Burbuja.info - Foro de economía > > > Existe burbuja en "otro" tipo de inmuebles?
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  #1  
Antiguo 10-ago-2006, 11:14
Mojarra Mojarra está desconectado
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Abro este tema porque me interesa particularmente.
Tengo un negocio, y el local que tengo se me ha quedado pequeño, por lo que estoy interesado en mudar el negocio a una nave más grande.

Ahora bien, los foros que hablan de burbuja inmobiliaria (viviendas) es muy amplio, aunque no he encontrado ninguno que hable de burbuja inmobiliaria (industrial).

Es cierto que las facilidades para las empresas no son tan amplias como para el particular, una empresa tiene limitado el crédito al 80% de la inversión, y un plazo máximo de 10 años a devolver el préstamo.

Aunque, tal y como están las cosas, y dado que el préstamo hipotecario se utiliza para tantas otras cosas, no se si los precios de las naves industriales están tan sobre valorados como la de los pisos. Parece que la burbuja ha llegado a las oficinas, batiéndose records últimamente.

Tampoco es que me importe pagar un poco más por la nave, ya que mi intención no es especular con ella, sino realizar mi actividad profesional, y no perder otras oportunidades de negocio e inversión. Por eso no me importa demasiado, compraría un poco más caro, si, pero tampoco perdería negocios y lo ganaría por otro lado.
Lo que de verdad me asusta es la más que posible recesión económica, y adquirir algo sobre valorado, justo cuando la economía empiece a entrar en recesión.
Por todo ello, creo que de momento, me limitaré a alquilar, a ver que pasa, aunque me gustaría informarme también sobre los pros/contras de la compra de este tipo de inmuebles.

Si alguien sabe algo del tema, una pista, un foro, está en la misma situación, y puede/quiere ayudarme se lo agradecería mucho.

Saludos.


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  #2  
Antiguo 10-ago-2006, 14:00
iluminado iluminado está desconectado
porompompero
 
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Que mania con comprar
Si es un negocio, lo que deberias hacer es alquilar. Si te va bien y tienes que crecer más, cambias de nave a otra más grande, si te va mal te vas a una más pequeña, y en esos cambios no tienes que desembolsar los costes que suponen transmitir los inmuebles (tiempo y dinero).
En naves industriales se están pagando rentas anuales por debajo del 7% de rentabilidad (Ejemplo Nave de 1.000.000€, renta anual máxima 70.000€).
Algunas empresas subastan su alquiler, piden ofertas a empresas promotoras e inmobiliarias para que les construyan el inmueble que necesitan para alquilarselo despues, me constan alquileres a rentabilidades del 5% y contratos a 10 y 15 años.


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  #3  
Antiguo 10-ago-2006, 16:08
Mojarra Mojarra está desconectado
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Iluminado,

1º) Mi negocio es heredado, lleva 50 años funcionando en la misma zona, con lo que está bastante consolidado, y espero seguir funcionando otros 50 años más.
Ejemplo:
2º) Precio medio de la zona: 700 M2 -> 1.200.000 Euros
Letra (1.300.000 Euros) a 10 años 5% Interes -> 13.788,52 Euros
3º) Alquiler medio zona: 700 M2 -> 12.000 Euros
4º) Diferencia 1.788,52 Euros
5º) A diez años vista seguiría pagando alquiler.
6º) A diez años vista se acabarían las deudas.

Te aseguro que en mi zona, la rentabilidad es superior al 10%.

No habiendo burbuja, y con unas intenciones claras de asentarte, yo personalmente, creo que comprar es la mejor opción, tanto vivienda, como otro tipo de inmuebles.

En cuanto a lo de la subasta, me estarás hablando de empresas grandes, no creo que mi proyecto ilusionara a ninguna constructora.

Saludos.


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  #4  
Antiguo 10-ago-2006, 16:47
iluminado iluminado está desconectado
porompompero
 
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"1º) Mi negocio es heredado, lleva 50 años funcionando en la misma zona, con lo que está bastante consolidado, y espero seguir funcionando otros 50 años más."

El hecho de que un negocio lleve funcionando 50 años, no garantiza que vaya a funcionar otros cinco, y mucho menos cincuenta.

2º) Precio medio de la zona: 700 M2 -> 1.200.000 Euros
Letra (1.300.000 Euros) a 10 años 5% Interes -> 13.788,52 Euros
3º) Alquiler medio zona: 700 M2 -> 12.000 Euros
4º) Diferencia 1.788,52 Euros


Ese precio que dices supone 1.714€/m². Eso no es el precio de una nave sino de un local comercial, por tanto estamos hablando de otra cosa, las rentabilidades que se manejan son aún inferiores al 7%.
Si buscas un alquiler en esas condiciones, salvo que necesites una ubicación centrica, te aseguro que lo encontrarás. En ese caso la diferencia entre alquiler y compra es de unos 75.000€ anuales. Deberás valorar si tu negocio es capaz de generar la caja suficiente para pagar esa diferencia.
Me parece muy bien invertir en inmuebles, pero es otro negocio distinto, en ese caso tendrias dos negocios. Pues bien, independizalos, compra la nave con otra sociedad y pasale a tu negocio tradicional un alquiler de mercado. Si lo haces bien, tendrias mayor seguridad, dado que si uno de los negocios falla, no lo perderias todo.
Pero bueno, doctores tiene la iglesia.


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