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| | Herramientas | Desplegado |
17-ago-2006, 22:52
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| Hola a todos! El otro día me enteré que una amiga a la que hace algún tiempo que no veo se había metido en una hipoteca que no dependía del euribor. Hasta ahí todo bien ya que se que el euribor es el índice de referencia habitual para calcular las hipotecas pero no el único. Aluciné cuando supe que había contratado en Caja Cataluña una hipoteca que replicaba al tipo de interés japonés ( que está por lo suelos, aunque empezando a subir, eso sí). El banco les cobraba por esto unas comisiones, pero con todo habían conseguido ahorrarse 15 mill de pts en intereses. Según me contó, el banco les había informado también de que si el Yen empezaba a subir podían cambiarse las veces que quisieran a cualquier otra moneda del mundo. El caso es que al final les ha quedado una hipoteca de unos 45 millones, a pagar en 30 años y con una cuota de 900 €. La verdad es que no sabía que se podían contratar este tipos de hipotecas, pero siendo así me parece que quizá pueda ser una alternativa interesante. Aunque supongo que no es oro todo lo que reluce. ¿ Que opinais ?  |
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17-ago-2006, 23:02
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Iniciado por Marta Según me contó, el banco les había informado también de que si el Yen empezaba a subir podían cambiarse las veces que quisieran a cualquier otra moneda del mundo. ¡Hola! Yo opino que es una situación extremadamente volatil. Las comisiones seran porcentuales sobre el montante total. Eso quiere decir que tanto la amortización como cualquier subrogación en nueva moneda tendrá una comisión brutal (5%?) Ya no solamente se depende de los tipos de interés, sino que se depende del mercado de divisas, y además, la comisión del banco... Esos 900 estarán a un interés de alrededor del 2%, en 30 años. Cualquier subida multiplica la cuota por muchísimo, si tengo razón en el punto anterior. La banca siempre gana. Me gustaría saber qué avales le han pedido... |
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17-ago-2006, 23:08
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| http://www.euroresidentes.com/vivien...ltidivisas.htm http://www.brokerhipotecario.com/htm...divisa-cen.php Los diferenciales son brutales. Del 1,8. Uff. ¿No es mejor una fija, jugarse los ahorros en bolsa, y amortizar? |
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17-ago-2006, 23:30
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| Y los del banco son unos hijos de puta.La historia de los yenes ya quebro empresas en españa hace años (quebro empresas osea imaginate lo que le puede hacer a una pardilla como tu amiga).El tipo de interes en japon es muy bajo, 0, 25 % creo y antes estaba al 0 % (consecuencias del estallido de su burbuja inmobiliaria y bursatil y la deflaccion que produjo).El problema es si el yen empieza a revaluarse con respecto al euro, por que tu amiga tiene que devolver la hipoteca en yenes, que ahora son 900 euros , pero si empieza a subir el yen tendra que ir pagando mas euros para pagar su hipoteca y en un prestamo a tan largo plazo le puede pasar en cualquier momento. Esta historia de los yenes en hipotecas ya la he leido en los foros, tu amiga ha cometido un error que en cuanto empieze un proceso de devaluacion del euro o de apreciacion del yen la llevara directamente a vivir debajo de un puente. Que triste que en este puto pais la gente este tan desesperada con esta historia de la burbuja que le este obligando a cometer locuras como esta....!!Que triste!! |
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18-ago-2006, 00:35
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| Te Puedo Asegurar Que Tu Amiga De Aqui A Diez Años Esta Durmiendo Debajo Del Acueducto , Ahi Que Ser Muy Tonta Para Jugarse Una Hipoteca A 30 Años Con El Yen Japones En Cuento Suba Su Cuota Mensual Pasara A Ser De 1500 Euros Mas O Menos , Es Muy Triste Que El Hijoputa Comercial Del Banco No Le Explicase A Tu Amiga Lo Que Pasa Cuando Suba Un 2% El Yan Japones O El Euro Se Devalue Un 5% Que Con La Futura Crisis Del Petroleo Alla Por El 2012 Puede Suceder Perfectamente Hum Calcula Que Para El 2013 O 2014 El Banco Ya Habara Embargado Por Via Ejecutiva El Piso De Tu Amiga Espero Que No Tenga Hijos Y Que Sea Soltera O Su Familia Pagara Las Consecuencias De Que Ella Sea Tonta Y El Del Banco Un Grandisimo Hijo De La Gran Puta. |
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18-ago-2006, 02:41
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| pobrecatalunya, ¿por qué escribes todo con mayúscula? y, sobre todo. ¿cómo lo haces? |
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18-ago-2006, 07:12
