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  #1  
Antiguo 08-ago-2006, 05:43
BUMBUM BUMBUM está desconectado
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NAMAR99 Es interesante leer sus comentarios. Una buena profesional q pone mesura y muchos dedos de frente en sus opiniones, y q rompe el mito q asociaba sin excepción, a las inmobiliarias y la especulación.

http://foros.lainmobiliaria.org/viewtopic.php?t=65

Leed, leed lo q escribe una buena profesional. Además con clase ...
Dan ganas de comprarle un piso!

(PD: no pretendo ser irónico.)


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  #2  
Antiguo 08-ago-2006, 13:10
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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http://foros.lainmobiliaria.org/viewtopic.php?t=104

Alucinante.
Mira mi pregunta y su respuesta:

Hola a todos.
Yo estaba pensando en "comprar para vivir", pero las cuentas no me salen. Algún fallo tengo que tener porque si no nadie compraría.
Con un 10% de gastos, y una revalorización que no se produce ( o en algunos casos es inferior a la inflación), sumado a unos alquileres que no han crecido ni mucho menos como la vivienda, sale mas rentable alquilar.
Sobre todo si no tienes ahorros y no llegas a deducirte el máximo.
En Madrid, se puede hacer el caso de 700 euros (una propiedad decente) contra 280000 (la misma propiedad). Supongamos que pago a tocateja Smile, si no, tendré que poner los intereses también como gasto.
280000x1,1=308000 (gastos incluidos, inversión total)
700x12=8400 (alquiler anual, lo que me ahorro)
Rendimiento=8400-28000=-19600
Porcentaje sobre la inversión total=-6,36%
Luego el primer año, pagando a tocateja, he perdido un 6,36%.
¿Para que resulte rentable el primer año, tiene que subir un 6,36%?
No, es peor aún.
Si tengo 308000 euros, al 4% (deuda pública) obtengo 12320.
Recalculo:
Rendimiento=8400-28000-12320=-31920
Porcentaje=10,36%.
Así que tiene que subir un 10,36% para que sea rentable, incluso si vives en ella, y pagas a tocateja.
Si contrato una hipoteca a 40 años, en la que la cuota hasta los primeros 20 años es mayoritariamente interés, los gastos se me disparan, y nunca llego a ver la rentabilidad. ¡Ni siquiera a la larga, sumando la inflación al alquiler, y deduciendo!
Yo siempre había pensado que alquilar era tirar el dinero, pero no entiendo estos resultados. ¿Alguien me puede ayudar?
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NAMAR9988
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MensajePublicado: Mar, 08 Ago 2006 11:04 am Título del mensaje: Responder citando
Hola ZURB:
Cita:
Con un 10% de gastos, y una revalorización que no se produce ( o en algunos casos es inferior a la inflación), sumado a unos alquileres que no han crecido ni mucho menos como la vivienda, sale mas rentable alquilar.
Sobre todo si no tienes ahorros y no llegas a deducirte el máximo.

Tienes razón: sale más a cuenta alquilar (y lo dice alguien que se dedica a este tema Embarassed Laughing )
Cita:
Yo siempre había pensado que alquilar era tirar el dinero, pero no entiendo estos resultados. ¿Alguien me puede ayudar?


