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Antiguo 06-ago-2006, 12:26
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En busca de la tranquilidad hipotecaria
Los expertos aconsejan suscribir seguros contra el riesgo de subida en los tipos de interés o pasar los créditos variables a fijos
PIEDAD OREGUI
NEGOCIOS - 06-08-2006


Los tipos de interés bajos han favorecido el endeudamiento de las familias en los últimos años.
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Como todos los seguros, el seguro de crédito tiene un coste que, en principio, equivale al 1% del importe de la financiación solicitadaEl margen es cada vez más estrecho: desde el Banco de España se asegura que las familias españolas tienen que dedicar casi el 41% de su renta anual disponible a la financiación de la vivienda. Un récord histórico que pone en duda la capacidad de los particulares para asumir nuevos aumentos en sus cuotas hipotecarias mensuales, significativos ya en la actualidad, y que lo pueden ser más en el futuro. Soluciones para evitar el problema hay: desde asegurar el tipo de interés, pasando por suscribir hipotecas a tipo fijo, cuota fija...

Más de un 99% de los nuevos créditos hipotecarios que se firman en España lo son a tipo variable, lo que significa que, en general, cada 12 meses se fija su tipo de interés efectivo. En un porcentaje muy elevado, este precio se establece en función del Euríbor a 12 meses, tipo de interés del mercado interbancario europeo, más un diferencial que, según las entidades, el importe de la hipoteca y la "calidad" financiera del hipotecado, varía entre 0,4 puntos y 1,5 puntos.

Pues bien, el Euríbor se situó en julio en el 3,546%, el nivel más alto de los últimos cuatro años y más de 1,37 puntos por encima de su cotización de julio de 2005. No sólo eso: en los últimos trece meses, las subidas han sido constantes y su fuerza, lejos de irse aplacando, se ha consolidado: desde enero, el alza se acerca a los tres cuartos de punto. Con estos datos, la conclusión es clara: todas las hipotecas variables son hoy por hoy más caras que hace un año.

¿Cuánto más? Depende básicamente del importe, de la duración del crédito y del momento en que se establezca el tipo de interés efectivo. De media, si se toman los datos ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística hace ahora un año (en julio de 2005, las hipotecas urbanas tenían un importe promedio de 125.560 euros y un plazo de 24 años), el resultado es que sus cuotas mensuales (aplicando un diferencial de 0,75 puntos al Euríbor) serán a partir de ahora 92,5 euros más caras.

Aún hay más: el Banco Central Europeo (BCE) puede continuar su política de alza en los tipos de interés oficiales, lo que podría desembocar en que éstos terminen el año en el 4%. El Euríbor no hace más que anticipar esos movimientos, lo que augura, según los expertos, niveles, a medio plazo, por encima del 4% o 5%. Si a todo el cóctel de datos se suma la preocupación del Banco de España por el elevado endeudamiento de los hogares, se entiende por qué es éste un buen momento para analizar los contratos de cobertura de riesgo de tipos, conocidos en la terminología financiera como CAP.

Desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley de 25 de abril de 2003, bancos y cajas de ahorros están obligados a informar a sus clientes hipotecarios de tipo variable de la posibilidad de suscribir un contrato de cobertura (un tipo de seguro) que cubra el riesgo de variación de tipos de interés. El CAP de tipos de interés es una operación de derivados de tipos de interés entre dos partes por la que una de ellas compra a la otra el derecho a ser indemnizada ante subidas de los tipos de interés futuros -en general, índices de mercado monetario como el Euríbor- por encima de un nivel predeterminado. El particular que lo suscribe está dispuesto a pagar una prima a cambio de ser compensado cuando la referencia utilizada supera el nivel contratado.

Los particulares pueden decidir qué nivel de Euríbor están dispuestos a asumir para cada importe concreto y durante un plazo preestablecido (en el ejemplo adjunto, el 4,5%). Si la referencia hipotecaria utilizada sobrepasase este nivel, sería la entidad la que abonara la diferencia de importe en cada cuota mensual, que, por tanto, tendría un importe máximo preestablecido (en el ejemplo, 5,21 euros por cada 1.000 euros solicitados en un plazo de 25 años). En ningún caso es obligatorio para los particulares suscribir un contrato de este tipo.

El precio de este seguro varía en función de la situación del mercado, del importe de la hipoteca, de su plazo y del límite máximo que se imponga al Euríbor. A título orientativo, su coste puede situarse entre el 1,5% y el 2,5% sobre el importe del crédito. Las primas más bajas se corresponderían con los límites más elevados para el Euríbor y viceversa. Este coste, como el de cualquier otro seguro asociado a la financiación de la vivienda, se puede incluir dentro del importe (un máximo de 9.015 euros por persona) a considerar como financiación de vivienda habitual q+ue da derecho a una deducción mínima del 15%. En la actualidad, ésta puede llegar al 20%, e incluso al 25%. A partir de 2007, según el nuevo IRPF ésta será del 15% en todos los casos.