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| No me lo puedo creer, la cantidad de inconscientes que hay por el mundo y lo que le gusta a la gente complicarse la vida por tener una casa. Esta divisa está constantemente fluctuando es como la ruleta rusa pero en hipotecas. Si mal no recuerdo en el mes de marzo la paridad Euro-yen estaba sobre los +-143 yens, la ultima vez que vi la diferencia recientemente estaba sobre los +-148. Tambien he vivido el cambio 138 creo que hace un año. Asi que hoy el euro está hoy fuerte, mañana o dentro de 30 años....ya veremos. Tu amiga no solo depende del tipo de interes en japon que se ajusta a las necesidades de ese pais y no a las nuestras, y además a las fluctaciones de la divisa..........Le deseo lo mejor a tu amiga.......pero a 30 años es la ruina seguro..... |
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18-ago-2006, 07:16
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| Una pesadilla. En el link de abajo se puede ver la cotización yen/euro en los últimos cuatro años (que pasa de 115 a 150 y eso en solo 4 años, imaginate lo que puede subir o bajar en 30). Ese riesgo del cambio tu amiga lo está asumiendo sobre los 45 millones de la hipoteca, si se revalua el euro el negocio le sale redondo, si empieza a bajar puede perder hasta la camisa. En resumen, está especulando no con su dinero si no con el dinero del banco, que es la forma mas fácil de irse a la ruina. Y nada menos que con 45 kilos! (yo cuando he invertido en monedas lo he hecho de 200 mil en 200 mil como mucho) Los seguros de cambio son muy caros y solo cubren a partir de un porcentaje de subida o bajada (el banco nunca pierde). Estoy de acuerdo que al comercial que les vendió eso demostró muy pocos escrúpulos, pero también nadie obligó a firmar a tu amiga, debería haberse informado un poco. http://www.finanzas.com/cotizacion/d...=435&v=9&vg=21 |
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18-ago-2006, 09:13
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| Probablemente el banco se está cubriendo las bajadas del yen frente al euro con futuros, pero si ocurre al contrario, quien absorbe la subida es el hipotecado. Antes de contratar ese producto, le pediría al banco el coste de un seguro de cambio frente a la subida del yen, entonces podríamos ver si realmente la hipoteca en yenes es más barata que en euros. Saludos. |
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18-ago-2006, 18:49
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| Hasta donde yo se, la persona de Caixa Catalunya que les asesoró era alguien de confianza. No creo que mi amiga tenga demasiada idea de economía pero supongo que el comercial que les asesoró sí. Me parece un poco increíble que siendo algo tan tan arriesgado se lo hayan recomendado, y más si se supone que es alguien relativamente cercano. No se si me amiga habrá contrastado opiniones de otros bancos o asesores financieros. Si es que no, gran error por su parte. Lo que está claro es que no todo el mundo tiene vuestros conocimientos económicos, y puede ser muy facil dejarse convencer por alquien que en teoría es un experto en la materia. Sobre todo en el panorama actual donde el miedo por lo que se nos avecina sí que fluctua libremente... Deadzoner no se que avales habrán pedido pero mi amiga y su novio tienen una segunda residencia. Espero verla pronto para poder enterarme mejor. Quizá me haya faltado por daros detalles importantes. De cualquier manera, espero que tenga suerte. Gracias por vuestras opiniones |
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18-ago-2006, 19:49
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Iniciado por Marta Hasta donde yo se, la persona de Caixa Catalunya que les asesoró era alguien de confianza. No creo que mi amiga tenga demasiada idea de economía pero supongo que el comercial que les asesoró sí. En realidad en Caixa Catalunya (como en cualquier banco) puede que haya menos del 0.05% de personas que realmente estén capacitados para realizar una hipoteca en yenes y realizar una buena cobertura dinámica del riesgo divisa. La especulación con divisa es un tema muy especializado que solo debería manejar aquella persona que se dedica de forma exclusiva a ello, y estas personas incluso en un gran banco se pueden contar los dedos de las mano. El resto de empleados por muy inteligentes y preparados que sean no están capacitados para hacerlo, como mucho saben la teoría pero no la práctica. Este producto es hay que saber gestionarlo, pero como tu amiga no lo sabe manejar (y por supuesto NINGúN comercial tampoco) mejor que no lo usen |
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18-ago-2006, 21:26
