Burbuja.info - Foro de economía > > > Qué opinais de este artículo de Pimentel?
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  #11  
Antiguo 05-ago-2006, 18:43
Ladislao Ladislao está desconectado
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El señor Pimentel comete errores de bulto a la hora de explicar las necesidades futuras de alojamiento.

El más grave es estimar que el aumento de población implica que las viviendas ya existentes no son capaces de absorber la demanda. En ningún momento valora el número de viviendas ya existentes y su relación con el número total de población.

Cita que el 30% de las viviendas están vacías y la única conclusión que saca es que hacen falta todavía más porque la población no para de crecer. Un razonamiento totalmente irracional. Un 30% de viviendas vacías es una cifra altísima y refleja de forma muy clara que sobran viviendas.

El punto más grave es no tener en cuenta la realidad económica del país. Basarse sólo en términos de población es un error monumental. Es necesario valorar si los ciudadanos disponen de capacidad para adquirir vivienda a estos precios. El señor Pimentel evita este tema.

Otro error gravísimo es poner al mismo nivel a los españoles y a los supuestos 400.000 emigrantes que cada año van a venir. Esos 400.000 emigrantes vienen con lo puesto y su capacidad económica es muy inferior al de los nativos españoles, que tampoco es alta. Pensar que van a poder hacer frente a las grandes cifras que se piden por una vivienda es una quimera.

La traca final que nos reserva el señor Pimentel es el colmo: "durante los próximos tres o cuatro años se seguirán demandando un mínimo de 650.000 viviendas anuales, lo que no tiene parangón en ningún otro país europeo". Tú lo has dicho: "no tiene parangón en ningún otro país europeo", será que no son tan ricos como nosotros, que no tienen tanta inmigración o que no tienen su propia generación baby-boom.


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  #12  
Antiguo 05-ago-2006, 18:52
carolina carolina está desconectado
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Si claro, demanda habrá mucha, teórica, lo que no habrá es quien lo pueda comprar. Es decir, personas demandantes de vivienda habrá pero la podrán comprar?

Compañeros hace un rato se me ha hecho un nudo en el estómago, he pensado que nunca se podrán vender los pisos que ahora se han comprado por 40 millones más baratos. Entonces cuales se venderan más baratos? los nuevos, los comprados hace 35 años?

Me ha entrado una crisis nuncabajista...


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  #13  
Antiguo 06-ago-2006, 00:51
proto-economista proto-economista está desconectado
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Este señor hace unos años se sacó un partido de la manga "Foro Andaluz". Fracaso estrepitoso. Salió corriendo del gobierno del PP cuando le quedaban años de gobierno... Tiene una trayectoria de acertar loca.

PD: Muy bueno lo de TAKA y los inmortales


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  #14  
Antiguo 06-ago-2006, 01:59
Marai Marai está desconectado
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No me parece un análisis serio. Las asignaciones de la demanda por grupos poblacionales son arbitrarias y no tienen en cuenta las oscilaciones de la demanda derivadas del aumento de precios (por encima de los salarios) y del aumento de tipos.

Empieza mal "supongamos que el crecimiento económico seguirá siendo del 3% anual". Puesto que el sector inmobiliario es el que tira del crecimiento, sus hipótesis se basan en que la construcción tendrá que aumentar todavía más desde las 800,000 viviendas actuales. No me parece correcta esa suposición cuando el pico de construcción ya se alcanzó el año pasado (850,000) y todas las previsiones apuntan a una desaceleración que podría ser muy brusca. A ello apunta el incesante aumento de las existencias con el ritmo actual de construcción. Vamos, que la economía española, si no encuentra rápido un sustituto a la construcción, va a crecer por debajo de la tendencia de los últimos años en los próximos. Eso si no entra en una recesión allá por el 2008. O sea que la demanda ya está en declive.

De todas formas no se puede adelantar una recesión con tanta anticipación. Todo dependerá del factor que Pimentel deja completamente de lado de forma injustificada: los tipos de interés hipotecario.

Última edición por Marai; 06-ago-2006 a las 02:11


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  #15  
Antiguo 06-ago-2006, 12:49
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Muchos amigos míos que viven en Andalucía depositaron sus esperanzas en este tipo. No sé si habrán leído el post, estarán muy arrepentidos.

Entre los comentarios hay uno que me ha gustado mucho:

mecabuendios ihoputa, puto especulador de mierda mecaguentuputamadre, quereis que la generacion de babiboom pague vuestra incompetencia hijosdeputa, pues lo llevais claro, este puto pais de mierda se va al carajo, no vamos a mantener a vagos y maleantes como vosotros hijosdeputa, que os jodan y os comais los putos zulos de mierda, los putos zulos para vuestros hijos, que les disfruteis comemierdas, los precios volveran a su redil con el tiempo y os metereis los ladrillos por el puto culo. muerte a la generacion de los 50 (moriros de una puta vez o os machacamos).

Y es que a veces hay que desahogarse


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  #16  
Antiguo 06-ago-2006, 17:30
Xin Xin está desconectado
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Iniciado por carolina
Compañeros hace un rato se me ha hecho un nudo en el estómago, he pensado que nunca se podrán vender los pisos que ahora se han comprado por 40 millones más baratos. Entonces cuales se venderan más baratos? los nuevos, los comprados hace 35 años?