Coberturas diferenciadas

No hay que confundir el CAP con el seguro de crédito que cubre a la entidad financiera durante toda la vida del préstamo del riesgo de que el cliente no cumpla sus compromisos de pago. El cliente puede adquirir su vivienda, financiando entre el 80% y el 97% de su valor de tasación, sin presentar ningún tipo de garantía ni aval adicional. Como todos los seguros, el de crédito tiene un coste que, en principio, equivale al 1% del importe de la financiación solicitada (habitualmente se fija una duración de 15 años) cuando ésta equivale al 90% del valor de tasación. Esta prima se paga de una sola vez (prima única) al suscribir la hipoteca.

Tampoco hay que confundir los contratos de cobertura con los seguros de protección de pagos que ofrecen la mayoría de las entidades y que suscriben, según los últimos datos, casi el 70% de los nuevos clientes hipotecarios.

Estos últimos son seguros que cubren las contingencias (posibilidades) de muerte, invalidez o desempleo del titular del crédito. Por definición, este producto es una póliza que garantiza en caso de fallecimiento o invalidez del prestatario el importe del préstamo, de tal forma que el capital asegurado sirve para cancelar el préstamo, eximiendo de responsabilidad al resto de prestatarios o a los herederos y liberando la garantía de la finca en los casos de préstamo hipotecario. El particular abona una prima -cuanto menor sea la edad del que suscribe la hipoteca y menor sea la duración del crédito, menor será- a cambio de tener tranquilidad en el futuro, pero... ni éste ni el anterior seguro (sí el CAP) facilitan el pago de las cuotas en caso de que éstas se eleven de forma significativa.

Las alternativas para lograr afrontar el futuro hipotecario con tranquilidad (asegurarse que las cuotas mensuales no distorsionarán el presupuesto familiar) pasan, para los ya hipotecados, por modificar las condiciones de su crédito (según el INE, sólo en mayo se hicieron operaciones de este tipo sobre más de 21.340 hipotecas, un 39,2% más que hace un año) hacia otras fórmulas, tipo hipotecas a tipo fijo o de cuota fija.

Cuota fija

Las hipotecas a tipo fijo permiten pagar siempre la misma cuota mensual durante la vida del préstamo. Nunca le afectarán las posibles variaciones del tipo de interés a causa de la evolución del mercado. Su inconveniente radica en que, en general, los plazos de vida que se pueden establecer en estos créditos no suelen superar los 30 años (cuando hay hipotecas variables de hasta 50 años, lo que permite reducir el importe de las letras) y que los tipos de interés iniciales son más elevados. Frente, por ejemplo, un 4,25% variable a 30 años, otro del 5,5% fijo.

En las hipotecas de cuota fija, el particular paga siempre la misma cuota, sin preocuparse por las futuras subidas de tipos y, en general, sin embargo, aprovechando las bajadas. Las variaciones de tipo de interés repercuten en el plazo y no en la cuota, por lo que en el caso de que disminuya el tipo se reduce el plazo, mientras que si sube, aumenta el número de cuotas a pagar, no su importe.



http://www.elpais.es/articulo/dinero...pnegdin_1/Tes/


Manipulación manifiesta, que en vez de aumentar la cuota aumente el número de cuotas a pagar NO ES TIPOS FIJOS


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  #2  
Antiguo 06-ago-2006, 12:44
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jeje, me has quitado el post de las teclas. En la edición impresa salen gráficos ilustrativos.

Se refieren a CUOTA FIJA, es decir una hipoteca a interés variable pero que te aseguran que en aumentos y bajadas de tipos de interés seguirás pagando la misma cuota, pero la duración del préstamo se alarga o se acorta según suba o baje. También es conocida como "hipoteca me suda la cosa".

Alternativas para los hipotecados desde 2002 (tipos históricos mínimos) con "apuros" por subidas de cuota, son pues:

-CAP
-Novación a Tipo Fijo
-Novación a Cuota Fija
-Amortizaciones parciales con reducción de cuota
-Novación a ampliación de plazo (ya que por el 2.002 estaban a 20 ó 25 años).

Haciendo números y viendo situación personal puede elegirse una u otra.

Al margen está los seguros de vida, de desempleo........ para cubrir las contingencias que se pueden dar y la ley concursal en los casos más extremos.

Lo que no hay es seguro que cubra divorcio o separaciones.

Un Saludo.


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  #3  
Antiguo 06-ago-2006, 17:34
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Ahora estan por las de cuota creciente i mañana solo les quedarà la de solo intereses.