Hace mucho tiempo que dije que eso de "alquilar es tirar el dinero" es una frase hecha que la gente lleva muchos, muchos años escuchando... y que ha (hemos) terminado considerando "verdad como un templo". Y el cálculo de "préstamo a 25 años - intereses pagados durante los 10 primeros-renta de alquiler para vivienda similar-" viene a dar resultados muy curiosos...., y no digamos si a lo pagado por la vivienda en propiedad le tenemos que sumar las reformas efectuadas (en los pisos de alquiler buscamos que esas reformas ya estén hechas. Y gran parte de las que hacemos en viviendas compradas... realmente, no eran necesarias), que como todo el mundo sabe, no te pagan cuando vendes el piso (ayudan a que, al mismo precio del de la vecina, que tiene el baño de origen, se venda antes el tuyo que tiene la ducha de hidromasaje..., salvo que el de la vecina esté mejor orientado ó el potencial comprador sea de los de "a mí dame un piso sin reformar, que lo hago yo todo a mi gusto"). Y tampoco estoy sumando las cuotas de comunidad (en los alquileres suele ir incluido en el precio), que si tiene calef. individual y se estropea la caldera, en el de alquiler se encarga de esto el dueño (en el propio, los 1.500.-€ de la caldera nueva corren a tu cargo)...
La razón por la que seguimos comprando viviendas es algo intrínsico al carácter español (es como lo de desayunar un cafelito bebido y tirarnos toda la mañana corriendo, y cenar a lo bestia para tumbarnos en el sofá luego...., llevamos así siglos y nada que hacer aunque lo lógico sea lo contrario). Y lo curioso es que hemos "pegado" esa obsesión a los inmigrantes: en cuanto pueden (y eso suele coincidir con el momento en que han terminado de pagar la deuda que contrajeron para poder venir), se ponen a buscar un piso para comprar. Y como los Bancos conocen su capacidad de ahorro (la que tenían nuestros padres, en los 70)y saben que lo normal es que alquilen una de las habitaciones a algún compatriota, hasta que éste se traiga a la familia y necesite más espacio... pues le dan el préstamo, lo que les permite comprar... Y supongo que lo hacen pensando eso mismo: alquilando estamos tirando el dinero: si compramos, cuando volvamos a nuestro pais recuperaremos la inversión...
E igual son los únicos que, si vuelven a su país de veras, hasta recuperen algo..., cosa que no se dá en ningún caso si se vende para comprar otra vivienda. Claro que si no compraste la vivienda "inferior" ahora no podrías hacer frente a "la más cara" (porque ambas han subido proporcionalmente), pero como lo normal es que "la más cara" lo sea de verdad (cara) pues tendrás que sacar un nuevo préstamo, más alto..., y vuelta a empezar con lo de que los primeros años todo lo que se paga son intereses, con lo de que esos primeros años difícilmente podemos amortizar cantidades anticipadamente porque estamos invirtiendo ese posible ahorro en reformarlo para dejar a nuestro gusto...
Pero, volviendo al principio: tus cuentas son las reales. Y si la gente sigue comprando, igual no es porque no las haya echado..., sino porque se sigue pensando que "alquilar es tirar el dinero". Y el comprador potencial de primera vivienda tiene 25/28 años, por lo que ha vivido (hermanos mayores) la tremenda subida de los ultimos años ("mi hermana compró por 8 millones el piso en el 2000, y ahora su vecina lo ha vendido en dos meses por casi 40. Y como el de mi hermana tiene hasta contraventanas...."), e, incluso, por edad generacional sus padres le van a aconsejar en ese sentido: con entre 50 y 60 años, no han pasado por la época de vivir en habitaciones con derecho a cocina. Compraron en pleno boom constructor en los 70, y el pisito que les costó 400.000,-€ ahora les "vale" más de 40 millones. Con esas perspectivas... a ver a quien le echas cuentas de que la revalorización actual no es ni por asomo la de los últimos 5 años, que con lo que va a pagar de mensualidad viviría de lujo en un alquiler...
También influye que el comprador potencial de la primera vivienda no lo hace con la idea de "trasladarse a ella de inmediato": lo normal es que siga viviendo con la familia, y que el traslado coincida con la boda, con el asentamiento profesional....., por descontado, con tener hasta la tele de plasma, si se puede. Entonces, la idea de alquilar ni se plantea: no es normal estar pagando una renta si no se va a vivir en el piso (curioso, eso no nos parece raro si lo que se paga es "la letra" del piso en cuestión Brick wall ).
Y si a todo esto le tenemos que añadir el tema "pescadilla-que-se-muerde-la-cola", esto es: como hay poca tradición de alquilar, quien deja su piso habitual y puede comprar otro, lo vende. Incluso quien ha sido propietario y ha tenido el piso en el mercado de alquiler... es "invitado" a venderlo cuando se queda libre y va a algunas agencias a ofrecerlo (es que la comisión que deja trabajar un alquiler... no compensa, comparado con la de venta). Así que hay poca oferta de alquileres. Y como hay poca oferta, pues ni se valora como opción...
Podríamos estar días argumentando al respecto..., pero la gente seguirá pensando que "alquilar es tirar el dinero".
Saludos Very Happy
_________________
ANA S.T.


