa!!

Última edición por Pre-economist; 27-ago-2006 a las 13:00


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  #5  
Antiguo 27-ago-2006, 12:51
galleta galleta está desconectado
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En todas la inversiones más que los beneficios de entrada hay que asegurarse la salida.


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  #6  
Antiguo 27-ago-2006, 12:55
no vendo ná no vendo ná está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
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Hay otro aspecto a tratar en la mayoría de contratos de hipoteca si el valor de mercado del piso cae por debajo de ese famoso 80% (creo), el banco puede exigir nuevas garantías, y si éstas no se aportan, puede instar a que se le pague todo el importe del préstamo pendiente de pagar de una sola vez.


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  #7  
Antiguo 27-ago-2006, 12:57
danii danii está desconectado
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¿Pero no se paga un seguro junto con la hipoteca para estos casos?


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  #8  
Antiguo 27-ago-2006, 13:07
galleta galleta está desconectado
Idealisto
 
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Con la hipoteca:

Seguro de hogar+seguro de vida

Están temiendo que a más de uno le dé un "pasmo" cuando vea el euribor p'arriba.


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  #9  
Antiguo 27-ago-2006, 16:45
danii danii está desconectado
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No, yo me refiero a un seguro para cubrir impagos.


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