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  #4  
Antiguo 07-ago-2006, 18:29
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www.viviendadigna.org

Creo que es hora de contra-atacar. Que es eso de que los pisitos suban y suban. Arriba teneis un enlace de una asociacion que lucha contra la especulacion y todo sintoma de estafa y sinverguenzas, hay que boicotear, y renunciar a tener una vivienda a corto plazo, si queremos que esto rebiente, si alimentamos al mounstruo esto no parara, si no compramos y los intereses subiendo y el govierno le da la gana de legislar en condiciones y de no llenarse los bolsillos, esto descendera brutalmente, porque es insostenible, o es que queremos una nueva Argentina...
Aqui no hay mas que ladronzulos y listos, vivienda digna art47, y legislacion para hacer cumplir este olvidado articulo. todos a la calle, pero no uno ni dos, sino millones, coño, aqui la gente solo se mueve por el botellon,y por sus equipitos de futbol, esto es lo que nos da de comer, o mejor lo que nos lo quita.............

Última edición por jasuero; 07-ago-2006 a las 18:33


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  #5  
Antiguo 07-ago-2006, 19:02
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Por aquí andaba uno al cual su cuota le sudaba la pijota . Estaba muy convencido de q los tipos de interés nunca pasarían de un 5%. (Se lo dijo el director del banco )
¿Cuantos años se habrá estirado últimamente su hipoteca?

Última edición por BUMBUM; 07-ago-2006 a las 19:08


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  #6  
Antiguo 07-ago-2006, 19:52
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Iniciado por BUMBUM
Por aquí andaba uno al cual su cuota le sudaba la pijota . Estaba muy convencido de q los tipos de interés nunca pasarían de un 5%. (Se lo dijo el director del banco )
¿Cuantos años se habrá estirado últimamente su hipoteca?

Hay que ignorar al troll.
La regla de oro es JAMAS RESPONDER.
La de plata es JAMAS HABLAR DE EL.
Si la argumentación es "me lo ha dicho el director del banco", ¿Para qué responderle, o citarle?


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  #7  
Antiguo 08-ago-2006, 01:27
BUMBUM BUMBUM está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
Hay que ignorar al troll.
La regla de oro es JAMAS RESPONDER.
La de plata es JAMAS HABLAR DE EL.
Si la argumentación es "me lo ha dicho el director del banco", ¿Para qué responderle, o citarle?

La de bronce es: UTILIZARLO.

Yo creo q cuando entró aquí por 1ª vez contando felizmente el gran trato q había hecho, lo hacía con sinceridad. Así pues sirve como ejemplo en directo de lo q se cuenta en la noticia.

PD: Sus pots perduran al fin de su existencia, así pues, si no los ha eliminado el administrador (supongo q sería posible hacerlo), no voy a ser más papista q el Papa y tal...


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  #8  
Antiguo 08-ago-2006, 08:48
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Lo de pasar las hipotecas a tipo fijo, ampliar el plazo, hacerse un seguro contra la subida de tipos y demás inventos de ingeniería hipotecaria, puede ser factible para la gente que tiene una hipoteca "normal" (digamos las famosas hipotecas de 120.000 € a 20 años). Pero para el que ya va al límite, con hipoteca a 40 o mas años y en la que la cuota supone una parte importantísima de su salario, no va a poder ampliar mas el plazo, ni va a poder pagar un seguro, ni va a poder pasar de pagar un 4% que paga ahora a un 5,5% o 6% que cuestan las hipotecas a tipo fijo, ni va a poder ahorrar para hacer amortizaciones parciales...

Así que esas medidas no solucionana nada.


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  #9  
Antiguo 08-ago-2006, 10:58
MNSV MNSV está desconectado
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Efectivamente, el que a límite con h. a 40 años y muy comprometida su renta las posibilidades son pocas (las contratadas en 2.005 y lo que llevamos de año).

Por eso me refería a las h. de 2.002 en la que de promedio eran a 25-30 años y fueron contratadas a mínimos históricos de euribor.

Ayer un amigo se quitó 3.000€ con reducción de cuota y se quitó de golpe 65€ de cuota mensual que fue lo que le subió en un año la revisión y que empezaba a incomodarle mensualmente. El dinero se lo prestó un familiar a un año que piensa devolverlo con las extraordinarias y devoluciones de renta. Se ha ahorrado de interes casi 1.000€ y la amortización casi entera se la puede deducir en la renta del año que viene.

Es un ejemplo de cómo la gente se busca las castañas para paliar los efectos de la subida de cuotas.


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  #10  
Antiguo 08-ago-2006, 12:46
Beborn Beborn está desconectado
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Es un ejemplo de cómo la gente se busca las castañas para paliar los efectos de la subida de cuotas.

Entonces estás defendiendo una postura nuncabajista indirectamente no? Porque vienes a decir que da igual lo que suba el Euribor y lo que se pague al mes de letra, que siempre hay salidas, y que alegria alegria todos a hipotecarnos a 40 años!!
No le veo la solución por ninguna parte, efectivamente, los precios de los pisos con gente tan "astuta" para rebajarse sus letras mensuales (notese la ironía), nunca bajarán porque todos pueden pagarlos y permitirselos.


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