Pués jo lo doy por seguro. Los constructores querran seguir haciendo viviendas i si quieren que se las compren deberan hacer-las de mejor calidad que las actuales i de más metros. Eso implica que la gente preferirà viviendas decentes que no los zulos de los que querran desacer-se los pasapiseros.

O vosotros comprareis un zulito por muy varato que fueran?


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  #17  
Antiguo 07-ago-2006, 10:43
Chester Chester está desconectado
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Este señor toca de oído.

La demanda de vivienda no se sustenta sobre la natalidad, que en España es bajísima, con una fecundidad de 1,3 hijos por mujer en edad fértil (por debajo del 2,1 necesario para el reemplazo generacional).

Última edición por Chester; 07-ago-2006 a las 10:45


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  #18  
Antiguo 07-ago-2006, 11:27
arinso arinso está desconectado
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Hay demasiada gente interesada en hacernos creer que la vivienda va a seguir subiendo, ese es el único fin del articulo.

El otro dia lo vi claro gracias a dos articulos publicados en un peridico local de mi isla (Menorca). No tengo los articulos, pero os explico un poco por encima el caso.

Una inmobiliaria importante catalana con actividad en la isla habia encargado un estudio sobre el futuro del precio de la vivienda a un profesor de economia de la Universidad de Barcelona. En dicho estudio el autor llegó a la conclusión de que el precio podria bajar un 20% en los proximos años en Menorca y Ibiza. Sus conclusiones parecian lógicas (no soy ningun experto). Por ejemplo, una de las causas de la bajada decia que era la mala comunicación de la isla (un billete de avion en agosto de Barcelona-Menorca puede superar facilmente los 300 euros) y que por esos muchos compradores de segunda vivienda (vivienda de vacaciones) estaban buscando nuevos destinos. No me acuerdo mucho del articulo pero la verdad es que daba varias causas para justificar la bajada y los fundamentos parecian razonables.

Pues al siguente dia de publicarse el articulo salio otro del director de otra inmobiliaria mas o menos importante (pero con actividad solo en Menorca) diciendo que el precio no bajaria y la única justificación que daba a su conclusión es que en los ultimos años ha subido mucho y que seguiria así.

Antes de que esto explote nos vamos nos van a bombardear con noticias para esconder la realidad, hay demasiada gente a la que le interesa hacernos creer que el precio siempre sube.


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  #19  
Antiguo 07-ago-2006, 13:12
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por carolina
Si claro, demanda habrá mucha, teórica, lo que no habrá es quien lo pueda comprar. Es decir, personas demandantes de vivienda habrá pero la podrán comprar?

Compañeros hace un rato se me ha hecho un nudo en el estómago, he pensado que nunca se podrán vender los pisos que ahora se han comprado por 40 millones más baratos. Entonces cuales se venderan más baratos? los nuevos, los comprados hace 35 años?

Me ha entrado una crisis nuncabajista...

No hace falta que baje de precio para que pierda valor. Al final, esto no deja de ser una inversion, y se puede medir, así que no hace falta angustiarse. Hay que echar cuentas, valorar riesgos, y decidir.
Si yo tengo 40 millones, 240000 euros, para no palmar dinero, tengo que hacer que se revalorice la inflación, u obtener un beneficio tal (alquiler) que me compense la inflación, o una mezcla de ambas cosas.
Pongamos el caso de que compras:
240000 + 24000 (gastos) = 264000. Si mañana te arrepientes, debes venderlo a 240000, porque no te lo van a comprar por mas. Es decir, el que compra, empieza perdiendo un 10%.
Hay que sumarle una serie de gastos, no despreciables, como son comunidad, ibi...
Si compro deuda pública (inversión muy segura) me dan un 4%. Dependiendo de tu nivel de riesgo, puedes conseguir mayores rentabilidades... pero no es el caso. Al 4%, el dinero invertido, 264000, rinde 10560/año, 880/mes.
Ahora se pueden comparar inversiones:
En Madrid, una propiedad de 240000 es francamente desastrosa, y la puedes alquilar por 700/mes, o incluso menos.
Por tanto, el inversor ( es decir, el que compró ) está obteniendo 700*12/264000=3,18%.
Ahora queda no hacer trampa, como hacemos muchas veces los burbus, y hay que sumarle a esto la revalorización de la vivienda, y lo que trampean los nuncabaja: la pérdida inicial.
Y aquí está el quid de la cuestión.
3 casos
1. No se revaloriza: El tiene una propiedad por la que ha pagado 264000 y que vale 240000, y podría haber percibido 10560. Por otra parte, se ha ahorrado 8400 por no pagar el alquiler. 240000-264000-10560+8400=-26160 euros de pérdida. Y esto, comprando a tocateja, sin pagar intereses. Si hay hipoteca, hay que restar la parte correspondiente de interés. Si es a 40 años, es la mayor parte de la cuota.
2. Baja de precio, un 1%: 237600-264000-10560+8400=-28560
3. Se aprecia un 3% (sube 1% por debajo de la inflación): 247200-264000-10560+8400=-18960

Estoy haciendo una pequeña trampa. Es muy dificil conseguir tanto dinero para invertirlo en acciones, por ejemplo.

Por tanto, eso de "La quiero para vivir" está muy bien siempre y cuando SE REVALORICE. Hay que tener en cuenta que es MUCHO dinero y hay muchas formas de invertirlo.
En el momento en el que deje de crecer o pierda, el diferencial con el alquiler y los impuestos harán un desastre la compra.


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