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  #3  
Antiguo 09-ago-2006, 20:47
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Sigo con el tema. Pongo opiniones suyas muy interesantes, basadas en su trabajo.

Le preguntan:

"¿Le ves recorrido a la vivienda en Madrid? ¿Ves que se vaya a mantener el precio de venta en crecimientos como la inflación? (....)Yo ahora en Madrid no la veo revalorizarse, o si se revaloriza, menos de un 3% anual en segunda mano."

Va por zonas y por tipos de vivienda.
En la mía (cinturón sur metropolitano, entre las autovías de Extremadura y Andalucía), el tema en la práctica està "parado". Se vende, por supuesto, pero sólo a quien de veras tiene que comprar y a los mismos precios que hace un par de años. Lo que no quiere decir que los precios que se anuncian sean los de hace dos años: sino que el precio real a que se termina vendiendo es aquel. Por lo que hay carteles a los que se come el sol... y pisos por cuya terraza pasan carteles de media docena de agencias, a dos meses cada una... Ha desaparecido el "comprador-pequeñoinversor", esto es, el que tenía un dinerito en un fondo de inversión ó procedente de la venta de unas tierras en el pueblo, una pequeña herencia, la indemnización por prejubilación forzosa... y decidía quedarse con una vivienda y alquilarla, con vistas a "cuando mi chaval se quiera casar, tenga donde meterse. Ó podamos venderla y que se compre algo a su gusto". Eran viviendas de menos de 120.000,-€, que se podían alquilar entorno a los 450/600 Euros. Y quien compró en el 2000, por ejemplo, y a los 3 años preguntó cuanto podía sacar por su piso... resulta que había pagado doce millones de la época por algo que tres años después podía valer casi 30... Negocio redondo, si vendió entonces. Si lo hace ahora, podría sacar 32, 35... Pero si se fió de un conocido que le contó cómo por lo que en 2000 pagó 12 le dieron 26 tres años después.... y basándose en eso, compró en el 2004 por 30..., igual el negocio ya no es tan redondo...
La vivienda principal no puede plantearse en términos de inversión, porque realmente no lo es. Si se vende, es para comprar otra. Y lo que no va en penas va en lamentos: si se compra para mejorar, en la mejora se presupone un mayor precio. Eso sin contar con que la compra siempre lleva anexos una serie de gastos..., el pago de impuestos, de Notario, de Registro..., que obviamente no se recuperan. Y si se vende con la idea de comprar algo inferior... pues los gastos antes mencionados hace que los cálculos nunca sean tan bonitos como uno se los hace en el momento de proponer el cambio (hay quienes se plantean: "vendo el piso de la ciudad "X", que tiene 40 años, pero es una zona muy cotizada, y me voy a la ciudad "Y", a 10 kilómetros, donde se fue mi hija, que es más económica...". Y cuando le echas cuentas: hay que pagar el 7% a Hacienda como ITP; el Notario cobra, el registro también. Si la vivienda que vende tiene aún cargas por cancelar, hay que hacerlo, y eso supone un gasto. Y si la idea es comprar una vivienda muy, muy similar, igual es algo más económica. Pero como la mayoría se plantea que, ya que se cambia, que el nuevo piso tenga "garaje-ó trastero-ó piscina- ó dos baños- ó menos antigüedad", a final el cambio sale "lo comido por lo servido", cuando no tiene que poner dinero... ¿Que si no hubiera comprado en su momento ahora no tendría con qué poder comprar? Obviamente. Pero eso no convierte la vivienda en inversiòn: igual podría haber tenido parte de ese dinero en Bolsa, en un Fondo de Inversión..., en una hucha
La vivienda principal sólo supone una inversión en un supuesto: el de plantearlo como herencia a dejar. Ó cuando se tiene una segunda residencia y la idea es vender "la de siempre" e irse a la otra: la venta de la vivienda principal, en mayores de 65 años, está exenta del pago de la plusvalia en el IRPF... También si se plantea la posibilidad de solicitar una "hipoteca inversa" (para completar pensiones bajas) a la hora de jubilarse es imprescindible tener una vivienda pagada...


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