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| Yo estuve trabajando bastante tiempo en una sucursal bancaria y os aseguro que nunca ofrecí a ningun cliente este tipo de hipotecas en moneda extranjera, es mas, si alguien la solicitaba yo siempre se lo intentaba sacar de la cabeza con los argumentos que algunos habeis expuesto, intentandolo desviar a una hipoteca normal, pues me gustaba vivir tranquilo y sin reclamaciones de los clientes. Me consta que se hacen muy pocas. El riesgo es muy elevado, la moneda (yen, dolar, etc.) puede subir, y puedes acabar debiendo mas de lo que te prestaron (conozco casos reales), el cambio a otra moneda suele ser muy costoso, y ademas es muy dificil preveer si la moneda va a subir o no, generalmente cuando te das cuenta ya ha subido. Ademas, es este tipo de productos el banco es muy miedoso y no suele dar mas del 60% del valor de tasación, sin excepciones. A pesar de ello, siempre hay gente que se cree mas lista que los demas, e insisten en realizar este tipo de hipotecas, quedan muy bien en las tertulias de amigos, pues presumen de pagar un interes bajisimo, y yo tuve casos de que a pesar de mis recomendaciones en contra, al final firmaron la operacion... en otra entidad! |
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18-ago-2006, 23:25
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Iniciado por Chester Probablemente el banco se está cubriendo las bajadas del yen frente al euro con futuros, pero si ocurre al contrario, quien absorbe la subida es el hipotecado. una preguntilla al respecto: ¿sería posible que, al igual que el banco se cubre con futuros sobre el tipo de cambio como "vendedor" de yenes, el "comprador-hipotecado" se cubriese con un derivado contrario para que sea este producto quien le pague las subidas al banco? Aumentaria mucho el coste? por que, aunque tengo que decir que no entiendo mucho de derivados, si ambos cubren, con lo que nos encontrariamos seria con algo parecido a un tipo de cambio fijo, aunque no se a que coste y ni siquiera se si seria posible. Venga que este va para nota.
__________________ Me veo viviendo en mi coche que es lo unico q tengo http://s1.bitefight.es/c.php?uid=24627 no asustarse, es un juego |
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18-ago-2006, 23:43
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Iniciado por pepecar ¿sería posible que, al igual que el banco se cubre con futuros sobre el tipo de cambio como "vendedor" de yenes, el "comprador-hipotecado" se cubriese con un derivado contrario para que sea este producto quien le pague las subidas al banco? Se me ocurre una idea extraña: ¿Necesita el banco cubrirse? El banco ha pagado al vendedor de la vivienda en euros. Ha comprado esos euros a una entidad nipona en nombre del hipotecado. Yo creo que esa compra ha hecho que el hipotecado contraiga una deuda en Yenes con la entidad nipona. Se puede hacer indirectamente, con las oscuras cédulas hipotecarias. El hipotecado proporciona todos los meses una cantidad de euros al banco. El banco cobra una comisión para convertirlos a Yenes y transferirlos a la entidad nipona, para pagar el principal y el interes. El yen sube. La deuda desciende. Cobro menos comisiones. El yen baja. La deuda asciende. Cobro mas comisiones. Los tipos del yen suben. Los intereses ascienden. Cobro mas comisiones. Los tipos del yen bajan. No es posible, ya rondan el 1%. Se produce un impagado. Que los nipones embarguen al hipotecado. Les cobro a los nipones el trabajito de subastar el piso. En cualquier caso, gana la banca, como siempre. |
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19-ago-2006, 10:53
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Iniciado por pepecar una preguntilla al respecto: Lo intento explicar rápido y sencillo (aunque no creo que lo consiga  ), puedes hipotecarte en yenes -y hacer una cobertura "perfecta" pero cuando lo haces el beneficio de hipotecarte en yenes lo pierdes en la cobertura y al final pagarías lo mismo que hipotecándote en euros (en realidad pagarías más por la comisiones).Por una parte: Tengo un beneficio por ahorrar la diferencia de intereses , ya que pagaría 1.25% frente al 4% que se paga en una hipoteca en Euros", es decir ganas un 2.75%. Por otra: (me invento los números para que salga exacto, pero vamos la realidad estaría muy cerca), tienes el dinero de la hipoteca si los mantuvieras en euros te darían un 3% (un depósito o similar) pero si los cambias a yenes para pagar la hipoteca y hacer una cobertura te darán un 0.25%, es decir "dejas de ganar" 2.75%. El total 2.75%-275%=0% A partir de aquí lo puedes complicar como quieras, puedes utilizar un broker, un banco, futuros, contratos de cobertura..., pero al final verás que más o menos el resultado es 0%, (ojo, puede ser que el broker no te cobre intereses pero te cobre una comisión equivalente, o que parezca que no te cobre nada pero que tengas que soportar algún riesgo con la divisa, también puedes jugar con futuros y aprovechar que la garantía es menor que todo el capital pero después tienes que "renovarlo" cada pocos meses y el cálculo se complica mucho). |
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